2009年中国房地产市场的行业特征

图 78 2008年-2010年第1季度全国代表性城市成交面积环比变化
图 79 2008年-2010年第1季度全国代表性城市成交面积
2009年市场持续高价旺销的态势使房地产开发企业的乐观情绪不断扩散，全国各地土地成交价格屡创新高，企业竞争激烈，土地高溢价率成交成为常态。

在这种乐观情绪带动下，各种高额投资、大规模、全功能性房地产项目纷纷出台。

但是这种超常规发展受到两个方面的制约，其一社会舆论强烈，对高房价、开发企业施加了巨大的压力，促使政府采取强力行政干预手段应对高房价；其二产业自身发展畸形化，在房价上涨时获得的高额利润转化为高价的土地，使企业的资源流动性降低、固定化，在这种情况下一旦市场环境逆转，那么企业经营势必会遭受严重的冲击。

2、行业整体竞争性依旧，市场集中度大幅下降
根据中国房地产测评中心2009年房地产开发企业500强研究的成果，2006年、2007年、2008年和2009年最大的四家房地产开发企业销售收入各年占全国总销售额(CR4，四厂商集中度)的比重分别为4.6%、5.2%、7.8%和3.3%，2009年出现市场集中度异乎寻常的大幅下降。

另一方面，中国房地产测评中心同时测算了我国房地产市场的HHI指数(赫芬达尔-赫希曼指数)，即以所有开发企业市场占有率平方和再乘以10000计算，2009年仅为3.52。

由此可见，在2009年市场高速发展的情况下，房地产市场的集中度并未提高，反而呈现规模庞大、实力较强企业的相对市场占有率下降的态势，与2008年和2009年测算的市场竞争性程度相似，整体房地产市场仍呈现较强的竞争性。

究其原因，2009年相当数量的中小房地产开发企业销售情况良好，受利润吸引由其他行业进入的企业也大量增加，从而使原有较大企业的相对市场占有率下降，较小企业的相对市场占有率提高。

另一方面，全国整体市场容量扩大了八成，少数几家大企业所占的相对比例势必下降。

图 80 代表性上市公司市场占有率基点值
通过对位居榜首的万科的全国市场占有率分析发现，2009年按销售面积计算市场占有率为0.78%(比2008年下降0.12个百分点)，按销售金额计算为1.098%(比2008年下降0.9个百分点)，市场集中程度相当低，如图所示，市场占有率基点值(1个百分点的百分之一)超过100的仅有万科一家，大于等于30(相当于0.3%)的上市公司仅有8家。

因此，目前中国房地产市场仍处于垄断竞争状况的判断没有发生变化，市场集中程度并未出现有些研究认为显著提高的趋势，房地产开发商仍然需要依靠产品差别化和地区差别化赢取竞争优势，单个房地产开发企业无法对整体市场定价产生显著的影响，市场的垄断程度较低。

由于中国房地产市场涉及地域较大，各区域市场也呈现不同特点，一些开发商在区域市场尤其是在一些重点城市的市场占有率较高，对区域房地产市场的价格走势、产品规划和创新、管理模式等具有较强的引导作用。

图中显示，2009年万科在深圳市场的占有率比2008年有所下滑，不过，按销售面积计算仍达到5.68%，按销售金额计算则为6.05%，对深圳市场有较强的影响能力。

图 81 重要房地产上市公司在不同城市的市场占有率比较
图 82 万科在不同城市的市场占有率
3、投资性需求旺盛，市场供求结构矛盾缓解
根据中国房地产测评中心的跟踪研究，同时结合CRIC系统对北京、上海、广州和深圳的统计，发现目前市场供求结构矛盾缓解，市场供应面积与成交面积结构基本一致，改变了前些年两者分歧严重的局面。

例如，北京供应结构中占主导地位的是二房和三房户型，分别占供应量的35%和23%，成交结构中两者的占比分别为34%和28%。

上海的供应结构中二房和三房户型分别占供应量的42%和20%，成交结构中两者的占比分别为41%和24%。

由此可见供求结构性矛盾有所缓解。

图 83 2009年第1季度四大城市住房成交房型结构分布
图 84 2009年第1季度四大城市住房供应房型结构分布
但是，结合2009年中国房地产市场的具体特点，测评中心认为这种供求结构矛盾缓解只是一种表象，并不意味着供求结构矛盾从根本上得到了解决。

供求结构数据上的平衡可能仅仅反映了2009年市场投资性需求旺盛，只要市场有供应就有成交，或者说只要提供到市场上来购房者会迅速吸纳进来，将住房具有的投资品属性反映出来，只考虑购房带来的资本收益，而不考虑住房的其他属性。

通常这种结构性平衡可能预示着房地产市场具有更多投资性特征，决定其价格和供求走势的因素与其他投资品市场相似，已经无法用一般消费品的理论进行解释。

图 85 2009年四大城市住房成交价格结构(按销售面积计算)
图 86 2009年四大城市住房成交价格结构(按销售金额计算)
从成交价格结构方面来看，无论以销售面积还是以销售金额计算，成交价格向高位漂移现象十分明显，即相对低价格成交占比下降，高价格成交占比上升，如2008年北京成交价格8000元以下的占比为17%，到2009年变为10%，与此同时，成交价格介于15000-20000元的占比从15%增加到19%。

上海的情形也类似，成交价格低于8000元的占比从29%变化为10%，介于15000-20000元的占比从12%增加到19%。

通常而言，价格向高位漂移会产生两种效应：其一会鼓励房地产开发企业增加投资，在未来提供较多的产品；其二会抑制购房者的需求，当前住房需求水平下降。

这种两种效应的综合净结果会使价格在未来存在下降的压力，即存在向低位回归的趋向。

这是房地产开发企业在经营过程中必须密切关注的重要市场特征。

4、企业两极分化有一定改观，部分企业在市场繁荣背景下仍发展乏力
在中国房地产测评中心2009年上市公司测评报告中指出："在市场大幅调整时期能够增强实力的企业，企业业绩波动幅度小于市场波幅，或者业绩呈现逆市上涨态势，那么这类企业具备较强的持续竞争优势。

反之，在市场高速成长、行业整体利润水平大增时，企业业绩较为平淡，劣于市场平均水平，而在市场处于大幅下调期间，业绩波动幅度大于市场波幅，那么可以认为这类企业缺乏竞争优势，面临巨大的生存压力"。

2009年净利润水平大于行业均值的上市公司数均达到43家，但是结构发生了变化，其中2008年有14家净利润大于行业均值的上市公司在2009年滑入低于行业均值的群体，表现出高于市场波幅的巨幅波动，盈利能力的持续性较差。

比较房地产上市公司2009年净利润的表现，测评中心发现受益于市场环境好转，企业两极分化现象有一定改观。

如图所示，房地产上市公司中有61.42%出现净利润增加，由亏损转为盈利达到8.66%，而由盈利转为亏损、亏损减少和亏损扩大等三类公司的占比均为零，与2008年相比出现明显好转，显得得益于自2009年第二季度开始市场形势急剧转暖。

图 87 2008年-2009年沪深房地产上市公司净利润变化比较。