国外一些养老地产的商业模式
养老地产模式探讨及国内外典型案例
养老地产模式探讨及国内外典型案例随着我国老龄化进程的加剧，对养老服务的需求日益增加。
因此，养老地产模式已经成为了当前房地产业中的一个重要发展方向。
一、什么是养老地产模式养老地产模式是一种结合房地产和养老服务的发展模式。
其核心思想是将房地产和养老服务相结合，在房地产的基础上提供全方位的养老服务。
养老地产模式可以是独立的、专业化的老年公寓，可以是老年人特别定制的普通住宅，还可以是以老年人为主题的小区或者社区。
这样的综合服务可满足老年人不同阶段的养老需求，构建起稳固的养老服务体系，有效地提高老年人的生活质量。
二、国外养老地产模式的案例1、美国弗洛里达州的Village型社区Village型社区是美国弗洛里达州的一个社区养老项目。
它是由一位刚退休的医生创立的，它的理念是在社区内组织各种活动，满足老年居民的精神和身体需求。
这个社区有自己的电影院、游泳池、网球场等众多设施，还拥有完善的医疗服务、安全保障等养老服务体系。
2、新加坡的诺贝尔老年公寓新加坡的诺贝尔老年公寓是一家专业的老年人住宅服务机构，其提供完整的老年人医疗服务包括生活护理、物理检查等，同时在公寓内还有一个包括各种健身、娱乐活动的活动中心，给老人提供了一个积极、健康的生活环境。
三、国内养老地产模式的案例1、绿城养老-和园绿城养老-和园是绿城地产推出的一款针对老年人养老需求的专属住宅。
其建筑设计上注重舒适度和便利性，其中配备有专门的养老辅助设备及餐饮配送服务，并在社区内设有游泳池、健身房等设施，为老年人提升生活质量。
2、中海地产-嘉乐福养老社区中海地产推出的嘉乐福养老社区，利用集团资源，将现有资源与养老产业资源相结合，打造出全国首个由国际高端酒店管理公司管理的品牌养老社区。
其提供了一站式的养老服务，包括家政服务、医疗保健、文艺活动、运动休闲等方面。
四、结语养老地产模式的出现，为老年人的养老问题提供了多种解决办法。
我国现阶段老年人生活质量仍需进一步提升，因此养老地产模式也有着广阔的发展前景。
美国三大养老地产REITs公司,揭秘REITs模式
美国三大养老地产REITs公司,揭秘REITs模式美国三大养老地产REITs公司，揭秘REITs模式一、美国养老地产REITs运营管理模式美国养老地产的主流投资商是REITs。
养老/医疗地产类的REITs公司大多成立于上世纪70-80年代，大型REITs公司拥有的物业数量可达600多处，其中，80-90%的物业都是自有的，其余物业通过与运营商或其他投资人合作发起的私募基金平台持有。
总资产规模可达百亿美元以上，但员工却只有一两百人，属于典型的资本密集型企业。
REITs公司主要通过两种方式来运营旗下物业，一是净出租模式，二是委托经营模式。
在净出租模式下，REITs公司把养老/医疗物业租赁给运营商，每年收取固定租金费用（养老社区的毛租金收益率通常是物业价值的8-12%，根据CPI 指数向上调整），而所有直接运营费用、社区维护费用、税费、保险费等均由租赁方承担。
在委托经营模式下，REITs公司将旗下物业托管给运营商，运营商每年收取相当于经营收入5-6%的管理费，但不承担经营亏损的风险，也不获取剩余收益；所有的经营收入都归REITs公司所有（美国养老社区每单元的经营收入约为3000-4000美元，是租金收入的3-4倍），所有的经营成本也由REITs公司负担，相应的，REITs公司获取租金及经营剩余收益，承担大部分经营风险。
由于净出租模式下，REITs公司的风险最低、收益最稳定，所以，为降低资金成本，传统上REITs公司的大部分物业采用净出租方式运营，少部分物业采用委托经营模式运营。
结果，即使是在金融海啸背景下，多数养老地产REITs公司仍能提供稳定的分红收益，从而打通了周期低谷中的融资通道。
“切”走了租金收益和一部分经营收益的REITs公司，凭借收益的稳定性，为养老地产市场提供了低成本的长期资金。
有鉴于此，我们认为国内养老地产的发展要想获得长期资金的支持，也必须切割出稳定收益的部分，以满足保守型长期投资人的需求。
“养老地产”模式探讨及国内外典型案例
养老地产1．国外养老地产 (1)1.1国外养老地产模式分类汇总 (1)1.2养老地产案例 (2)1.2.1美国 (2)1.2.2北欧 (4)1.2.3德国 (5)1.2.4日本 (7)1.2.5新加坡 (8)1.3国外养老地产模式借鉴 (9)2．国内养老地产市场分析 (10)2.1市场潜力 (10)2.2市场开发 (11)2.3市场政策 (12)2.4开发商动向 (12)2.4.1万科 (13)2.4.2绿地 (13)2.4.3首创 (13)2.4.4保利 (13)2.4.5绿城 (14)2.4.6保险资金 (14)2.5辽宁省老年人口与养老机构情况 (14)2.5.1辽宁省老龄人口现状 (14)2.5.2辽宁省养老服务机构简介 (18)3．