长沙某地产城案例分析.pptx
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X年长沙热销楼盘分析湘江世纪城.pptx
2020/9/3
用心构筑美好生活
2
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分
产品情况分析 销售情况简述 营销推广分析 可比项目分析
2020/9/3
用心构筑美好生活
3
第一部分 产品情况分析
2020/9/3
用心构筑美好生活
4
第一部分 产品情况分析——项目简介
2020/9/3
湘江世纪城是由世纪金源集团投资兴建的超 大型复合型地产项目。包括普通住宅、高级住宅、 大型购物中心、六星级标准酒店、学校、商业等 多种物业类型，建成后的湘江世纪城将成为长沙 市规模最大的综合社区。
60户。
三房两厅一卫（125㎡-135㎡） 1440户； 三房两厅两卫（145㎡-160㎡） 180户； 四房两厅两卫（155㎡-165㎡） 90户； 四房两厅三卫（175㎡-185㎡） 120户；
三房 51%
两房 27%
五房 1%
四房 21%
2020/9/3
用心构筑美好生活
9
第一部分 产品情况分析——户型分析
热销楼盘分析---湘江世纪城
旭辉集团营销管理部 2008年11月
2020/9/3
用心构筑美好生活
1
项目总评
湘江世纪城在2008年长沙房地产市场一片低迷的大环境下，无论是销售情况， 还是社会影响力，都成为了长沙房地产市场一大亮点。
项目规模：长沙最大规模的住宅小区，总建筑面积高达400万平方米； 项目定位：项目定位准确，抓住江景优势，大大提升项目的档次； 户型设计：户型大小适中，以85㎡至135㎡为主，户型设计合理，大量采用 拐角阳台、户内飘窗、户内花园的设计，扩大视野，使江景优势价值最大化； 销售总量：开盘三个月内，销量高达17万平方米。后期销售平稳，平均月销 量高达44万平方米； 价格：价格定位准确，低价入市，吸引到了较多关注。 营销推广：推广力度较大，仅开盘后三个月，共投入广告费用800万人民币；
长沙万科金域华府商业项目周边竞品分析及公寓推广策略精品PPT课件
中城丽景香山 约90000 二房三房 约40000 1-6月 约34000 1-10月 约16000 5-12月
星城映象
约65000 二房三房 约31000 1-7月 约22000 4-11月 约12000 3-11月
备注：以上推售户型、时间均以新推量中大比重户型为计量参考，附带其他户型面积，不计入统计范围。
在推售此类户型时，可适 当控制一定数量比例
在本案推售时间段内，区域内各典 在推售此类户型时，控制
强
型楼盘基本都存在同质性产品销售， 推售节奏，少量多批，小
市场竞争剧烈
步快跑式推售
区域典型项目分析
根据区域内典型楼盘开发商品牌、规模、品质等因素,我们将项目 档次归为高中低档次三类
>>鉴定标准:
•品牌,规模,园林,建筑,产品,售价
80-90㎡
彩云 之翼
110-130
130㎡以上
80-90㎡
中隆
国际
110-130
御玺
130㎡以上
80-90㎡
盛世 华章
110-130
130㎡以上
80-90㎡
中城
丽景
110-130
香山
130㎡以上
80-90㎡
星城 映象
110-130
130㎡以上
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月 11月 12月
已售面积 约150869 约163156 约186000 约115000 约260000 约42000 约370000 约210000 约290000 约96000 约180000 约63000 约100000 约45000 约130000 约150000
长沙万科·金域华府案例分析
4
项目区位及交通情况
区位：
项目位于长沙的东大门，紧邻雨花区政府和雨花市民广场，西 侧为长沙市南北主干道的万家丽路,南侧为东西主干道并通往 武广新城的香樟路。属于城市重点规划发展的武广新城的核心 区域，周边地段以住宅用地为主。
交通：
公交：项目交通四通八达,大小城市干道纵横交错,目前项目过 往公交交通线路有旅2、135、406、601、16、159、603、 802、806等。 高速：京珠高速、机场高速 高铁：武广高铁、沪昆高铁
新CBD在这里崛起，未来购物、休闲、娱乐中心， 解决生活配套不足问题
