常熟深圳路与海虞路交汇处地块土地平衡报告111216

地块位于常熟城北新区集中居住用地 范围内，紧邻海虞路，靠近西北工业区， 未来将成为常熟市主要的人口导入方向 之一。交通、生活配套设施的不断完善， 将有力提升该区域的居住价值。 距汽车北站约1.2公里，常熟电视台约 2公里，常熟体育场、常客隆、欧尚超市 约2.2公里，沿江高速入口约4公里。 。
一、地块位置及现状—— 地块位置及现状 地块土地方正平整， 地块土地方正平整，周边环绕居民区已工厂
户型
4室2厅3卫 4室2厅3卫 4室2厅3卫 4室2厅3卫 5室2厅3卫
交房标准
毛坯 毛坯 精装 毛坯 精装
面积（㎡） 面积（㎡）
277 277 277 330 416
价格（万元） 价格（万元）
315 310 460 548 650
价格（ 价格（元/㎡）
11371 11191 16606 16606 15625
三、区域住宅及商业现状——住宅 区域住宅及商业现状——住宅
绿地· 绿地·常熟老街
物业类型：高层,小高层,多层,公寓,商铺,别墅 地址：虞山镇海虞北路 建筑面积： 90万㎡ 均价： 8500元/平米 面积范围： 85-120平米左右，两房、三房 开发商：上海绿地集团常熟置业有限公司 物业公司：上海科瑞物业管理有限公司 项目概况： 常熟老街规划为90万㎡超大海派人文社区，拥有教育局直属 拥有教育局直属 绿地实验小学、1.5万㎡海派商业街、1000㎡韵动生活馆 韵动生活馆、 1000㎡菜场、30000㎡规划大卖场等众多优势。 风格鲜明， 在建筑立面、景观环境、形象包装上定位独特、风格鲜明 在区域市场具有唯一性，容易与其他项目在形象上产生差异 容易与其他项目在形象上产生差异。
劣 势
虽然地处主要路段交汇处，但主要 展示面面向深圳路（非主干道）； 公共交通尚不便利； ；
机 会
周边项目多以住宅为主； 周边住宅以多层、别墅为主，项目 有可创新空间；
威 胁
区域内绿地·常熟老街、常汇生活 广场等大型项目先期开发，存在竞争 威胁； 规划执行市场风险； 国家持续对楼市的调控，房地产市 场不确定性因素增多；
一~四期为实际测量面积、五~七期为规划已报面积 七期为规划已报面积，十期为第一次规划报批面积、八九期为规划平衡总图所剩面积平衡
三、区域住宅及商业现状——商业 区域住宅及商业现状——商业
一期、二期沿街商业： 一期、二期沿街商业： 沿海虞北路延伸段在黄浦路与静海路之间设沿街 内街式商业，集中设置，步行可达，并对外开放； 五期、六期商业内街： 五期、六期商业内街： 在三期、四期北部，五期、六期南部设有商业内 街。主要采取商业步行街和底商的形式，商业步 行街以餐饮、休闲、娱乐为主，住宅底商以社区 生配套为主； 其他底商商业： 其他底商商业： 沿黄浦路、衡山路两侧，设有部分底商商业；
三、区域住宅及商业现状——商业 区域住宅及商业现状——商业
常汇生活广场
物业类型：公寓、写字楼、商铺 地址：虞山镇海虞北路与静海路交汇处 建筑面积： 8.3万㎡ 均价： 9000元/平米起 车位：350个 开发商：勤丰房地产开发有限公司 项目概况： 总高16层，建筑高度93.1米，全力打造集商贸、购物、 、休闲、 娱乐于一体的全新生活广场形象，被列为2009年度常熟市十 年度常熟市十 大重点项目； 地下部分为大型超市和停车场，地上三层为商业街；主楼三 主楼三 层以主题餐饮为主，其他楼层以写字楼和SOHO公寓为主 公寓为主； 首期推出的是两栋层高5.6米的loft复式单元；一栋商住公寓楼 一栋商住公寓楼， 一栋办公楼（2.1万㎡）； 已入驻的有永华院线，异彩采蝶轩，大型超市。
三、城市规划—— 城市规划—— 地块位于西南片区南端， 地块位于西南片区南端，主要规划为居住功能
地块位置
规划显示，区域主要为居住用地 区域主要为居住用地
微观市场
一、地块位置及现状—— 地块位置及现状 常熟市谢桥， 常熟市谢桥，海虞北路与深圳路交汇处
海虞镇方向 常熟经济开发区 外三环
常熟市区
东南经济开发区
价格（万元） 价格（ 价格（万元） 价格（元/㎡）