国内养老地产模式探讨 (18)3.1养老地产类型 (19)3.2养老社区类型 (21)3.3养老地产开发原则 (21)3.3.1市场定位原则 (21)3.3.2销售方式原则 (22)3.3.3社区服务原则 (22)3.4养老地产盈利模式 (22)3.5养老地产运营模式 (23)3.6养老地产融资模式 (23)4．国内养老地产案例 (26)4.1康疗型 (26)4.1.1台湾.长庚养生文化村（变相出售+持有经营） (26)4.1.2上海.亲和源（变相出售+持有经营，专业养老服务提供商） (30)4.1.3北京.太申祥和山庄（持有经营） (32)4.1.4北京.燕达国际健康城（持有经营） (33)4.1.5天津.泰达国际养老院（持有运营） (35)4.2居家型（出售） (35)4.2.1绿地.21城孝贤坊 (35)4.2.2万科.幸福汇 (37)4.2.3保利.西塘越 (38)4.3综合型 (39)4.3.1北京.太阳城（出售+持有经营） (39)4.3.2北京.东方太阳城（出售+持有经营） (43)4.3.3北京.将府庄园（出售+持有经营） (45)4.3.4杭州.金色年华 (46)4.3.5南浔.中国第一老年城 (47)4.4农家休闲型（变相出售+持有经营） (48)4.4.1浙江.城仙居 (48)4.4.2太仓.艳阳乡村度假公寓 (49)4.5异地购房型（出售+持有经营） (49)4.5.1海口.太阳谷（养老、度假） (49)4.5.2三亚.海棠湾（规划建设中，休闲﹢养生﹢健康体验） (51)4.5.3万宁.兴隆爱晚中心（温泉度假、旅游养老） (55)4.5.4琼海.天来泉（温泉、养生） (56)4.5.5海口.恭和苑（专业养老服务提供商） (59)5．项目开发参考指标 (60)5.1基础条件 (60)5.2项目选址 (60)5.3居住产品 (61)5.4配套设施 (61)6．项目建议................................................................................ 错误！未定义书签。
国外养老机构盈利模式介绍.
养老服务经营模式
二、盈利模式
国外养老服务业盈利模式介绍
国外养老服务业盈利模式主要销售后形成开发收入。
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养老地产项目持有后向专业服务机构收取租金收入。 养老地产项目向租户提供养老服务形成的服务收入或专业服务机构提供 养老服务形成的服务收入。
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教育部老年服务与管理专业教学资源库
养老服务经营模式
二、盈利模式
国外养老服务业盈利模式介绍
国外养老服务业盈利模式主要有六种：
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养老专业机构通过品牌（管理）输出、托管服务形成的管 理收入。
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养老项目本身的物业增值收入。
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针对老年群体提供的生活用品、保健品、服务项目形成的 产品销售收入。
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教育部老年服务与管理专业教学资源库
养老服务经营模式
国外养老服务业盈利模式
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6个国外养老中心设计案例和4个国内养老地产案例
6个国外养老中心设计案例和4个国内养老地产案例题图为蜗牛养老产业俱乐部LOGO| 6个国外养老中心设计案例1、美国太阳城养老社区2、WoZoCo老年公寓——MVRDV作品3、葡萄牙奥埃拉什老年中心4、斯洛文尼亚Hodo?老年中心5、德劳丁老年公寓6、奥地利老年人公寓一、美国太阳城养老社区1、太阳城选址于阳光明媚的凤凰城郊区太阳城是美国著名的养老社区，它位于亚利桑那洲，凤凰城西北12英里，那里全年312天能够接收到日照，因住在其中的老年人活跃的生活方式而闻名。
太阳城拥有1200亩的高尔夫球场，所以又被称为“高尔夫爱好者的天堂”。
在它周边有Lake Pleasant地区公园，White Tanks地区公园以及亚利桑那原始人生活历史博物馆。
社区于1961年开始建设，已经成为全美最好的老年社区之一。
这里的居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住不能超过30天。
