某房产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000平方米的土地50年使用权
吉林 2023年初级经济师《初级房地产经济》真题模拟汇编(共93题)
吉林 2023年初级经济师《初级房地产经济》真题模拟汇编（共93题）1、下列各项中，房屋租赁基本流程不包括（）。
（单选题）A. 寻租人确定房源B. 租赁双方签订书面租赁合同C. 房屋租赁当事人在租赁合同签订后15日内，到房屋所在地的房地产管理机关备案D. 出租人到房屋所在区、县税务部门缴纳房产税、营业税及所得税试题答案：C2、需要较长时间才能收回房地产投资的房地产经营方式是（）。
（单选题）A. 租赁B. 按揭C. 预售D. 现售试题答案：A3、某房地产开发商于2007年1月1日以8000万元的价格取得一宗房地产开发用地，土地面积1公顷，用途为写字楼，容积率为4，土地使用期限为法定最高年限，现正进行开发建设，预计2010年1月1日建成交付使用。
对该房地产现状进行估价，可采用的估价方法有（）。
（多选题）A. 成本法B. 收益法C. 假设开发法D. 基准地价修正法试题答案：A,C4、套内建筑面积不包括（）。
（单选题）A. 套内墙体面积B. 分摊的共有建筑面积C. 套内使用面积D. 阳台建筑面积试题答案：B5、某房地产，收益年限为无限，报酬率为8%，每年可以获得净收益40万元，则该房地产的价格应该为（）万元。
（单选题）A. 500.00B. 489.36C. 497.56D. 500.21试题答案：A6、运用成本法估价时采用的是（）。
（单选题）A. 客观成本B. 实际成本C. 重置成本D. 以上都不是试题答案：A7、房地产与一般的无形资产相比，决定价值高低的不同因素是（）。
（单选题）A. 权益B. 实物C. 供求D. 消费者偏好试题答案：B8、现阶段，我国廉租住房保障资金筹措渠道包括（）。
（多选题）A. 年度财政预算安排B. 住房公积金增值收益余额C. 土地出让净收益D. 房地产税收收人E. 廉租住房租金收人试题答案：A,B,C,E9、下列协议文本中，不属于中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布的《房地产经纪业务合同推荐文本》的是（）。
不动产经营与管理重点整理
第四章房地产市场及其运行规律房地产市场的含义房地产市场是令房地产的买卖双方走到一起,并就某宗特定房地产的交易价格达成一致的任何安排房地产市场分类按地域范围划分房地产的不可移动性，表明其对地区性需要的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场按地域范围划分,是房地产市场划分的主要方式最常见的是按城市划分按房地产的用途和等级划分按照房地产的用途，将其分解为若干子市场，如居住物业市场（普通住宅市场、别墅市场、公寓市场）、商业物业市场(写字楼市场、商场或店铺市场、酒店市场）、工业物业市场(标准工业厂房市场、高新技术产业市场、研究与发展用房市场）、特殊物业市场、土地市场按物业的档次或等级划分,如甲级写字楼、乙级写字楼按房地产交易形式划分从土地市场的角度,包括国有土地使用权出让子市场（土地一级市场)和转让子市场（土地二级市场）新建成的房地产交易，存在销售（含预售)、租赁（含预租）和抵押等子市场面向存量房屋的交易,则有租赁、抵押、保险等子市场按房地产购买者目的划分自用型市场投资型市场其他划分方式按产权特点划分，有完全产权交易市场和部分产权交易市场；商品房租售市场和公有房屋租售市场按进入时间顺序划分有一级市场（土地使用权出让市场)、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场(存量房地产交易市场);增量房市场、存量房市场；一手房市场、二手房市场。
房地产市场的特性房地产市场是房地产产权权益的交易市场房地产市场的交易对象实际上是附着在每一宗具体房地产上的权益(或权利）而不是土地或物业本身地区性市场房地产的不可移动性和受制于区域性需要，决定了房地产市场是一个地区性市场要求高素质的专业顾问服务易于出现市场的不均衡和垄断房地产市场的功能配置存量房地产资源和利益显示房地产市场需求的变化指导供给以适应需求的变化房地产市场通常需要一年以上的时间才能完成供需平衡的调整过程能指导政府制订科学的土地供应计划引导需求适应供给条件的变化房地产市场的周期循环定义：指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象,且此现象重复发生(影响房地产的社会经济因素)原因：影响供需的主要因素,以金融因素的变动最为关键；市场信息不充分、从供需两个调整不均衡的时间落差；生产者与消费者的心理因素；政策因素；制度因素;生产时间落差、季节性调整、总体经济形势第五章房地产开发项目的可行性研究可行性研究的工作阶段投资机会研究初步可行性研究,详细可行性研究,项目的评估和决策可行性研究的内容项目概况，开发项目用地的现状调查及动迁安置，市场分析和建设规模的确定，规划设计方案选择，资源供给，环境影响和环境保护,项目开发组织机构和管理费用研究，开发建设计划，项目经济及社会效益分析。
某房产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000平方米的土地50年使用权
1．某房产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000平方米的土地50年使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼（均为标准层），建造成本为3500元/平方米，专业人员费用为建造成本预算的8%，行政性收费等其他费用为460万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%和6.5%，预计建成后售价12000元/平方米。
