房地产经营中的风险与预防措施

房地产经营中的风险与预防措施

【摘要】经营风险是各行各业都会面临的一种未知挑战，若处理好了，它会成为企业成长与发展的动力；反之，若处理不好，它则会给企业带来巨大的风险损失，成为企业发展的阻力。对于房地产企业来说，房地产经营风险也是如此。本篇文章站在房地产企业的角度，对其经营管理活动中所存在的风险及相应的风险预防措施、管理手段作主要论述，供相关人员参考。

【关键词】房地产；经营管理；经营风险；预防；预防措施

房地产经营过程，实质上是收益与风险共存的一种状态，因为在房地产开发商进行投资建设房产之前，对于建成之后的销售状况并不能够完全的把握，这是一个预期的收益过程，同样因为是预期所以有很大的风险存在，收益越大那么风险也就越大。

1、房地产风险经营管理的目标

在房地产经营管理活动中，不管是房地产的开发，还是房地产的投资建设，其都具有着一定的风险。房地产企业为了减少房地产开发、建设以及管理过程中的风险，减少房地产企业的经济损失，就必然会在企业内部编制一套较为全面而完整的风险管理制度，管理制度中所制定的风险管理目标，其大致内容都是：尽量减少或规避风险的发生。事实上，在房地产的开发、经营和管理中，风险因素是百分之百存在的，但风险因素的存在并不代表风险事故一定会发生，也不代表风险因素一定会对房地产企业的经济发展造成影响。因为从风险事故的发生是需要具备一定条件的。房地产企业想要减

少风险事故的发生，就必须对引起风险事故发生的风险因素及其他条件进行了解和控制，采取有效措施，做到事先预防，以避免房地产经营管理中发生风险事故，并给企业造成巨大的风险损失。

事实上，单靠事前预防来减小风险事故发生的可能性，减少因风险事故所带来的风险损失是远远不够的，还需要房地产企业在风险来临之前就做好全面、充足的准备。企业上下务必严正以待，对风险事故发生之后的处理方法和控制、补救措施作全方位的考虑，并选择最佳处理方式，尽可能的将风险损失减至最少。这就需要房地产企业在进行风险管理时，做好上下联动，事先商议并制定好一系列有效的事故处理措施，并在事前作出假设：如果风险事故真的发生了，那么针对这一事故我们应该采取什么样的措施对其进行处理？怎样处理才能将风险事故造成的风险损失降至最少？如何对风险事故进行合理有效的控制？在提出诸如此类问题，抛出此类假设之后，要发动全公司员工来建言纳策，最后对相对较好的对策进行比较，经多次讨论商议后决策出最优的解决方案，争取当风险事故发生后，能够利用先前所决策出的最佳处理方案将企业的风险损失降至最少。做好风险事故的处理，控制风险损失，这就是我们常说的事中控制。

2、房地产经营中的风险

房地产的经营管理实质上是一个动态的、系统的管理过程，从房地产项目的选址开始，到土地产权的购买、再到建筑的建设、最后到房地产的售卖，在这整个管理过程中，每一个环节都会面临不同

的经营风险，每一个阶段都存在着不同的经营风险因素，稍有不慎，便有可能造成风险事故的发生。通常，我们在研究房地产经营风险时，都会从房地产企业本身的经营管理情况出发，根据企业经营管理和经营风险之间的关系，将风险因素按照一定标准进行分类，然后再对房地产企业在当前所面临的经营风险作深入研究与分析。房地产的经营风险因素一般可分为三个阶段，即：土地获得阶段的风险、土地开发建设阶段的风险；房地产竣工后租赁或售卖阶段的风险。下面对房地产三个阶段的风险因素作详细分析。

2.1土地获得阶段

土地获得阶段所存在的经营风险主要是指用来获取土地使用权

的费用。在这一阶段中，房地产企业为了获取某一块土地的使用权，必须筹备一定的费用，通过正当、法律的手段，以费用来换取土地资源的使用权。然而，由于用来获取土地使用权的费用具有不确定性，所以极容易在该阶段给房地产企业造成一定的经营风险。想要规避这一阶段的经营风险，房地产开发商或投资商就必须对该阶段的风险特点有所了解，并采取有效措施做好该阶段经营风险的预防或转移，争取以最少的经济费用获取最优化的土地使用权。

2.2开发建设阶段

在对房地产进行开发建设的阶段，房地产开发商主要面临的风险就是对于建筑的成本上的风险，这些风险具有一定的不确定性，这些风险主要表现在如下方面：

在施工前期产生的费用。施工的前期阶段，主要是包括对建筑地

点的勘察费用、设计的费用和临时的一些设施的费用。对于这些费用的产生有影响的因素主要是由土地的自然因素特征来决定的。建筑安装工程费用。主要包括土建费和安装工程费在建筑安装工程费用，费用的高低一方面取决于建筑安装工人的工作越率与技术素质，另一方面也取决于建筑安装材料的价格高低。尤其是材料的价格。由于经济政策和房地产市场需求关系的变化，建筑安装材料的价格会发生较大的波动，从而对发展商的投资计划造成一定的影响。

2.3租赁及销售阶段

在房地产建成竣工以后，房地产开发商就要开始对房屋进行销售租赁业务，以期获得相应的收益。但是房地产的开发建设是一个周期性很长的过程，在这个过程中会发生很多的变动，这些变动的发生会直接的影响到房价的稳定。比如说这期间政府对于房地产市场的政策调控，对房价进行的干预，市场经济的变动，人们消费水平的变化和消费心理的变动等等都会影响房屋的销售情况。

3、房地产风险管理的策略探讨

3.1加强对经营环境的研究

房地产企业和其它企业一样总是在一定的环境中开展经营活动的，环境既提供了机会也构成了威胁。企业的经营活动与外部环境的联系越来越紧密。外部环境的各种因素如经济因素、社会文化因素、家庭组成因素、政治法律因素、自然因素等都对企业的开发经营产生各种各样的影响，并且外部环境还处于不断的变化之中，这

就要求房地产企业的经营者们把自己的企业看成是一个开放的系统，它不断地与外部环境产生相互的影响和作用。正视环境的影响和作用，把外部环境、内部条件有机结合起来，提出一个适合自己的科学的战略目标，潜心培养并提高自己的核心竞争力，并能审时度势、因势利导、灵活应变，不断地随环境的变化而调整企业的经营活动，这样对提高项目投资成功率，实现风险管理的目标定会有大的帮助。

3.2加强对房地产市场调查与预测

实现从产品观念到营销观念的转变。房地产企业生产的产品是房屋，它具备一般商品的特征。随着市场经济的发展，人们生活水平的提高，消费者一些低层次的需求已得到满足，人们消费商品也越来越为了满足心理方面的要求，消费者在消费方面也日益呈现出个性化的特征。面对这些变化，房地产企业要改变过去那种我盖什么就卖什么的思想，现在人们购房已不单单是为了满足居住这个最基本的功能，房产商品除了具备居住这个功能外，还要具有良好的套型设计、漂亮的造型、优雅的环境、智能的设施、良好的物业管理等等。

4、结束语

综上所述，风险是房地产经营管理活动中始终存在，且无法避免的一个问题，但是，无法避免却并不代表着不能对其进行预防。所以，在房地产经营管理中，就必须采取有效措施对房地产经营风险进行预防和事前规避，减少风险发生的可能性。但是，在房地产开