社区提供货品齐全的购物场所，包括餐饮、邮政和宗教服务在内的完备服务，以及专业化的医疗服务和丰富的娱乐休闲服务。
太阳城占地37.8k㎡，其中陆地37.6 k㎡，水域0.2 k㎡。
太阳城由Del Webb公司于1960年开始建设，经过20年的发展基本建成。
太阳城不仅阳光明媚，气候干燥少雨，适合于老年人居住，而且拥有方便老人生活的一切设施和法规2、太阳城经历了20年的发展历史1959年，Del Webb公司开始建造社区，首先建起来的是一个商业中心，然后是个高尔夫球场以及一个娱乐中心。
这个模式——建造一个小社区紧邻商业及娱乐设施，也成为了所有养老社区规划学习的对象。
在开盘之前，Del Webb 做好了五件事情：价格适当的样板房，娱乐、工艺设施，拥有好餐厅的宾馆，一个邮局，以及一个商业中心。
Del Webb公司将娱乐设施、高尔夫球场、商业设施作为太阳城发展的关键。
3、太阳城住宅产品以独栋和双拼为主•住宅全是平房或别墅，不用爬楼•新开发的西南部新区，专供退休的公司主管和老板居住，栋栋别墅立于高尔夫球场草坪周围，不仅空气新鲜，赏心悦目，更是出门就可以打球•房价便宜，由于这里没有学校，很多税赋得到减免。
国外老年住宅赢利模式分析
国外老年住宅赢利模式分析国外老年住宅赢利模式分析（以美国太阳城为例）1、一次性收入美国太阳城现有来自全美及世界各地的住户1.6万，且一直处于持续增长的态势。
美国太阳城的老年住宅中连体别墅中的一套住宅价位从9万美元到20万美元不等，并且可以选择全部、部分或不需公共维护保养的住宅。
如一次性收入的组团别墅有："太阳城中心"（独立家庭别墅）、"国王之殿"（连体别墅）、"湖中之塔"（辅助照料式住宅和家庭护理机构）以及"自由广场"（辅助照料式住宅和家庭护理机构）等。
2、长期性经营收入⑴配套设施收入热线在太阳城中心，每人每年享用综合会所的费用为140美元。
享受的康乐设施包括室内和室外游泳池、网球的推圆盘游戏场、草地保龄球、健身和娱乐中心、会议室和一个1万平方英尺的剧场。
⑵租赁项目的出租收益这里大约1/3的居民是活跃的高尔夫球爱好者。
无论是初学者还是高手，都可以享受126个洞的高尔夫球场。
在交纳入会费后，每年每人费用大约为1500美元。
太阳城中心是世界闻名的BENSUTTON高尔夫学校的本部。
全美草地保龄球锦标赛也在这里举行。
如图所示，美国太阳城中心的收益主要来源于一次性销售收益以及长期性收益包括公寓出租收益及配套设施的使用收益。
值得指出的是，太阳城中心的长期性收益是太阳城中心的重要组成部分，仅以每年配套设施的收益为例：即每年这两项配套设施的收入就达1000多万美元，相当于卖掉50多套别墅（按均价17.5万美元计），并且这两种设施是对社会公开经营，这部分收入还未计入，因此这种长期性收益是太阳城中心的重要收益来源。
中国养老地产网——美国养老地产模式分析
中国养老地产网——美国养老地产模式分析现状我国进入老龄化社会以来，呈现出老年人口基数大、增速快、高龄化、失能化、空巢化趋势明显的态势，再加上我国未富先老的国情和家庭小型化的结构叠加在一起，养老问题异常严峻。
未来中国是人口第一的大国，而且人口仍在持续膨胀，增速为每年570万。
一方面是人口总数持续增长，一方面是人口平均寿命不断延长，人口老龄化是不可避免，且愈演愈烈的社会难题。
安联集团上一期《人口结构变化报告》的中国专题中显示，中国的退休人口（60岁及以上人口）与劳动年龄人口（15岁至59岁之间人口）的比例约为19:100。
按照中国现行60岁的退休年龄计算，2013年劳动力拐点将会突显，15岁至59岁的劳动年龄人口将达到峰值，随后开始进入退休潮，届时社会养老保障体系将面临严峻的挑战。
一、养老地产1、养老地产的概念养老地产是老年化商品经济时代特有的概念。
它诠释了养老这一社会主题和地产这一商业主题。
正是全社会性质的老年人口过多和经济发展水平较高，才使得这一特殊的产业诞生，并且随着老年人口的进一步增加和经济水平的进一步发展，越来越成为人们关注的焦点。
因此，在发达资本主义国家，养老地产业由于其发达的分工体系早在上个世纪六十年代就开始走上历史舞台。
在美国，养老地产一般称作为老年住宅。
2，老年住宅产业化老年住宅产业化是后现代经济的主要增长点，也是后现代文明的重要标志。
回顾近代，我们就不难发现老年产业诞生、发展的线索。
上个世纪是人类社会篇章中最为壮观也最为精彩的一章。
人类先后经历两次世界大战，倒是人口波动加剧，进而使得每一阶段的人口比例失调，这是老龄化产生的一个重要原因。
二次大战结束，人类社会进入了一个飞跃式的发展阶段，各种先进的技术被广泛应用，人类生活水平显著提高，人们的寿命也因此而增加。
老年人口的增加反过来作用老年产业，一大批与老年群体相关的产业相继诞生，如医药，老年保健、护理以及我们着重研究的老年住宅产业。
除了绝大多数老年人采取住在自己的住宅中居家养老外，还有一部分老年人住在老年住宅中养老。
