《商业房地产开发与管理实务》

《商业房地产开发与管理实务》

一、商业地产经营高级人才的选拔与培育(图)

二、商业房地产开发的市场调研创新(图)

三、地产项目理念设计与建筑策划(图)

四、商业建筑规划设计、环境景观设计一体化(图)

五、商业地产的业态设计与招商(图)

六、商业房地产开发融资与理财工作的创新(图)

七、商业地产项目管理(图)

序言

知识经济时代，第三产业在国民经济中占有越来越重要的位置，而其中的零售业与商业地产则是第三产业中的重点行业。以美国为例，它在世界经济总量中的所占的比重最大，其强大的经济实力和国民消费购买力为美国零售业发展提供了肥沃的土壤，零售业解决了大量人口就业问题，零售业成为了美国的战略产业。

图1-1美国第五大道百货

美国零售业态创新意识很强，传统百货不断分化，主题百货格局特色。

从传统百货到折扣百货，科尔百货的经营业绩已经远远超越了第五大道。在非核心商圈的商业地产项目中，美国发展了400多家不同风格的奥特莱斯，工厂直销店最受欢迎。

美国等西方发达国家的商业地产开发历史悠久，从融资到开发运营形成了完整的产业链条。

美国的购物中心开发主要由少数专业开发公司完成，保证了开发商的素质和专业水平。例如，西域集团（Westfield Group）是美国大型的国际商业物业开发、建设和管理公司，拥有4000多名员工，开发了位于旧金山18街区的大型购物中心－西域旧金山购物中心，是典型的美国城区购物中心。

图1-2 美国旧金山西域购物中心

该购物中心主力店包括诺德斯特龙、布鲁明戴尔两家独具特色的百货，此外还有众多品牌专卖店。

美国的商业地产开发商在购物中心与商业步行街项目的开发上非常注重项目主题策划和走可持续发展之路。

美国商业地产的相关服务机构从设计到经营管理都具有较高专业水平，商业建筑设计的代表公司是美国JERDE和RTKL。

英国现代零售业发展最早，至今依旧在全球拥有重要影响。例如英国玛莎百货和百安居都是大型零售企业，近年来危机四伏。

2001年英国获利最佳的零售商是Tesco。Tesco是英国最大零售企业，2001年，Tesco在成功运营超市的基础上，积极拓展新型业态，加大了对大型量贩店的投入，还进行了在市镇中心发展Tesco Metro、在加油站开设Tesco Express的尝试，并加快了在海外的扩张速度，成为在2001年获利最佳的零售商。到2005年，英国TESCO超市公司已有80年的历史、世界500强企业，年营业额700多亿美元。

此外，流行商品零售商Next、Debenhams百货公司、折扣连锁店Matalan的营运也相当成功。英国哈罗斯百货是经典百货的代表，英国selfridge百货是时尚行业的代表。

目前英国的购物中心已超过1400个，总建筑面积为2090万平方米，为其全国20%的劳动力提供了就业机会。

政府对购物中心发展的控制

过去4年间，英国政府对新建购物中心开发案采取严格的限制政策，尤其对非都心型(out-of-town)开发案。所有的开发必须证明在市镇中心或周边没有可供其开发的用地，更甚

者，所有的新开发案必须在开发计划中证明有此空间的需要，且这项开发并不会影响邻近市镇的发展。因此几乎所有的开发计划无论是否有争议，在通过或否决开发案前，都需要经过政府审议与冗长昂贵的公听程序，增大了新建购物中心的难度。

英国在商业地产领域创新较多，例如，英国有欧洲最大的购物中心位于伦敦西北部肯特郡的蓝湖购物中心。英国伯明翰斗牛场购物中心是世界最具创新特征的购物中心，在世界购物中心发展历史上具有重要地位。