项目开发期为3年，建造期为2年，地价于开始时一次投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费在建造期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。
问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商成本利润率分别是多少？1、项目总开发价值（1）项目总建筑面积：4000×5.5=22000（平方米）（2）标准层每层建筑面积：（22000-4000×60%×4）/10=1240（平方米）（3）项目总销售收入：22000×12000=26400（万元）（4）销售税费：26400×6.5%=1716（万元）（5）项目总开发价值：26400-1716=24684（万元）2．项目总开发成本（1）土地成本：5000万元（2）建造成本：22000×3500＝7700(万元)（3）专业人员费用(建筑师，结构、造价、机电、监理工程师等费用)：7700×8%＝616(万元)（4）其他费用：460万元（5）管理费：(5000+7700+616+460)×3.5%＝482.16(万元)（6）财务费用①土地费用利息：5000×[(1+12%/4)3×4-1]＝2128.80(万元)②建造费用、专业人员费用、其他费用、管理费用利息：(7700+616+460+482.16)×[(1+12%/4)(2/2)×4-1]＝1161.98(万元)③融资费用：(2128.80+1161.98)×10%＝329.08(万元)④财务费用总计；2128.80+1161.98+329.08＝3619.86(万元)（7）市场推广及销售代理费用：26400×(0.5%+3.0%)＝924(万元)（8）项目开发成本总计：5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924＝18802.02(万元)3、开发商利润：24684-18802.02＝5881.98(万元)4、开发商成本利润率： (5881.98/18802.02)×100%＝31.28%2．某开发商在一个中等城市以425万元的价格购买了一块写字楼用地50年的使用权。
2024年初级经济师之初级建筑与房地产经济提升训练试卷A卷附答案 (2)
2024年初级经济师之初级建筑与房地产经济提升训练试卷A卷附答案单选题（共200题）1、工程成本得到有效控制的关键是（）。
A.落实成本责任B.重视工程索赔C.优化施工方案D.改进工艺流程【答案】 A2、某房地产开发公司以挂牌方式取得一宗普通商品住宅用地的土地使用权，出让年限70年。
公司确定以自有资金、商品房预售和银行抵押贷款作为项目开发建设的资金来源，预计开发建设总投资6000万元。
目前，已缴清土地使用权出让金，并完成开发投资1000万元。
A.300B.400C.500D.600【答案】 C3、某施工队在200个工日内完成了 800m3的工程，但有400m3不符合质量要求。
根据以上资料，回答下列问题：A.0.25B.0.5C.2D.4【答案】 B4、某施工队在200个工日内完成了800立方米的工程，但有400立方米不符合质量要求。
根据所学知识，回答1-5题。
A.实际工作时间B.要求工作时间C.8小时D.平均工作时间【答案】 C5、建设单位可以将建设工程的监理业务委托给（）。
A.本单位内的质量部门B.政府委托的质量监督机构C.有相应监理资质的该工程的设计单位D.社会上有相应资质的工程监理单位【答案】 D6、下列指标中，属于房地产开发项目投资效益指标的是( )。
A.商品房空置率B.竣工验收合格率C.容积率D.自有资金利润率【答案】 D7、以下对住房租赁相关政策或内容说法不正确的是（）A.支持个人委托住房租赁企业出租住房B.推进公租房货币化C.不允许将商业用房改建房屋用于租赁D.对依法登记备案的住房租赁企业，给予税收优惠政策支持【答案】 C8、按（）分类，可分为施工定额、预算定额、概算定额、概算指标、投资估算指标。
A.生产要素B.按专业及费用性质C.按编制的程序和定额的用途D.按主编单位及执行范围【答案】 C9、以委托人的名义，在委托人授权的范围内，为促成委托人与他人达成房地产交易的行为，属于( )。
房地产投资分析试题
房地产投资分析试题课程代码：00171一、单项选择题（本大题共24小题,每小题1分，共24分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。
错选、多选或未选均无分。
1.一般的写字楼租售采用______租约合同。
( )A.标准B.特制C.特别 D。
法定2。
小型购物中心属于( ）A.工业用房 B。
特殊用房C.写字楼 D。
零售商业用房3.游乐园属于（）A。
工业用房 B.特殊房地产C。
写字楼 D.零售商业用房4。
固定资产投资方向调节税的征收对象是（）A。
固定资产投资 B.流动资产投资C。
无形资产投资 D.有形资产投资5。
土地增值税的纳税义务人是（）A.土地管理部门B.土地所有权人C.转让房地产并取得收入的单位和个人D.土地使用权人6。
银行放贷必须有适用、适销、适量的物资保证，以避免贷款资金构建的实物不至形成呆滞积压，能及时收回投资，这体现了银行贷款的( ）A。
物资保证原则 B.按期偿还原则C。
择优扶持的原则 D。
先评后贷原则7。
某公司2008年年初应收帐款余额为20000元，年末应收账款余额为21600元，全年产品销售收入总额为156000元，则该企业2008年应收帐款周转率为( ）A.7.0 B。
7.2C.7。
5 D。
7。
88。
某公司2008年年初存货余额为10000元,年末存货余额为20000元,全年产品销售成本为22000元,则该企业2008年存货周转率为（）A。
1.1 B.1.47C。
2.2 D。
2。
59。
某公司2009年预收帐款总额为500000元，存货为400000元，则该企业预收帐款存货比为( )A。
