房地产企业土地增值税纳税筹划案例分析
8000-土地增值税案例分析
8000-土地增值税案例分析案例一、纳税筹划案例精讲与分析之土地增值税筹划案例---------巧省土地增值税新发房地产开发公司是A市一家以开发转让土地及房产为主要业务的中型公司。
1 996年7月初，公司按A市一般民用住宅标准建造了一座居住用建筑，并以市场价格销售给A市市民，共取得收入240万元，共发生如下费用：（一）取得土地使用权所支付的金额为100万元。
（二）房地产开发成本50万元。
（三）其他扣除额为60万元。
同月，公司转让另一房地产取得收入400万元，共发生以下费用：（一）取得土地使用权所支付的金额20万元；（二）房地产开发成本30万元。
（三）房地产开发费用16万元。
（四）与房地产有关的税金24万元。
面对激烈的市场竞争，考虑到规模经济，同城另一家房地产开发公司开兴公司决定兼并新发房地产公司，以促进市场占有额的扩大。
7月中旬，开兴房地产公司以4 00万元市场价格收购了新发房地产的标志性建筑大楼，并于7月底最终成立了开新房地产公司，兼并业务正式完成。
新发房地产公司在建筑该楼时共发生费用100万元。
该月公司共缴纳土地增值税税额270万元。
［分析］该公司在面临兼并之际，全公司人员上下一片慌忙，其财务人员也不在例外。
按照他的计算，公司应纳增值税270万元，其计算过程如下：1.7月份共发生了两次房地产转让，且两房地产处于同一片土地上，公司财务由于不可分别核算增值税，两次转让一起核算，两次房地产转让共取得收入640万元，扣除金额为300万元，增值额超过扣除额的100％，故应纳土地增值税税额为340×50％－300×15％＝125（万元）。
2.7月底由于被兼并取得房地产收入400万，扣除额为100万元，增值额超过扣除项目金额的200％，故应纳增纳增值税税额为145万元。
两项共计270万元。
我们不难发现公司多交了不少税款：1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定，有下列情形之一的，免征土地增值税：（1）纳税人建造普通标准出售，增值额未超过扣除项目金额20％的；（2）因国家建设需要依法征用，收回的房地产。
最新土地增值税案例分析1
最新土地增值税案例分析1最新土地增值税案例分析1近年来，随着房地产市场的持续繁荣，土地增值税政策成为社会关注的焦点之一、土地增值税是指在土地转让或者房地产交易时，根据土地增值收取的一种税费，旨在调节房地产市场的供需关系，抑制过度投机，增加政府财政收入。
最新土地增值税案例分析如下。
案例一：A公司购买土地投资A公司是一家房地产开发公司，购买了一块位于城市中心的土地用于商业开发。
该土地总面积为10,000平方米，购买时总成本为500万元。
A 公司打算在土地上建设一座商业综合体，斥资2000万元进行开发，预计销售后的市值将达到5000万元。
经过几年的努力，商业综合体项目完工并成功销售出售，售价达到预期。
案例二：B个人购买二手房出售B个人是一名普通职工，购买了一套二手房用作居住。
近期由于个人财务紧张，B决定出售这套房产以缓解经济压力。
根据房产中介公司的评估，该套二手房市值为200万元。
购买时的成本为100万元，用于房屋装修的费用为20万元。
B个人需要根据土地增值税政策缴纳相应的税款。
增值额=(销售价格-购买价格-装修费用)，税率为20%，应缴税款=增值额*税率。
据此，B个人的增值额为(200万元-100万元-20万元)=80万元，应缴税款为80万元*0.2=16万元。
B个人在二手房转让后需要申报土地增值税，并缴纳16万元的税款。
通过以上两个案例，可以看出土地增值税政策的实施对于房地产市场的调控起到了促进作用。
土地增值税的计算方式合理，能够对于投资者的收益进行衡量，确保土地的合理流转。
对于中小型房地产开发商和个人投资者而言，土地增值税的缴纳虽然增加了成本负担，但也在一定程度上遏制了房地产市场的过度投机。
综上所述，土地增值税是一项重要的政策工具，对于房地产市场的规范和调控起到了积极的作用。
通过合理计算和缴纳土地增值税，能够确保土地资源的优化配置和市场的健康发展。
[房地产企业土地增值税筹划]筹划案例
![[房地产企业土地增值税筹划]筹划案例](https://img.taocdn.com/s3/m/29a1afeb770bf78a65295493.png)
土地增值税4大筹划案例土地增值税的筹划主要是在税法允许的大前提下，尽可能增加可扣除项目，降低增值率，即从降低计税依据和适用税率两个角度出发进行筹划。
本文以房地产开发企业为主体，从土地增值税本身的特点出发，围绕以下四个方面对该税种的税收筹划进行阐述：一、利用利息支出扣除进行税收筹划房地产开发企业在进行房地产开发业务的过程中，一般都会发生大量的借款，利息支出是不可避免的，而利息支出的不同扣除方法会对企业应纳的土地增值税产生很大的影响。
根据税法规定，与房地产开发有关的利息支出分两种情况确定扣除。
第一，凡能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同期贷款利率计算的金额；其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额的5%以内计算扣除。
房地产开发费用＝允许扣除的利息＋（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×扣除比例（5%以内）第二，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出要并入房地产开发费用一并计算扣除。
