北京_燕西华府_西山壹号院案例卡

形象
政府官员、国企高管、金融高管
内
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客群
目标客户群解读
第一类客群：有军队大院、部委大院居住经历或向往大院生活的人 情感需求：大院情结、西山情结 典型特征：拥有了巨大的权利和财富源泉，作风一贯的低调，经历京城西部的多年浸染且对于 西 山在中国政治版图中的地位所熟谙 产品需求：安全、私密、静
地铁4号线、 健身房、游泳 西接百望山，20.2 42.9 西山壹 13号线、 赖特 池、spa区、 南靠北京药 万平 万平 1.47 45% 号院 M16号线、 风格 咖啡厅、雪茄 用植物园 方米 方米 北五环 吧、西餐厅等
1000 余株大 乔木全 银行、 冠移植 3200 五-六层， KTV、 精心栽 坡地园 平层官 平米双 180-800 中西餐 培，真 林 邸 会所 平米 厅等 正做到 户户观 景，内 外交融
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K户型
两个项目外部资源及内部体量、配套、建筑风格都 存在很大的相似性！
内部资源 商业 会所 树种 主题风 产品形地上（层 格 式 数、面积）
项目
城市主干道 周边资源状 占地 建筑 容积 绿化 建筑 及高速 况 面积 面积 率 率 风格
莲石路向西， 经京原路上 六环，西六 青龙湖、北 环42#出口 宫森林公园、 （青龙湖出 34万 38万 燕西华 世界地热博 口）向西 平方 平方 府 览园，南宫 400米即到。 米 米 温泉、京辉 或由京石高 高尔夫 速长阳出口 向西（经南 宫镇/长青路。
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E户型
建筑面积：199平米， 三室两厅三卫
户型优势： 格局方正；双玄关； 双套房；主卧套房 户型不足： 暗卫
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F户型
建筑面积：178-180平米， 三室两厅两卫
户型优势： 落地窗观景客厅；高私密性三卧房 户型不足： 暗卫
1-19 1-20 1-25
1-27
1-28 C-4
三房
四房
首先推出：6、7、8、9、17、18、19、27、28# 号楼共248套房； 二次推出：12、20、22、23、24、25、26#号楼 共204套房； 三次推出：1、2、3、5、10、11、12、15、16# 号楼共159套房。
推案日期
复式
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A户型
建筑面积：210平米， 三室两厅三卫
户型优势： 格局方正；双玄关； 高私密双套房；主卧套房 户型不足： 暗卫
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B户型
建筑面积：204平米， 三室两厅三卫
户型优势： 格局方正；双玄关； 高私密双套房；主卧套房 户型不足： 暗卫
1.1
游泳池、温泉 3000 六联排地 SPA、红酒/雪平米商 上三层 茄、读书室、 业街， 5000 5000 联排、 （首层 赖特 运动健身、艺 特色餐 东方禅 30% 平米会 余株原 独栋、 94.5；二 风格 术展厅、华府 厅、生 境园林 所 生树种 洋房 层87.53； 图书馆、艺术活超市、 三层 沙龙、休闲广 书店、 60.38） 场等 药房等
所有市政管道进负一层或地下车库，尽可能
减少地面井盖 人行道地面处理
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园林
3200平米运动主题会所，配套设施相对较好
1、充分利用山景资源，室内、外观景双泳池； 2、配备红酒功能； 3、定制更纯粹的SPA空间，面向高端客户； 4、小型特色餐厅； 5、健身房以有氧运动为主。
大道；4、用室内精装标准做室外硬铺；5、景观—比照星河湾、超越龙湖；6、让建筑高低错落，自由布局， 通过环形道路连接每一栋建筑；7、户户多面观景，近观小区内水景及围合庭院，远望百望山及前后公园。
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核心卖点
三期住宅共399 户
售楼处 示范区 一期楼王：0.67 万m2，15户，户 均面积447平米
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客群
目前共推盘三次，共推出611套房源，全部为南部 地块区域，以189-234平米三居为主。
房型
