山东济南市场调查报告

一、济南概况

济南，又称“泉城”，是中国东部沿海经济强省—山东省的省会，是全省政治、经济、文化、科技、教育、旅游中心、区域金融中心，也是国家批准的沿海开放城市和副省级城市，有“世界泉水之都”的美誉。

2011年济南市经济呈现出运行平稳、结构优化、质量提升、民生改善的良好发展态势。全年完成生产总值4400亿元左右，增长10.5%左右。城市居民人均可支配收入28866元，增长14%，农民人均纯收入10327元，增长16%。衣着消费趋向时尚化、品牌化和个性化。2011年1-9月份，全市居民人均衣着支出1588.48元，同比增长16.9%。其中，人均服装支出1178.5元，增长18.6%；人均鞋类支出353.43元，增长13.6%。

济南下辖六个区、三个县、一个县级市，总面积8227平方公里，人口681.4万，其中市区人口390万。济南是“全国城市综合实力10强”和“全国投资硬环境10优”的城市之一。

市辖区：市中区、历下区、天桥区、槐荫区、历城区、长清区；

县：平阴县、济阳县、商河县；

县级市：章丘市。

二、济南主要商业区及各个商场的定位、发展态势

多年来这座城市大致形成了四大老商圈：

泉城广场商圈当仁不让地引领济南商业的发展，

经四路沿线大观园、人防地下购物商城和人民商场商圈，

东部洪楼商圈

西部西市场商圈

现在的济南,商圈已经呈现“遍地开花”之势,济南的“商业地理”已经彻底发生了改变。

济南商场零售业主要由六家商业集团控制

银座商城：目前规模最大的一家，在济南有16家分店。其中，银座商城，和谐广场店，玉函店，三家店地理位置且店铺形象较好，可考虑进驻。

恒隆集团：最具现代化的一家，云集众多国际品牌，购物环境最好，也最能体现和提升高端品牌的形象，可考虑进驻。

贵和集团：属于济南老牌商场，购物环境日渐落后，但可能长期积累的顾客群较多，可考虑进驻贵和商厦一家。

万达集团：凭借雄厚的资本和丰富的商业经营经验，迅速把万达广场打造成新兴的市民购物中心。可考虑进驻。

振华集团：通过收购人民商厦把人民商厦更名为振华商厦，和万达广场毗邻。购物环境比万达稍差，主要以大众品牌为主。可观察其发展态势，再做决定。

鲁商置业：鲁商广场和银座商城同鲁商集团，为打造大型购物广场，与新兴的恒隆广场、万达广场形成竞争之势。可考虑进驻。

未来将增加绿地集团和世茂集团，都处于建设之中，可观察其发展态势，做出选择。

绿地集团建设的新站站前综合体，

世茂集团在泉城路上的世贸广场。

济南西站站前综合体

随着济南西站的建设,该区域内原本近乎空白的商业项目纷纷规划和兴建,其中位于西站核心区域的站前综合体将为西站旅客和周边居民提供商业服务。

由绿地集团开发的站前综合体,商业总面积为20万平方米,商业业态包含了五星级酒店、办公楼、商业用房、超市影院等,目前该项目正在进行全球招商,许多一线商超品牌都有意向,目前在谈的商家中就包含了日本永旺、佳世客等品牌。

该项目目前建设进度较快,投入使用后将成为济南西站核心区主要的消费区域。

世贸广场

济南世茂国际广场东依金街泉城路，南止黑虎泉西路，北靠黑虎泉北路，项目占地面积约１２万平方米，初步规划总建筑面积约４０万平方米。拟规划建设写字楼、公寓、商业等一体的综合性建筑，涵盖街区商业、大型卖场、世茂影院、世贸百货、休闲美食广场、５Ａ甲级写字楼、时尚生活中心等。世茂股份将有效地通过自身优质业态及商业体系的建立，与区域商业实现高度融合，世茂国际广场也将成为济南未来最耀眼的地标性建筑之一。

据悉，世茂股份系世茂集团两大上市公司之一，始终以“缔造精致商业”为己任，致力于商业地产的专业化销售和经营，打造标准的商业综合体。目前已在上海、北京、杭州、厦门、青岛、苏州、武汉、南京、沈阳、福州、济南等２２个城市，共开发建设有２１个城市综合体项目，公司土地储备近千万平方米，位居国内商业地产上市公司中土地储备量首位。

济南主要的购物中心：

恒隆广场

万达广场

银座商城

银座购物中心

贵和商厦

鲁商广场

银座和谐广场

振华商厦

银座各分店：银座八一店（中南部）、银座玉函店（中南部）、银座和谐店（西南部）、银座洪楼店（东部）、银座金牛店（西北部）

主要商场分布图分布总图

泉城路沿线商场分布

东西立交桥路沿线商场分布

三、各主要商场及经营的品牌

四、济南主要的竞争品牌及其市场情况

五、我司品牌在济南的市场情况及存在的问题

我司品牌COCOON，在济南只有一家专卖店，位于银座商城门口向南附近。处于亏损状态。

店面存在的问题：

1、陈旧：店面整体较为陈旧

2、混乱：

橱窗设计较为杂乱拥挤

店内布局较为混乱，门口被模特、立柱、盆景挡住，很难看到衣服在哪里，服装陈列位置不适宜，较为隐蔽。

3、压抑：灯光较为昏暗，店内墙体以黑色和灰色等暗色系为主，不利于光的传播，很容易

给顾客造成压抑的心情。

4、空间位置不合理：

阶梯较多、较高，容易给顾客造成进门的心理障碍。

一楼到二楼的阶梯较长较多，且大部分货品在二楼。再次给顾客增加购买的心里障碍。

建议：

1、最好重新进行店内设计、橱窗设计，给顾客营造一种明亮、舒适、愉快的购物环境。

2、如不能进行重新设计，建议重新布局模特、衣架、盆景的位置。减少店内的杂乱感。

3、在门口阶梯和一楼二楼的阶梯上增设红地毯，引导顾客进店购买。

4、增加门面及店内的灯光亮度。

COCOON品牌在济南市场几乎处于空白，由于COCOON定位较为高端，所以必须在各个商场有形象店铺。众所周知，各类国际大牌也几乎是依靠各城市主要高端商场作为渠道，很少有单独的专卖店。这与高端消费者的购物习惯有关，高端消费品离不开商场而单独存在。未来渠道发展应以购物中心为主要方向，哪里大牌云集，就到哪里去开店。

六、未来济南市场渠道的规划

在主要购物中心寻找合理的店铺位置，开设两家形象店树立品牌形象，开设6家主赢利店。在恒隆开一家品牌生活馆，树立高端的品牌形象。

和银座合作，寻找能够产生利润的几家银座商城开3-5家分店。

在万达广场开一家旗舰店，在万千百货和振华商厦之间选择再开一间能产生利润的分店。