房地产开发费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×扣除比例（10%以内）以上两类计算扣除的具体比例，由省级人民政府具体规定。
这种规定就为纳税人税收筹划提供了机会，房地产开发企业在进行房地产开发时，如果公式♊中的利息支出大于公式♋计算出的利息支出，则企业应正确分摊利息支出并提供金融机构证明；如果前者小于后者，则企业可以不按照转让房地产开发项目计算分摊利息支出，或不提供金融机构证明，这样可以使扣除项目金额增加，土地增值税的计税依据减少。
例如，某房地产开发公司开发一批商业用房，支付的地价款为600万元，开发成本为1，000万元，假设按房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息为100万元，如何为该公司利用利息扣除进行筹划？如果应扣除的利息支出为70万元时，又如何筹划呢？设当地政府规定的两类扣除比例分别为5%和10%。
土地增值税法律案例分析(3篇)
第1篇一、案件背景近年来，随着我国房地产市场的蓬勃发展，土地增值税问题日益凸显。
为了规范房地产市场秩序，保障国家财政收入，我国于1994年颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）。
本文将以某房地产开发公司（以下简称“该公司”）因土地增值税问题引发的法律纠纷为例，对土地增值税法律进行分析。
二、案件事实该公司成立于2000年，主要从事房地产开发业务。
2010年，该公司取得一块土地使用权，用于建设住宅小区。
在项目建设过程中，该公司先后投入资金1.2亿元，包括土地购置费、建筑工程费、配套设施费等。
2014年，该公司将住宅小区项目竣工验收，并开始销售。
至2018年，该公司已销售住宅小区全部房屋，取得销售收入2.5亿元。
2019年，税务机关对该公司进行土地增值税清算，认定该公司应缴纳土地增值税3000万元。
该公司不服，认为其符合减免税条件，应缴纳土地增值税2000万元。
双方就土地增值税缴纳问题发生争议，诉至法院。
三、案件争议焦点本案争议焦点主要集中在以下两个方面：1. 该公司是否符合土地增值税减免税条件；2. 税务机关对该公司土地增值税的认定是否正确。
四、法院判决1. 关于是否符合土地增值税减免税条件法院认为，根据《条例》及相关政策规定，房地产开发企业可以享受以下减免税条件：（1）符合国家产业政策，投资新建、改建、扩建住宅小区的；（2）房地产开发企业在土地增值税清算时，已缴纳土地出让金、土地使用税等费用的；（3）房地产开发企业在土地增值税清算时，已取得房屋预售许可证的。
本案中，该公司符合上述减免税条件，因此可以享受土地增值税减免税政策。
2. 关于税务机关对该公司土地增值税的认定是否正确法院认为，税务机关在认定土地增值税时，应按照以下原则：（1）依法征收原则，即按照《条例》及相关政策规定征收土地增值税；（2）公平公正原则，即对同一类型的房地产开发项目，应实行统一的标准和程序征收土地增值税。
案例分析：土地增值税税务筹划
案例分析：土地增值税税务筹划本案例房地产项目取得土地使用权成本28000万元，房地产开发成本（不含土地征用及拆迁补偿费）41400万元，筹资利息支出3470万元，销售收入124200万元。
按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》等相关税收法规、规章的规定，可得增值率 28.76%，应缴土地增值税税额8321.685万元（具体计算见附表第一列）。
根据土地增值税计税基数的组成，拟从转让房地产收入、房地产开发成本和利息支出三方面进行税务筹划。
一、通过确定适当的转让房地产收入进行税务筹划如果该房地产项目是普通住宅，只是增值率略高于20%的临界点，则可以通过适当降低售价使增值率低于20%.即根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》“第十一条纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税”的规定，进行免征土地增值税的税务筹划。
这样不但能加快销售速度，节约贷款利息，而且能够获得更高的实际税后利润。
举例来说，如果该项目正常定价销售收入是116000万元，则增值额19951万元，增值率20.77%，需缴纳增值税（30%），税后利润（指增值税后，下同）为：19951×（1－30%）=13965.7万元。
如果降低售价，比如销售收入降到115000万元，增值率19.79%，可免征增值税，增值额19001.25万元就是净利，高于前一种情况的13965.7万元（具体计算见附表第二、三列）。
当然，如果实际价格可以卖的较高，则一味降低价格的税后利润不一定高。
比如本案实际增值率28.76%，税后净利19417.27万元就高于免征的19001.25万元。
另外，不是所有项目都符合普通住宅标准。
二、通过适当增加房地产开发成本进行税务筹划近几年装修商品房的销售日益受到广大消费者的欢迎，同时根据2006年12月28日国家税务总局发布的国税发[2006]187号国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第四点土地增值税的扣除项目（四）“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本”的规定，可以将原来毛坯房装修后销售，从而进行税务筹划。
某房地产开发公司土地增值税筹划案例分析.
