《全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则》.doc

《全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则》(试行稿）1.总则1.0.1示范工程总体目标与实施原则为促进住宅建设的科技进步，提高住宅功能质量，采用先进适用的高新技术推动住宅产业现代化进程，建设部在总结“2000年小康型城乡住宅科技产业工程项目”工作经验的基础上，拟自2000年起，用五年左右的时间组织实施全国住宅小区智能化系统示范工程（以下简称示范工程）。

其总体目标是：通过采用现代信息传输技术、网络技术和信息集成技术，进行精密设计、优化集成、精心建设和工程示范提高住宅高、新技术的含量和居住环境水平，以适应21世纪现代居住生活的需求。

示范工程建设实施原则如下：1.必须符合国家信息化建设的方针、政策和地方总体规划建设的要求；2.应在省级以上建设行政主管部门的指导和当地人民政府的领导下进行；3.示范工程的等级标准应与拟建住宅小区的定位及住宅性能的等级标准基本适应；4.示范工程的规划、设计、建设应与住宅小区规划、设计、建设同步进行；5.示范工程的规划、设计、建设必须遵循国家和地方的统一标准、规范；6.示范工程的部品应采用集约化生产的相互匹配的产品、设备进行现场精密组装；7.示范工程必须实行严格的质量监控，并达到国家统一规定的验收标准。

要提高工程优良品率，创优质工程；8.成片开发建设的小区，智能化建设必须纳入住宅开发建设的全过程，实行统一规划、设计、建造；9.示范工程建设应推广、应用适度超前的先进、适用、优化集成的成套技术体系和设备体系；10.示范工程建设应推进信息资源共享，促进我国住宅信息设备、软件产业的发展。

1.0.2示范工程分类为使不同类型、不同居住对象、不同建设标准的住宅小区，合理配置智能化系统建设,示范工程按其功能要求、技术含量、经济合理性等因素综合考虑，划分为：一星级（普及型，符号★，下同）、二星级（提高型，符号★★，下同）、三星级（超前型，符号★★★，下同）三种类型。

1.0.3示范工程建设要求示范工程建设应符合“文明居住环境”的要求，采用先进、适用的智能化成套集成技术，提高居住区的安全性、适用性和物业管理水平。

在建设主管部门的指导下，通过示范工程建设，鼓励住宅信息集成企业、产品与设备开发企业积极参与住宅产业现代化工作，发展新兴的住宅信息产业。

1.建立和完善住宅智能化工程质量保障体系1）住宅智能化技术、产品、设备和通过优化集成后的成套设备的质量审验；2）工程工业化、装配化作业的质量监控制度；3）工程质量综合评价制度。

2.实行住宅智能化工程与住宅小区建设工程同步建设1）住宅智能化工程与住宅小区建设实行统一规划、设计、建造；2）对住宅智能化工程实行材料、设备、产品集成化生产，发展我国住宅信息产业；3）实行智能化工程的工业化、装配化施工，减少现场加工。

3.智能化布线应符合开放性、兼容性、扩展性、多介质和大网络等要求，达到布线简化，安装方便，技术可靠，经济合理的目标。

实现不同等级的高水平、高质量、高效益的住宅智能化技术系统。

4.积极推广应用国家和建设部正式推荐的住宅智能化新技术、新材料、新设备、新产品。

5.提前做好住宅物业智能化管理。

示范工程在实施前应对未来物业智能化管理进行全面策划，在工程实施的适当时机超前介入，做好工程竣工后物业智能化管理的一切准备工作。

工程交付使用前必须确保物业智能化管理安全、准确、可靠地运转。

6.建设三星级示范工程应将物业管理的智能化系统作为住宅现代信息集成建造系统（HI-CIMS）中的子系统，超前纳入住宅小区开发建设的统一规划、设计、施工和管理的总体目标中。