1-1
1-3 1-2 1-12 1-22 1-11
1-5
1-6
1-7 1-8 1-18
一房
1-9 11-16 1-15 17
1-10
1-23
1-21 1-24 1-26
会所
商业街
1-1 1-5 1-8 1-2 1-11 1-9 1-10 1-3 1-18 1-17 1-12 1-15 1-16 1-27 1-22 1-19 1-21 1-28 1-23 1-20 1-24 C-4 1-25 1-26
1-6
1-7
二期住宅地上： 6.47万m2 二期256户，户均 面积253m2
使用率
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84%
Fra Baidu bibliotek
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西山壹号院
稀缺的区位地段、园林建筑布局及产品设计打造的豪 宅品质、准现房销售
区位地段：1、地处北京西北部，自然环境优美、文化
底蕴深厚、高新产业发达、位置得天独厚；2、海淀区本 身住宅项目供需紧张，剩余销售房源有限；3、北京重点 打造高科技产业，2010年推进海淀区与昌平南合并，海 淀区政府将搬至北清路，融创•西山一号院成为海淀科技 园核心区域。 项目品质：1、100%德国进口萊姆石；2、高4.5米石 材围墙 打造的深宅大院感觉；3、超过40年树龄的法桐
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H户型
建筑面积：178-179平米， 三室两厅两卫
户型优势： 落地窗观景客厅；高私密性三卧房;主卧 套房 户型不足： 暗卫
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J户型
建筑面积：178-179平米， 三室两厅两卫
户型优势： 落地窗观景客厅；高私密性三卧房;主卧 套房 户型不足： 暗卫
2011-12-5 2011-12-5 2011-7-20 2011-6-17
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套数 13 58 70 56
一房
比重 45% 45% 34% 23%
套数 10 50 100 98
三房
比重 34% 38% 49% 40%
四房 套数 比重 1 3% 0 0 0 0 50 20%
复式 套数 比重 5 17% 22 17% 34 17% 44 18%
燕西华府竞品案例卡
——西山壹号院
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项目位于西北旺百望山东侧，以稀缺的地段资源及建 筑品质站位西部高端市场，实现项目热销!
占地面积 建筑面积 位置 容积率 绿化率 建筑形式 梯户比 装修标准 户型 均价 总户数 交房时间 物业公司 物业费 车位配比 开发商 景观设计单位 建筑设计单位 按揭银行 20.2万平方米 42.9万平方米 海淀圆明园西路药用植物园北侧 1.47 45% 板楼（5-6层） 1梯1户 毛坯（公共部分精装） 190-390㎡三居、四居 48000元/平米（成交价40000元/平米） 1000户 2011年12月 高力国际（金钥匙） 7.8元/平方米/月 1:1.5 融创集团 北京源树景观 新加坡DP 工商银行
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对比分析
从居住体验感来讲，无论是赠送的露台花园面积、挑 空设计、套间数量、车库数量等综合质素来看，燕西 华府由其别墅特质更能体现客户尊贵身份。
项目
总面宽 主卧衣 房间数 地下（层数、赠送（层 产权层数 客厅 主卧面 套间 卫生间 地下空 庭院 车库数 （主力 总进深 帽间面 挑空 （卧室 面积） 数、面积） 及面积 面宽 宽 数 数 间功能 面积 量 户型） 积 书房） 100-400 地上三层， 平不等庭 地下一层 院 工人房、 100设备间、 400平 洗衣间、 米不 多功能 等 室
户型面积 254-346㎡ 273-500㎡ 236-238㎡ 272-500㎡ 合计 189-234㎡ 203-209㎡ 180-204㎡ 202-209㎡ 合计 410㎡ 348-394㎡ 合计 313-794㎡ 289-364㎡ 315-794㎡ 311-689㎡ 合计 合计
套数(套) 配比(%) 56 9% 13 2% 70 11% 58 9% 197 32% 98 16% 10 2% 100 16% 50 8% 258 42% 1 0% 50 8% 51 8% 22 4% 34 6% 5 1% 44 7% 105 17% 611 100% 合计