➢武广中央商务区：拟建设集大型百货、专业卖场、星级
酒店、高档字楼、精品商业街于一体的城市商业综合体。
➢武广时代花园商住区：拟打造成一个具有国际化水准，
符合高端人群消费和居住的大型商业住区。
➢潭阳滨江乐园：拟建设一个集大型游乐园、滨江风情街、
长沙百胜房地产顾问有限公司
7
项目片区特征
2010年圭塘河风光带及体育公园的整改，将缓解客户 对政府无法兑现承诺的不满，并能逐步改变周边居住氛 围不强的问题
圭塘河风光带（筹建）2010年开工，北起 香樟路，南至湘府路。位于项目东南角， 步行2分钟即可达到 天际岭国家森林公园，穿过天际岭隧道即 可到达，车行5分钟到达 体育文化公园，位于项目西北角，文化公 园周边分布“一馆三中心”：省举重馆、省 设计中心、网球中心、游泳跳水中心，步 行约8分钟即可到达
特色美食广场、豪华影剧院、星级度假酒店、生态休闲
庄园等项目的大型综合性旅游休闲度假场所。
➢浏阳河生态商务区：风光带紧临武广、沪昆高速铁路客
运站区域， 拟依托浏阳河河畔优美景色，结合防洪景观
绿化带的建设，打造集旅游、休闲、娱乐、购物于一体
项目区位及交通情况
区位：
项目位于长沙的东大门，紧邻雨花区政府和雨花市民广场，西 侧为长沙市南北主干道的万家丽路,南侧为东西主干道并通往 武广新城的香樟路。属于城市重点规划发展的武广新城的核心 区域，周边地段以住宅用地为主。
交通：
公交：项目交通四通八达,大小城市干道纵横交错,目前项目过 往公交交通线路有旅2、135、406、601、16、159、603、 802、806等。 高速：京珠高速、机场高速 高铁：武广高铁、沪昆高铁
新CBD在这里崛起，未来购物、休闲、娱乐中心， 解决生活配套不足问题
➢武广中央商务区：拟建设集大型百货、专业卖场、星级
酒店、高档字楼、精品商业街于一体的城市商业综合体。
➢武广时代花园商住区：拟打造成一个具有国际化水准，
符合高端人群消费和居住的大型商业住区。
➢潭阳滨江乐园：拟建设一个集大型游乐园、滨江风情街、
长沙百胜房地产顾问有限公司
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项目片区特征
2010年圭塘河风光带及体育公园的整改，将缓解客户 对政府无法兑现承诺的不满，并能逐步改变周边居住氛 围不强的问题
圭塘河风光带（筹建）2010年开工，北起 香樟路，南至湘府路。位于项目东南角， 步行2分钟即可达到 天际岭国家森林公园，穿过天际岭隧道即 可到达，车行5分钟到达 体育文化公园，位于项目西北角，文化公 园周边分布“一馆三中心”：省举重馆、省 设计中心、网球中心、游泳跳水中心，步 行约8分钟即可到达
特色美食广场、豪华影剧院、星级度假酒店、生态休闲
庄园等项目的大型综合性旅游休闲度假场所。
➢浏阳河生态商务区：风光带紧临武广、沪昆高速铁路客
运站区域， 拟依托浏阳河河畔优美景色，结合防洪景观
绿化带的建设，打造集旅游、休闲、娱乐、购物于一体
某地产长沙某地产金域华府营销策划报告185PPTXX年中原
➢第一级竞争力量：盛恒世华大章绿洲、新26万城新世界、湘江名城 ➢第二级竞争力量：茂华国际湘、中城丽景香山 ➢第三级潜在竞争力星量城印：象融科东南10万海、嘉盛圭塘河项目
海拔东方
8万
竞争节点分三江析花中城
2万
集中性竞争集中在融下科半东南年海，主要竞10争压力在4月~12月
嘉盛圭塘河项目
15
湘江名城
30
三房102-125,四房102-139 三房121-138,四房160 三房112-137,四房155
三房120-140,四房150-170 ——
三房120-130、四房140-160 三房120，四房140
户型特点
面积控制紧凑，总价优势，豪装 空中花园赠送，户型中规中矩 成熟社区，板式设计，南北通透赠送主要通过阳台 户型周正，纯板设计，南北通透，舒适度较高
—— —— 赠送面积，南北通透
竞争壁垒2：竞争项目多占驻良好的地段先发优势，在区域及 资源上竞争优势强。
地段、资源
恒大绿洲
体育中心/公园
新城新世界
体育中心/公园
融科东南海
——
湘江名城
中央公园/浏阳河 风光带
中城丽景香山 体育中心/公园
茂华国际湘 本项目
体育中心/公园
圭塘河风光带/市 民广场
地铁
地铁2号线 —— ——
项目地四块至轮廓及其基本指标
