中国住房发展的趋势与对策

中国住房发展的趋势与对策
中国住房发展问题始终是政府进行调控的核心问题，在中国综合实力迅速崛起的今天，住房问题依然没有得到充分的解决，长此以往必定会导致社会公平的失衡，加剧社会矛盾。

文章通过总结学者们以往对中国住房发展问题的研究，利用学者们的优势，从不同角度对中国住房发展的趋势与对策进行分析，针对学者们已提出的但尚未解决的问题提出建议，其目的是为政府献计献策，为中国住房事业健康发展提供参考依据。

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1 中国住房发展的历程及现状
1.1 中国住房发展历程
中国住房发展的历程可以说是沿着中国从建国到现在的轨迹“轰隆隆”而来，这种演变过程就如火车一样，起步很慢，一旦飞奔起来便一发不可收拾，而后果无非是两种，一种是一路畅通，以高效的速度抵达终点，一种是出现问题，也许是轨迹的问题，也许是火车本身的问题，导致半路出现事故，影响整个中国经济的发展。

中国建筑设计研究院的叶耀先学者对中国住房发展的历程做了分析，他指出中国发展分为四个阶段，即：（1）学习苏联和探索实践（1949-1957）阶段；（2）极端简约和缓慢发展（1958-1978）阶段；（3）艰难起步和逐步发展（1979-1991）阶段，以及（4）快速发展和体现公平（1992-至今）阶段[1]。

从历程中我们可以看到中国住房发展确实遇到了很多坎坷（大跃进），也有过辉煌的过去（改革开放），但明显的是中国住房发展事业一直受到历史事件的影響，可以说政府是住房发展事业的火车头，政府的方向就是住房甚至是整个房地产前进的方向。

1.2 中国住房发展现状
从1998年下半年停止住房实物分配，全面实行住房分配货币化至今，房地产业的发展确实蒸蒸日上，但中国住房发展所面对的问题与矛盾却日益突出，贫富差距的加大，促使人们心里上的不平衡程度加深，社会矛盾越来越复杂。

在整体经济迈向小康的今天，“衣食住行”中的“住”对很多人来说依然是一种奢求，虽然政府努力出台政策，从经济适用房，廉租房到两限房，公租房，但由于中国人口众多，城市化的角度与住房发展的速度没有很好的合拍，城市住房难的问题在短时期内仍旧无法解决，更严重的是，本地人都得不到本应属于自己的“家”，这便激化了人民群众的矛盾，特别是大城市房屋的高价与群众中低收入之间的矛盾难以缓解，城市化的快速发展使得城市人口急剧增加，本市居民住房问题尚没有得到解决，现在又增添了解决外来人口居住问题的压力，大城市周边卫星城的作用没有按预期的发挥出来，城市人口没有合理地疏散到周边城市中去，导致城市承载力的超度负荷，这些对于中国的可持续发展都是不利的。

2 影响中国住房发展轨迹的因素分析
2.1 政府因素
政府是主导产业发展的核心要素，没有政府的存在，一切政策都无从谈起。

直接影响中国住房发展的因素就是政府采取的货币政策与抵押贷款方式。

对此，肖争艳和彭博利用构建含有房产的动态随机一般均衡模型对中国货币政策规则与房价波动间的关系进行了检测，认为将住房价格纳入货币政策规则对调控房价上涨有较好的效果，而家庭住房抵押贷款首付比例提高能直接降低稳态时的房地产价格[2]。

宋博通在Ohls住房模式的基础上建立一种新的住房过滤模型，对政府新建住房与货币补贴成本比较进行了可行性研究，认为从政府支出成本最小角度衡量，政府货币补贴政策比直接兴建政策更为有效[3]。

为了更加周全地改进抵押贷款方式，温根新从引起国外金融危机的个人房贷业务出发，对其存在的问题进行了客观的分析，并对防范、控制风险的处理措施提出了对策[4]。

王福林等人对国外住房抵押贷款风险进行了研究，其中包括个人住房抵押贷款风险与贷款价值比关系的研究，不同个人住房抵押贷款工具的风险比较研究等，建议中国建立个人住房抵押贷款风险管理的定量化分析技术，进一步加强银行的电子化建设[5]。