养老地产,国外是这样做的
在国内，养老地产方兴未艾，但热度虽高却没有形成成熟的模式。
国内的开发商多是出国参观借鉴养老地产的成功模式，使得国外的一些经典项目成为中国养老地产的样本。
其实，目前国外传统的养老模式已被打破，滋生出许多新型养老地产模式，透过其中，我们不难发现中国养老地产的未来走向。
美国以房养老走在前列美国的养老地产走在世界前列。
提到美国的养老地产项目，最有名的就是太阳城。
在业内有个毫不夸张的说法，各个国家尝试养老地产的开发商，几乎都去美国参观过太阳城。
太阳城的养老地产模式比较经典，这里有各种各样的住宅形态，无论老人选择哪种住宅，就能享受室内和室外游泳池、网球、保龄球、健身和娱乐中心等设施。
另外，在社区内还有各种各样的俱乐部，也是老年大学的组成部分，开设的课程和组织的活动超过80种，包括木工、缝纫等，甚至还有中国画。
不过，美国更让国内开发商感兴趣的是“以房养老”。
“以房养老”诞生于美国，如今在美国一些地方，这已被认为是一种有效的养老方式。
许多美国老年人在退休前10年左右就为了自己养老而购买房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己的退休后生活。
据了解，由于美国的房屋租赁业比较发达，因而房屋出租的收益也是比较可观的。
此外，美国政府和一些金融机构向老年人推出了“以房养老”的“倒按揭”贷款，老人可以将自己的产权房抵押给银行、保险公司等金融机构，定期获得一定数额养老金或者接受老年公寓服务。
房主去世后，该房产可出售用于归还贷款。
欧洲自助养老打破隔阂最初，欧洲国家倾向于让老年人居住在独立的公寓中，不过老年公寓的设计往往让老年人感到孤独、与外界隔离。
因此，一些国家开始尝试改变。
在荷兰，有老年公寓尝试打破老人之间的隔离。
比如在主楼的顶层设计一个公共活动区，包括有洗衣室、休息室、室内游泳池、健身中心和客房，由两架楼梯和多部电梯提供上下楼服务，使老年人有进行交流和锻炼的机会。
这个老年公寓包括22个相互连接的独立单元。
国外养老地产模式大全(关键词1)
国外养老地产模式大全美国养老地产模式建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。
代表楼盘：太阳城中心、凤凰城。
目前在美国一些地方，“以房养老”已被许多美国人认为是一种最有效的养老方式，美国，是“以房养老”模式的鼻祖。
许多美国老年人在退休前10年左右就为了自己养老而购买了房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己的退休后生活。
由于美国的房屋出租业比较发达，美国人支出的房租大约占个人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比较可观的。
除此之外，美国政府和一些金融机构向老年人推出了“以房养老”的“倒按揭”贷款，至今已有20多年的经验。
“倒按揭”发放对象为62岁以上的老年人，有三种形式，前两种与政府行为相关，后一种则由金融机构等办理，不需政府的认可手续。
除美国之外，加拿大也是倒按揭贷款业务发展比较快的国家之一。
欧洲养老地产模式国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。
建筑将三种元素结合在一起：城市意味、社区功能和生态目标。
跨国发展养老产业在欧洲渐成潮流。
挪威的卑尔根、奥斯陆、贝鲁姆等市已经先后在西班牙南部开设了大型养老公寓，那里低廉的地产价格，充足的阳光，吸引着越来越多的企业和老年人。
北欧其它国家的老人到西班牙养老，看中的不仅是那里自然环境，还有功能齐全的养老设施、良好的公共医疗卫生服务、保险服务等。
与此同时，西班牙的实业家们也盯紧了那些希望来西班牙养老的北欧人的“钱口袋”，异地养老实在是一项互利双赢的好事情，已经被越来越多的国家、企业和老年人所认可。
独居老人增多，居家养老服务发展强盛，多数为私人控股公司所掌握。
据欧盟和美国退休者协会2006年的一份报告，在挪威、荷兰和丹麦，96%的老人独居，居家养老服务需求巨大。
在英国，居家养老服务是老龄产业最活跃的一个因素，价值110亿英镑的居家养老服务产业，多数被大公司控制。
这个市场在德国也很强盛，目前有10000多家养老院为体弱的老人提供居家养老服务，近8年内上升了23%。
日本美国欧洲养老产业经营模式及特点
日本美国欧洲养老产业经营模式及特点养老产业是随着人口老龄化趋势而迅速兴起的一个新兴产业领域。
在日本、美国和欧洲等国家，养老产业的经营模式和特点各有不同。
在日本，养老产业经营的主要模式是“多元化经营”。
由于日本人口老龄化程度较高，养老产业的市场需求较为庞大，因此，日本的养老产业涉及范围广泛，包括医疗护理、居家养老、养老院等多种形式。
同时，日本政府也提供了一系列的政策支持，鼓励企业进入养老产业。
