高淳慢城

高淳慢城
（本文是2016年10月11日考察后的谈话）
这两年高淳名气很大，究竟有什么内容我不知道，我印象里有慢城，但是到高淳去看什么、去干什么不知道。

这次到南京，正好有机会看一看，远远超出了我的预想，确实很好。

我看了一天，三个板块，文慢城、水慢城、山慢城，就这三大板块，这三大板块定位都合适，就得琢磨这个事到底怎么干。

总体而言，四个方面，生态慢城、健康慢城、农业慢城、文化慢城，应该再加一个运动慢城。

高淳现在产品到位了，可需求不对应，现在休闲式的产品到处都是，但消费是观光式的消费。

大巴车一个一个来，还是玩旅行社这一套，所以明明是一个慢城的产品，但是现在变成了快餐式的消费，这是最大的问题。

这个问题严格的说，不是短期能够解决的，因为这是消费风气、消费习惯的改变。

但是三四十亿都花进去了，你能等着这个变吗？显然不能等。

所以我的看法是以外拉内，以远拉近，以高拉低，就是扩充外来的消费，来拉动内生的消费，所谓内生的消费是周边，不是高淳本身，比如说南京、安徽是内生消费。

以远拉近也是这个道理，去抓远程市场，抓中程市场，来拉动周边市场。

以高拉低就是用高端、中端的产品来拉动低端的产品，总的应该是这么一
个路数。

一、关于定位
慢城品牌已经形成，从消费者的角度，总体来说是两句话：
第一，生态休闲。

还是抓休闲，因为这儿抓观光抓不出名堂来，没有这样的产品，没有这样的资源，这个地方就不是做观光的地方，又不是黄山、九寨沟，也不是故宫、兵马俑。

所以第一叫生态休闲，因为这个地方生态环境非常好，这种生态环境现在变成宝贝。

这一轮城市化竞争过去了，这一轮城市化追求的就是高大上，大广场、大马路，大高楼、大绿地。

下一步的城市化竞争，一定是追求生态化、休闲化。

实际上要给你们戴高帽，叫做前瞻性的眼光，战略性的决策，超前性的运作，你们大体上比全国其他的城市超前了大概10年左右，所以你们现在感觉的困惑实际上是这个困惑。

但是就在这个过程之中，十年之内市场会发生急剧的变化，这个变化第一追求一定是生态，第二追求就是休闲，所以第一句话叫做生态休闲。

第二，乡村度假。

刚才我为什么说把农家乐的名字都取消掉，别再农家乐，起一点有底蕴、有品牌的名字，有文化的名字。

越强化农家乐，越做低端，越是做低端，越是周边的人来。

所以就要做乡村度假，现在这个地方做乡村度假条件已经完全成熟了，而且产品基本有了，有一些产品需要升级，但是基本上有了。

乡村度假最典型的就是莫干山下洋家乐，一晚上卖到6000元，还很牛，记者说我们帮你宣传宣
传，我们谢绝采访不需要宣传，因为他对应了长三角的高端需要，所以我觉得你们的重点是来做这个事情。

二、下一步做法
第一，打品牌。

现在国际慢城品牌已经初步形成，但是还得往前推进，国际慢城联盟很多规定你们可以不执行，别听那个规则，那是欧洲人的思路，产生于欧洲的地理地貌和欧洲人的文化状况，要说不能超过5万人，中国一个镇子就5万人，所以我们要中国化，要适合中国的国情。

可是国际慢城这个品牌要打，而且现在不光是品牌，蜗牛这些logo 实际上都体现了这种文化，这种文化体现出来，这是一个国际慢城。

我觉得还可以打一个牌子，叫国际花海，而且这个国际花海，不光是水慢城的一片花，也不是我们今天看的这一片花，整个慢城内都是花海，也可以打这么一个品牌。

包括茶海等等，这里说茶海有点牵强，但是有一点意思。

可是几十平方公里花海，路都是花道，只要有一定面积就是花海，这还是可以构成特色的。

这样两个国际品牌，一个叫国际花海，一个叫国际慢城。

国际慢城是一个理念，国际花海是一个产品。

对应的是需要产品调整，第一个叫国家露营公园，现在正在争取这个事情，为什么叫国家露营公园？因为是露营群，是一个聚落。

国内现在有不少类似这样的策划，比如说国家南方海岸，我就问哪儿来的这个名字？说就是专家起的，专家起的就行了吗？但是一个国家露营公园，而且康辉露营公司进入，实际上就会借助康辉的总体优势。