0.2 B。
0。
8C。
1.25 D.2.510。
以下行为属于房地产交易的是（)A。
房屋建造 B。
房屋维修C.房屋拆迁D.房屋租赁11。
土地一级市场指（）A.国有土地使用权转让市场B.国有土地使用权出让市场C.固有土地使用权抵押市场D.国有土地使用权租赁市场12。
南京 2023年初级经济师《初级房地产经济》真题模拟汇编(共150题)
南京 2023年初级经济师《初级房地产经济》真题模拟汇编（共150题）1、报酬资本化法是一种现金流量折现法，具体是预测估价对象未来各期的净收益，然后利用适当的（）将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。
（单选题）A. 计算手段B. 换算因子C. 收益利率D. 报酬率试题答案：D2、利率的时间单位为1年，计息周期短于1年时，能真实反映资金时间价值的利率是＿＿＿＿＿。
（单选题）A. 名义利率B. 实际利率C. 周期利率D. 年利率试题答案：B3、邀请招标一般应选择（）家以上单位参加投标。
（单选题）A. 2B. 3C. 5D. 7试题答案：B4、住房公积金增值收益建立住房公积金贷款风险准备金的比例不得低于（）。
（单选题）A. 40%B. 50%C. 60%D. 70%试题答案：C5、一般而言，一个地区的房地产需求增加，（）（单选题）A. 会拉动另一地区的房地产供给增加B. 会带动另一地区的房地产需求增加C. 会使另一地区的房地产需求减少D. 不会拉动另一地区的房地产代给增加试题答案：D6、某房地产开发商于2007年1月1日以8000万元的价格取得一宗房地产开发用地，土地面积公顷，用途为写字楼，容积率为4,土地使用期限为法定最高年限，现正进行开发建设，预计2010年1月1日建成交付使用。
根据上述资料，回答下列问题：2010年1月1日建成时，购房者的土地使用期限为（）年（单选题）A. 37B. 38C. 40D. 50试题答案：A7、豪华住宅用地一般采用（）出让方式取得土地使用权。
（多选题）A. 挂牌B. 协议C. 招标E. 限价试题答案：C,D8、土地使用者按照出让合同的约定支付了土地使用权出让金，但市、县人民政府土地管理部门未按照出让合同约定提供土地的，土地使用者有权＿＿＿＿＿。
（多选题）A. 解除合同B. 变更合同C. 重新签订合同D. 要求返还出让金E. 请求违约赔偿试题答案：A,D,E9、运用假设开发法评估出的某宗房地产开发用地价值偏高，其原因是（）。
资产评估期末复习题 2
1、已知资产的价值与功能之间存在线性关系，参照物与评估对象仅在功能方面存在差异，参照物的年生产能力为1200件产品，成交价格为1500元，评估对象的年生产能力为1000件，问评估对象的价值为多少？答案：评估对象评估值=参照物成交价格×(评估对象生产能力/参照物生产能力)=1500×(1000÷1200)=1250(元)2、评估对像在未来5年内预期收益分别为20万元，22万元，24万元，25万元，26万元，资产从第六年到第十年每年的收益均保持在万元，第十年未资产拟转让，变现价约120万元，假定折现率为10%，用收益途径估测资产的价值。
答案：前5年逐年折现加和，后5年另算：评估值=20×0.9091+22×0.8264+24×0.7513+25×0.6830+26×0.6209+（27×3.7908×0.6209）+120×0.3855=197.42万元根据以上情况，评估该宗地2002年的价格。
答案：PA-G=850×112/108×104/102×110/110×101/101×95/100=853.83PB-G=810×112/106×104/101×110/115×101/100×95/101=800.81PC-G=820×112/108×104/100×110/100×101/99×95/102=924.37PD-G=850×112/110×104/104×110/120×101/105×95/105=690.43PE-G=880×112/110×104/100×110/115×101/103×95/103=806.13P估=(PA-F+PB-F+PC-F+PD-F+PE-F)/5=(853.83+800.81+924.37+690.43+806.13)/5=815.118、有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6%，现收集到A、B、C、D四宗地交易实例，具体情况如下表，表中交易情况，区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。
房地产开发经营计算题
房地产开发经营计算题第1题：第六章经济评价指标与⽅法(计算)(本题:10分)甲公司在2009年12⽉31⽇通过竞拍，以400万元/亩的价格获得⼀宗⾯积为200亩的建设⽤地，⼟地费⽤⼀次性付清。
该宗⼟地为居住⽤途，使⽤期限为70年，容积率为2.0。
该项⽬的计划开发周期为6年，其中建设期5年。
经市场调研和⽅案设计，确定项⽬建设成本为3200元/m2。
甲公司在获得该宗⼟地后的第⼀年和第⼆年，分别投⼊了总建设成本的20%、5%以及共计1200万元的管理费，未进⾏项⽬预售。
由于资⾦原因，甲公司计划从第三年开始，寻找合作伙伴共同开发该项⽬。
甲公司与⼄公司签订了项⽬合作开发合同，并约定从第三年开始，⼄公司全⾯负责项⽬的开发和销售及承担项⽬续建的全部成本和费⽤，项⽬开发周期不变，销售收⼊的60%归甲公司所有，40%归⼄公司所有。
⼄公司的开发及销售计划是：项⽬续建的开发建设成本分3年投⼊，投⼊⽐例分别占总建设成本的20%、25%和30%；销售从合作开发的第⼀年开始，各年销售量占总销售量的⽐例分别为20%、30%、30%和20%，销售均价为8500元/m2；管理费、销售费和营业税⾦及附加分别占销售收⼊的2%、3%和5.5%。
假定管理费和销售费在开发周期内平均⽀出，营业税⾦及附加与销售收⼊同步发⽣，除⼟地费⽤外，开发周期内的项⽬收⽀均发⽣在年末。