在运营模式上，日本的养老产业注重服务的个性化和差异化，以满足不同老年人的需求。
此外，日本的养老产业还注重科技创新，将智能化、信息化等技术引入养老服务中，提高服务质量和效率。
在美国，养老产业的经营模式相对更加市场化。
美国的养老产业主要由私人企业经营，各类公司提供养老院、老年社区、医疗护理等不同形式的服务。
与日本不同的是，美国养老产业的服务模式更加多元和个性化，注重给老年人提供自主选择和个人定制的服务，鼓励老年人保持独立、活跃的生活方式。
同时，美国的养老产业也注重品牌营销和市场竞争，追求高质量的服务和良好的口碑。
在欧洲，养老产业的特点是政府与市场的合作和公共服务导向。
欧洲的养老产业普遍由公共部门和私人企业共同经营，政府在养老服务的提供和监管方面发挥着重要作用。
欧洲的养老产业注重公共福利和社会保障，政府提供较为完善的养老保障制度和公共服务设施，以弥补私人市场的不足。
与日本和美国相比，欧洲的养老产业更加重视社会关怀、人文关怀和社交互动，注重老年人的生活质量和社会参与。
总体而言，日本、美国和欧洲的养老产业经营模式和特点存在着差异。
日本注重服务的多元化、差异化和科技创新；美国注重市场化、个性化和品牌竞争；欧洲注重政府与市场的合作和公共服务导向。
这些不同特点反映了不同国家对待老年人福利和服务的理念和价值观的差异。
养老产业的发展需要充分考虑老年人不同的需求和文化背景，寻求适合本地市场和社会环境的经营模式和策略。
名列前茅养老院的商业模式！
名列前茅养老院的商业模式！壹玖实业企业文化愿景：做百年壹玖，做百年企业家资源共享平台使命：帮助会员打造更具竞争力的商业模式核心价值观：爱国包容诚信利他服务务实共享快乐定位：智力密集体、资源密集体责任：承担公民之社会责任！我的责任我承担，我是一切的根源营销就是决胜终端。
——袁国顺壹玖实业官方资讯平台全国报名/咨询微信电话：198****3943新西兰目前最大养老院：RymanHealthcare整个新西兰最牛的一家公司“皇冠上的钻石”据统计局估计，未来30年，新西兰75岁以上的老人将猛增至731,000人。
随着新西兰老年化问题的加剧，养老问题更加突出。
作为新西兰最大的退休村运营商RymanHealthcare还宣布，计划投资1亿纽币在奥克兰南部的Pukekohe兴建一座新的退休养老村，并已在ValleyRd收购了6.58公顷的地块，计划在此兴建一座新的退休村。
公司执行董事SimonChallies预计最快明年退休村就能开门营业。
该退休村以两卧室和三卧室联排屋、公寓和老人护理中心组成，提供专业的老年痴呆和医院级别的护理。
先带大家看看它的样子：公司近年盈利和股价：下面绿色那条线是新西兰大盘指数。
虽然大盘涨了几倍但是也被磨平了。
公司上市时候融资2500万。
然后从此没有再增发股票圈钱，累计派息已经是41300万，公司资产已经有400000万以上。
也就是说你在IPO时候买入这个股票，到今天股价暴涨，光是现金派息还收到了16.5倍的投资额！如果你把每次收到的派息再投资买入这个股票那么收益可以达到一个惊人的地步。
Why这么厉害？仔细研究其从2007到2016H1的报表：1、最牛的商业模式和朝阳的行业公司是这么运行的：找银行借钱修养老院社区。
修好以后开始卖居住权。
价格通常是买永久产权房子的一个比例（便宜很多）。
然后居住者每年扣除2.5%的管理费。
等到居住者离开的时候把剩下的钱还给对方。
比如：一个房子他们卖居住权100万（在市场上买同样的永久产权房子肯定要超过200万）。
国内外老年社区养老模式地产项目
服务内容的比较
分析国内外老年社区养老模式的服务 内容，比较其异同点，为我国老年社 区养老模式提供参考。
服务质量的比较
研究国内外老年社区养老模式的服务 质量，比较其优劣，为我国老年社区 养老模式提供借鉴。
国内外老年社区养老模式的借鉴与融合
居住环境。
社区文化的建设
地产项目应注重社区文化的建设 ，组织各种文化活动，加强老年 人之间的交流和互动，提高他们
的归属感。
05
国内外老年社区养老模 式的比较与借鉴
国内外老年社区养老模式的比较
政策法规的比较
分析国内外老年社区养老模式的政策 法规，比较其异同点，为我国老年社 区养老模式提供参考。
运营模式的比较
以养老院为主体的养老模 式，提供集中住宿和护理 服务。
敬老院模式
以集中住宿和照料为主的 养老模式，提供日常生活 照料和医疗保健服务。
福利院模式
以社会福利机构为主体的 养老模式，提供集中住宿 、照料和康复服务。
社区养老模式
社区服务中心模式
以社区服务中心为平台，整合各类服务资源，提供多样化养老服 务。
老年人口数量不断增 加
养老模式转变
从传统家庭养老模式向社区养老模式转变 社区养老模式逐渐成为主流
政府对社区养老模式的政策支持和引导
地产项目在养老模式中的角色
提供适合老年人居住的房产项目 提供全方位的养老服务
