某房产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000平方米的土地50年使用权

1．某房产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000平方米的土地50年使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼（均为标准层），建造成本为3500元/平方米，专业人员费用为建造成本预算的8%，行政性收费等其他费用为460万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的 3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%和6.5%，预计建成后售价12000元/平方米。项目开发期为3年，建造期为2年，地价于开始时一次投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费在建造期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商成本利润率分别是多少？

1、项目总开发价值

（1）项目总建筑面积：4000×5.5=22000（平方米）

（2）标准层每层建筑面积：（22000-4000×60%×4）/10=1240（平方米）（3）项目总销售收入：22000×12000=26400（万元）

（4）销售税费：26400×6.5%=1716（万元）

（5）项目总开发价值：26400-1716=24684（万元）

2．项目总开发成本

（1）土地成本：5000万元

（2）建造成本：22000×3500＝7700(万元)

（3）专业人员费用(建筑师，结构、造价、机电、监理工程师等费用)：7700×8%＝616(万元)

（4）其他费用：460万元

（5）管理费：(5000+7700+616+460)×3.5%

＝482.16(万元)

（6）财务费用

①土地费用利息：5000×[(1+12%/4)3×4-1]＝2128.80(万元)

②建造费用、专业人员费用、其他费用、管理费用利息：

(7700+616+460+482.16)×[(1+12%/4)(2/2)×4-1]＝1161.98(万元)

③融资费用：(2128.80+1161.98)×10%＝329.08(万元)

④财务费用总计；2128.80+1161.98+329.08＝3619.86(万元)

（7）市场推广及销售代理费用：26400×(0.5%+3.0%)＝924(万元)

（8）项目开发成本总计：

5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924＝18802.02(万元)

3、开发商利润：

24684-18802.02＝5881.98(万元)

4、开发商成本利润率： (5881.98/18802.02)×100%＝31.28%

2．某开发商在一个中等城市以425万元的价格购买了一块写字楼用地50年的使用权。该地块规划允许建筑面积为4500平方米。开发商通过市场研究了解到当前该区中档写字楼的年净租金收人为450元／平方米。银行同意提供的贷款利率为15%的基础利率上浮2个百分点，融资费用为贷款利息的10%。开发商的造价工程师估算的中档写字楼的建造成本为1000元/平方米，专业人员费用为建造成本的12.5%，行政性收费等其他费用为60万元，管理费为土地成本、建造成本、

专业人员费用和其他费用之和的 3.0%，市场推广及出租代理费为年净租金收入的20%，当前房地产投资的收益率为9.5%。项目开发期为18个月，建造期为12个月，可出租面积系数为0.85。试通过计算开发商成本利润率对该项目进行初步评价。

[解] 1、项目总开发价值

（1）项目可出租建筑面积：

4500×0.85＝3825(平方米)

（2）项目每年净租金收入：

3825×450＝172.125(万元)

（3）项目总开发价值==

=1789.63(万元)

2、项目总开发成本

（1）土地成本：425万元

（2）建造成本；4500×1000＝450(万元)

（3）专业人员费用(建筑师，结构、造价、机电、监理工程师等费用)： 450×12.5%＝56.25(万元)

（4）其他费用：60万元

（5）管理费：

(425+450+56.25+60)×3.0%＝29.74(万元)

（6）财务费用

①土地费用利息：425×[(1+17%/4)1.5×4-1]＝120.56(万元)

②建造费用、专业人员费用、其他费用、管理费用利息：

(450+56.25+60+29.74)×[(1+17%／4)0.5×4-1]＝51.74(万元)

③融资费用：(120.56+51.74)×10%＝17.23(万元)

④财务费用总计：120.56+51.74+17.23＝189.53(万元)

（7）市场推广及出租代理费：172.125×20%=34.43（万元）

（8） 项目开发成本总计：

425+450+52.65+60+29.74+189.53+34.43=1241.35（万元）

3、开发商利润：

1789.63-1241.35=548.28（万元）

4、开发商成本利润率为：

548.28/1241.35×100%=44.17%

5

.1505.150%)5.91(%5.91)095.01(125.172--+⨯-+⨯