[2012年真题]（1）请计算该开发项⽬的财务内部收益率；（2）若⼄公司的⽬标收益率为10%，请计算其财务净现值并说明⼄公司能否达到投资⽬标（不考虑企业所得税和⼟地增值税）。
解：（1）该开发项⽬财务内部收益率的计算①总建筑⾯积=200?X666.67X2=266668（m2）；②总建设成本=3200X266668+10000=85333.76?（万元）；③总销售收⼊=8500?X266668+10000=226667.80（万元）；④计算该开发项⽬的财务内部收益率FIRR第2题：甲公司花4.3亿元购买了⼀幢写字楼⽤于出租经营。
房地产开发与管理A卷答案
四川大学锦城学院期末考试试题（A卷）（闭卷）考试时间：120分钟( 2012-2013学年第二学期)课程号: 课程名称：房地产开发与管理任课教师：成绩：适用专业年级：2010级学生人数: 印题份数: 学号: 姓名：考试须知四川大学锦城学院学生参加由学校组织或由学校承办的各级各类考试,必须严格执行《四川大学锦城学院考试工作管理办法》和《四川大学锦城学院考场规则》。
有考试违纪作弊行为的，一律按照《四川大学锦城学院学生考试违纪作弊处罚条例》进行处理。
四川大学锦城学院各级各类考试的监考人员，必须严格执行《四川大学锦城学院考试工作管理办法》、《四川大学锦城学院考场规则》和《四川大学锦城学院监考人员职责》。
有违反学校有关规定的，严格按照《四川大学锦城学院教学事故认定及处理办法》进行处理。
一、单项选择题 (每小题2分，共30分，错选、少选、多选或未选均无分)1.房地产是一种特殊的商品，（ C ）是其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别。
A．专业性 B．各异性 C．不可移动性 D．适应性2.一般来说，房地产开发都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。
一下程序排列正确的是（ B ）。
①规划设计与方案报批②投资机会找寻③可行性研究④获取土地使用权证⑤投资机会筛选⑥施工建设与竣工验收⑦市场营销和物业管理⑧签署合作协议A．②⑤④③①⑥⑧⑦ B．②⑤③④①⑧⑥⑦C．②④⑤③①⑧⑥⑦ D．②③⑤④①⑧⑥⑦3.某小区规划建设用地面积20000平方米，其上建有8栋6层住宅楼(各层建筑面积均为600平方米)，该小区容积率为( B )。
A.1．25 B．1．44 C．1．50 D．0．244．下列不属于一级土地市场的行为是（ C ）。
A.通过划拨的方式获得一块工业用地B.通过拍卖获得市中心的一块商业用地C.由于开发资金短缺,A卖出名下一宗商业地产给D.从土地挂牌交易市场获得一块住宅用地5．根据开发项目的特点，开发商在主要通过（ C ）方式获得土地使用权的同时，也可以通过（）方式，获得公益性或部分公益性项目的土地使用权。
广东省2016年上半年房地产估价师案例与分析：房地产拍卖、变卖的估价试题
广东省2016年上半年房地产估价师案例与分析：房地产拍卖、变卖的估价试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的影响因素是__。
A．城市或区域产业结构与布局B．人口数量与结构C．土地资源状况D．建筑技术进步2、一宗2000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/m2。
现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/m2；理论上应补地价(单价)为__元/m2。
A．552B．3519C．4293D．48453、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为__。
A．43.2%B．50%C．56.8%D．70%4、不属于引起房地产价格上升的原因是。
A：外部经济B：需求增加导致稀缺性增加C：生活水平的提高D：通货膨胀E：工业用地的监测点评估价格5、关于抵押权，下列说法不正确的是__。
A．房地产抵押除了初次抵押估价，还有再次抵押估价．增加抵押贷款估价等B．处置抵押房地产估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，依法将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，对该房地产的公开市场价值进行的评估，同时给出快速变现值意见及其理由C．房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押D．抵押权可以继承、转让6、某宗面积为3000㎡的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/㎡。
现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/㎡。
理论上应补地价__万元。
A．78B．882C．1210D．12727、某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000㎡，拟投资开发一房地产项目。
房地产经营管理计算题
1、某房地产开发商以4000万元的价格获得了一宗占地面积为5000ｍ2的土地50年的使用权，建筑容积率为4，建筑密度为50％，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼（均为标准层），建造成本为3500元/ｍ2，专业人员费用为建筑成本预算的8％，行政性收费等其他费用为450万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.5％，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5％、3.0％和 6.5％，预计建成后售价为12000元/ｍ2。