88 75.8 76 8979 7978 5714
楼层
6F/6F 6F/6F 2F/5F
该项目已售完， 该项目已售完，以上数据为二手房售价
四、对地块影响分析—— 对地块影响分析 区域属于市场空白阶段，商业整体水平偏低， 区域属于市场空白阶段，商业整体水平偏低，住宅产品单一
二、经济环境——房地产市场现状 经济环境——房地产市场现状 —— 房产是宏观市场， 年出现 年出现35%的销售下降 房产是宏观市场，08年出现 的销售下降
房地产销售额基本一直保持15%的增长； 房地产销售额基本一直保持 08年受宏观影响，出现35% 35%的销售额下降； 住宅外其他占总销售额的25% 25%左右。
三、区域住宅及商业现状——住宅 区域住宅及商业现状——住宅
常熟老街项目指标
地块 1#2#地块 一期 二期 二期D 三期 四期 五期 六期 七期 十期 一~七期、十期 地上总面积： 所剩地上面积 八期 九期 1.318097573 1.384796934 1.585859162 1.257546163 1.749732052 1.77980864 2.251437493 2.045575867 0.85016144 1.605296165 1.602203356 1.685084773 1.50672467 容积率 用地面积 565428 78300 61310 15067 51340 51092 102529 52522 19857 18273 450290 115138 61635 53503 地上面积 907323.3 103207.04 84901.9 23894.14 64562.42 89397.31 182482 118250 40619 15535 722848.81 184474.49 103860.2 80614.29 住宅 808646.7 86949.17 83209.57 20438.46 62530.17 75731.26 169005 109600 40374 15385 663222.63 145424.07 87834.5 57589.57 58439.14 39050.42 16025.7 23024.72 需做人防约两万 商业 98676.6 16257.87 1692.33 3455.68 2032.25 13574.01 13477 7950 700 245 150 1187.04 92.04 6104.72 8900.68 32802 19108.9 11176 其中含人防：6000 16150 10989.1 含人防：10435.44 其他 地下及地库
二、经济环境—— 经济环境—— 经济平衡快速增长，三产结构合理，具备良好发展空间 经济平衡快速增长，三产结构合理，
常熟近五年GDP增长幅度 常熟近五年三产结构比例
2009年，常熟GDP水平1230.7亿元，增长率为12% 12%，其中一二三产分别增长6.2%、10.2%和15%； 2010年最新公布GDP水平1451亿元； 从各产业比例结构来看，2009年各产业构成比约为 年各产业构成比约为2.2：56.2：41.6，第二产业仍占主导地位； 第三产业占41.6%，较上年增加1.6个百分点，所占 所占GDP比例逐年上升；
二、经济环境—— 经济环境—— 本地人口占绝对消费主力， 本地人口占绝对消费主力，人均可支配收入相对较高
城镇居民可支配收入
2010年常熟常住人口151.01万人，户籍人口128.91万人 万人； 主城区人口572378人，约占总人口的38%； 城镇居民人均可支配收入逐年上升，2010年城镇居民人均可支配收入 年城镇居民人均可支配收入30738元；城镇居民人均生活消费 支出17831元；
二、经济环境——房地产市场现状 经济环境——房地产市场现状 —— 近五年常熟房地产投资额逐年保持15%的增速幅 近五年常熟房地产投资额逐年保持 的增速幅
房地产投资额逐年增长，整个市场处于快速增长期 整个市场处于快速增长期； 其中住宅占房地产投资的60-70% 70%左右，一直处于主导地位； 09-10年受宏观影响，住宅外商业及办公增长迅速 住宅外商业及办公增长迅速。