满足老年人生活需求，提高生活质量
02
国内老年社区养老模式
机构养老模式
01
02
03
养老院模式
04
地产项目在老年社区养 老模式中的角色
养老商业模式全球最全的养老模式
养老商业模式全球最全的养老模式养老商业模式可以理解为一种商业行为，以满足老年人养老需求为核心，通过提供养老服务和产品来实现盈利。
随着人口老龄化问题日益严重，养老产业正成为一个巨大的潜在市场，各种养老模式也在全球范围内涌现出来。
以下是全球最全的养老模式：1.养老院模式：养老院是最常见的养老模式之一，提供老年人居住、饮食、医疗保健等服务。
养老院按照入住方式分为自费养老院和政府补贴养老院。
2.社区养老模式：社区养老是指在居民区域内建立起老年人生活社区，为老年人提供医疗、健康管理、文娱活动等多方面服务。
社区养老模式相对较低成本，更贴近老年人的社交需求。
3.家庭养老模式：家庭养老是老年人在自己家中生活，由家庭成员或雇佣的护工提供照料服务。
这种养老模式是一种传统的养老方式，具有经济实惠和家庭情感的优势。
4.私人护理服务模式：该模式是在老年人的家中提供专业的护理服务，涵盖体检、药物管理、康复护理等，可以提供个性化的护理方案。
5.养老社区模式：养老社区是一个综合性社区，旨在提供全方位的养老服务，包括住宅、医疗、健康管理、文化娱乐等。
养老社区通过提供一站式服务，方便老年人的生活。
6.私人订制养老模式：这种模式是根据老年人的特殊需求和兴趣，量身定制一套养老服务方案。
如提供高端定制化服务，例如专属护理人员、尊享餐饮等。
7.老年人社交模式：这种模式旨在为老年人提供社交网络和交流机会，包括老年人俱乐部、老年人活动中心等。
这有助于缓解老年人的孤独和抑郁情绪，提高他们的生活质量。
8.养老旅游模式：养老旅游是老年人通过旅游方式养老，通过参加旅行团、度假村、养生会所等方式享受养老生活。
这种方式能够丰富老年人的生活经历和文化娱乐。
以上是全球最全的养老模式的一些例子，不同国家和地区在养老产业上拥有自己的特色和变种。
养老商业模式在应对全球人口老龄化问题中发挥着重要的作用，为老年人提供了更多选择和便利，同时也创造了大量就业机会和商机。
国内外养老模式案例分析.
具体案例——慕尼黑奥古斯提诺姆老年公寓
• 慕尼黑奥古斯诺姆老年公寓是全球诞生的第一家老年公寓，目前通过 基金会和服务公司运作，已经有40多年的历史。这所独立经营，自负 营亏的老年公寓，通过基金会和服务公司运作，已经在全德国发展了 21家连锁老年公寓，办得十分成功，目前有6100多套公寓，入住了 7200多名老人，包括与之配套的老年医院，员工达4000多人，已创 利5.4亿欧元。
• 设施齐全，功能完善，服务优良，除医疗等必备配套外，洗衣室、休 息室、礼拜堂、桑拿、室内游泳池(兼具锻炼和治疗作用)、健身中心、 图书馆、钢琴室，发廊、咖啡吧、餐厅、迷你型高尔夫练习设施等一 应俱全。
整个老年公寓，无论是墙地面 装修、厨卫餐厅选择到色彩还 是电器照明设计,乃至门窗的选 择等等细节上,都特别的讲究, 看得出德国人的做事认真和严 谨,都体现出对老年人的细腻关 怀,可以说是无微不至。
（6）保温材料墙体 对室内温度进行有效调节，达到冬暖夏凉的效果。
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2、特色配套设施 （1）指纹锁智能识别系统 设在每栋楼的单元入口，方便老人进出，解决老 人记忆力差、忘带钥匙、IC卡无法进门等问题； （2）触摸屏式的访客对讲系统 采用智能化7寸彩色触摸屏，不仅可以实现 可视对讲、家庭安防、小区信息发布、智能报警等功能，还能让老人足不出 户即可了解到社区老年大学每天的课程、营养食堂的菜谱、天气预报等消息； （3）紧急按钮（包括餐厅和洗手间），每个房间都安装，当老人身体出现 不适，可以随时呼唤； （4）“长方形”电梯 轴线尺寸是长2.8m，宽2.2m，以方便老年人突发病 时担架的进出，电梯内设有扶手和可视窗； （5）升降晾衣架 方便老人的洗晒衣物；
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国外一些养老地产的商业模式人口老龄化是一个全球性话题。
联合国老龄化议题的导言中写道："世界正处于一个独特的、不可逆转的进程，人口结构的转型将导致老龄人口增加。
由于生育率的下降，从2007年至2050年，60岁及以上人口比例预计将增加一倍，他们的实际人数将增长三倍，到2050年将达到20亿。
在大多数国家，超过80岁的人数很可能翻两番至400万。
"如何让老者们在退休后实现老有所依，且"依"得安心、放心?纵观全球养老地产市场，根据参与主体分类，主要有政府主导型、市场化开发型以及政府和开发商合作开发型，其中美国的养老地产经营时间较长，也是市场化程度最高的，大部分的养老机构属私立性质，政府通常只向退休者提供最基本的养老需求，因此也更具借鉴意义。