会所泳池空间效果图
健身馆
SPA
酒窖
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餐厅
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配套
建筑面积：276平米， 三室三厅三卫
户型优势： 一梯一户；格局方正；270度观景； 高私密双套房；主卧套房 户型不足： 暗卫
项目共有A、B、C、D、E、F、H、J、K9种户型，户型整体来看具有布局合理、
南北通透、大部分户型270度观景，不足之处是所有户型卫生间都是暗卫。
3室
1~2
2~3
下沉 式庭 车库、 院20- 1～2 设备间 60平 米
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对比分析
目标客户群的心理需求和价值取向
有军队大院、部委大院居住经历 向往大院生活的人
外 情感
西山情结 大院情结 朴实内敛 厚重大方 不事张扬 安全、私密、静 舒适 品质、品位 、细节 权贵文化
29 130 204 248
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推售情况
2011年西山壹号院总体成交653套，整体均价39467 元/平米；住宅成交286套，成交均价40191元/平米。
作为五环外非别墅豪宅产品，西山
壹号院2011年取得31.67亿元的销 售业绩，名列2011年全年北京市场 销冠。
第二类客群：政府官员、国企高管、金融高管 情感需求：西山情结、大院情结 典型特征：身居要职、手握大权，具有浓郁的西山情结、看重山水环境 产品需求：安全、静、离山近 第三类客群：地缘IT高管和高校教师 情感需求：海淀情结、文化情结 典型特征：在周边工作，学历高、通过知识创造财富，向往东边高品质、高舒适度的房子 产品需求：安全、品质、舒适、文化 第四类客群：以山西煤老板为代表的外地有钱客群 情感需求：首都情结、人文情结 典型特征：通过能源优势变得非常富有，有强烈的北京购房冲动，更加关注对下一代的培养以 及小区人文环境和生活品质 产品需求：安全、彰显身份
燕西华 地下一层 府 90.82
6.6
18.6
4.6
4.6
6~8平 客厅 4室4厅 米 6米
4
6
2
4.4 地下一层车 顶层送露 地上地下 西山壹 12.2米米- 3.95米- 6-7.8 无挑 库，14-15 台20-30 全部有产 15.2米 号院 17.5米 5.45 7米 平米 空 平米 平米 权 米
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C户型
建筑面积：320平米， 三室三厅五卫
户型优势： 一梯一户；格局方正；270度观景； 功能分区合理；主卧套房 户型不足： 暗卫
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D户型
建筑面积：233-235平米， 三室三厅两卫
户型优势： 格局方正；双玄关；270度观景； 双套房；主卧套房；南北通透； 户型不足： 暗卫
一期住宅地上： 7.43万m2 一期368户，户均 面积201m2
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项目整体规划
分三期，共1052户，一期住宅主力户型面积220平米； 二期户均面积245平米；三期住宅户均面积270平米、楼 王600平米。
大院文化带来的西部高端属性、区域环境资源丰富
地段属性：地处北京西北部，自然环境优美、文化底蕴深厚各大 部委机关大院、军队大院、高校大院云集之地、高新产业发达、位 置稀缺； 北京重点打造高科技产业，2010年推进海淀区与昌平南合并，海 淀区政府将搬至北清路，西山一号院成为海淀科技园核心区域； 交通：京包快速路2010年通车，地铁9号线设西北旺站； 公园环绕：百旺山、药用植物园、东北旺苗圃，同时有10万平米 代征公园。
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区位价值
赖特建筑风格
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建筑
100%德国进口萊姆石
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建筑
景观—比照星河湾、超越龙湖、超过40年的成树
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园林
用室内精装标准做室外硬铺、园林细节设计