项目开发周期为3年，建设期为2年，地价于开始一次投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费在建设期内均匀投入；年贷款利率为14％，按季度计息，融资费用为贷款利息的10％。
问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率分别是多少？解:1、项目总开发价值（1）项目总建筑面积：5000×4=20000（平方米）（2）标准层每层建筑面积：（20000-4000×50%×4）/10=1200（平方米）（3）项目总销售收入：20000×12000=24000（万元）（4）销售税费：20000×6.5%=1560（万元）（5）项目总开发价值：240000-1560=22440（万元）2．项目总开发成本（1）土地成本：4000万元（2）建造成本：20000×3500＝7000(万元)（3）专业人员费用(建筑师，结构、造价、机电、监理工程师等费用)：7000×8%＝560(万元)（4）其他费用：450万元（5）管理费：(4000+7000+560+450)×3.5%＝420.35(万元)（6）财务费用①土地费用利息：4000×[(1+14%/4)3×4-1]＝2044.27(万元)②建造费用、专业人员费用、其他费用、管理费用利息：(7000+560+450+420.35)×[(1+14%/4)(2/2)×4-1]＝1243.48(万元)③融资费用：(2044.27+1243.48)×10%＝328.78(万元)④财务费用总计；2044.27+1243.48+328.78＝3616.53(万元)（7）市场推广及销售代理费用：24000×(0.5%+3.0%)＝840 (万元)（8）项目开发成本总计：4000+7000+560+450+420.35+3616.53+840＝16886.7(万元)3、开发商利润：22440-16886.7＝5553.3(万元)4、开发商成本利润率：(5553.3/16886.7)×100%＝32.9%2、某开发商购得一宗商业用地的使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。
浅谈假设开发法在土地评估中的应用
浅谈假设开发法在土地评估中的应用摘要：土地作为房地产开发中成本的重要组成部分之一，对房地产项目开发的成败起着决定性作用。
因此，做好土地评估对项目决策、定位和开发有着重要意义，假设开发法作为土地评估常用方法之一，在大规模项目开发中得到了广泛应用。
本课题基于假设开发法成立的前提、应用流程、应用价值分析对假设开发法进行了深入探讨，并借助实际工程案例，估算出了利润，以期为房地产开发项目提供参考。
关键词：假设开发法；土地价值；土地评估；利润1.假设开发法的基本理论1.1假设开发法的应用条件假设开发法的使用需要确定使用条件，具体如下（1）首先要对开发的工程项目开发完成之后的价值进行分析，进行价值分析的前提是所有的商品房均能够出售，同时项目整体的规划要满足规划要求。
（2）假设房地产开发项目的开发符合当前政府政策、规范、标准等方面的规定。
（3）在进行项目价值评估时，要符合项目所处环境、政策和价值评估的依据，分析多方面影响因素做出综合的评定，避免评估价值偏高或偏低等问题的出现。
此外，房地产开发项目的评估需要符合国家、地区的规划要求，对于项目的用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑间距、建筑退让与高度控制等均要符合政策和规范的要求，只有符合法律规定，项目作出的价值评估才具有可行性。
对于规划条件不明确的待开发房地产，难以采用假设开发法进行测算。
在该房地产的法定开发利用前提不确定的情况下，其价值难以确定。
1.2应用流程关于房地产项目运用假设开发法进行价值评估过程中，需要通过6个步骤进行，具体内容如下：（1）全面收集待开发项目的各方面信息，如政策环境、经济环境、市场状况信息、配套设施、城市规划、宗地现状（含用地情况、区位情况、周边环境）等，保证项目价值预估的准确性；（2）通过多个方案对比分析，选出最佳的开发方式，提升项目的价值；（3）根据开发方案对项目建设的整个周期进行估算；（4）对房地产项目开发完成之后的项目总体价值进行全面分析和预估；（5）对项目开发的成本进行估算；（6）通过开发成本和项目总价值的预测，分析项目的利润和相关指标；2.假设开发法的现实应用价值2.1假设开发法的广泛应用性房地产开发前期运用的假设开发法是对开发项目土地评估的一项常用方法，该方法不仅被广泛应用于房地产开发项目，还常被用于各类项目的改建、扩建等的价值预测，通过假设开发法的运用，能够帮助开发商从多方面掌控项目成本，为项目增值效益的实现提供可靠的依据。
土地法学案例分析
土地法学案例分析第二章案例分析1、案例情况：2021年1月5日，A市房地产企业B通过拍卖方式取得C市一宗国有建设用地使用权，面积1万平方米，出让年限50年，出让价款5千万。
当天，房地产企业B与C市国土资源局签订了国有建设用地使用权出让合同。
2021年1月20日，房地产企业B按照合同约定一次性付清全部国有土地出让价款。
2021年1月30日，房地产企业B持出让合同和土地使用权出让金支付凭证，按规定申请办理土地登记，领取《国有土地使用证》。
请问：1、本案例中谈的是哪类土地法律关系？2、本案例中土地法律关系的主体和客体分别是什么？3、房地产企业B应向何机构申请土地登记？4、房地产企业B何时取得出让土地使用权？5、如果房地产企业未按规定申请土地登记，土地出让合同是否有效？答：1、土地使用权法律关系2、主体是C市国土资源局和房地产企业B，客体是国家有偿出让给土地经营者或使用者的特定土地上的权利；P193、县级以上人民政府土地管理部门；4、2021年1月30日（不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力）5、有效（自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