1.0.4住宅规划设计要求示范工程建设除遵守上述原则外，小区规划设计尚应符合建设“文明居住环境”总体目标和“五要一保”（即科技含量要确保、厨卫设备要配套、装修一次要完好、住房改革要兑现、物业管理要达标和标准灵活保适销）的实施原则。

具体要求如下：1.规划设计水平不得低于“国家2000年小康型城乡住宅科技产业工程示范小区规划设计导则”（以下简称导则）的规定。

1）一星级示范工程不得低于示范小区规划设计方案评审合格水平；2）二星级示范工程不得低于示范小区规划设计方案评审良好水平；3）三星级示范工程不得低于示范小区规划设计方案评审优秀水平。

2.工程综合验收标准不得低于“国家2000年小康型城乡住宅科技产业工程综合成果验收量化指标体系”（以下简称指标体系）的规定。

具体要求如下：1）一星级验收成果不得低于“指标体系”的合格标准；2）二星级验收成果不得低于“指标体系”的良好标准；3）三星级验收成果不得低于“指标体系”的优秀标准。

1.0.5住宅性能认定要求示范工程竣工交付使用前必须进行商品住宅性能认定（以下简称性能认定）。

性能认定必须执行建设部建住房[1999]114号文《商品住宅性能认定管理办法》（试行）和建设部住宅产业化办公室[1999]21号文“关于实施《商品住宅性能认定管理办法》（试行）的几点意见”和《商品住宅性能认定评价方法》等规定。

并在规划设计和工程实施中贯彻。

具体要求如下：1.一星级示范工程性能认定等级不得低于商品住宅性能认定A级；2.二星级示范工程性能认定等级不得低于商品住宅性能认定AA级；3.三星级示范工程性能认定等级不得低于商品住宅性能认定AAA级。

2.管理规定2.0.1 适用范围“工程建设要点与技术导则”适用于被批准列入《全国住宅小区智能化技术示范工程》的住宅小区。

凡批准列入“示范工程”的住宅小区，其规划、设计、建设和管理均应遵循“工程建设要点与技术导则”的各项规定。

住宅小区智能化系统及相关产品的设计、开发，除必须遵守“工程建设要点与技术导则”的规定外，尚应符合国家现行有关法规、标准的规定。

2.0.2 组织管理示范工程由建设部，有关省、自治区、直辖市建设主管部门指导，并在当地人民政府领导下，设立或指定专门机构负责跟踪管理，确保工程建设落实和高水平建成。

建设部住宅产业化办公室（以下简称部住宅办）受全国住宅小区智能化领导小组（以下简称领导小组）的委托，按“工程建设要点与技术导则”的各项规定，负责组织实施，主要职责如下：1.负责对申请报告的审查和立项审批以及实施过程中的组织协调管理工作。

2.方案设计阶段：组织专家对可行性研究报告和小区智能化工程规划设计方案进行评审，并提出评审意见，符合通过条件的报领导小组批准后，正式发文列为“全国住宅小区智能化系统示范工程×××智能化×星级示范小区”。

3.扩初设计阶段：组织专家参加地方建设主管部门主持召开的扩初设计方案审查会，以保证可研报告中技术方案的实施。

4.施工中期阶段：组织专家进行中期检查，重点保证智能化工程和小区环境、住宅工程科技含量落实和工程质量达标。

5.工程验收阶段：经地方建设主管部门和质检部门对智能化工程质量和住宅工程质量验收合格后，由开发建设单位报请部住宅办验收。

部住宅办适时组织专家进行综合验收。

并将验收成果报领导小组审批。

3.示范工程功能要求住宅小区智能化系统示范工程功能要求，按不同星级，应分别符合下列要求：3.0.1 一星级1.安全防范子系统（1）出入口管理及周界防越报警（2）闭路电视监控（3）对讲与防盗门控（4）住户报警（5）巡更管理2.信息管理子系统（1）对安全防范系统实行监控（2）远程抄收与管理或IC卡（3）车辆出入与停车管理（4）供电设备、公共照明、电梯、供水等主要设备监控管理（5）紧急广播与背景音乐系统（6）物业管理计算机系统3.信息网络子系统（1）为实现上述功能科学合理布线（2）每户不少于两对电话线和两个有线电视插座（3）建立有线电视网3.0.2 二星级二星级除应具备一星级的全部功能之外，同时在安全防范子系统和信息管理子系统的建设方面，其功能及技术水平应有较大提升。

