对房地产经营的风险管理策略研究

对房地产经营的风险管理策略研究

我国政府在房地产市场中的宏观调控是不可或缺的，尤其是近年来，房价的不断攀升，使得政府通过出台相应的政策进行规范以及干预是十分必要的。文章基于政府宏观调控的角度，对房地产经营中存在的风险因素以及具体的应对策略进行了相关探讨。

标签：房地产行业；风险管理；宏观调控

城市化进程的快速发展为房地产行业的蓬勃展开奠定了良好的基础，房地产行业在我国国民经济中占据重要位置，并发挥着重要的作用。然而近年来，房地产行业在迅猛发展的同时也呈现出现诸多问题，例如房地产的过快投资、投机行为以及房价出现非理性的飙升的现象，使得政府必须采取必要的措施对其进行规范和约束，以便于引导房地产行业逐步回归到理性的状态中。

一、房地产市场目前面临的问题和风险

房地产作为我国国民经济以及社会发展的重要基础和前提，一是其能够为社会经济以及社会活动提供必要的构成要素，二是，其能够有效改善居民的生活水平和品质。然而目前房地产行业在发展中依然暴露出诸多的弊端。

（一）过度依赖于银行贷款，促使房地产投资风险转嫁到商业银行

目前，在房地产开发资金的来源中，其自筹的资金来源于商品房的销售收入。而商品房的销售收入大部分来自于购房者的银行按揭贷款。按照目前首付的30%来计算，也就意味着房地产企业大约有70%的自筹资金都来源于银行的贷款。这种现象就使得房地产企业过度的依赖于银行贷款，若房地产市场状况不佳，房地产企业的资金链条一旦出现问题，则必然会引发诸多问题。同时导致银行出现大量的房地产坏账，使得银行成为了房地产商损失的第三方承担者。

（二）二三线城市房地产库存存在过剩现象

近年来，随着政府在房地产行业中宏观调控力度的增强，使得房价基本趋于稳定。但是受我国区域经济不平衡等因素的影响，在二三线城市中依然存在较多房产库存，甚至在部分城市中还出现了“空城”和“鬼城”等现象，这就要求政府依据实际状况，合理选用调控措施，例如降低首付比例，加大公积金贷款力度等措施，不断促进二三线城市中房产库存的消化步伐，进而为房地产行业的进一步健康发展创造良好的市场环境。

（三）“假按揭”现象凸显的道德风险

假按揭也是目前在个人住房贷款中较为凸显的风险现象。具体表现为：个人房地产贷款过程中，部分银行经办人员不具备足够的风险意识，对于贷款资料的

审查流于形式，未严格审核资料的真实性和合法性。同时部分银行贷款之后的管理较为混乱，缺乏必要的风险预警措施。由于上述现象的存在，导致部分房地产商将假按揭作为融资的一种渠道，部分不良开发商由于难以卖出房屋，最终选择携款潜逃，造成极为恶劣的社会影响，并加重了商业银行的坏账。

（四）房地产中部分新政的实施条件不还完全具备

虽然目前国家为提升促使房地产行业回归到理性的状态中，开始研讨部分新政，例如房产税等。但是这些新政在具体实施中还缺乏一些条件。主要表现在：二套房的认定标准难以执行；非本地房贷的界定对象还不够周全，易于误伤到部分购房者；房地产行业的行政管理还不够规范，不利于房贷业务的健康发展。

二、促进房地产市场健康发展的对策建议

（一）加强房地产市场管理力度，把好土地源头关

近几年，面对着不断飙升的高房价，给百姓的生活带来了巨大的压力。单纯依靠市场经济条件难以促使房地产行业回归到理性状态中，因此必须借助于政府的宏观调控措施。目前政府针对房地产市场的宏观调控逐渐过渡为以法制手段为主。同时政府应做好土地征收等关口，结合城市具体特点，制定更加切合实际和严禁的土地管理制度。实现建设用地的合理有效控制，同时做好年度土地供应的计划，进而构建出较为全面和完善的土地产权制度。

（二）重点打击投机行为，逐步完善财产税制度

由于在房地产资源中存在无效配置的现状，这就催生了以投机为目的的财产集聚以及沉淀，并加速了投机行为的发展。例如在城市中，有很多人不仅拥有一套房产，还拥有多套房产，这些以投机为目的的人通过故意抬高房价等方式来实现自身经济利益的增加。因此政府需通过适时改革以及完善财产税制度来有效抑制投机性炒房的行为，确保房地产市场回归到理性状态中。

（三）应用差别化引导市场，加快金融创新步伐

我国地大物博，且区域经济发展不平衡现象极为突出，东南沿海城市经济发展水平明显高于西北内陆城市。这也就要求政府在进行宏观调控的时候，不能全部“一刀切”，而是应该结合具体状况，运用差别化的市场引导政策，实现区域间房地产市场的均衡发展。同时，还应该不断丰富金融产品的品种，并不断推动金融行业走创新之路。

（四）加强信贷管控，防范房地产信贷风险

政府需通过规范房地产贷款等措施，来最大限度的降低商业银行的风险。银行应严格遵循“三个办法，一个指引”等贷款的新规政策，以避免信贷资金被挪用现象的发生。其中需重点做好保障性住房建设资金的监管力度。

（五）为房地产的健康发展营造优良的市场环境

为化解房地产市场经营风险，塑造一个良好的市场经营环境。政府应合理简化房地产开发的相关审批程序，切实提升办事效率，提高整体服务水平，为房地产的健康发展塑造良好的市场环境。

（六）做好保障性住房的规划建设工作，提升保障性住房的覆盖面积

为全面提升广大人民群众的生活居住水平，政府应合理规划建设保障性住房，并尽可能的扩大保障性住房的覆盖面。同时构建廉租房、经济适用房、公共租赁房的相关建设计划，完善二手房市场以及住房租赁市场的相关制度。此外还应该加快城中村和危房等的改造力度，尽可能的满足低收入群体的住房需求。

总之，政府在房地产市场中起到不可或缺的重要作用。政府通过颁布出台一系列的政策法规，能够有效规范和约束房地产市场，抑制投机炒房行为，促进区域房地产市场的均衡发展。同时有利于促进二三线城市过剩库存的清理力度，最终在全面提升广大人民群众的住房需求、住房品质的前提下，营造良好的市场环境，最终促进房地产企业的健康可持续发展。

参考文献

[1]郑龙佳.宏观调控政策背景下房地产企业的现金流风险管理研究[D].浙江财经大学，2014

[2]王峰峰.我国房地产宏观调控政策效应分析[D].西南财经大学，2014

[3]汤景林.我国房地产市场宏观调控策略研究[J].改革与开放，2010，14：74-77