黄骅新城 亩土地地块考察及初步判定报告

渤海新区黄骅新城起步区亩土地地块考察及初步判定报告一、地块位置综述

本次考察地块位于沧州渤海新区黄骅新城中部区域，在黄骅市和中捷产业园区之间，距离现黄骅市东约公里，中捷产业园区西约公里，东向到渤海海滩约公里，西侧距离中捷产业园区国际高尔夫球场约米；地块靠自然村落。

二、地块现状情况分析

1、地块地质地貌描述：

地块面积约为亩（红线图尚未确定），地形为边线齐整的四边形，现状为农用空地，尚未进行平整，地块南侧有公路。（如图示：）

2、环境污染情况

1〉空气：空气状况良，基本无浮尘；空气中有淡淡海腥味。

2〉噪音：周围较为宁静，考察时间段内（下午3：20-4：00）无噪音。

3〉土地：无垃圾污染。

3、地块用地性质

1〉本地块用地性质为：商住用地。

2〉本地块东西两侧地块皆为商住性质，其中规划建设一个，由投资；已引入大型工业项目有。

4、地块优劣势分析

优势：1〉地块位于渤海新区近年来经济和房地产发展迅猛的黄骅新城区，具备商住以及旅游地产项目开发先天条件。

2〉地块5公里半径内休闲度假资源较为丰富（世博欢乐谷、天然南大港湿地、高尔夫球场、星级酒店、万吨级货运码头等）。

3〉渤海新区黄骅大港的动工，将加速区域之间的融合，优美的湿地景观资源与相对低廉的房价，必将成就“黄骅新城”的开发和建设。

4〉区域地块没有进行限制性规划，在取得土地之后，对建筑容积率的调整有一定主动权。

5〉作为黄骅新城招商引资开发项目，可以享受到一系列的政策优惠，如拿地成本的协商控制，有关开发政策性费用的减免，政府专人全程对接和手续办理等。

6〉本地块附近其他地块近期拍出，区域内上千亩的地块开发规模效应，可使本地块的市政配套进一步加快。

7〉集团雄厚的企业实力，同时自主建设施工，可降低地块整体开发成本。劣势：

1〉地块区域2公里内无任何市政配套，地块七通一平现状均尚未达到，一方面影响地块开发工程进度，另一方面会影响楼盘的销售，从而使地块开发周期和营销周期拖长，并额外增加开发成本。

2〉本地块距离国家级中海

油炼油厂6公里多，在进行

楼盘销售推广过程中，会因

为炼油厂的存在而造成消

费群体一定的影响，如形成

市场连锁反应，本地块的开

发有一定投资风险。

3〉周边上千亩地块的如若同时开发，会使区域内的楼盘项目竞争压力增加，无形会增加营销成本。

三、地块交通及配套规划情况

1、渤海新区的建设

项目介绍：沧州渤海新区位于河北省东南部，处于环渤海、环京津中心位置，是中国第三经济增长极的核心地带。沧州渤海新区于2007年2月15日经河北省人民政府批准设立，7月20日正式揭牌。新区包括黄骅市、中捷产业园区、南大港产业园区和临港化工园区“一市三园”，总面积2400平方公里，海岸线130公里，人口达55万。以黄骅大港为龙头，区内铁路、高速公路、集疏港路及国、省道纵横交织，渤海新区已成为河北省中南部重要的交通枢纽。渤海新区的建设和发展格局，突出港口、产业和城市的协调统一，三者相辅相成、互动发展。能够实现以港口为依托，以城市为基地，多产业聚集的区域特色。

2、渤海新区黄骅港的建设（如图）

黄骅综合大港

自2008年开工

建设以来，已累计

完成投资近70亿

元，2010年8月

18日已正式通

航。黄骅港将成为

冀中南地区最便捷、最经济的出海口。黄骅港综合港区起步工程总投资127.

5亿元，开辟一条新航道，建设8个10万吨级通用杂货泊位，设计通航能力5000万吨，被国家定位为亚欧大陆桥新通道桥头堡，是迄今为止中国建港史上年度投入最大的港口。扩建后的黄骅港将打通通向国际的海上通道，有利于华北腹地及周边地区农、牧、渔、果蔬以及煤炭、石油、钢铁、木材、化肥等矿产资源等的输出和输入；有利于完善山东半岛港口布局，促进地区的经济发展；港口扩建后，港口吸引半径必将有所扩大。

3、黄骅新城起步区的建设

根据《总规》，黄骅新城又投资6000万元完成了29个城市专项规划设计、5平方公里的核心区城市设计和50平方公里的起步区城市设计，为新城建设发展提供了科学依据。新城起步区,总面积26平方公里,先期基础设施投资150亿元,由科教园区、商务休闲区和综合服务区三大版块构成。

4、世博欢乐谷项目的建设

世博欢乐谷位于黄骅新城区起步区内，项目总投资约20多亿元，以引入捷克馆和斯洛伐克管为特点，包括：世博主题展馆展示长廊、博物馆群、儿童产业、动漫产业、产权式酒店、产权式酒店公寓、会务中心及其配套设施等。目前世博欢乐谷项目已经进入论证阶段，并将于今年很快破土动工，整个项目建成后，该项目将成为目前沧州地区首个集休闲、健身、旅游、办公、购物为一体的高档综合旅游景区。