北侧：三湘风机厂 西侧：万家丽路 东侧：安置小区 南侧：香樟路，隔着香樟路和雨花区向望着； 南北地块中间为湖南联通大楼和湖南医药工 业研究所
北地块 南地块
南地块 > 净占地：8.7万㎡ > 建面：26万㎡ > 容积率：3.0 > 覆盖率：23.4% > 绿地率：42.5% > 公寓：48654.96㎡ > 高层：196239.09㎡ > 商业（底层+独立）
海拔东方
8万
竞争节点分三江析花中城
2万
集中性竞争集中在融下科半东南年海，主要竞10争压力在4月~12月
嘉盛圭塘河项目
15
湘江名城
30
三房102-125,四房102-139 三房121-138,四房160 三房112-137,四房155
三房120-140,四房150-170 ——
三房120-130、四房140-160 三房120，四房140
户型特点
面积控制紧凑，总价优势，豪装 空中花园赠送，户型中规中矩 成熟社区，板式设计，南北通透赠送主要通过阳台 户型周正，纯板设计，南北通透，舒适度较高
—— —— 赠送面积，南北通透
竞争壁垒2：竞争项目多占驻良好的地段先发优势，在区域及 资源上竞争优势强。
地段、资源
恒大绿洲
体育中心/公园
新城新世界
体育中心/公园
融科东南海
——
湘江名城
中央公园/浏阳河 风光带
中城丽景香山 体育中心/公园
茂华国际湘 本项目
体育中心/公园
圭塘河风光带/市 民广场
地铁
地铁2号线 —— ——
项目地四块至轮廓及其基本指标
北侧：三湘风机厂 西侧：万家丽路 东侧：安置小区 南侧：香樟路，隔着香樟路和雨花区向望着； 南北地块中间为湖南联通大楼和湖南医药工 业研究所
北地块 南地块
南地块 > 净占地：8.7万㎡ > 建面：26万㎡ > 容积率：3.0 > 覆盖率：23.4% > 绿地率：42.5% > 公寓：48654.96㎡ > 高层：196239.09㎡ > 商业（底层+独立）
【房地产精品文档】附加成功案例长沙威尼斯城市商业广65
据调查，长沙目前投资社区商铺的80％以上是该社区买房后购买商铺者，多 为购买后出租给他人经营获取租金，少部分自购经营。社区开发初期商铺售价较底， 投资者购买后租赁给他人经营赚取租金，社区成熟、门面经营状况较好后转租或转 售他人获取高额转让费。
社区商铺经营者的经营业态多为社区生活配套服务，包括美容、餐饮、休闲 娱乐、生活超市、小五金、医疗保健、服装鞋帽、花店水果、银行等，各种业态在 不同的社区分布的比列不一，营业面积从30---500㎡不等，租金一般在30—100元/ ㎡/月，租金达40元/㎡/月以上的社区商铺经营状况较好。
集中地是星沙最旺的商业街。
业态：服装、鞋、餐饮、美容美发等； 特点：经营档次参差不一，一线品牌较少，以中档品牌为
主。
业态：健身休闲、餐饮、美容美体、窗帘布艺、餐饮、服 饰、家居建材等；
特点：蒸湘路商业气氛算较为浓厚,餐饮较为集中,有 较大型购物商场
租金水平 50-60元/㎡ 20-30元/㎡ 10-20元/㎡
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【房地产精品文档】附加成功案例长 沙威尼斯城市商业广65
•5.招商执行
•招商中心门牌效果
•招商简章封面效果
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•招商折页外页效果
【房地产精品文档】附加成功案例长 沙威尼斯城市商业广65
•5.招商执行
•经验教训： •与工程对接需量化，与相关负责人确定时间表及交工标准 •与屋村对接需明确分工，与相关负责人确定相关职责和共有权限
• 长沙威尼斯城位于长沙市东北方向的星沙镇北部，座落 腾飞岛上，松雅湖四面环绕，自然环境优越。
【房地产精品文档】附加成功案例长 沙威尼斯城市商业广65
•1.项目概况 •1.2交通
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•星沙大道由北向南实景
社区商铺经营者的经营业态多为社区生活配套服务，包括美容、餐饮、休闲 娱乐、生活超市、小五金、医疗保健、服装鞋帽、花店水果、银行等，各种业态在 不同的社区分布的比列不一，营业面积从30---500㎡不等，租金一般在30—100元/ ㎡/月，租金达40元/㎡/月以上的社区商铺经营状况较好。
集中地是星沙最旺的商业街。
业态：服装、鞋、餐饮、美容美发等； 特点：经营档次参差不一，一线品牌较少，以中档品牌为