肖太寿某房地产开发公司土地增值税筹划案例分析2012-07-17 18:00:39| 分类：默认分类 | 标签：土地增值税筹划案例肖太寿 |字号订阅某房地产开发有限责任公司土地增值税筹划案例分析作者：财政部财政科学研究所博士后肖太寿（1）项目情况介绍某房地产开发有限责任公司开发的第一期联体住宅楼项目，底层为商铺，面积6399.91平方米, 商铺以上为普通标准住宅，面积为36736.45平方米，已售收入:39063216.90,其中：商铺6930391.00；住宅32132825.90，已售面积：商铺945.03平方; 住宅:16172.2平方。
该住宅楼项目土地成本为6538470.76元，房屋开发成本(包括建安成本35566134.86元，公共基础设施8627272.00元，前期工程费用149086.51元和开发间接费用738，262.08元45080755.45元，其他费用按比例扣除。
营业税金及附加2148476.93元。
请问应如何土地增值税筹划, 使土地增值税最低？（2）土地增值税计算分析《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第八条规定：“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
”但在房地产开发经营中，多数房地产开发企业为了获得尽量大的经济效益，将一些普通标准住宅商品楼的底层部分作为商铺开发销售。
对开发这种商铺与住宅联体的商住楼的纳税问题，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）明确规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。
不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条的免税规定。
由于税法只明确要求分开核算增值额，而对如何计算土地增值税没有具体规定，在实际征收计算中，就会形成两种土地增值税计算方法：一种是按核算项目先整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按面积分别核算增值额，计算土地增值税；另一种是先按面积分开项目计算增值额与增值率，再分别确定适用税率计算增值税。
土地增值税的税务筹划及案例分享
土地增值税的税务筹划及案例分享朋友们！今天咱来唠唠土地增值税的税务筹划那点事儿，还会给大家分享几个有意思的案例哦。
# 啥是土地增值税税务筹划？土地增值税啊，就是在转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入时，要交的一种税。
这个税有时候交得不少呢，所以咱得想办法合理筹划一下，让咱少交点税，多留点钱在自己口袋里，对吧？税务筹划呢，简单说就是在不违反税法规定的前提下，通过一些巧妙的安排和规划，来降低土地增值税的税负。
就好比你要出门，得找条最顺的路，这样能更快更轻松地到达目的地，税务筹划就是给咱的税负找这条“最顺的路”。
# 税务筹划的常见方法。
利用土地增值税的税收优惠政策。
国家为了鼓励某些行为或者扶持某些产业，会出台一些税收优惠政策。
咱得好好研究这些政策，看看能不能搭上这趟“优惠列车”。
比如说，对于建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
那咱在开发房地产项目的时候，就可以考虑多开发一些符合普通标准住宅条件的房子，这样说不定就能享受免税优惠啦。
就像去商场买东西，赶上打折活动，那不就省了一笔钱嘛。
合理增加扣除项目金额。
扣除项目金额越多，增值额就相对越少，交的税也就越少。
那怎么增加扣除项目金额呢？比如说，在房地产开发成本上做做文章。
多投入一些合理的开发成本，像建筑材料的选择、园林景观的打造等等。
这些不仅能提高房子的品质，吸引更多的买家，还能增加扣除项目金额，降低土地增值税呢。
这就好比给咱的项目“穿金戴银”，不仅好看，还能省钱。
选择合适的清算方式。
土地增值税清算有不同的方式，咱得根据项目的实际情况选择最适合的清算方式。
一般有查账征收和核定征收两种。
查账征收就是根据实际的收入和成本来计算应纳税额，比较适合账目清楚、核算规范的企业；核定征收呢，是按照一定的比例来核定应纳税额，对于一些账目不太健全的企业可能更合适。
这就好比吃饭点菜，得根据自己的口味和预算来选，选对了才能吃得开心又划算。
房地产企业土地增值税纳税筹划案例分析
房地产企业土地增值税纳税筹划案例分析第一篇：房地产企业土地增值税纳税筹划案例分析房地产企业土地增值税纳税筹划案例分析【摘要】房地产企业的经营流程主要分房地产开发和房产或在建工程销售(或出租)两个阶段，其过程涉及了企业所得税、营业税、土地增值税和契税等主要税种。
本文将就土地增值，根据房地产企业的特点，依据现行税法，结合具体案例，对其纳税筹划进行探讨。
关键字：房地产企业、土地增值税、纳税筹划纳税筹划是近年来在我国发展迅速、方兴未艾的一个新兴领域，所谓纳税筹划是指纳税人站在企业战略管理的角度，在符合国家法律及税收法规的前提下，选择涉水整体利益最大化的纳税方案，管理企业生产、经营和投资、理财等活动的一种企业涉水管理活动。
意味着企业将在不违反现行法律规定的前提下，通过对其应税行为的事前、事中进行合理筹措和安排，尽可能减少纳税的行为或者推迟纳税时间而取得税后利益最大化的经济行为。
房地产企业是目前比较热门的一个话题，在其生产经营过程中涉及到土地增值税、营业税、所得税和契税等税种，通过合理地筹划能减少应上交税收，从而为企业创造更大的收益。
下面将就土地增值税的筹划思路进行阐述：一、利用“起征点”选择最优纳税方案根据土地增值税暂行条例的规定：房地产开发的纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过取得土地使用权所支付的金额和开发成本之和的20％的可免征土地增值税，超过20％的，应就其全部增值额计税。
按照这一原则，纳税人在建造普通住宅出售时，考虑增值额带来的收益和放弃起征点的税收优惠所增加的税收负担两者的关系，避免增值额稍高于起征点而导致的得不偿失。
例：A房地产开发企业（位于市区）建成一批普通标准住宅代售，除销售税金及附加外的扣除项目金额为100万元。
假如．销售该商品房的收入为R万元，则销售税金及附加为：R*5%*(1+7%+3%)=5.5%R万元，此时全部可扣除项目金额为：100+5.5%R(万元)。
(1)纳税人享受起征点照顾的最高售价根据规定，增值额／扣除项目金额=20%，即R-(100+5.5%R）=(100+5.5%R)×20%时的售价为该企业可以享受起征点照顾的最高售价。
房地产税务筹划案例
房地产税务筹划案例
