戴德梁行深圳市中山公园项目服务建议书

21、22、37、93、201、 226、332、362路
公 交 车 站
21、22、37、93、 201、226、332路
该项目周边有21、22、37、93等10数条公交路线，交通便捷，居民出行较为方便。
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项目概况
项目配套
北环大道 中 山 园 路 南头商业城
本项目
该项目周边拥有南山实 验学校，南山人民医院 、工商、建设等各大银 行、南头商业城、天虹 等大型商业、南山图书 馆、南山文体中心、南 山区委、中山公园、荔 香公园等较为完善的配 套设施。
2,460
17.50% 3.00% 1,200
4%
2% 0%
Frozen Liquidity (Billion RMB)
Jan-06
Jul-06
Jan-07
Jul-07
Jan-08
Jun-08
பைடு நூலகம்
One-year Lending Rate Source: The People's bank of China & DTZ Residential
中山公园
大 道
该项目地块被中山公园入口处分割成两部分，使得整个项目无法规划成一 个封闭式小区；而且由于地块进深较浅，不利于做园林规划；如果项目做 纯住宅，其档次难以较大提升
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项目概况
项目风险提示
（4）中山公园片区尚无高品质大社区项目，片区档次形象不高
北 环 大 道 本项目 南 山 方鼎华庭 南关城工业村 中山颐景花园 莲城花园
Over five-year Lending Rate
Bank Reserve Ratio Page 18
市场分析
4、全方位、立体式调控政策
•
主要政策
时间 2007-02 主要政策 土地增值税清算；从2月1日起，正式征收30％-60％不等的土地增值税. 《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》要求建立廉租房制度，保障最低收入家庭住房需求. 《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于 40% ；贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍. 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定受让人依照出让合同约定，付清全部出让金后，才能领取国 有建设用地使用权证书.
中山公园 汉唐街
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项目概况
项目价值挖掘
（1） 尊享中山公园绝色美景，品味人与自然的和谐统一
本项目
中山公园
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项目概况
项目价值挖掘
（2）交通便利、毗邻南山商业中心区
北环大道 本项目 南头商业城 铭可达商业广 场
百安居
家乐福
天虹商场
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项目概况
项目价值挖掘
（3）丰富的教育资源
中山公园项目服务建议书
中山公园项目服务建议书
本报告主要框架
1、项目概况
2、市场分析
3、市场定位
4、项目规划预案
5、服务范围
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市场分析
• 1-6/2007
项目概况
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项目概况 项目界定
地块位置：南山区中山园路与 北环大道交界处
本项目
北 环 大 道
用地性质：暂为旅游用地
占地面积：19000平方米 预计建筑面积：76000平方米
人民币升值
Source: DTZ Residential
D
C
原油、原材料价格上涨
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市场分析
2、高通胀导致负利率
• CPI 持续高位
10% 8.7% 8% 7.7%
6%
4%
4.1%
3.2% 2%
0%
Jan-06
May-06
CPI 同期增幅 %
Sep-06
Jan-07
May-07
一年期存款利率e
本项目 南山实验学校 南头中学
大新小学
南山实验学校南头小 学部 荔香中学 深圳大学
中加国际学校
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项目概况
项目风险提示
（1）开发商品质形象尚未形成
北 环 大 道
本项目 方鼎实业投资： 方鼎华庭 南头城实业：中 山颐景花园
海岸地产：海岸 ·卡夫诺
目前开发商在深圳市尚无成功项目案例，品质形象尚未深入人心，在日后 项目推广过程中应注重开发商品质形象的推广。
Page 4
项目概况
项目景观
该项目毗邻约49万平方米中山公园，尊 享中山公园绝色美景。
中山公园是一座具有历史文化教育意义 和时代气氛与传统特色相统一的综合性 公益休闲公园。园内冈峦起伏、植被茂 密，多处古迹名胜和现代园林建筑，从 高处俯瞰，风景十分优美。
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项目概况
项目交通
21、22、37、93、 226、332、362路 21、22、37、93、 226、332路
中山公园
大 道
该项目所属的中山公园片区目前尚无高品质大社区型的项目，片区整体档 次形象不高，尚未得到大众的完全认同。
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市场分析
• 1-6/2007
宏观经济环境解读
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市场分析
1、国际环境约束下的中国经济或将进入周期下行区间
中美利差加大 A
恶性通胀加剧
E
B
美国次贷危机影响
中国
Sep-07
Jan-08
May-08
一年期美元伦敦银行同业拆息 Page 17
Source: The People's bank of China, BBA LIBOR & DTZ Residential
市场分析
3、货币紧缩政策将长期持续性的对房地产行业形成抑制
•
紧缩性货币政策
Year Frequency
2006 2007 Total 2006 2007
20% 17.50% 18% 16% 14%
Total
2006 2007 Total
7
2 5 7
1.71%
9.00% 14.50% 7.00%
12%
10% 8% 6%
Frozen Liquidity (Billion RMB)
2008H1 Total 5 5
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项目概况
项目风险提示
（2）毗邻主干道，噪音影响较大
北 环 大 道
本项目
南 山 大 道
中山公园
该项目东临南山大道，北临北环大道。特别是北环大道，车流量大，噪音 影响较大。
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项目概况
项目风险提示
（3）用地被分割，无法规划成封闭小区
本项目
北 环 大 道 南 山 中山公园入口处
预计建筑容积率：4.0
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项目概况
项目地块
本项目
公园入口处
地块呈长方矩形，进深较浅，不利于规划 园林。 地块东临中山园路，北临北环大道，受噪 音影响较大；南面是汉唐街，景观较差； 西临中山公园，拥有着绝佳的景观资源。
中山公园
北环大道 中 山 园 路
北
汉唐街
东
地块被中山公园入口道路分割成两部分， 不利于规划全封闭式小区。
2 6 8 2 5
Year End
6.12% 7.47% 1.89% 6.84% 7.83%
10.0% 9.5% 9.0% 8.5% 8.0% 7.5% 7.0% 6.5% 6.0% 5.5% 5.0% Jan-05 Jul-05
Bank Reserve Ratio
Over five-year lending rate One-year lending rate