主。
业态：健身休闲、餐饮、美容美体、窗帘布艺、餐饮、服 饰、家居建材等；
特点：蒸湘路商业气氛算较为浓厚,餐饮较为集中,有 较大型购物商场
租金水平 50-60元/㎡ 20-30元/㎡ 10-20元/㎡
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•5.招商执行
•经验教训： •与工程对接需量化，与相关负责人确定时间表及交工标准 •与屋村对接需明确分工，与相关负责人确定相关职责和共有权限
• 长沙威尼斯城位于长沙市东北方向的星沙镇北部，座落 腾飞岛上，松雅湖四面环绕，自然环境优越。
【房地产精品文档】附加成功案例长 沙威尼斯城市商业广65
•1.项目概况 •1.2交通
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•星沙大道由北向南实景
长沙某地产城案例分析
产品情况分析-----项目特色
高
1、节省时间，房子户型确定后基本不必考虑装修的事情；
层 全
2、入住方便； 3、个人信息安全，不用担心开发商出卖自己的个人信息， 干扰电话少些
部
4、可以减少采购环节，省的多上当受骗；
采
5、精装房子的物业相对服务高于普通毛坯房物业
用
精
装
修
第二部分
销售情况分析
销售情况分析
【】案例分析
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分
产品情况分析 销售情况简述 营销推广分析 可比项目分析
第一部分
产品情况分析
产品情况分析-------项目规划 4栋高层(新推)
8栋洋房
产品情况分析-------项目简介
物业形态：万科城是由湖南和顺置业有限
公司投资建造的。包括住宅、洋房、电梯高 层。
销售情况分析 5月15日，开盘当天的火爆场面
第三部分Βιβλιοθήκη 营销推广分析营销推广分析------启动区策略
启动区策略：先做园林，再做产品，通过园林展示，
提升产品认知度和项目价值
万科的园林规划设计风格是泰式风格，茂盛的热带植物， 和具有泰国特色的太阳鸟点缀其间。
营销推广分析----展示策略
万科首期规划的多层花园洋房是万科的首创产 品，高层全部采用精装修,，有超高实用率户型
产品情况分析-----项目特色
地段优势
两馆一厅：项目所属区域为捞 霞组团。湘江世纪城紧邻的滨 江文化园，是政府即将开发的 超大型市政项目，规划将其打 造成长沙标志性建筑群，工程 建设为1.5万平方米音乐厅， 2.5万平米图书馆，2万平米博 物馆区。
产品情况分析-----项目特色
户 型 设 计
长沙房地产市场调研汇报XXXX0527.pptx
a、追求品质和品牌，虚荣心较强 b、占便宜心理较强 c、关注子女未来教育问题 d、倾向于选择欧式风格建筑 e、对区域、地段的敏感性强
• 2、产品方面
a、产品类型 1）市场物业类型比较齐全 2）花园洋房的出现比较晚 3）大平层产品市场占比较大
b、户型面积方面
1）“对长沙市区（市辖五区，下同）已拥有1套住房的家庭（环长株 潭户籍家庭），限购1套90平方米（含）以下新建商品住房；对长沙 市区无住房并能够提供本市居住证的外地家庭，在长沙市区限购1套 90平方米（含）以下新建商品住房；对在长沙市区已拥有2套（含） 以上住房的家庭、拥有1套（含）以上住房的外地家庭，不能提供本 市居住证的外地家庭，暂停在本市主城区购买90平方米（含）以下新 建商品住房。”
• 2010年，长沙市房地产开发投资额 684.15亿元，较2009年增长37.5%； 商品房销售面积1680.21万㎡，同比 增幅达19.5%；商品房销售额742.33 亿元，其中住宅销售额701.91亿元， 增长46.3%。（《2010年长沙市国 民经济和社会发展统计公报》）
高端 住宅
区
高端 住宅
高层---------7000~8000元/㎡ 大平层------8000~14000元/㎡ 洋房---------13000~18000元/㎡ 别墅---------联排别墅：7000~11000元/㎡
独栋别墅： 12000元/㎡ 左右
和黄·盈峰翠邸（联排） 绿城·青竹园（独栋）
长沙·恒大名都（大平层） 长沙·万科城（洋房）
间。
“东方大院”之围
1、客户心理对于奢华、质感外部形象有明显倾向，而对于比较隐晦的品 质感和价值认可度有限（中式）