）2、案例情况：甲和乙系同学，关系较好。
甲因个人投资原因急需用钱，遂将其购买的一套房产以市场价格转让给乙，并签订了房屋转让合同。
由于甲和乙较熟，房屋转让合同签订后，甲就将房屋交给了乙，乙也搬到该房屋居住。
但甲和乙一直未办理房屋过户登记手续。
后来，甲由于资金紧缺，又将房屋转让给了丙，双方签订了房屋转让合同并办理了过户登记。
丙准备收房时，发现房屋被乙占有，遂发现甲一房两卖的事实。
甲和乙关系也因此恶化。
请问：1、本案例中转让了两次的房屋，是归乙所有，还是归丙所有？为什么？2、甲和乙签订的房屋转让合同是否有效？为什么？答：1、丙。
因为甲和丙签了合同并办理了过户登记，而乙没有办理过户登记。
2、有效。
未办理物权登记的，不影响合同效力。
管理法规土地调查条例试题
2016年上半年安徽省土地估价师《管理法规》：土地调查条例试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、以下指标中__属于时点指标。
A．产品产量B．能源生产总量C．年末人口数D．商品零售额2、地价指数等于。
A：前一年地价／当年地价B：报告期地价／基期地价×100C：报告期地价／基准地价D：前一年地价／当年地价×10E：时间因素3、剩余法估价时，在调查清楚待估宗地的基本情况后，其首要步骤是。
【2004年考试真题】A：估算开发后的售价B：估算开发的总费用C：确定最佳开发利用方式D：估算开发周期E：时间因素4、A市两个定级单元B、C的级别分别为5级、6级；D市的某个定级单元E 的土地级别为4级，关于B、C、E三个定级单元土地质量比较正确的判断是。
A：E＜B＜CB：C＜B＜EC：C＜B，B、C与E不可比D：B＜C，E与C不可比E：合法性5、应用收益现值法进行资产评估的关键在于合理确定预期收益。
当预期收益呈周期性变化时，可以用__作为预期年收益。
A．评估期前后若干年的年平均收益B．某一周期各年收益额的折现加权平均值C．等差时间序列模型的模拟值D．等比时间序列模型的模拟值6、《土地权属争议调查处理办法》规定，国土资源行政主管部门应当在调解书生效之日起__日内，依照民事诉讼法的有关规定，将调解书送达当事人。
并同时抄报上一级国土资源行政主管部门。
A．10B．15C．30D．607、如果认为土地转换用途后使用最为有利，应以转换用途后使用为前提进行估价．土地转换用途的条件是，预计转换用途所带来的土地价值的大于转换用途所需的费用。
A：减少额B：数值C：增加额D：收益E：时间因素8、霍夫曼法则认为深度为100英尺的标准宗地，将标准深度4等分的情况下，随着离道路距离的增加，每一等份的价值占全部地价的比例分别为。
A：37．5％、29．5％、20．7％和12．3％B：40％、30％、20％和10％C：50％、25％、15％和10％D：42．5％、30％、20％和7．5％E：时间因素9、如果对外交通便利度与火车站、港口、长途汽车站三个设施有关，三个因素的最大影响分都为100分，当它们各自作用指数分别为0．5、0．3、0．2时，则这三个设施的作用分分别为分。
房地产估价习题集计算题和论述题2
1、当前我国房地产估价应遵循的主要原则有：合法原则，（最高最佳使用原则），供求原则；替代原则，（估价时点原则），公平原则。
2、估价机构完成委托估价后提供给委托人的“产品”，通常称为（估价报告书）。
3、市场比较法所依据的是（替代）原理。
4、成本法计算建筑物重新建造完全价值的方法通常分为三种，即：净计法，（平方法），立方法。
5、在收益法中，纯收益确定后，还原利率越高，收益价格（越低）。
6、建筑物的重新建造成本分为重建成本和重置成本两种，普通建筑物估价时适用（重置成本）。
7、估价上的折旧与会计上的折旧有着本质的区别，在估价上C为（重新建造成本），它通常随着估价时点的不同而（不同）。
8、在路线价法中，普通临街宗地价格的计算公式为：宗地总价=路线价×（深度百分率）×宗地面积。
试述成本法与收益法的区别。
1．理论依据不同或估价的立足点不同：(成本法基于已付出的代价，收益法基于未来的收益能力)；2．计算公式不同(成本法以各项费用、税费、利润累加为基础，收益法以收益减费用为基础)；3．所需资料不同；4．适用对象不同(成本法主要适用于无交易、无收益或收益难以直接测定的房地产的估价，如学校、政府办公楼、医院、公园等公共建筑、公益设施与工厂等；收益法主要适用于收益性房地产的估价，如商店、宾馆、出租房屋等)。
1、有一房地产，土地总面积1000平方米，为10年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万元，现时重新取得该土地每平方米需600（1）计算土地现时价格：土地底价=1000*600=60万（2）计算建筑物现时价格：建筑物现价=C*[1-（1-R）*t/t+n]=2000*1000[1-（1-5%）*8/8+32]=1620000=162万（3）房地产和土地合成一体的现时总价为：60+162=222万（4）房地产现时单价=2220000/2000=11002、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300X床位，平均每X床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%解：（1）计算该宾馆年总收益=300×50×365×（1-30%）=3832500元=383.25万元（2）计算该宾馆年总费用=14万元/月×12月=168万元（3）计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25万元-168万元=215.25万元（4）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元（5）计算同档次宾馆年总收益=300×45×365×（1-20%）=3942000元=394.2万元（6）计算同档次宾馆年总费用=394.2×30%=118.26万元（7）计算同档次宾馆年净收益=年总收益-年总费用=394.2×70%=275.94万元（8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4万元（9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价50>45元，但空房率也高，30%>20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。