作为旅行社不能老是卖观光性产品，旅行社也要卖度假性的产品，度
假性产品是自己营造的产品，就完全不同，实体性非常强。

再形成一个国家概念叫国家休闲区，高淳休闲的感觉太强烈了。

这样就形成两个国际品牌，两个国家品牌。

第二，大市场。

围绕这两个品牌就得做大市场，这个大市场别老守着南京、安徽这一点市场，至少长三角，长三角的市场很大，苏北的人来不来？然后再往南扩充，浙江人来不来？再进一步扩充到长三角行不行？实际上对这儿真正有需求的是北方人。

去河南、河北，去环渤海，山东，北京人要大把的能过来就算成功了。

我估计国家露营公园搞起来，北京人会大把的过来，很自然形成一个新的状态，这就是一个大市场，这就是我说的以远拉近，而且也是以高拉低。

露营的生活方式，包括房车的方式，是一种高端生活方式，我们不要认为这个东西很低档，一点都不低档，尤其是对中国人来说。

通过这种大市场就解决了目前的最主要的问题，就是产品到位，但是需求不对应，就解决了这个问题。

第三，大营销。

在营销方面，第一个营销点应该是在上海，第二个营销点应该是郑州，第三个营销点应该是徐州，第四个营销点就是天津、北京，抓这些才是大营销。

第四，大产品。

对应大营销需要做大产品，我刚才为什么说一个百里花廊，这样大家就有一个空间概念了，就知道来的不一个大山村或者就是一个农家乐聚集的地方，这叫高质量慢城，百里花廊，特色布局，就是每个村都要有自己的特色，你们现在也正在往这个方向走。

然后再说生态、健康、农业、运动、文化，理念性和产品性一定要结合起来，光强
调理念不行。

国际慢城联盟规则挺细，但是也是以理念为主。

那我们就得研究怎么和产品结合起来，怎么和营销和市场结合来。

这四个大做起来了，这个事情主要矛盾就解决了。

你们这里面临一个最大现实问题就是政府没有后劲。

又不是经济发达的地方，闲钱无数，40亿扔进去了，政府的后劲在哪儿？反过来研究一个问题，政府现在把环境已经做好了，如果市场起不来，政府就形不成税基和税源。

休闲包括文化有一个特点，是以小聚大，就是把很多小东西聚成一个大群体，和搞工业开发区这些都不一样，工业开发区确定了几个主体产业，招几个大商进来，就有可能起来。

这不同，不是搞景区开发，景区开发要好资源，要招大商，一把就起来了。

或者搞一个大的主题公园，也是一把起来了。

这里不同，这里一个特点就是以小聚大，这就像刚才说的鸭溪小镇一样，鸭溪小镇你们的现在战略思路误区是直接想2C，直接对消费者，做不到。

但是先2B，再2C，这就行了，找很多文化人过来，相当于做一个北京798，这也是一个思路。

比如把它变成一个总部基地，或者是变成一个驻南京办事处基地，这样也是精准招商，这个事反而容易办成。

比如这个事委托一个合适的公司来办，相当于给公司开了一个底价，去招商，招完了中间挣的钱是你的利润，这个利润不是小利润。

政府能不能做到？能做到，但是没有精力做，而且也不合适做这些事情。

如果想着把它一把出售，我看不出前景。

你的很多东西都涉及到以小聚大的问题，就是把一个比较精准小的群体拉过
来，就变成一个大象。

比如798，有多少人？798有多少业主？无数，而且他的业主还在不断地变化，也做起来。

就像丽江一样，丽江老百姓的房子都有人租，都开店，老百姓不干了，就涨价，一涨价这些人就都走，都是小商人，小文化人。

可是如果我们不考虑他们的利益，就招不来。

包括我们其他的各类项目都是这样，水慢城就有这个问题，水慢城那么好的环境怎么挣钱？就是把它分割开，然后在一个整体上面来做这个事。

今天这个山慢城更是如此，因为山慢城面积更大，水慢城看着还是一个景区的意思。

要是说绝对不收费我也不赞成，水慢城那个地方可以收费，古街也可以收费。

因为政府在里面有很多公共投入，这种公共投入现在回收最好方式就是收费，可以收的少一点。

而且这里涉及到一个最大的问题，不收费的地方消费者觉得就很差，觉得自己都没有看得起自己，自己都不值钱。

比如说对当地老百姓，有身份证免费，外来的价格可以不高，但是完全不收费是不可能的，山慢城不要考虑收费的事，没有办法考虑。

但是反过来说，叫先2C再2B，消费者来了，对这些经营者的税收就得提高，也是政府的一种回收方式，明年该涨得涨，因为年年利润在增长。

包括从税收角度来说，包税的方式这是最简单，这样年年涨，这样也会形成税源和税基。

不指望三四十亿投资的回收，但是至少得有一个可持续发展的能力。

总体来说，我对这个地方有信心，这个项目叫做引进了一个大集团，引进一个大品牌，做一个大产品，这样就能把这个事情做好。