2、长沙客户对距离的敏感度极高。河西片区在现在看来尚处于开发前期， 长沙客户的心理距离仍然较远，面临同样问题的长沙恒大名都，高层 精装修价格4000多
• 2、产品方面
a、产品类型 1）市场物业类型比较齐全 2）花园洋房的出现比较晚 3）大平层产品市场占比较大
b、户型面积方面
1）“对长沙市区（市辖五区，下同）已拥有1套住房的家庭（环长株 潭户籍家庭），限购1套90平方米（含）以下新建商品住房；对长沙 市区无住房并能够提供本市居住证的外地家庭，在长沙市区限购1套 90平方米（含）以下新建商品住房；对在长沙市区已拥有2套（含） 以上住房的家庭、拥有1套（含）以上住房的外地家庭，不能提供本 市居住证的外地家庭，暂停在本市主城区购买90平方米（含）以下新 建商品住房。”
• 2010年，长沙市房地产开发投资额 684.15亿元，较2009年增长37.5%； 商品房销售面积1680.21万㎡，同比 增幅达19.5%；商品房销售额742.33 亿元，其中住宅销售额701.91亿元， 增长46.3%。（《2010年长沙市国 民经济和社会发展统计公报》）
高端 住宅
区
高端 住宅
高层---------7000~8000元/㎡ 大平层------8000~14000元/㎡ 洋房---------13000~18000元/㎡ 别墅---------联排别墅：7000~11000元/㎡
独栋别墅： 12000元/㎡ 左右
和黄·盈峰翠邸（联排） 绿城·青竹园（独栋）
长沙·恒大名都（大平层） 长沙·万科城（洋房）
间。
“东方大院”之围
1、客户心理对于奢华、质感外部形象有明显倾向，而对于比较隐晦的品 质感和价值认可度有限（中式）
2、长沙客户对距离的敏感度极高。河西片区在现在看来尚处于开发前期， 长沙客户的心理距离仍然较远，面临同样问题的长沙恒大名都，高层 精装修价格4000多
长沙万科华府案例分析
长沙万科华府案例分析目录一、项目背景 (2)1. 项目概述 (2)2. 地理位置与环境分析 (4)3. 市场需求分析 (5)二、万科华府项目规划与设计 (5)1. 项目规划理念 (8)2. 建筑设计风格 (8)3. 配套设施及布局 (10)三、万科华府市场营销策略 (11)1. 目标客户群体定位 (12)2. 价格策略与优惠政策 (12)3. 营销渠道与推广方式 (13)四、万科华府项目运营与管理 (14)1. 物业服务与管理模式 (16)2. 运营团队与组织架构 (17)3. 管理制度与实施情况 (18)五、万科华府项目案例分析 (19)1. 项目亮点与特色分析 (20)2. 成功因素剖析 (21)3. 存在问题及改进措施建议 (22)六、项目对长沙房地产市场的启示与影响 (23)1. 对长沙房地产市场的影响分析 (24)2. 对其他开发商的启示与借鉴作用 (25)3. 未来发展趋势预测与建议 (26)七、项目总结与评价 (27)1. 项目成果总结与评价依据 (28)2. 项目经济效益分析评价未来发展趋势预测等更多详细目录您可以根据需求进行增加和扩展29一、项目背景长沙万科华府，位于长沙市岳麓区核心地段，是万科集团在长沙倾力打造的高品质住宅项目。
随着城市化进程的加速和都市生活的日益繁忙，万科华府应运而生，旨在为城市精英阶层提供一种舒适、便捷、优雅的居住体验。
该项目地处岳麓山风景区，周边自然环境优美，文化底蕴深厚。
项目交通便利，紧邻多条主干道和地铁站，规划中的城市快速路网将项目与城市各中心紧密相连。
这样的地理位置使得万科华府既享受了都市的繁华，又远离了喧嚣，成为城市中的一片宁静绿洲。
在项目规划方面，万科华府注重建筑与自然的和谐共生。
设计师们充分利用了周边的自然资源，将绿色植被融入建筑设计中，创造出既舒适又美观的居住空间。
项目还引入了先进的住宅科技，如智能家居系统、节能建筑技术等，致力于提升居住的舒适度和能效。
长沙万科城例子分析解析解析资料文档
长沙【万科城】案例分析
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分
产品情况分析 销售情况简述 营销推广分析 可比项目分析
第一部分
产品情况分析
产品情况分析-------项目规划 4栋高层(新推)
8栋洋房
产品情况分析-------项目简介
物业形态：万科城是由湖南和顺置业有限
公司投资建造的。包括住宅、洋房、电梯高 层。
Thanks!