【最新】某房产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000平方米的土地50年使用权-范文模板 (4页)
本文部分内容来自网络整理，本司不为其真实性负责，如有异议或侵权请及时联系，本司将立即删除！== 本文为word格式，下载后可方便编辑和修改！ ==某房产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000平方米的土地50年使用权1．某房产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000平方米的土地50年使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼（均为标准层），建造成本为3500元/平方米，专业人员费用为建造成本预算的8%，行政性收费等其他费用为460万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的 3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%和6.5%，预计建成后售价1201X元/平方米。
项目开发期为3年，建造期为2年，地价于开始时一次投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费在建造期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。
问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商成本利润率分别是多少？1、项目总开发价值（1）项目总建筑面积：4000×5.5=2201X（平方米）（2）标准层每层建筑面积：（2201X-4000×60%×4）/10=1240（平方米）（3）项目总销售收入：2201X×1201X=26400（万元）（4）销售税费：26400×6.5%=1716（万元）（5）项目总开发价值：26400-1716=24684（万元）2．项目总开发成本（1）土地成本：5000万元（2）建造成本：2201X×3500＝7700(万元)（3）专业人员费用(建筑师，结构、造价、机电、监理工程师等费用)：7700×8%＝616(万元)（4）其他费用：460万元（5）管理费：(5000+7700+616+460)×3.5%＝482.16(万元)（6）财务费用①土地费用利息：5000×[(1+12%/4)3×4-1]＝2128.80(万元)②建造费用、专业人员费用、其他费用、管理费用利息：(7700+616+460+482.16)×[(1+12%/4)(2/2)×4-1]＝1161.98(万元)③融资费用：(2128.80+1161.98)×10%＝329.08(万元)④财务费用总计；2128.80+1161.98+329.08＝3619.86(万元)（7）市场推广及销售代理费用：26400×(0.5%+3.0%)＝924(万元)（8）项目开发成本总计：5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924＝18802.02(万元)3、开发商利润：24684-18802.02＝5881.98(万元)4、开发商成本利润率：(5881.98/18802.02)×100%＝31.28%2．某开发商在一个中等城市以425万元的价格购买了一块写字楼用地50年的使用权。
2024年初级经济师之初级建筑与房地产经济通关提分题库及完整答案
2024年初级经济师之初级建筑与房地产经济通关提分题库及完整答案单选题（共45题）1、某房地产开发商于2007年1月1日以8000万元的价格取得一宗房地产开发用地，土地面积1公顷，用途为写字楼，容积率为4，土地使用期限为法定最高年限，现正进行开发建设，预计2010年1月1日建成交付使用。
A.建设用地B.在建工程C.期房D.现房【答案】 B2、甲房地产开发公司在土地一级市场上取得一宗开发用地，该宗土地面积为40000平方米，其中城市代征绿地面积为15000平方米，其余为居住建筑用地，居住建筑基底面积为10000平方米，规划批准的总建筑面积为70000平方米。
根据上述资料，回答下列问题：A.1.75B.2.33C.2.80D.4.67【答案】 C3、某公司2008年5月以3000万元购入一旧写字楼作为办公用房使用，该写字楼原值6000万元，累计折旧2000万元，适用的契税税率为3％。
该公司应缴契税为( )万元。
A.30B.90C.120D.180【答案】 B4、材料消耗定额由两部分组成，其中不可避免的损耗量是（）。
A.材料场外装卸运输损耗B.采购发生缺斤短两的损耗C.场内操作、运输、堆放、放卸的损耗D.场外材料堆放损耗【答案】 C5、建设用地规划许可证的审批、发证机构是( )城乡规划行政主管部门。
A.国务院B.省、市政府C.县及县以上政府D.乡及乡以上政府【答案】 C6、分摊应由当期负担而尚未支付的费用，在成本核算处理中应（）。
A.先按计划成本数预提，以后再调整B.按应分摊实际数预提C.先按预算成本数据预提，以后再调整D.暂不计入成本【答案】 B7、以下各定额中，体现平均先进水平的定额是（）。