在房地产领域，税务筹划是非常重要的一环。
合理的税务筹划可以帮助房地产
企业最大限度地减少税负，提高经营效益。
下面，我们以某房地产企业为例，来探讨一下房地产税务筹划的具体案例。
该房地产企业是一家规模较大的房地产开发公司，主要经营房地产开发和销售
业务。
在税务筹划方面，该企业面临着土地增值税、企业所得税、契税等多个税种的问题。
首先，针对土地增值税的问题，该企业需要合理规划土地开发的时间节点。
在
土地出让之后，企业可以通过合理安排项目开发周期，将土地增值税的缴纳时间推迟，从而减少税负。
此外，企业还可以通过合理的土地评估和成本核算，降低土地增值税的应纳税额。
其次，针对企业所得税的问题，该企业可以通过合理的资产折旧政策来降低应
纳税额。
在资产折旧方面，企业可以选择加速折旧政策，将资产的折旧费用提前计入成本，从而减少当期的应纳税额。
此外，企业还可以通过合理的财务成本安排，将利润合法地转移至其他税负较低的地区，降低企业所得税的负担。
最后，针对契税的问题，该企业可以通过合理安排资产转让的时间和方式，来
最大限度地减少契税的应纳税额。
在资产转让方面，企业可以选择分批转让的方式，将资产转让的时间节点分散开来，从而降低契税的应纳税额。
综上所述，房地产税务筹划是一项复杂而又重要的工作。
通过合理规划土地增
值税、企业所得税和契税等税种，房地产企业可以有效降低税负，提高经营效益。
因此，房地产企业在开展税务筹划工作时，需要充分考虑各种税务政策和法规，制定科学合理的税务筹划方案，以实现税收最优化，为企业发展保驾护航。
开发商筹划土地增值税案例分析
开发商筹划土地增值税案例分析（一）目前，许多地方为强化对土地增值税的管理，对土地增值税实行了项目登记和预征、年度结算、竣工决算管理办法。
这种方法对房地产开发企业影响较大。
企业预缴土地增值税后，将减少企业的流动资金。
因此，对土地增值税的筹划就显得更加重要。
在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税占有较大比重。
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，就其所取得的增值额而征收的一种税。
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的 4 级超率累进税率计算征收，增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项目金额后的余额。
简便计算公式为：土地增值税税额=增值额＞适用税率-扣除项目金额＞速算扣除系数。
4 级超率累进税率是以增值额占扣除项目金额的比例确定的，比如增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％等等。
同时，土地增值税有一条很重要的优惠政策，即纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。
按《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20％的扣除。
从以上规定可以看出，影响土地增值税税额大小的因素主要有房地产销售价格和扣除项目金额，所以，房地产开发企业关键要把握好上述影响因素，趋利避害，才能更好地实现筹划土地增值税的目的。
确定适当的房地产价格在计算土地增值税时，由于采用超率累进税率，收入的增长，意味着相同条件下增值额的增长，从而产生了税率攀升效应，使得税负增长很快。
房地产销售价格的变化，直接影响房地产收入的增减，在确定房地产销售价格时，要考虑价格提高带来的收益与不能享受优惠政策而增加税负两者间的关系。
土地增值税法律案例分享(3篇)
第1篇一、案例背景随着我国房地产市场的快速发展，土地增值税问题日益凸显。
土地增值税是指对土地转让所取得的增值额征收的一种税。
近年来，我国政府对土地增值税的征收力度不断加大，旨在规范房地产市场秩序，遏制投机炒房行为。
本文将以某房地产开发公司案例为例，分析土地增值税法律问题。
二、案情简介某房地产开发公司（以下简称“甲公司”）成立于2008年，主要从事房地产开发业务。
2015年，甲公司取得一块土地用于开发住宅项目。
在开发过程中，甲公司投入了大量资金进行基础设施建设、房屋建设等，累计投入资金1亿元。
2018年，甲公司将该项目全部出售，取得销售收入2亿元。
根据我国《土地增值税暂行条例》的规定，甲公司应缴纳土地增值税。
三、法律问题分析1. 土地增值税的征收范围根据《土地增值税暂行条例》的规定，土地增值税的征收范围包括转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物。
在本案中，甲公司转让了土地上的建筑物及其附着物，属于土地增值税的征收范围。
2. 土地增值税的计税依据土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的增值额。
增值额是指纳税人转让房地产的收入减去取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、相关税金和扣除项目金额后的余额。
在本案中，甲公司应缴纳的土地增值税计算如下：（1）转让房地产的收入：2亿元（2）取得土地使用权所支付的金额：0（甲公司自建项目，未支付土地使用权购置费）（3）房地产开发成本：1亿元（4）房地产开发费用：0（甲公司自建项目，未发生房地产开发费用）（5）相关税金：0（甲公司未发生相关税金）（6）扣除项目金额：0（甲公司自建项目，未发生扣除项目）增值额 = 2亿元 - 0 - 1亿元 - 0 - 0 - 0 = 1亿元3. 土地增值税的税率土地增值税实行四级超额累进税率，分别为30%、40%、50%、60%。
根据《土地增值税暂行条例》的规定，纳税人应当根据其增值额确定适用税率。
在本案中，甲公司的增值额为1亿元，适用税率为30%。
某房地产开发有限责任公司土地增值税筹划案例分析
某房地产开发有限责任公司土地增值税筹划案例分析作者：财政部财政科学研究所博士后肖太寿（1）项目情况介绍某房地产开发有限责任公司开发的第一期联体住宅楼项目，底层为商铺，面积6399.91平方米,商铺以上为普通标准住宅，面积为36736.45平方米，已售收入:39063216.90,其中：商铺6930391.00；住宅32132825.90，已售面积：商铺945.03平方;住宅:16172.2平方。
该住宅楼项目土地成本为6538470.76元，房屋开发成本(包括建安成本35566134.86元，公共基础设施8627272.00元，前期工程费用149086.51元和开发间接费用738，262.08元)45080755.45元，其他费用按比例扣除。