END
30
产品情况分析-------项目简介
开发商： 湖南和顺置业有限公司
项目地址：开福区福元路与芙蓉路交汇处东南角 占地面积：约26.9万平方米
建筑面积：约50万平法米 总栋数： 4栋高层住宅、8栋洋房 总套数： 777套（一期）
容积率： 2.52 （一期1.85） 绿化率： 46%
建筑结构：剪力墙框架 车位比：1：0.7
产品情况分析-----项目特色
高
1、节省时间，房子户型确定后基本不必考虑装修的事情；
层 全
2、入住方便； 3、个人信息安全，不用担心开发商出卖自己的个人信息， 干扰电话少些
部
4、可以减少采购环节，省的多上当受骗；
采
5、精装房子的物业相对服务高于普通毛坯房物业
用
精
装
修
第二部分
销售情况分析
销售情况分析
开盘至今，共推出房源777套，其中
1、2010年5月15日开盘当日推出的33套洋房被到场的300 多位认筹客户全部买完。 2、一起共推出117套洋房全部售罄。 3、目前高层正在认筹阶段。共推出264套89m2的户型已 经全部认筹完毕。 4、高层123m2的户型共推出396套，剩余房源充足，各个 楼层均有。
销售情况分析 5月15日，开盘当天的火爆场面
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分
产品情况分析 销售情况简述 营销推广分析 可比项目分析
第一部分
产品情况分析
产品情况分析-------项目规划 4栋高层(新推)
8栋洋房
产品情况分析-------项目简介
物业形态：万科城是由湖南和顺置业有限
公司投资建造的。包括住宅、洋房、电梯高 层。
Thanks!
END
30
产品情况分析-------项目简介
开发商： 湖南和顺置业有限公司
项目地址：开福区福元路与芙蓉路交汇处东南角 占地面积：约26.9万平方米
建筑面积：约50万平法米 总栋数： 4栋高层住宅、8栋洋房 总套数： 777套（一期）
容积率： 2.52 （一期1.85） 绿化率： 46%
建筑结构：剪力墙框架 车位比：1：0.7
产品情况分析-----项目特色
高
1、节省时间，房子户型确定后基本不必考虑装修的事情；
层 全
2、入住方便； 3、个人信息安全，不用担心开发商出卖自己的个人信息， 干扰电话少些
部
4、可以减少采购环节，省的多上当受骗；
采
5、精装房子的物业相对服务高于普通毛坯房物业
用
精
装
修
第二部分
销售情况分析
销售情况分析
开盘至今，共推出房源777套，其中
1、2010年5月15日开盘当日推出的33套洋房被到场的300 多位认筹客户全部买完。 2、一起共推出117套洋房全部售罄。 3、目前高层正在认筹阶段。共推出264套89m2的户型已 经全部认筹完毕。 4、高层123m2的户型共推出396套，剩余房源充足，各个 楼层均有。
销售情况分析 5月15日，开盘当天的火爆场面
世联-长沙房地产市场策略-87PPT
房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系
小于4% 萎缩
4%-5% 停滞
5%-8% 稳定发展
大于8% 高速发展 长沙超过11%
人均GDP与房地产发展关系
0-800US$
启动期
800-4,000US$ 4000-8,000US$ 8000-20,000US$
快速发展期
稳发展期
减缓发展期
长沙3665美元
202
28102.1%
36132.7%
495
14.0%
14.8%
14.9%
40%
1089.8 30%
22.57% 20%
14.80% 10%
200
0
0%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
长沙市人均GDP快速增长，人均可支配收入水平较高
◆长沙市人均GDP保持高速 增长，近6年来增长速度 均超过10%，而且增速不 断加快；
400
300
200 100
92.72
0 2000
2582
2376
2468
2001
2002
2003
销售面积（万平方米）
445.4
163.9
232.1
2001
2002
2003
2738
3022
2991
2004
582.8