从学者中的建议可以看出，健全市场，使住房市场规范化仍是解决住房问题的关键所在，特别是对于抵押贷款管理方面，要结合当时的情况对货币政策进行相应的调整，在可承受的风险下，通过货币政策的宽松与紧缩调整整个房地产市场，促使房地产市场活跃起来，除了关注未退休人员的住房问题外，老龄化的问题也是十分突出的，随着时间的推移，中国老龄化人口所占的比例越来越大，除了“养儿防老”和货币养老外，住房反向抵押贷款是一项有利的补充，对此政府应采取一些措施，积极引导群众，以此来缓解社会压力。

2.2 市场因素
自1992年邓小平同志提出经济方针改革政策之后，计划经济体制向市场经济体制转变，市场因素在房产业中的影响越来越大，特别是1998年以后房产货币化的实施，市场直接影响着住房发展的方向。

自2008年奥运会至今，房价的蹿升，形成了大量的泡沫，虽然政府利用限购令来控制，但房价只是暂时性地停止上涨，其中的泡沫问题并没有完全的得到解决，如此长期下去，社会矛盾会进一步激化，不利于住房发展。

中国社科院的李恩平学者以最新数据分析城镇住房市场供求关系和绩效特点，认为房价长期上涨的驱动力逐渐消失，随着新增家庭数下降导致新增基本住房需求下降，刚性需求的家庭在减少[6]。

但是该学者只是通过人口年龄段，收入积累程度及相应居住面积进行的分析，这只是中国整体房屋均价可能不再增长的依据，而对于一线城市，人口的聚集程度并未下降，城市的压力并未减轻，政府究竟能否完全控制房价的变化趋势，解决群众的居住问题，引导中国住房市场合理高效地发展，仍有待研究。

2.3 个人因素
中国有一些学者对收入这一因素对住房发展轨迹的影响进行了分析。

北京大学的张晶和冯长春学者以新的研究思路和方法对现有居民住房购买力进行了测
算，并以中国35个大城市为研究对象进行了实证分析，通过相互比较得出购买力存在区域不均衡性这一结论，为制定相关政策提供参考[7]。

魏立华，李志刚曾表示90年代低收入阶层的居住分异没有得到政府与市场的有效管理与控制，对此他们提出建立一种“互惠-多样-混居”的居住模式[8]。

针对具有本地户籍且收入低，住房困难的群体应优先解决住房问题，对于外来人口在其本地有住房的人群，政府可不必先解决，只在工作单位附近提供一张床或集体宿舍即可，这样及可以减少职住分离问题，又可以有针对性地依据收入层次从根本上逐步解决住房问题。

3 中国采取的对策
解决住房问题的过程，就是中国住房发展的过程，从目前国家所采取的对策来看，主要是大力发展保障房，试图拉近收入水平差距所造成的住房差距，特别是对于住房难，收入低的居民，国家试图从根本上解决其居住问题。

冯长春学者早在1999年就对经济适用住房政策进行了评析，提出合理选择建设区位和确定销售价格以满足中低收入人群的需求这一关键性建议[9]。

之后随着保障房政策在中国逐步展开，相继有许多学者在这方面做了工作。

钱瑛瑛对经济适用房与廉租房的实施及其存在的问题进行了分析[10]。

文林峰对住房保障体系进行了研究，提出经济适用住房租售并举这一建议[11]。

郭玉坤对中国城镇住房保障制度进行了研究[12]。

武庄以公租房为例，对中国推行保障性住房建设的现状及对策进行了研究，提出要明确受益群体，准入与退出机制要更加完善，制定与公租房相应的法律法规是保障公租房顺利发展的重要保证[13]。

在此基础上，杨凌志等人提出了住宅产业化可以解决公共住房面临的问题，通过一体化装修，建造来降低建设成本，缓解租房购房人的经济压力[14]。

4 结论
经过对学者们研究成果的总结，可得出以下结论：
4.1 中国住房发展从趋势上：
4.1.1 保障房将逐步进入高速发展阶段，特别是公租房的发展将达到史无前例的速度。

在计划生育政策的实施下，中国新增人口速度确实放慢下来，但是人口基数本身的压力加上人均可支配收入与房价的巨大差距会迫使保障房必须源源不断地供应房地产市场，特别是面对多数的工薪阶层，公租房占保障房的比例将不断增大，以适应中国国情。