营业税金及附加2148476.93元。
请问应如何土地增值税筹划,使土地增值税最低？（2）土地增值税计算分析《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第八条规定：“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
”但在房地产开发经营中，多数房地产开发企业为了获得尽量大的经济效益，将一些普通标准住宅商品楼的底层部分作为商铺开发销售。
对开发这种商铺与住宅联体的商住楼的纳税问题，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）明确规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。
不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条的免税规定。
由于税法只明确要求分开核算增值额，而对如何计算土地增值税没有具体规定，在实际征收计算中，就会形成两种土地增值税计算方法：一种是按核算项目先整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按面积分别核算增值额，计算土地增值税；另一种是先按面积分开项目计算增值额与增值率，再分别确定适用税率计算增值税。
现将两种计算方法分别阐述如下。
税收筹划成功案例总结
税收筹划成功案例总结在当今的商业环境中，税收筹划已成为企业管理的重要组成部分。
通过合理的税收筹划，企业可以降低税负，提高经济效益，增强市场竞争力。
以下将为您介绍几个税收筹划的成功案例，希望能为您提供有益的参考。
案例一：某制造业企业的增值税筹划某制造业企业主要生产和销售高端机械设备，年销售额达到数亿元。
在税收筹划之前，企业的增值税税负较高，影响了企业的盈利能力。
经过深入分析，税务专家发现企业在采购环节存在一些问题。
部分原材料供应商无法提供增值税专用发票，导致企业无法抵扣进项税额。
为了解决这一问题，企业与供应商重新进行了谈判，要求其提供增值税专用发票。
对于无法提供发票的供应商，企业适当减少了采购量，转而寻找能够提供发票的优质供应商。
此外，企业还优化了销售策略。
对于一些长期合作的大客户，企业在合同中明确了价格和增值税的相关条款，提前规划好税负的分担方式，避免了因税收问题产生的纠纷。
通过这些措施，企业成功地增加了进项税额的抵扣，降低了增值税税负，提高了企业的利润水平。
案例二：某科技企业的企业所得税筹划某科技企业专注于研发和创新，拥有多项自主知识产权。
然而，由于研发投入较大，企业在前期面临着较大的亏损。
为了充分利用税收优惠政策，企业积极申请了高新技术企业认定。
获得高新技术企业资格后，企业享受了 15%的企业所得税优惠税率。
同时，企业加强了对研发费用的核算和管理。
按照税收政策的规定，企业将研发费用进行了加计扣除，进一步减少了应纳税所得额。
此外，企业还合理规划了员工的薪酬结构。
通过提高员工的福利待遇，如增加商业保险、补充公积金等，既提高了员工的积极性，又在一定程度上降低了企业的所得税税负。
经过一系列的税收筹划，该科技企业有效地减轻了企业所得税负担，为企业的持续发展提供了资金支持。
案例三：某房地产企业的土地增值税筹划某房地产企业在开发一个大型住宅项目时，面临着较高的土地增值税税负。
为了降低土地增值税，企业在项目规划阶段就进行了精心设计。
2房地产开发企业土地增值税税收筹划案例分析
房地产开发企业土地增值税税收筹划案例分析面对竞争日趋激烈的房地产市场，房地产开发企业必须从价格和成本两个方面统筹规划，实现利润最大化。
本文拟用案例来分析房地产开发企业如何做好土地增值税的税收筹划，在不提高甚至是降低价格的前提下通过降低税收成本取得利润最大化。
一、土地增值税的有关规定。
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，就其所取得的增值额而征收的一种税。
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的4级超率累进税率计算征收，增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项目金额后的余额。
计算公式为：土地增值税税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。
4级超率累进税率是以增值额占扣除项目金额的比例确定的，国家对土地增值税有一条很重要的优惠政策，即纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。
对纳税人既建造普通标准住宅，又开发其他房地产的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。
按《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20％的扣除。
二、土地增值税税收筹划案例。
案例一：某房地产开发企业专门从事普通商品房开发，2008年10月拟出售普通住宅一幢，总面积100000平方米。
该房屋支付土地出让金4200万元，房地产开发成本11800万元，利息支出为1000万元，其中40万元为银行罚息（不能按收入项目准确分摊）。
假设城建税税率为7%，印花税税率为0.05%，教育费附加征收率为3%。
当地省级人民政府规定允许扣除的其他房地产开发费用的扣除比例为10%。
土地增值税案例(2篇)
第1篇一、案例背景XX房地产开发有限公司（以下简称“XX公司”）是一家从事房地产开发、销售的企业。
近年来，随着我国城市化进程的加快，房地产市场逐渐火热，XX公司抓住机遇，在市中心购得一块面积为10万平方米的土地，用于开发住宅项目。
该项目总投资约为5亿元人民币，预计于2022年底竣工并交付使用。
根据我国《土地增值税暂行条例》的规定，房地产开发企业在销售房地产项目时，应依法缴纳土地增值税。
为探究土地增值税的计算方法和申报流程，本文以XX公司为例，对土地增值税进行案例分析。
二、案例概述1. 项目基本情况XX公司开发的住宅项目共规划为1000套住宅，总建筑面积约为15万平方米。
项目总投资5亿元人民币，其中土地成本为1.5亿元，建筑安装工程费为2亿元，其他费用为1.5亿元。
2. 土地增值税申报情况XX公司于2022年12月竣工验收并开始销售住宅项目。
根据《土地增值税暂行条例》的规定，XX公司应在销售住宅项目时，按照销售总额的一定比例计算土地增值税，并向税务机关申报缴纳。
三、土地增值税计算方法1. 土地增值税计税依据根据《土地增值税暂行条例》的规定，土地增值税的计税依据为土地增值额。