2005
639.02
2006
690.19
2004
2005
2006
近年来，长沙国民经济发展速度和人均可支配收入的增长 速度都快于房价的增长速度
2000 亿元
1800
世联_长沙某地产华府_某地产名都_某地产城市花园项目研究_46P
2009年3月16日
2009年3月3日 2009年3月2日 2009年2月20日 2009年2月16日 2009年2月12日
恒大御景组团为满足市场需求，本周将加推空中花园美墅及部分山景公寓官邸保留单位，空中花园美墅3780元/平方米起，山景 公寓官邸4280元/平方米起，送1500元/平方米豪华装修，前10名享受开盘额外特别88折优惠，性价比非常高。
2009年3月27日 2009年3月26日 2009年3月20日
恒大御景均价4400元/㎡，送1500元/㎡豪华装修。本周前10名特享开盘88折 恒大帝景成本价发售仅限一日。开盘额外特别88折
山景楼王4280元/平米起，送1500元/平米豪华装修，湖景楼王6280元/平米起，送3000元/平米奢华装修。本周认筹额外88折。
基本指标
185377 828887 4.4 46.4%
共约4664套 已售350套左右
高层
价格优惠
起价3300元/㎡，最高价4800元/㎡，均 价在3600元/㎡左右（以上价格为实 收价，送1500元/㎡豪装）
住宅形态 配套
开发商
63栋高层
5200平米多功能超豪华会所，6400平米 贵族式双幼儿园，27000平米国际名店 街；世界级物业公司戴德梁行
长沙首座空中花园别墅 29日将成本价隆重开盘 开盘 必特价 特价必升值
优惠+园林
恒大帝景
全新加推湖景楼王 空中花园美墅3780元/㎡起 3.5米层
恒大帝景
高 7米挑高 40㎡空中花园
5
5.5
优惠+园林
恒大华府
首付25.7万 拥220-375㎡湖景豪宅 本周购房享最高
20000元购房消费拳优惠
恒大御景
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高层新推户型：（天阔之川云）
三房两厅两卫 建筑面积约123m2
一梯五户 12m2空中花园 加长独立玄关 U型便捷厨房 主卧独立卫生间
产品情况分析-----户型分析
花园墅院 之花海 院墅 三房两厅两卫 约136m2
产品情况分析-----户型分析
入户层平面
起居层平面
花园墅院之林峰 叠墅 四房两厅三卫 约166m2 （3户四层）
销售情况分析 5月15日，开盘当天的火爆场面
第三部分
营销推广分析
营销推广分析------启动区策略
启动区策略：先做园林，再做产品，通过园林展示，
提升产品认知度和项目价值
万科的园林规划设计风格是泰式风格，茂盛的热带植物， 和具有泰国特色的太阳鸟点缀其间。
营销推广分析----展示策略
万科首期规划的多层花园洋房是万科的首创产 品，高层全部采用精装修,，有超高实用率户型
长沙【万科城】案例分析
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分
产品情况分析 销售情况简述 营销推广分析 可比项目分析
第一部分
产品情况分析
产品情况分析-------项目规划 4栋高层(新推)
8栋洋房
产品情况分析-------项目简介
物业形态：万科城是由湖南和顺置业有限
公司投资建造的。包括住宅、洋房、电梯高 层。
开盘至今，共推出房源777套，其中
1、2010年5月15日开盘当日推出的33套洋房被到场的300 多位认筹客户全部买完。 2、一起共推出117套洋房全部售罄。 3、目前高层正在认筹阶段。共推出264套89m2的户型已 经全部认筹完毕。 4、高层123m2的户型共推出396套，剩余房源充足，各个 楼层均有。
装修状况：洋房不带装修、电梯高层带精装修
产品情况分析-------配套设施
教育 幼儿园：中国科学院幼儿园、开福区教育局幼儿园 小学：清水塘小学、顺天小学和前进小学 中学：北雅中学、陈家渡中学、长大附中
商业 麦德龙 、岁宝百货 银行 建设银行 医院 湘雅医院、163医院 其他 洪山公园规划、浏阳河风光带、深国投规划、顺天酒店等 两馆一厅 斥资12亿，集博物馆、科技馆、音乐厅，建成后为长沙城市名片
