众筹执行可行性分析报告

中冶蓝

湾项目“众筹”可行性分析报告

目录检索

一、众筹的概念与分类 ------------------------- 3

二、国内众筹的六大模式----------------------- 4

三、相关众筹案例借鉴 ------------------------- 5

四、商业项目概况分析 ------------------------- 9

五、众筹模式的选择及运用--------------------- 10

众筹的概念与分类

1、不动产众筹概念？

“不动产众筹” ( Real Estate Crowd Funding )也被称作“房地产众筹” 。不动产众筹是一种由众多

投资人共同投资房地产，共同承担风险和收益的投资方式。目前，万达集团、平安好房、五色土不动产投资等机构都相继推出了众多类型的不动产众筹项目。不动产众筹分为直接型不动产众筹和间接型不动产众筹。众筹概念也被一些房企应用到广告营销领域。

2 、直接不动产众筹

1) 直接型不动产众筹概念直接型不动产众筹指众多投资人直接投资不动产，房产证直接登记在所有投资人名下。

在直接不动产众筹项目中，有一个管理人和多个投资人。初期，管理人负责发起项目，所有投资人参与选房、

过户流程，中期出租运营由管理人负责，中后期的房产卖出变现机制按事先约定的投资协议执行。国内目前唯一直接众筹的案例是上海五色土不动产众筹。主要风险是不动产价格风险。

2) 直接房地产众筹特点：对于住宅物业，个人直接持有产生的税费较低。以公司名义持有住宅将产生高额的土地

增值税。投资人收益主要为租金和房产升值；以上海为例，住宅年租金收益约为2% 左右，根据上海住宅二手房指数数据， 2001 年至 2015 年，上海住宅年递增率约 8.3% 左右。直接众筹为小金额投资人提供买入优质住宅的机会。直接众筹的投资手续相对繁杂，投资人要参与购买、过户、卖出等环节，众筹总金额较小，适合中小型规模物业投资。

3、间接不动产众筹

1) 间接型不动产众筹概念间接投资指：众多投资人以信托、基金、项目公司、有限合伙等机构作为资金载体，间

接投资房地产。股权型众筹：投资人先将资金汇集到某众筹机构，机构再将资金投入具体房地产项目。房地产权证登记在机构的名下，投资人仅持有该机构的股权。债权型众筹：房地产权证不登记在众筹机构的名下，产权不发生转移，仍然属于原融资方名下，投资人实际将资金出借给众筹机构。

2 ) 典型案例国外的 REITs 以及我国的房地产信托、房地产基金等属于传统的、间接的不动产众筹。投资人购

买信托或基金份额获得股权或债权，信托或基金公司将募集来的资金投资不动产项目。

2015 年“众筹万达稳赚 1 号”近似债权性间接众筹模式。投资人将资金交付给快钱支付，快钱将资金提供给万达用以开发建设万达的地产项目。预期租金收益率6% ；7 年后若不能上市，由万达

集团回购，然而，“万达稳赚 1 号”的个人投资人没有获得股权、没有获得不动产的产权、也没有成为项目的合伙人。投资人信任的是万达集团的信用。投资人面临主要风险：万达地产经营风险、商业地产房价风险、代理人风险。

2015 年平安好房推出的海外地产项目属于典型股权型间接投资。投资人将资金注入海外项目公司，项目公司将资金投资海外房地产项目。投资人持有股权，项目公司持有海外房产的产权。投资人主要面临风险：国外房价下跌、项目公司代理人风险、外汇风险。

偶尔可以看到的众筹建房，属于股权型间接房地产众筹，众多投资人一般会成立一个项目公司或推选代理人负责房产前期拿地、办证、施工、建设等环节。

3 ) 间接众筹特点小金额投资人获得股权、债权或成为合伙人，间接投资房地产项目。由于介入众筹项目机构，

投资人可能面临双层税收(公司税收以及个人所得税) 。常见于投资开发中的商业地产。公司名下的住宅类地产交易时，将产生较高的土地增值税。投资人投资的手续简便，间接众筹往往能筹集大额资金，从而获得投资大型、地标性物业的机会。

投资人主要面临房价风险以及代理人风险。

4、广告营销众筹

许多房企如碧桂园、万科、保利、远洋等都推出了营销型的不动产众筹。

房企向投资人收取众筹意向金,

而后，投资人获得竞拍新开盘房产的机会，起拍价往往低于市场价，成交后，溢价部分分配给没能竞拍 成功的投资人。通过这种模式，开发商可以测试市场对即将开盘楼价的反应，同时吸引购房者关注。

房地产众筹的六大模式

房地产众筹

1、 定向类众筹（解决核心问题：合作单位有购房需求，开发商却缺少拿地资金

）

解读：定向类众筹通常是在立项或者拿地之前进行，

为减少拿地及后期销售的不确定性， 开发商对合作

单位一般有较为苛刻的筛选条件， 要求合作单位须定对定向拿地具有一定影响力， 且有一定数量的员工 购房需求、

定向类众筹一般以较大的房价折扣作为投资者的收益保障，

但要求投资者需在拿地前支付基本全

部购房款，开发商在这一过程中仅获得管理收益。 定向众筹的优势在于拿地前便完成认筹且认筹资金额 度较大，大幅降低了开发商在建设过程中自有资金的投入量。但由于政策、合作单位的选择等风险，现

阶段除众美集团外，少有开发商使用。

2、 融资型开发类众筹（解决核心问题：锁定圈层客户以及起到融资作用

）

解读：融资型开发类众筹通常适用于区域房价上涨预期与资金成本不匹配，项目利润不足以覆盖银行、 信托等传统

融资方式的资金成本情况。

通过在项目拿地后、建设前进行众筹，为项目建设阶段提供低成

本资金，达到降低项目负债率的目的，同时也利于提前锁定一批购房意向人群

融资型开发类众筹的参与门槛一般较高，

并需要投资者在预售前支付所有房款；

且房价折扣一般 基本保持在年华收益 10%左右，已有代表是平安好房众筹建房模式。

3、 营销型开发类众筹（ 解决核心问题：项目尚未拿到销许时实现提前蓄水，收取诚意金

） 解读：“营销型

开发类”众筹一般在项目建设期进行，虽然众筹期处于项目预售前、募集金额也用于项

目建设，但相对于整个项目建设成本及后期价值，

营销型开发类众筹的募集资金额度通常不算太高，

如

开发类众筹

（模式结构图） R

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I 卓迪前 拿地后超设前

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