土地增值额是指房地产企业销售房地产项目时，取得的收入扣除土地成本、开发成本、销售费用、财务费用、管理费用等成本、费用后的余额。
2. 土地增值税计算公式土地增值税=（销售收入-土地成本-开发成本-销售费用-财务费用-管理费用）×税率其中，税率为30%。
3. 土地增值税计算过程（1）销售收入：XX公司住宅项目共销售1000套住宅，平均售价为5000元/平方米，总建筑面积为15万平方米，因此销售收入为75亿元。
（2）土地成本：XX公司购买土地的成本为1.5亿元。
（3）开发成本：XX公司开发住宅项目的成本为2亿元。
（4）销售费用：XX公司在销售过程中发生的费用为0.5亿元。
（5）财务费用：XX公司在开发过程中发生的财务费用为0.3亿元。
房地产土地增值税筹划案例分析
房地产土地增值税筹划案例分析摘要：自1994年开征以来，土地增值税在标准土地、房地产市场交易秩序，抑制土地投机行为，合理调节土地增值收益，保障地方财政收入等方面做出了重要的奉献。
近年来，随着房地产市场的蓬勃开展和不动产资本要素流通的加快，土地增值税的税收调节能力发挥了异常明显的积极作用。
但是，对于房地产企业，土地增值税相对较高的税率和本钱支出一直是企业管理人员难以忽略的关注点。
如何合法有效地降低土地增值税本钱和管理风险，一直是房地产企业税务管理的重心。
本文以X公司发展的一例土地增值税筹划案例为例，探讨房地产企业如何以促进企业开展和税收遵从为根底，以企业整体利益最大化为原那么，通过协调税收筹划与业务发展目标的统一,调整经营策略，实现土地增值税本钱的节约。
关键词：房地产企业；税收本钱；税收筹划一、筹划背景X公司地处中部省份J市，是一家国有工业企业。
X公司于2008年趁着房地产开发热潮进入房地产行业，经过多年经营，已形成相比照较成熟的开发经验和标准的税收管理体系。
在2008年，X公司在J市准备开发一个商品房工程：“城南一号〞。
该工程位于市区，所处位置优越，用地面积15万平米。
根据规划，工程准备分三期开发，其中，一期先行开发，用地面积5.5万平米、建筑面积约13.50万平米，二、三期用地面积9.5万平米。
在一期工程设计开发前，X公司对其预期损益情况进行了测算。
测算数据显示，由于当年房地产市场景气度缺乏，外加产品形态同质化严重，不足差别化卖点，市场售价评估较低，预期总体收益水平不高，难以实现经营目标。
经过分析，财务人员认为,工程预期土地增值税等本钱较高，以及销售毛利率不理想，是导致工程整体预期收益较低的主要原因。
为增收、节本，X 公司开始着手土地增值税降本研究。
二、工程数据分析及筹划思路〔一〕工程数据为找出节税突破口，X公司税务人员首先对一期工程预期涉税数据进行测算，对土地增值税等涉税信息和计税要素构成情况进了详细分析。
土地增值税纳税筹划【精品发布】
土地增值税纳税筹划【精品发布】一、房地产开发企业出售写字楼（房产）的纳税筹划【案例1】K企业是A公司下属的一家全资房地产开发企业，2010年开发了一幢写字楼，实际造价（开发成本）为200000000元，预计售价为350000000元。
其中拟20%售给关联公司D公司作为办公场所，其余部分对外出售。
计算土地增值税时不考虑其他扣除成本。
方案一：K公司直接将写字楼售给D公司。
土地增值额为=（350000000-200000000）×20%=30000000（元）土地增值率为=350000000÷200000000=75%应缴纳土地增值税=30000000×40%-40000000×5%=10000000（元）方案二：将拟售给D 公司部分写字楼先转为自用后分立，由D公司受让兼并分立企业。
1、K公司将拟售给D公司部分写字楼先转为自用，作为其自用的固定资产（入账价值20000000元）。
根据国家税务总局《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函［2008］828号）规定：“自建商品房转为自用或经营，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算”。
这就是说房地产开发企业将其开发的部分房地产转为自用或出租等商业用途时，不需计缴该部分房产的企业所得税和土地增值税。
2、将K公司分立为两个公司，分立新设一个全资子公司（E公司），并由E公司拥有写字楼。
由于K公司分立过程中需对房产、土地进行分割，分立时K公司未取得相应的收入和其他经济利益，也没有实现土地转让增值额。
因此，K公司分立对房产、土地的分割，不属土地增值税的征税范围，无须缴纳土地增值税（即通过企业分立转移到E 公司的写字楼不征收土地增值税）。
3、分立结束后，D公司受让兼并E公司。
根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税［1995］48号）规定：“在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
房地产开发企业土地增值税纳税筹划研究以ZH集团ZY项目为例
根据土地增值税的规定，企业在计算应纳税额时，可以扣除以下项目：取得 土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有 关的税金以及财政部规定的加计扣除项目。房地产开发企业可以根据项目实际情 况，合理利用这些扣除项目，降低增值额，从而降低土地增值税的税负。
3、合理规划开发周期
如果企业通过优化项目开发结构、合理利用扣除项目和合理规划开发周期等 措施，将土地增值额降低到200万元，那么土地增值税税负将降低到100万元 （200万 x 50%）。
四、结论
本次演示以房地产开发企业为例，探讨了土地增值税纳税筹划的策略。通过 优化项目开发结构、合理利用扣除项目和合理规划开发周期等措施，可以有效地 降低土地增值税的税负。然而，每个房地产项目的实际情况不同，房地产开发企 业需要根据具体情况制定相应的纳税筹划方案。企业还需要密切税收政策的变化， 以便及时调整纳税筹划策略。
四、ZY项目土地增值税纳税筹划 方案设计
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则，结合ZY项目的 实际情况，我们提出以下纳税筹划方案：
1、合理拆分收入
根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，纳税人取得的收入可以 拆分为多个部分，按不同税率计算土地增值税。因此，我们可以将ZY项目的收入 拆分为销售收入和出租收入两部分，其中销售收入按普通住宅和非普通住宅分类， 出租收入按出租面积分类。这样可以
通过以上纳税筹划方案的实施，我们预测可以实现以下效果：