地段特点：项目位于开福区政府东侧,北临
福元路,西接芙蓉北路，东接已开通的车站北 路,属于城市中心区与捞霞组团结合部。
项目地西侧紧临的是大型商业深国投规 划用地,将引进世界五百强商业；东侧是规划 中的洪山公园用地,南侧临浏阳河风光带,自 然资源绝佳;万科城不远处的福元路直通国家 级开发区星沙经济开发区,芙蓉路贯穿长沙南 北,规划中的福元路大桥直接连接河西滨江新 城,项目地未来极具发展潜力。
产品情况分析-----项目特色
地段优势
两馆一厅：项目所属区域为捞 霞组团。湘江世纪城紧邻的滨 江文化园，是政府即将开发的 超大型市政项目，规划将其打 造成长沙标志性建筑群，工程 建设为1.5万平方米音乐厅， 2.5万平米图书馆，2万平米博 物馆区。
产品情况分析-----项目特色
户 型 设 计
洋房的设计尤其独特,万科通过对以往洋房进行 优化,实现了一楼自带私家花园及内院2楼自带大露 台及6米挑高客厅、3楼私家大露台的设计,极大的提 高了实用率，洋房临中央景观轴而建,私密及景观得 到了有效保护。
5月11日，VIP优惠权火热登记，现场实景均已绚丽开放！ 万科城，专属走过世界的人
营销推广分析-----活动营销
五一黄金周，万科城在房交会上的活动
万科城在本次房交会 期间首批花园墅院已正式 启动尊贵客户的优惠权登 记诚意客户到项目现场营 销中心办理VIP优惠券登 记， 交10万则可在开盘当 天享受2个点的购房优惠。 同时万科城样板——“美墅 馆”也已正式对外开放， 诚挚邀请各位客户品鉴。
产品情况分析-----项目特色
高
1、节省时间，房子户型确定后基本不必考虑装修的事情；
层 全
2、入住方便； 3、个人信息安全，不用担心开发商出卖自己的个人信息， 干扰电话少些
部
4、可以减少采购环节，省的多上当受骗；
采
5、精装房子的物业相对服务高于普通毛坯房物业
用
精
装
修
第二部分
销售情况分析
销售情况分析
产品情况分析-----项目特色
项目特色
两馆
一厅
品牌
万科城
户型 设计
规划 理念
室内 装修
产品情况分析-----项目特色
开发商品牌
万科地产，是中国房地产行业的领跑 者。目前万科房地产业务扩展到全国30余 个大中城市。万科以人为本的建筑理念， 在产品设计上注重人文关怀，每一个细节 都兼顾了实用、方便和美观。万科是“住 宅工业化”的先行者，已在全国大面积推 行“全面家居解决方案”的精装修；万科 物业是万科品牌的重要组成部分，是中国 最早的物业公司之一，也是最早通过 ISO90001认证的物业管理企业。正因为 万科人对客户服务的重视，才有了中国第 一个业主委员会。
产品情况分析-----项目特色
国际设计理念
万科城规划以中央景观轴为中心两面布局 建筑,高层采用点式布局,其是万科最成熟的标 准化产品,创新的设计实现了塔楼中的板楼;多 层情景洋房是万科的首创产品,也是万科首次在 长沙推出的洋房产品,其采用3+1模式设计,通过 平层花园跃式复式结合,实现了独立入户独立私 有空间等产品附加值.
产品情况分析-------项目简介
开发商： 湖南和顺置业有限公司
项目地址：开福区福元路与芙蓉路交汇处东南角 占地面积：约26.9万平方米
建筑面积：约50万平法米 总栋数： 4栋高层住宅、8栋洋房 总套数： 777套（一期）
容积率： 2.52 （一期1.85） 绿化率： 46%
建筑结构：剪力墙框架 车位比：1：0.7
产品情况分析-------户型分析
高层新推户型：（天阔之景峰）
三房两厅一卫 建筑面积：约89m2
一梯五户 10m2空中花园 超大观景阳台 卧室全景飘窗
在“十字单体”的结构创举下， 长沙首创“光线无死角”的舒居理念， 每户均实现三面采光，创新楼体群主 引通风系统令清风皆能轻松入室。
产品情况分析-------户型分析Βιβλιοθήκη 营销推广分析-----活动营销
3月20日，万科城在项 目现场展开了以“绿色世博， 生态万科”为主题的公益植 树活动。本次活动得到了广 大长沙市民的高度响应，现 场有数百家庭亲手种下了认 养的小树苗，寄托了一份对 未来生活的美好祝愿，同时 也为低碳、绿色、健康人居 生活做出一份贡献。
营销推广分析-----活动营销