规划面积和测绘面积差异

筑如蚂蚁工房等应引起重视。若在阳台
上隔出一段做为空调机位，验收后改造 例：如上图为生态城蚂蚁工房阳台、
（广州万科idear即采用此法），此处
空调机位平面，空调机位深600，
偷面积要偷彻底，避免出现如上计算面
宽2250，符合不计算面积的条件；
积的情况，造成测绘面积小于规划面积。 后期业主多会拆除空调机位内栏
结论：严格控制空调机位、花池等的面积
杆，整天作为阳台使用。此处要
和净深尺度在规划不计算面积的范围以
注意空调机位净深不能大于0.7m。
内。
规划面积和测绘面积的计算差异分析
门斗、挑廊、走廊、檐廊
测绘—有柱或围护结构的，按其柱或围
规划—有永久性顶盖无围护结构的 应按其结构底板水平面积的1／ 2计算。(维护结构指墙体、门、 窗）
规划面积和测绘面积的计算差异分析
坡屋顶（室外露台）
规划—无明确规定坡屋顶外檐 投影下的露台部分要计算 1/2面积。与民用院专家沟 通，其称评审中心要看是谁 审核，有的要求算，有的不 要求。
测绘—露台不计算面积， 即便是在坡屋顶外 檐投影下的露台。
分析：此处为规范上的模糊地带，有人会套用“有永 久性顶盖而无维护结构”这一条，要求计算1/2的 面积，但有沟通为不计算面积的可能存在。
(图一)
(图二)
规划面积和测绘面积的计算差异分析
坡屋顶（室内）
规划—坡屋顶内空间无论图纸
标注利用与否，净高超过 2.10米的部位计算全面积； 净高在1.20米至2.10米的部 位计算1/2面积；净高不足 1.20米的部位不计算面积。
测绘—原始设计斜面结构 屋顶下加以利用的空 间，净高在2.10米以 上的部位，按其外围 水平投影面积计算。
层高 吹拔空间
规划—居住建筑层高在3.6m以上（不含 3.6m）计1.5倍建筑面积，4.7m以上 （不含4.7m）计2倍面积。商业网点层 高5.6m以上（不含5.6m）计1.5倍建筑 面积，6.7m以上（不含6.7m）计2倍建 筑面积。(居室上空的吹拔空间，除了入 口大堂外，均按此执行。)
测绘—层高2.2m（净高2.1m）以上计算建筑 面积，层高2.2米（净高2.1m）以下不计 算建筑面积。当层高大于2.2m时候，无论 多高，均只计算一层面积。
规划面积和测绘面积的计算差异分析
阳台
规划—阳台无论封闭与否均按其水 平投影面积的1/2计算建筑面积。 (注：进深不应超过1.8M，超过 1.8M外的部分计算全面积。) （图一）
分析:开敞式阳台，二者一致，无损失 面积的风险。封闭阳台，测绘面 积会增加，应注意超90的可能。
结论:做封闭阳台测绘面积大于规划面 积，在不受90户型限制的情况下， 可以起到平衡面积损失或增加面 积的作用。
例：生态城A5地块19#楼总面积为 10682平，16F，每层4户，每户 一个封闭阳台(1.35M×2.5M=3.4 平方），测绘面积总增加110平， 占该楼总面积的1.03%。（图二）
测绘—封闭阳台按其外围水平投影面 积计算建筑面积；非封闭阳台按 其维护结构外围水平投影面积的 1/2计算建筑面积。
分析：若有净高在1.20米到2.10米之间高度的坡屋面 空间，在测绘的时候会损失掉此部分面积的1/2。
结论：若想不损失此部分面积，就不能出现1.20米到 2.10米之间高度的空间，坡屋顶设计时如果效果 允许，应使坡檐的最低点净高≥2100；
例：右图为生态城A3-3-1地块情花项目，斜线位置规 划计算面积为6平方，而测绘时不计算面积。
结论：如果是洋房及别墅建筑，又是坡屋顶，此条无 法回避，评审中心若要求计算面积，则测绘面积 会小于规划面积。应沟通评审中心不计算面积。
例：右图为生态城A1地块红郡别墅露台上坡屋顶，评 审中心要求此处计算1/2建筑面积，而测绘中心不 计算面积，测绘面积比规划面积减少1.3平方。
Hale Waihona Puke 规划面积和测绘面积的计算差异分析
规划—飘出建筑外墙、无维护结构且面 积不大于1平方米、净深尺寸不超 过0.7米（含0.7米）的，不计算建 筑面积。不符合以上条件的，按水 平投影面积的一半计算建筑面积。
测绘—均不计算面积。
分析:住宅建筑一般室外机搁板净深600，
净宽1100，面积0.66平方即可满足要
求，符合规划不计算面积要求。公共建
分析:居住建筑层高3.6m以上，商业网点 层高5.6m以上，测绘面积均小于规划 面积。
结论：住宅建筑尽量减少两层镂空空间； 商业网点单层层高严格控制在5.6m以 内。
例：图一为生态城A5地块底商，个别层 高6.5m，大于5.6m，测绘面积计1倍， 规划面积计1.5，测绘面积减少约220 平方；图二为生态城项目A3-3-1地块 情花洋房四层复试餐厅两层镂空空间， 层高6m，大于4.7m，测绘面积计1倍， 规划面积计2倍，测绘面积减少12平 方。
(图一)
6.5M 6.0M
(图二)
规划面积和测绘面积的计算差异分析
雨篷
规划—雨篷结构的外边线至外墙结 构外边线的宽度超过2.10m者， 应按雨篷结构板的水平投影面 积的1／2计算。（注：未说明 是有柱还是无柱雨篷）
测绘—与房屋相通的有柱雨篷 按柱外围水平投影全面积计 算。无柱雨篷不计算面积。
分析:无柱雨篷出挑2.1米以内，则 规划和测绘计算方法一致，无 面积损失，若超出2.1米，则 会有面积损失。有柱的雨篷， 测绘面积大于规划面积。
结论：无柱雨篷出挑控制在 2.1米 以内，避免规划计算面积，测 绘不计算面积。若是有柱雨篷， 测绘面积大于规划面积。
例：图一为有柱雨篷，出挑2m ＜ 2.1m，规划不计算面积，测绘 计算面积约为8m；图二规划 与测绘均不计算面积；
雨篷柱 (图一) (图二)
规划面积和测绘面积的计算差异分析
花池 结构板 室外机搁板
规划面积 测绘面积 实测面积差异分析
规划面积和测绘面积的计算差异分析
分析依据
《青岛市规划局文件》 青规字 [2010] 69号 《建筑工程程建筑面积计算规范》 GB／T 50353-2005 《房产测量规范》GB-T-17986.1-2000 《青岛市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊细则》（2000年）
护结构外围水平投影全面积计算。 （1）有一面墙体维护且有柱支撑， 按支撑物的外围投影计算全部建筑 面积。（2）有一面墙体维护且无柱 支撑，不计算面积。（3）走廊做为