4.1.2 一手房市场热度将下降，二手房市场将活跃起来。

即便在限购令的严控下，房价依然没有降低到居民有能力购买的水平，房价与人均收入的差距仍然明显，迫使一手房市场热度将不断下降，二手房的价格相比一手房而言，可接受的程度略高，其市场发展相对客观。

4.1.3 加快二三线城市住房发展的同时，会严控房价，减少泡沫的形成。

二三线城市的发展是中国住房发展主要的发展方向，但限购令确实不能取消，防止投机者借机炒房，为防止更多房产泡沫的产生，严控房价是必行之路。

4.1.4 养老住房面积的扩散速度会加快，以此缓解养老住房压力。

中国已经进入老龄化社会，养老住房需要不断发展，缓解养老住房压力，做到老有所居，共建和谐社会。

4.2 中国住房发展从问题上：
4.2.1 保障房是新生事物，传统政策无法满足新生计划的落实。

保障房是中国为解决中低收入人群与大中城市内部高房价之间矛盾所采取的措施，但由于保障房毕竟是新生事物，传统政策无法保障保障房按计划落实，就会产生很多的新生问题，如资金断链，成本回收周期过长，影响城市后续发展。

4.2.2 保障房的基础设施配备缓慢，对人口流动的引导力不足。

在传统住房体制下，随着基础设施的完善，城市住房的发展已基本成型，而保障房的左右除了解决住房问题外，还具有引导人口流动，改善城市面貌，调整规划景观的作用。

由于基础设施配备的速度有限，職住分离的问题在保障房的发展下会进一步扩大，保障房对人口流动的引导性缺乏持久性，无法充分发挥保障房的效用。

4.3 中国住房发展从对策上：
4.3.1 资金是保障房长期发展的根本保证，政府必须推出相应新政策对集资加以引导，对资金的运作过程加以严格监管。

面对新生事物，相应配套政策要及时完善地跟上。

保障房所需资金数额之庞大，不是政府一方就可以解决的，需要政府出台相应政策，引导集资方式，开辟新的发展道路，以解决长期发展资金后续不足的问题，同时要出台相应法律法规，设置专属部门，对资金的运作实行严格监管，保证保障房每一阶段都能如期完成任务。

4.3.2 基础设施及周边环境建设要分清主次，既要开源，又要节流。

保障房发展从开始到结束以及后续的管理，都会层次不穷的出现问题，除了要开源，出台新政策集资发展外，节流也是重中之重。

面对基础设施及周边环境的发展问题，要进行短中长三期规划，分清主次，安排好发展的前后顺序，避免重复建设或过度与不足的建设，充分发挥已投入资源的作用，争取做到每一分投
入都具有其效力。

参考文献
[1]叶耀先.中国住房发展６０年.中国人口·资源与环境,2011,21(1) :1-6.
[2]肖争艳,彭博.住房价格与中国货币政策规则.统计研究,2011,28(11):40-49.
[3]宋博通.政府兴建住房与货币补贴成本比较研究.深圳大学学报(理工版),2001,18(1):71-77.
[4]温根新.中国住房贷款所存在的问题与对策.中国商界,2010(2):55-56.
[5]王福林,田传浩,阙伟亚.国外个人住房抵押贷款风险研究新进展及对中国的启示.中国房地产金融,2003(8):42-46.
[6]李恩平.城镇住房市场的若干判断与展望.建筑经济,2011 (11):5-8.
[7]张晶,冯长春.城市居民住房购买力研究——以中国３５个大城市为例.城市发展研究,2011,18(10):78-83.
[8]魏立华,李志刚.中国城市低收入阶层的住房困境及其改善模式.城市规划学刊,2006(2):53-58.
[9]冯长春.中国经济适用住房政策评析与建议.规划研究,1999,23(8):18-20.
[10]钱瑛瑛.中国住房保障政策研究－经济适用房与廉租房.中国房地产,2003(8):57-60.
[11]文林峰.完善住房保障体系的若干政策思路.住房保障,2005(3):51-54.
[12]郭玉坤.中国城镇住房保障制度研究.博士学位论文,2006.
[13]武庄.中国推行保障性住房建设的现状及对策研究——以公租房建设为例.经济研究导刊,2011(30):163-164.
[14]杨凌志,李淑华,李静.城市公共住房实施住宅产业化的探索.经济研究导刊,2011(31):130-131.。