据美国统计局数据显示，到2030年，当婴儿潮一代悉数年满65岁时，全美人口的20％，即超过7000万人口将不小于65岁。
对于养老地产行业来说，这无疑是个商机。
据《每日经济新闻》记者了解，美国养老地产的发展方向是差异化养老社区，太阳城模式和持续护理退休社区模式(以下简称CCRC)是目前的主流，前者一般以出售为主，部分出租;后者则主要采取出租的方式，向长者提供日常协助或医疗护理。
近年来，在金融市场日渐成熟的背景下，还出现了第三种模式——由金融机构(通常为REITs，房地产信托投资基金)参与投资，通过出租或委托经营回收成本。
养老地产需要新建大量和老年人有关的建筑及配套设施，是典型的重资产行业，维护费用、折旧摊销等成本较高;聘用大量专业护理人员，服务方面的支出也十分庞大。
总的来看，美国养老地产行业成本很高，传统开发商想要从中赚钱并非易事。
模式卖养老概念地产太阳城项目仅接收健康老者太阳城模式的开创者是地产开发商德尔·韦布(DelWebb)公司，上个世纪60年代，其以"太阳城"(SunCityCenter)命名，在亚利桑那州阳光明媚的凤凰城建立了第一个太阳城项目，并直接带动了美国养老社区的建设。
这类地产项目主要针对年龄在55~70岁的活跃健康老人，除住宅外，还提供康乐会所和户外运动设施。
目前全美有十多个太阳城项目，分布于亚利桑那州、加利福尼亚州等。
太阳城模式本质上属于住宅开发性质，由地产开发商主导，通过销售养老概念住宅，开发商得以收回投资并产生盈利。
太阳城选址通常位于郊区，占地大、容积率低，精装修标准，拎包即可入住，附近一般配有专为社区服务的商业中心。
考虑到老年人收入水平，太阳城项目房价往往相对便宜，如"苹果谷太阳城"位于洛杉矶东北方向120公里左右，房价仅为洛杉矶市内的约三分之一，对老年购房群体构成了极大的吸引力。
由于项目面向的是身体康健的老者，因此社区内没有专门提供医疗、护理等配套服务，主要依赖社区所在城镇提供的大市政配套。
但社区为活跃长者们提供了多样的设施，如高尔夫球场、娱乐中心以及教育培训等。
在医疗护理方面，允许第三方提供的家政、保健等服务。
太阳城平均规模在23000户左右，入住率可达90.95％，住宅类型多样，以独栋和双拼为主，还有多层公寓、独立居住中心、生活救助中心、生活照料社区、复合公寓住宅等。
据2013年的一项统计显示，太阳城的常住居民达20多万人。
典型公司德尔·韦布：开发周期长毛利率低于20％德尔·韦布公司(DelWebb)是美国活跃长者之家(ActiveAdultCommunities)的领导者，以开发太阳城闻名。
目前，德尔·韦布旗下活跃长者社区超过55个。
2001年，德尔·韦布被帕尔迪集团(NYSE：PHM)收购，后者按照收入计算是全美最大的住宅建筑商。
《每日经济新闻》记者查阅历史资料了解到，在被收购前，德尔·韦布市值为2.81亿美元(截至2000年6月30日)，历史平均股价为17.52美元，受帕尔迪收购消息拉动，德尔·韦布股价曾冲至38.69美元，也刷新了历史最高价位。
帕尔迪2013财年年报披露，通常情况下，公司在拿地24~36个月后完成销售，但旗下的德尔·韦布活跃长者地产开发等大型项目除外，因为这类社区的建设往往耗时更长。
帕尔迪下属的三个子品牌为专注首次置业需求的CentexHomes，针对改善性购需求的PulteHomes以及锁定活跃长者的德尔·韦布，截至2013财年末，这3个品牌销售分别占集团总销售额的25％、46％以及29％。
一般来说，德尔·韦布的社区比首次置业和改善型社区占地面积更大。
记者查询彭博数据端获悉，1993~2001年，德尔·韦布的平均毛利率为19.2％，平均净利润率约为3％。
截至2001年6月(被收购前)，德尔·韦布的净资产收益率(ROE)为18.2％，这一水平在当时全美社区开发商中排第六位。
由于涉足养老地产项目的开发和出售，以及配套设施的营建，德尔·韦布是典型的重资产公司，作为太阳城模式的代表企业，其多年来都是微利经营。
在被大型建筑商帕尔迪收购后，结合两家公司各自的优势以及开发经验，德尔·韦布得以继续主导着美国高质量老年住宅社区的开发。
模式运营商主导CCRC模式82％为非盈利性组织所有在美国，另一种主流养老地产模式为持续护理退休社区(ContinueCareofRetirementCommunity，以下简称CCRC)，由运营商主导，主打精细化管理服务。
这一模式已有100多年历史，经过长期发展，CCRC进一步发展成为一种复合型养老社区。
CCRC模式的理念是，在复合型社区中满足老人对健康管理、护理和医疗等不同生理年龄阶段的基本养老需求，令老人不需要搬家就可以在CCRC社区中完成人生三分之一的幸福旅程，这也是一种提升客户粘性的有效做法。
全美目前共有近2000处CCRC，其中约82％为非盈利性组织所有，有相当一部分是从传统养老院转型而来。