A.预算定额B.工期定额C.施工定额D.概算定额【答案】 C8、江河大厦工程，由江河集团有限公司投资建设，东胜建筑有限公司施工总承包，建标监理有限公司监理。
A.建标监理有限公司B.升降机安装分包施工单位C.东胜建筑有限公司D.江河集团有限公司【答案】 C9、王某因买房向银行贷款50万元，按复利计算，年利率为6％，在10年后一次还清，则还款额为（）万元。
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1．某房产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000平方米的土地50年使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼（均为标准层），建造成本为3500元/平方米，专业人员费用为建造成本预算的8%，行政性收费等其他费用为460万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的 3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%和6.5%，预计建成后售价12000元/平方米。
项目开发期为3年，建造期为2年，地价于开始时一次投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费在建造期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。
问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商成本利润率分别是多少？
1、项目总开发价值
（1）项目总建筑面积：4000×5.5=22000（平方米）
（2）标准层每层建筑面积：（22000-4000×60%×4）/10=1240（平方米）（3）项目总销售收入：22000×12000=26400（万元）
（4）销售税费：26400×6.5%=1716（万元）
（5）项目总开发价值：26400-1716=24684（万元）
2．项目总开发成本
（1）土地成本：5000万元
（2）建造成本：22000×3500＝7700(万元)
（3）专业人员费用(建筑师，结构、造价、机电、监理工程师等费用)：7700×8%＝616(万元)
（4）其他费用：460万元
（5）管理费：(5000+7700+616+460)×3.5%
＝482.16(万元)
（6）财务费用
①土地费用利息：5000×[(1+12%/4)3×4-1]＝2128.80(万元)
②建造费用、专业人员费用、其他费用、管理费用利息：
(7700+616+460+482.16)×[(1+12%/4)(2/2)×4-1]＝1161.98(万元)
③融资费用：(2128.80+1161.98)×10%＝329.08(万元)
④财务费用总计；2128.80+1161.98+329.08＝3619.86(万元)
（7）市场推广及销售代理费用：26400×(0.5%+3.0%)＝924(万元)
（8）项目开发成本总计：
5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924＝18802.02(万元)
3、开发商利润：
24684-18802.02＝5881.98(万元)
4、开发商成本利润率： (5881.98/18802.02)×100%＝31.28%
2．某开发商在一个中等城市以425万元的价格购买了一块写字楼用地50年的使用权。
该地块规划允许建筑面积为4500平方米。
开发商通过市场研究了解到当前该区中档写字楼的年净租金收人为450元／平方米。
银行同意提供的贷款利率为15%的基础利率上浮2个百分点，融资费用为贷款利息的10%。
开发商的造价工程师估算的中档写字楼的建造成本为1000元/平方米，专业人员费用为建造成本的12.5%，行政性收费等其他费用为60万元，管理费为土地成本、建造成本、
专业人员费用和其他费用之和的 3.0%，市场推广及出租代理费为年净租金收入的20%，当前房地产投资的收益率为9.5%。
项目开发期为18个月，建造期为12个月，可出租面积系数为0.85。
试通过计算开发商成本利润率对该项目进行初步评价。
[解] 1、项目总开发价值
（1）项目可出租建筑面积：
4500×0.85＝3825(平方米)
（2）项目每年净租金收入：
3825×450＝172.125(万元)
（3）项目总开发价值==
=1789.63(万元)
2、项目总开发成本
（1）土地成本：425万元
（2）建造成本；4500×1000＝450(万元)
（3）专业人员费用(建筑师，结构、造价、机电、监理工程师等费用)： 450×12.5%＝56.25(万元)
（4）其他费用：60万元
（5）管理费：
(425+450+56.25+60)×3.0%＝29.74(万元)
（6）财务费用
①土地费用利息：425×[(1+17%/4)1.5×4-1]＝120.56(万元)
②建造费用、专业人员费用、其他费用、管理费用利息：
(450+56.25+60+29.74)×[(1+17%／4)0.5×4-1]＝51.74(万元)
③融资费用：(120.56+51.74)×10%＝17.23(万元)
④财务费用总计：120.56+51.74+17.23＝189.53(万元)
（7）市场推广及出租代理费：172.125×20%=34.43（万元）
（8） 项目开发成本总计：
425+450+52.65+60+29.74+189.53+34.43=1241.35（万元）
3、开发商利润：
1789.63-1241.35=548.28（万元）
4、开发商成本利润率为：
548.28/1241.35×100%=44.17%
5
.1505.150%)5.91(%5.91)095.01(125.172--+⨯-+⨯。