1、降低税负：通过合理拆分收入、合理利用扣除项目和合理选择清算时间 等措施，可以降低土地增值税的税率和税额，从而降低税负。
2、提高经济效益：通过降低税负，可以提高企业的经济效益，增加企业的 利润。这对于ZH集团的发展和壮大具有重要意义。
法律财税结合案例分析题(3篇)
第1篇一、案例背景某市A公司成立于2005年，主要从事房地产开发业务。
公司经过多年的发展，已成为该市知名的房地产企业。
随着公司业务的不断拓展，公司规模逐渐扩大，涉及的财税问题也日益复杂。
为更好地应对法律财税风险，公司决定聘请专业律师团队为其提供法律财税咨询服务。
二、案例描述1. 案例一：土地增值税问题A公司在2019年购置了一块土地使用权，用于开发住宅项目。
经过多年的开发，该项目于2021年竣工并投入使用。
在土地增值税清算过程中，A公司发现土地增值税税负较重，公司财务部门对税法规定不够熟悉，导致公司在申报过程中存在一定的风险。
2. 案例二：企业所得税问题A公司在2020年购置了一台设备，用于提高生产效率。
根据税法规定，该设备可以享受一定的企业所得税抵扣政策。
然而，由于公司财务部门对税法规定理解不透彻，未能及时享受该政策，导致公司多缴纳了企业所得税。
3. 案例三：税收筹划问题A公司在开发过程中，需要支付大量的土地增值税、企业所得税等税费。
为降低税负，公司决定进行税收筹划。
然而，由于缺乏专业法律财税知识，公司在筹划过程中存在一定的风险，可能触犯税法规定。
三、案例分析1. 土地增值税问题（1）法律依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（2）案例分析：A公司在土地增值税清算过程中，应按照税法规定计算土地增值额，并依法缴纳土地增值税。
为降低税负，公司可以采取以下措施：a. 充分利用土地增值税优惠政策，如免征、减征等。
b. 合理规划土地开发，提高土地利用率。
c. 加强与税务机关的沟通，争取税务机关的合理支持。
2. 企业所得税问题（1）法律依据：《中华人民共和国企业所得税法》（2）案例分析：A公司在购置设备后，应按照税法规定享受企业所得税抵扣政策。
为降低税负，公司可以采取以下措施：a. 确保设备购置符合税法规定，符合抵扣条件。
b. 及时向税务机关申报设备购置，享受抵扣政策。
c. 加强与税务机关的沟通，了解最新的税收政策。
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房地产企业土地增值税纳税筹划案例分析【摘要】房地产企业的经营流程主要分房地产开发和房产或在建工程销售(或出租)两个阶段，其过程涉及了企业所得税、营业税、土地增值税和契税等主要税种。
本文将就土地增值，根据房地产企业的特点，依据现行税法，结合具体案例，对其纳税筹划进行探讨。
关键字：房地产企业、土地增值税、纳税筹划纳税筹划是近年来在我国发展迅速、方兴未艾的一个新兴领域，所谓纳税筹划是指纳税人站在企业战略管理的角度，在符合国家法律及税收法规的前提下，选择涉水整体利益最大化的纳税方案，管理企业生产、经营和投资、理财等活动的一种企业涉水管理活动。
意味着企业将在不违反现行法律规定的前提下，通过对其应税行为的事前、事中进行合理筹措和安排，尽可能减少纳税的行为或者推迟纳税时间而取得税后利益最大化的经济行为。
房地产企业是目前比较热门的一个话题，在其生产经营过程中涉及到土地增值税、营业税、所得税和契税等税种，通过合理地筹划能减少应上交税收，从而为企业创造更大的收益。
下面将就土地增值税的筹划思路进行阐述：一、利用“起征点”选择最优纳税方案根据土地增值税暂行条例的规定：房地产开发的纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过取得土地使用权所支付的金额和开发成本之和的20％的可免征土地增值税，超过20％的，应就其全部增值额计税。
按照这一原则，纳税人在建造普通住宅出售时，考虑增值额带来的收益和放弃起征点的税收优惠所增加的税收负担两者的关系，避免增值额稍高于起征点而导致的得不偿失。
例：A房地产开发企业（位于市区）建成一批普通标准住宅代售，除销售税金及附加外的扣除项目金额为100万元。
假如．销售该商品房的收入为R万元，则销售税金及附加为：R*5%*(1+7%+3%)=5.5%R万元，此时全部可扣除项目金额为：100+5.5%R(万元)。
(1)纳税人享受起征点照顾的最高售价根据规定，增值额／扣除项目金额=20%，即R-(100+5.5%R）=(100+5.5%R)×20%时的售价为该企业可以享受起征点照顾的最高售价。
解方程得R=128.48万元。
此时可扣除项目金额为100+5.5%*128.48=107.07(万元)。
净收益=128.48-107.07=21.41（万元）。
(2)纳税人想通过提高售价获取更太收益的最低售价。
根据规定，当增值率高于20%,低于50%时，应该按照30%的税率缴纳土地增值税。
假设提高A万元的售价，则此时允许扣除项目金额为：107．07+5.5%A增值额为：128．48+A-(107．07+5．5％A)=21.4l+94.5％A应纳土地增值税额为：(2l.4l+94.5％A)* 30％若企业想通过提高售价获取更大收益，则必须使：A>(21.4l+94.5％A)×30％即A>8.86 (万元)也就是说．最低售价应该为128.48+8.86=137.34(万元)。
综上所述：当该商品房售价R＜128.48万元时，该房地产企业可以享受到起征点的税收优惠照顾；而当128．48万元＜R＜137.34万元时, 企业应降低出售价格，使增值税额不超过可扣除增值额的20％，以享受起征点税收优惠；如果企业想通过提高售价获取更大收益，则售价R必须大于137.34万元，否则价格提高带来的收益将不足以弥补价格提高所增加的税收负担。
二、巧用利息支出选择最优纳税方案我国土地增值税制度对房地产开发中作为财务费用的利息支出有两种不同的列支方法：一是在商业银行同类同期贷款利息范围内据实扣除，同时对其他房地产开发费用按取得土地使用杈所支付的金额和房地产开发成本的5％以内计算扣除，即允许扣除的房地产开发费用为：利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本金额)*5％以内；二是对不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，可按上述合计数的10％以内计算扣除包括利息在内的全部费用支出，即允许扣除的房地产开发费用为：(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本金额)* lO％以内。
由于土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率大小按相适用的税率累进计算征收的，扣除项目金额越大，增值额越小，两者的比率越小，适用的税率越低，税额也就越小。