图1-3伯明翰斗牛场购物中心鸟瞰图

目前，法国总共有600家购物中心，总面积约1250-1300万平方米，占整个国家商场面积的三分之一左右。

据CNCC（法国商业中心理事会）调查，在1999年新开的购物中心有7家，仅仅10万平方米，而另外的4万平方米的面积是由老的购物中心扩张的。尽管这已经是1998年新增商场面积（7万平方米）的两倍，也只有目前购物中心总面积的1％。

新的项目：过去五年间，城外的购物中心项目已经很少了，不过有几个城镇中心的项目在建或者刚刚完成。这些项目包括：Le Havre, Dunkirk, Vichy, Cholet, Aix-en-Provence, Cherbourg, Poitiers,和 Annecy.已经完工的工程中，最大的几个如下（每一个的面积都在5万平方米以上）：

--CarreSnart，位于巴黎东南部

--Marne la Valle，位于巴黎东部，毗邻迪斯尼乐园

--Odysseum，蒙比利埃（法国南部城市）

另一个新发展的重点是以提供休闲场所为导向的购物中心项目，在Bercy Village，

St-Quentin-en-Yvelines和蒙比利埃都有这样的项目计划开建。

工厂直营购物中心也正在发展。最近在Romans-sur-Isere和鲁贝（法国北部城市）有类似的购物中心开张营业。在Marne-la-Vallee (迪斯尼乐园)和加来（法国北部港市），

已经按照计划建成新的工厂直营购物中心。1999年，在戈内斯和 Ile－St－Denis（两地均在巴黎地区），工厂直营购物中心在经过扩建后，将重新开张营业。

日本是在进入20世纪80年代以后，才开始陆续建成以大卖场和百货为核心，同时包含体育设施、休闲娱乐设施等在内的多功能的大型购物中心。

图1-4日本福冈博多水城——亚洲著名的购物中心

图1-5大阪难波城购物中心及商业街区

日本在21世纪初开始从单一购物中心开始发展大型综合体，例如，六本木新城就是世界综合体的顶尖作品。

图1-6东京六本木城市综合体

中国加入WTO以后，全国商业飞速发展，特别是零售业已经与国际完全接轨，零售市场向外资全面开放。

1998年亚洲金融危机以后，我国房地产业多年来一直保持着持续增长的势头。从2002年开始，商业地产异军突起，连续三年成为我国房地产开发的焦点。

2005年商业地产经营开始受到重视，华南MALL的失败为中国商业地产的粗放发展敲响了警钟。

2006年很多处于停工的购物中心开始重新进行理性的论证，很多企业开始依托成功的商业地产项目进行连锁开发，例如华润集团开始在杭州开发杭州万象城。万达集团在全国重点城市开发城市综合体，提升了过去商业地产开发的水平。

2006年世贸集团、绿地集团等纷纷进军商业地产，在转型过程中有成功案例也有操作水平不高的项目出现，其中上海零售商业竞争白热化，只有较高水平的商业地产项目才能成功经营。

2007年综合体项目和高档购物中心陆续开业，北京金融街高档购物中心和五星级酒店综合体营业、华贸中心综合体的新光天地购物中心开始营业；万达成都综合体开始对外营业，万达开发与经营综合体的达到了较高水平。

即使商业地产热潮消退以后，商业地产项目经营与改建开发也将长期存在。因此，从知识创新和知识管理角度研究商业房地产，培育一批优秀的商业地产开发职业经理人和经营专家是一件非常有意义的大事。

商业地产客户具有三个重要需求：第一，以合适的价格购买到自己需要的商业物业；第二，期望购买的商业物业能够可持续经营；第三，期望所购买的物业能够保值或增值。

由于商业物业开发量较大，商业地产知识普及速度加快。与美国商业地产相比，由于我国缺乏商业地产信托基金的支持，迫使房地产企业过早出售商业物业，导致多业主分散经营格局，不利于统一经营管理。因此，在商业地产热中出现了很多销售或招商开局良好，但经营结局失败的商业物业。