DCYX合富-藏珑32期产XXXX产品建议

600-650万 1050-1500万
9500
210㎡-630㎡
200-600万
15000
300㎡-400㎡
450-650万
双拼 （折后）
10000 8500 9500
21000 8500 11500
各物业销售价格（元/㎡）
主力面积Biblioteka Baidu
总价
300㎡-400㎡
300-400万
350㎡
300万
230㎡-380㎡
公司
多为品牌开发商，近郊地段，拥有 一定的自然景观资源，园林及建筑 品质较高，产品附加值一般，中高 级会所配套，一、二线品牌物业服 务公司
44%
少数品牌开发商，拥有少量自然景 观资源，园林及建筑品质一般，产 品附加值较少，普通级会所配套， 多为开发商物业
销售 速度
主力客户群
较慢
家庭总资产2500万以上， 年收入500万以上的超级
200㎡ 220㎡-360㎡
200㎡-290㎡ 300㎡
190㎡-260㎡
220㎡-236㎡ 180㎡-280㎡ 250㎡-400㎡
总价 215-280万 140-200万 220-280万
200万 132万-220万
280-400万 330万
152-210万
164-177万 150-240万 200-320万
第一部分 市场部分
分布情况 供销情况
别墅市场分析——价格区间
项目名称
中铁水映加州 郡原美村 龙湾国际
卓越麓山别墅 南山苏迪亚诺 佳兆业·水岸新都
绿城青竹园 天麓
北纬28度 金科东方大院
美洲故事 万业巴厘岛 爵世名邸 湘江一号 裕田奥莱小镇
澜湾 深业堤亚纳湾
橘郡
独栋（折 后）
17000
主力面积 470㎡-600㎡
300万
独栋400万
楼盘名称
绿城青竹园，湘江一号 ，美洲故事
金科东方大院，保利阆 峰云墅，托斯卡纳
中铁水映加州，堤亚纳 湾，盈峰翠邸，郡原美村, 保利麓谷林语，北纬28°，
澜湾，昆仑和府
麓山别墅，好望谷，奥莱小 镇，岳麓山公馆，丁香十里 ，迪亚溪谷，九龙领仕汇， 龙湾国际，格兰小镇，橘郡 米哈斯，佳兆业水岸新都
私企老板
较快
家庭总资产在1000-2000 万左右，年收入300万以 上的私营业主，外企高管
以及政府官员等
家庭总资产最少在500万以
快
上，年收入50-100万以上 的私营业主，企事业单位
高管以及政府公务员等
一般
家庭总资产在200-500万 以上，年收入50-100万以 上的私营业主，企事业单 位高管以及政府公务员等
目前，在售的独栋别墅最高单价为25000元/㎡，总价区间为450-1500万之间；双拼别墅多为10000元/㎡左右， 总价300-400万之间，联排多在8000-10000元/㎡，总价集中在200万-300万之间
数量 3 6 8 12
所占比例
核心价值特征
4% 22% 30%
品牌开发商，占地规模大，远 郊地段，产品纯粹度及产品附 加值高，拥有极其丰富的自然 景观资源，园林及建筑品质高 ，顶级会所配套，一级品牌物业
品牌开放商，拥有丰富的自然景 观资源或具备一定的地段优势， 园林及建筑品质高，产品附加值 高，高端会所配套，一级品牌物业
青竹湖，楚家湖， 湘江
自身景观资源
岳麓山 洋湖垸湿地公园
月湖+广电 自身景观资源
植物园， 生态动物园
长沙别墅的等级划分
等级 顶级别墅
高端别墅
中高端别 墅
经济型 别墅
主力总价区间
独栋7001000万以上
独栋4001200万 ，双拼300-600 万，联排200400万
独栋250-600万 ，双拼200-400 万，联排150-
橘郡米哈斯 长房天际岭项目 格兰小镇 比华利山龙湾国际社区
中信新城 保利阆峰云墅
昆仑和府
佳兆业水岸新都
别墅市场分析——自然资源
从资源的角度分析： 北部别墅以青竹湖，楚家湖为 核心向四周扩散； 西部主要为岳麓山，洋湖垸湿 地公园； 南部主要为植物园，生态动物 园； 城市别墅几乎无自然资源；
从自然资源来看，本案自然资 源较为丰富，资源别墅特征明 显；市场上大部分别墅都是依 托各类自然资源进行开发。
➢根据主力总价的不同，将长沙的别墅分为顶级、高端、中高端及经济型四个等级；从市场所占份 额来看，档次越高越稀缺，而且销售的速度也是很慢的。
➢鉴于本案所具备的自然景观资源优势以及城市别墅特质，加上极高的单价与总价，因此本案的价 格未来肯定是处于长沙别墅界的第一梯队。
小结
通过以上分析，我们发现本案是城市别墅中自然资源最好的，资源别墅 中城市性最强的，虽然在这两方面并非是顶尖的，但却是两者结合最好 的项目，是非常适合作为第一居所的别墅产品。而且根据对未来的价格 预期，肯定是长沙顶级别墅阵营中不可或缺的一员。
总价 800-1020万
18000 11500
460㎡-480㎡ 390㎡-505㎡
830-860万 438-500万
22000
400㎡-1230㎡ 755-3000万/套
15550
299㎡-1093㎡
460-1700万
22000
370㎡
800万以上
15000 25000
400㎡-430㎡ 420㎡-600㎡
220-360万
联排（折后） 8000-9000
11000 11000
10000 6000
380-440㎡ 330㎡
800-930万 280万
180㎡-280㎡
200万-320万
14000 11000 8000
7500 8500 8000
主力面积 250㎡-330㎡ 130㎡-180㎡ 200㎡-260㎡
随着城市的不断扩大，三环以 外的远郊别墅日益增多，而真 正位于二环以内的城市别墅仅 建发汇金国际一个。
其它为主+别墅
绿城青竹园
别墅为主+其它
万业巴厘岛 中铁水印加州
纯别墅项目
太阳星城
纯独别项目
和记黄埔
堤亚纳湾
奥莱小镇
南山苏迪亚诺 湘江壹号
北纬28 东方明珠
好望谷
金科东方大院 长沙玫瑰园 天麓
本案
金色溪泉湾
保利麓谷林语 振业浪琴湾
影视会展项目
澜湾
红墅湾
麓山别墅 麓山恋迪溪谷岳麓山公馆
汇金国际
爵世名邸
九龙领仕汇
白鹤天池 江山帝景
米兰春天 汀湘十里
美洲故事 托斯卡纳
郡原美村
从地理位置来看，本案处于二环以外， 三环以内，离城市中心较近，是适合作 为第一居所的别墅产品；市场上适合做 第一居所的城市别墅较为稀缺。
谨呈双瑞地产
藏瓏湖上国际花园 3.2期产品建议报告
2011-12-12
第一部分 市场部分
分布情况 供销情况
别墅市场分析——分布
长沙别墅主要分布在二环之外， 主要集中在南城、暮云以及河 西区域。东部别墅分布较少
目前，全市已知的含别墅楼盘 共43个（售完除外），2011 年别墅未有新增项目，主要分 布在二环与三环之间。