信息传输通道应采用高速宽带数据网作为主干网。

物业管理计算机系统应配置局部网络，并可供住户联网使用。

3.0.3 三星级三星级应具备二星级的全部功能。

其中信息传输通道应采用宽带光纤用户接入网作为主干网，实现交互式数字视频业务。

三星级住宅小区智能化系统建设在可能条件下，应实施现代集成建造系统（HI-CIMS）技术，并把物业管理智能化系统建设纳入整个住宅小区建设中，作为HI-CIMS工程中的一个子系统。

同时，HI-CIMS系统要考虑物业公司对其智能化系统管理的运行模式，使其实现先进性、可扩展性和科学管理。

注：以上智能化系统有关防火及煤气泄漏等涉及消防、安全的问题应遵守国家有关法规、标准、规范的规定。

4.示范工程技术要求4.0.1系统结构小区物业管理智能化系统是以信息传输通道（可采用电话线、有线电视网、高速宽带数据网、宽带光纤用户接入网、现场总线或RS485总线等）为物理集成平台的多功能管理与监控的综合性系统，并与CATV、公共交换网互联网等联网使用。

小区内部可以采用多种网络拓扑结构（如树型结构、星形结构或混合形结构）。

小区物业管理智能化系统的总体框图如图1所示。

图1住宅小区物业管理智能化系统总体框图4.0.2系统功能小区物业管理智能化系统由安全防范子系统、信息管理子系统和信息网络子系统组成,系统功能框图如图2所示。

图2住宅小区物业管理智能化系统功能框图4.0.3系统硬件1.小区物业管理智能化系统的硬件有信息网络、计算机、公用设备、计量仪表和电子器材等。

系统硬件应具有先进性，避免短期内因技术陈旧造成整个系统性能不高和过早淘汰。

2.在充分考虑先进性的同时，硬件系统应立足于用户对整个系统的具体需求。

应优先选择先进、适用、成熟技术。

最大限度地发挥投资效益。

3.无论是系统设备还是网络拓扑结构，都应具有良好的开放性。

网络化的目的是实现设备资源和信息资源的共享，因此，计算机网络本身应具有开放性，并应提供标准接口。

用户可根据需求，对系统进行拓展或升级。

4.计算机网络选择和相关产品的选择要以先进性和适用性为基础，同时考虑兼容性。

系统设备应优先选择根据已有国际标准设计、生产的标准化设备，避免因兼容性差造成系统难以升级或拓展。

5.随着社会的不断发展和进步，住宅小区物业管理智能化系统的规模、自动化程度会不断扩大和提高，用户的需求会不断变化。

因此，系统的硬件应充分考虑未来可升级性。

4.0.4系统软件系统软件是小区物业管理智能化系统的核心，它的功能好坏直接关系到整个系统的水平。

系统软件包括：计算机及网络操作系统、应用软件及实时监控软件等。

1.系统软件应具有很高的可靠性和安全性。

2.系统软件应操作方便，采用中文图形界面，采用多媒体技术，使系统具有处理声音及图象的能力。

用机环境要适应不同层次住户及物业公司人员的素质。

3.系统软件应符合国家、行业标准以及国际标准，便于多次升级和支持新硬件产品。

4.系统软件应具有可扩充性。

5.示范工程实施细则5.0.1安全防范子系统1.出入口管理及周界防越报警系统建立封闭式的小区，加强出入口管理，防范区外闲杂人员进入，同时防范非法翻越围墙或栅栏。