三、城市规划—— 城市规划—— 城市规划：一个市级中心，三个副市级中心，七个分片中心； 城市规划：一个市级中心，三个副市级中心，七个分片中心；
常熟未来规划为：1个市级中心，3个副市级中心，7个分片区中心 个分片区中心； 形成“一市双城”的空间形态，“双城”为主城区和港区 为主城区和港区,主城包含10个片区； 地块所处区域：主城区——西南片区，合理利用自然生态及人文资源 合理利用自然生态及人文资源，形成设施配套完善的居住片区；
三、区域住宅及商业现状——住宅 区域住宅及商业现状——住宅
47平 54平 47平-54平
73平 77平 73平-77平
三、区域住宅及商业现状——住宅 区域住宅及商业现状——住宅
48平 51平 48平-51平
44平 45平 44平-45平
67平 71平 67平-71平
41平 42平 41平-42平
空间形态： 空间形态 延续“一市双城”的空间形态，常合高速公路以西为主城区 常合高速公路以西为主城区，常合高速公路以东为港区； 发展方向： 发展方向 主城区向北为城市的首要发展方向，向东为城市重要发展防线 向东为城市重要发展防线； 港区生活性用地梅李与碧溪相向发展； 生产性用地以向东为城市首要发展方向，向南为城市重点发展方向 向南为城市重点发展方向；
金天地花园翠竹苑
占地面积 13978㎡ 13978㎡ 总建面积 17765.34 ㎡ 物业类型 7幢多层 车库、顶层复式 车库、
百度文库
物业类型
多层 多层 多层
户型
2室2厅1卫 3室2厅1卫 3室2厅1卫
交房标准
精装 毛坯 毛坯
面积（㎡） 面积（㎡）
98+阁楼 阁楼+ 98+阁楼+车库 95+阁楼 阁楼+ 95+阁楼+车库 133+车库 133+车库
常熟深圳路与海虞路交汇处土地 平衡报告
2011.12.16
宏观市场
一、城市区位—— 城市区位—— 位于发达经济圈，区位优势明显， 位于发达经济圈，区位优势明显，水陆交通便利
常熟市位于江苏省东南部，处于长三角发达地区，东倚上海，南连苏州 南连苏州，西邻无锡，北临长江与南通隔江相望； 常熟是上海经济圈的重要城市，交通发达，运输便捷，境内国道 境内国道、省道纵横交错，中国两条最长的高速公路沿海高速公 路和沿江高速公路在常熟境内交汇。横跨大江南北的国内第一大跨径双塔双索面斜拉桥 横跨大江南北的国内第一大跨径双塔双索面斜拉桥——苏通长江大桥。城际轻轨以及京 沪高铁开通。常熟已经成为华东地区承南启北重要的交通枢纽和物流中心 常熟已经成为华东地区承南启北重要的交通枢纽和物流中心； 全市辖九个镇和一个新区（街道）：虞山镇、梅李镇、海虞镇、 、古里镇、沙家浜镇、支塘镇、董浜镇、尚湖镇、辛庄镇、 碧溪新区（街道）。市人民政府驻虞山镇。
57平 78平 57平-78平
三、区域住宅及商业现状—— 区域住宅及商业现状—— 住宅：莫城金天地， 住宅：莫城金天地，别墅及多层组成
金天地花园（别墅） 金天地花园（别墅）
占地面积 108468 ㎡ 总建面积 13495.7 ㎡ 销售状况 80/83
物业类型
联排别墅 联排别墅 联排别墅 独栋别墅 独栋别墅
地块整体平坦，目前为杂草覆盖； 莫干路与马泾路交汇处，靠近莫干路 有绿化带与道路相隔； 西侧汇集燕巷新邸、金天地、燕巷村 安置小区等住宅小区，属于集中居住区； 东侧为沿街商业及工厂；
海
虞
深 圳 路
北
路
二、SWOT分析 分析
优 势
地处海虞路路与深圳路路交汇处， 展示性良好； 交通便利，常熟南北主要干道海虞 路旁，出行便捷； ；
二、经济环境——房地产市场现状 经济环境——房地产市场现状 —— 常熟房地产市场价涨，量涨，供需两旺。 常熟房地产市场价涨，量涨，供需两旺。
常熟房地产销售面积保持20%的增长； ； 房价保持在15%的增长速度； 整个市场供需两旺，价涨，量涨。
三、城市规划—— 城市规划—— 城市规划：一个市级中心，三个副市级中心，七个分片中心； 城市规划：一个市级中心，三个副市级中心，七个分片中心；