因此，纳税人应先预计转让房地产可分摊利息支出，按照规定的两种扣除方式衡量并选择扣除费用较大的方式。
例：B房地产公司转让一处房地产，取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本为100万元，假设利息费用为A,规定的第一种扣除方式的扣除比例为5％，第二种方式扣除比例为10％。
令A+100 *5%=100* 10%，解得：A=（10％-5％)*lOO=5（万元）。
所以当预计利息＞5万元时，按第一种方法计算的允许扣除的房地产开发费用＞5+100*5％=10万元，第二种方式计算的可扣除金额为lOO*lO%=lO万元。
故应该采用第一种方式。
同理，当预计利息＜5万元，方案一允许扣除的开发费用＜5+100*5%=10万元，方案二可扣除金额=100*10%=10万元，此时应采用第二种方式；当预计利息=5万元，两种方法均可。
三、利用分散收入法选择最优纳税方案土地增值税采用以增值额为基础的超额累迸税率，而增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额，因而通过分散收入，减少增值额，显然是可以起到节税作用的。
分散收入的方法通常有：1．分离销售公司例：C房地产开发企业准备出售一幢房屋以及土地使用权．房屋的市场价值是800万元，其所舍各种附属设备的价格约为200万元．允许扣除项目金额为500万元。
(1)假如该企业和购买者整订合同时，对房屋价格和附属设备的价格不加区分，则销售税金及附加=(800+200)*5％*（1+7％+3％)= 55万元(5％的营业税、7％的城建税和3%的教育费附加) ，全部可扣除项目金额=500+55=555(万元)。
增值额=800+200-555=445万元增值率445/555*100％=80.18％，按规定适用40％的累进税率应缴土地增值税税额=445*40％-555*5％=150．25万元(2)假如该企业和购买者签定合同时，仅在合同上注明800万元的房地产转让价格，同时签订一份附属办公设备购销合同，则销售税金及附加=800*5％*(1+7％+3％)=44万元(5％的营业税、7％的城建税和3％的教育费附加) ，全部可扣除项目金额为：500+44=544(万元)。
增值额=800—544=256万元,增值率=256／544*100％=47．06％。
按规定适用30％的累进税率应缴土地增值税税额=256*30％=76．8万元可见，分开单独处理少纳土地增值税73.45(150.25-76.8)万元。
另外，由于购销合同适用0.3‰的印花税税率，比产权用转移用的税率要低，也可以节省不少印花税，可谓一举两得。
2．签订分售合同这种方法的做法是：当所开发的住房初步完工但还没有安装附属设备以及装璜、装饰时，房地产开发企业便和购买者整订房地产转移合同；当附属设备安装完毕或装潢装饰完毕后，房地产开发企业再和购买者签订附属设备安装及装璜、装饰合同，这样该企业则只需就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用计征土地增值税。
营业税的税率比土地增值税的税率要低得多，这样就使得纳税人的应纳税额有所减少，达到了节税的目的。
例：D房地产公司出售一栋房屋，房屋总售价为1000万元，该房屋进行了简单必备设施。
根据相关税法的规定，该房地产开发业务允许扣除的费用为400万元，增值额为600万元。
（不考虑除其他税种）若该公司按1000元售价直接开具销售合同，则增值率=600/400*100%=150%，应缴纳的土地增值税=600*50%-400*15%=240（万元）。
但是如果将该房屋的出售分为两个合同，一份为房屋出售合同，不包括装修费用，房屋出售价格为700万元，允许扣除的成本为300万元；另一份为房屋装修合同，装修收入300万元，允许扣除的成本100万元。
此时土地增值率=400/300*100%=133%，应缴纳的土地增值税=400*50%-300*15%=155（万元）由此可见，采用第二种方案应交税比第一种方案少240-155=85万元，显然采用签订分售合同的方法更有利。
四、利用加计允许扣除项目选择最优纳税方案税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金的20%,，免征土地增值税。
同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额：不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能享受税收优惠。
房地产开发企业如果既建造普通标准住宅,又搞其他房地产开发的话,分开核算和不分开核算税负是有差异的。
哪种更节税主要取决于两种住宅的销售额和可扣金额。
例：E房地产公司出售商品房取得销售收入5000万元．其中普通标准住宅销售额为3000万元．豪华住宅的销售额为2000万元。
总扣除项目金额为3200万元，其中普通标准住宅的扣除项目金额为2200万元．豪华住宅的扣除项目金额为1000万元。
(1)假设不分开核算，这种情况下：销售税金及附加=5000*5％*(1+7%+3％)=275万元，全部可扣除项目金额=3200+275=3475万元，增值额=5000-3475=1525万元，增值率=1525／3475*100％= 43.88％，适用30％的税率应缴土地增值税税额=1525*30％=457.5（万元）(2)假设分开核算，则：1)销售普通住宅：销售税童及附加=3000*5%*(1+7％+3％)=165万元，全部可扣除项目金额=2200十165=2365万元，增值额=3000-2365=635万元，增值率=635／2365*100％=27％，适用30％的税率应缴土地增值税税额635*30%=190．5（万元）；2)销售豪华住宅：销售税金及附加=2000*5％*(1+7％+3％)=110万元，全部可扣除项目金额=lOO0+110=1110万元,增值额=2000-1110=890万元，增值率=890／1110*100％=80％。
按规定适用40％的累进税率应缴土地增值税税额=890*40％-1110*5％=300.5万元,共缴土地增值税：190.5+300.5=491(万元)通过比较可见,分开核算比不分开核算多支出33．5万元税款。
这主耍是因为普通住宅的增值率为27％，超过了20％，无法享受免税优惠。
所以进一步筹划的关键是将普通住宅的增值率控制在20％以内。
土地增值税的筹划还可以在其他方面进行分析，要说明的是，在增加房地产开发费用时应注意税法规定的比例限制，同时还应结合各省的实际情况进行筹划。