CCRC主要服务三类老人，一类是自理型老人，年龄介于55~65岁之间，在社区中有独立住所。
社区为这部分老年人提供便捷的社区服务，如餐饮、清洁、医疗保健及紧急救护等。
同时，为满足老年人精神生活的需求，社区会组织各种形式的活动，如老年大学、兴趣协会等。
第二类是介助型老人，主要服务对象为需要他人照料的老人。
这类老人除了可以得到社区服务外，还有类似饮食、穿衣、洗浴等日常生活护理。
为了丰富介助老人的生活，一些社区也会在老人身体可接受范围内，提供各类活动。
第三类是介护型老人，针对的是生活完全无法自理的老人，在介护型社区，老人24小时都处于专业护士的监护之下。
介护型老人年龄一般在80岁以上，同时居住在特殊的单元里。
CCRC模式对管理和护理人员水平要求较高，员工人数众多，服务提供者和入住老人的比例一般为1:1。
为了集中为老人提供全方位服务，并进一步降低看护成本，CCRC项目通常位于郊区，以多层为主，布局紧凑，密度相对太阳城更高。
和太阳城靠出售地产获利不同，CCRC只提供地产租赁权和服务享受权，通过收取房屋租赁费和服务费赚钱。
其中，服务费包括一次性的入门费、定期的房屋租赁费及特殊服务费等。
根据房间大小，入门费从20万美元到100万美元不等，年费或月费则视所需护理的程度而定，针对健康活跃长者，每月需要支付3000美元，半护理老人4000美元/月，全护理老人则是5000~6000美元/月。
特殊服务费则取决于个体所需的额外护理服务。
CCRC模式具有支付入门费的会员制特点，这恰恰也是这种模式的突出风险之一，假如遭遇不诚信的企业，或因企业经营不善等导致项目现金流出现严重问题时，老人预先缴纳的入门费就极有可能"打水漂"。
因此，CCRC模式必须由具备市场认可、具有优秀品牌的公司进行管理和开发。
典型公司布鲁克代尔：人力、折旧成本沉重业绩连年亏损布鲁克代尔老年关怀公司(NYSE：BKD)是全美最大的养老地产运营商，负责老年人退休后护理、医疗、起居等，以入门费、租赁为主要收入来源。
据美国老年住宅协会(以下简称ASHA)2013年报告，布鲁克代尔已连续五年蝉联规模最大的养老地产运营商头衔，该公司同时也是美国第三大养老地产开发商，这决定了布鲁克代尔既是轻资产公司，也有重资产运作模式。
截至今年3月31日，布鲁克代尔在美国36个州拥有647个社区，运营着超过550个老年生活社区和退休社区，每天有超过32000名服务人员向逾52000位入住老者提供护理。
公司2014年一季报披露，公司旗下供出售的社区有226个，用于租赁的329个，仅提供管理服务的有92个社区。
不过，布鲁克代尔的经营状况并不好，自2005年登陆纽交所以来，其长期处于亏损状态，截至2013年末，公司净资产收益率为-0.7％。
记者梳理了公司2007年来的核心财务指标，并通过计算发现，7年来公司毛利率和净利率平均值分别为37.93％和-5.56％。
尽管连年亏损，但布鲁克代尔在二级市场上的股价表现并不差。
自2009年3月触及2.5美元的历史最低点以来，公司股价一路震荡上行，最新报34.95美元，5年多来累计涨幅约达13倍，市值约60亿美元。
对此，一位对美国养老地产业颇有研究的业内人士向《每日经济新闻》记者表示，"主要是因为大家对它的模式比较认可。
作为CCRC模式的龙头企业，二级市场愿意给予公司一个高估值。
至于其净利润为负，则是因为人力、折旧等运营成本高企。
"以2013财年年报为例，布鲁克代尔运营成本中最大的一项为人工成本，占比66％，这和公司本身以提供护理服务为主业，需要大量人力密切相关。
此外，费用的核心组成部分为租金和折旧摊销费用，各占11％。
布鲁克代尔虽然常年亏损，其营收却稳定增长。
自2007年以来，公司营收同比增幅分别为4.8％、4.9％、12.72％、7.78％、12.64％以及4.5％;公司经营活动现金净流入也逐年上升，2008年~2013年依次为1.37亿、2.37亿、2.28亿、2.68亿、2.91亿和3.66亿美元。
在今年2月的公告中，布鲁克代尔宣布将与Emeritus合并，后者是行业第二大运营商，合并后的公司将成为美国最大的养老地产运营商，布鲁克代尔占新公司73.1％的股份，据悉，合并事项已于今年7月完成。
模式金融机构完成前期投资净出租模式为主流据ASHA2013年报告，截至2013年6月1日，在全美规模最大的五大老年住宅开发商中，有两家是房地产投资信托公司(以下简称REITs)。
金融机构参与养老地产的优势在于，其为地产项目提供了资金来源，可有效解决资金占用较长的问题，并为开发商提供了更好的退出机制。
REITs是美国养老地产的主流投资商。
大多数养老或医疗地产类的REITs公司成立于上世纪70~80年代，大型REITs公司拥有的物业数量可达600多处，其中，80％~90％的物业是自有的，其余物业则是通过与运营商或其他投资人合作发起的私募基金平台持有。