5、黄骅新城区国际高尔夫球场的建设

中国名人高尔夫俱乐部有限公司位于河北省沧州市中捷友谊农场，是我国由国家旅游局批准的首家高尔夫球场项目，由中国国际企业合作公司(黄骅公司)、中捷友谊农场、江苏兴隆房地产投资公司、厄瓜多尔李洪升进出口贸易公司四家共同投资经营的中外合资企业，总投资额21亿元。名人高尔夫俱乐部占地约5000亩，具有国际标准54洞的球场和配套完整的宾馆、娱乐、会馆、SPA水疗、餐饮设施等以期集运动、娱乐、旅游、休闲一体化符合国际水准的高尔夫球场。预计5年内完成所有配套设施。首期投入建设的国际标准18洞球场、1个练球场及110栋欧美式别墅。二期、三期工程将建造另外2个国际锦标赛级的18洞球场，一座具有100间隐秘且独立的天然露天之冷热汤泉(SPA又称水疗)，同时将建设外国语学校，招收从小学到高中学生。并在球场设立一国际级的高尔夫学院，专门培育高尔夫专业人才。五星级酒店内含网球场、保龄球馆、游泳馆、健身房、台球室、卡拉OK夜总会、酒吧、中西餐厅等，不仅能满足世界水平的比赛要求，还是一个会议、社交、餐饮、健身、休闲的场所。

6、其他项目的建设

另外在黄骅新城起步区内，还将规划建设博海公园及博海大桥工程、企业总部工程、综合服务区配套路网工程、科教园区工程、商务休闲区工程、东兴化工园

区搬迁工程、教育医疗配套工程、三横两纵道路大配套工程、港城通道工程、百万平米住宅启动工程等十大工程。

四、黄骅新城区房地产市场发展综述

黄骅新城区地产市场是随着黄骅新城区的设立而发展起来的，随着市政府搬迁和黄骅大港建设而逐渐升温。一些有远见的外地开发商纷纷涌入，抢滩黄骅新城区市场。

如果考虑到该区域地块的稀缺性和长远发展，目前的规划设计显然不够超前，对土地的利用率不够，难免出现重复建设的情况。从目前地块的周边配套和居住环境来看，短时间内不适宜居住，客户购买也多半是为了投资，自住的很少。

1、区域定位

主要是用于旅游度假投资之用，随着黄骅新城区三横两纵道路大配套工程的修建，从黄骅现城区、黄骅港口到起步区只需要10分钟的车程。因为未来黄骅新城区要划归河北省直辖，越来越多的开发商在此开发项目，带动了其他地方的购房团来黄骅新城区投资置业。

2、地段的价值高

黄骅新城区的各种资源配置比较丰富，这些得天独厚的自然条件使得地产的价值变得越来越高。很多开发商都看好这片黄金宝地，在此开发项目，并且黄骅新城区起步区又将成为行政中心，更会提升此地地段价值。

3、本地开发商大量开发

开发商以沧州地区本地的居多，还有部分外地的开发商，黄骅新城区的房地产市场是近年才发展起来的，随着新城区的规划迅速发展，很像沧州西部新城区的房地产发展现状。发展的起点比较高，速度比较快，存在一定的市场泡沫。

4、户型面积普遍较大

不仅有成片的别墅区，还有社区的多层楼房，陆续大约有3000套的供应量，别墅面积都在200平米以上。另外100平米以上的中大户型所占的比重很大，90平米以下的中小户型相对要少。。

5、建筑形态丰富

在开发的项目中，别墅、联排别墅、多层、小高层、高层都有，还有酒店式公寓等。都以一梯两户的板式住宅为多，房屋的使用率很高，采光效果不错。小区的绿化率相对要高，容积率低，很适合居住。

6、小区的相关配套不够到位

因为黄骅新城区起步区本身就是一个新兴的区域，房地产开发的年限很短，整个区域的生活配套很不到位。包括采暖、商业、医院、教育、交通、供水等设施，都需要逐渐完善。不过随着新城区的快速发展，这样的状况会很快解决的。

7、销售状况逐渐看好

包括几个别墅项目在内的高档项目的销售情况不错，客户投资很注重项目的档次和品质，看好项目的长远投资。一般在XX投资置业的客户应该算得上是中产阶级，比较富裕，有私家车。

五、黄骅新城区地块竞拍价对比

六、本地块拿地程序

1、黄骅新城区拿地程序：领导签批——规划局提方案——建设局评估测算——挂牌——领取出让文件——交纳保证金——竞拍——缴足剩余土地出让金——取得土地

2、开发公司在规划设计方案报批过程中需提供物业管理方案，同时缴纳维修基金（元/㎡），配套费（元/㎡，含天然气、暖气配套，否则为元/㎡）人防费（9层以下：一层面积元/平米；10层以上：一层面积元/平米）

七、地块投资成本预算（概算）

1、说明：本地块总投资的基本构成和整体建设的开发投入的计划安排，是经过初步统计和归纳出对本开发成本的分期投入和区内道路的占地面积以及公共建筑配套、市政基础设施的统一分摊原则，并根据此原则对地块分期开发和投资成本的分期投入进行安排建议。

各类投资成本的分期发展投入安排，是基于“稳健有序、滚动开发”的原则。主要考虑到地块面积较大（约亩），前期投入支付费用较高，同时考虑总体开发周期较长等原因影响。

根据地块规划拟定保守总建面积约为万平米（容积率：），乐观总建面积约为万平米（容积率）的大体量开发考虑，并结合开发方的开发策略，以及同体量项目成功开发经验，初步拟定项目分为三期五年：开发发展。营销周期与开发周期同步进行，时间约为三年。

2、项目总投入及产出预算表（略）