房地产主力客户群分析(ppt 30页)
合集下载
某房地产公司客户分析PPT课件(50页)
2、客户心中星河湾的竞争对手
观湖
棕榈泉
13%
moma
公园大道
仁济山庄
凤图腾
其它
34%
未回答
未比较
10% 8%
4%
4%
4%
19%
4%
• 统计42组（此项为复选项共48组）， 16组未回答，6未比较，观湖5组，棕榈泉4组， moma2组，公园大道2组，仁济山庄2组，凤图腾2组，亮马名居，陶然亭院，太阳星城，阳 光上东、凤凰城、碧水庄园，亚运新新家园，建外soho，富力城各1组。
指导本项目的客户所定原则：
朝阳
北京
全国
世界
D
✓ 问卷对本项目客户的爱好调查主要体 现在运动爱好上。
✓ 除了少数未回答的客户外，其他均表 示有运动喜好，可见客户的健康意识很强。
✓ 对运动爱好的分类，大概能有两种： 即高端型活动与普及型活动。
✓ 高端活动包括：高尔夫、爬山、骑马、 滑雪，共有18组客户有此爱好，可见这部 分客户一来闲暇时间富裕，二来有较高的 品味，同时注重运动的娱乐性。娱乐性于 高品位结合，在未来的运动主体的活动中， 具有指导意义。
本项目客户精神需求
马斯洛需求层次理论
F
✓ 星河湾的客户对于品牌的态度十分明朗——习惯使用并有个人喜好， 这一点十分符合本项目人群的生活特征。
✓ 通过客户所枚举的品牌种类发现，在高档消费品和服装等产品上，客 户无一例外的选择了国际知名品牌，可见客户们的品牌修养很高并有强烈的 品牌忠诚度。
✓ 这一点将能够成为本项目可利用的一个有效武器，如果尝试与国外品 牌的互动，将会使客户产生良好的品牌联想，并进一步促进项目形象的深入 人心，产生更加强大的影响力。
1、客户选择星河湾的主要原因统计
桂林市楼房客户群分析(ppt 37页)
由此可见，大部分消费者对桂林房价看涨，同时，对长期房价的看 法与近期的看法有相当的一致性。
宏观调控政策对消费者购房计划的影响
据调查，53.25%的消费者的购房计划受宏观调控政策的影响， 而46.75%的消费者则表示宏观调控政策不会影响到他们的购 房计划。面对当前的宏观政策，有购房计划的消费者人群中， 42.75%的选择延缓购买计划；看准就买，不受宏观政策影响 的占47.25%；同时，有10%的人则认为以后房价更高，趁别 人犹豫赶紧买。
对于桂林市本地市场总结
• 桂林居民对房屋的刚性需求将强，但是自购商品房的比例 却只占39%；
• 大部分的居民可以认为房价高出所能承受的范围，所以本 公司在制定价格战略的时候需要考虑当地居民的承受能力；
• 小户型销量需求多余大户型，开发商可以考虑以小户型为 主以满足大部分消费者需求；
• 桂林市本地市场主要需求为普通商业住宅，高档楼盘在本 地市场销售量不大，主要针对外地市场
客户群分析
一、市—场—恒分越地析产研究小组
本地市场 市场分析 外地市场
1、消费者居住现状 2、消费者需求状况 3、对于桂林市本地市场总结
1、消费者主体结构 2、地区自身优势 3、外地置业城区选择 4、2010年楼盘外销数量构成
消费者居住现状
根据调查，目前桂林居市住居现民状的家庭月收入在
2000至2500元其之他,间5%的比例最高，达18.25％； 6000元以上单位的福利高房, 薪10%家庭比例最小，仅占1.8%。 桂林的家庭结构以三口之家为主，自购大商品部房,分39%的居民 的居住经现济适状用房为, 14自% 购商品房，所占比例高达 38.73%；其次，为出租房，占32.3%；经济实用 房的占13.7%；单位福利分房的占10.27%；其他 占5%。
宏观调控政策对消费者购房计划的影响
据调查，53.25%的消费者的购房计划受宏观调控政策的影响， 而46.75%的消费者则表示宏观调控政策不会影响到他们的购 房计划。面对当前的宏观政策，有购房计划的消费者人群中， 42.75%的选择延缓购买计划；看准就买，不受宏观政策影响 的占47.25%；同时，有10%的人则认为以后房价更高，趁别 人犹豫赶紧买。
对于桂林市本地市场总结
• 桂林居民对房屋的刚性需求将强，但是自购商品房的比例 却只占39%；
• 大部分的居民可以认为房价高出所能承受的范围，所以本 公司在制定价格战略的时候需要考虑当地居民的承受能力；
• 小户型销量需求多余大户型，开发商可以考虑以小户型为 主以满足大部分消费者需求；
• 桂林市本地市场主要需求为普通商业住宅，高档楼盘在本 地市场销售量不大，主要针对外地市场
客户群分析
一、市—场—恒分越地析产研究小组
本地市场 市场分析 外地市场
1、消费者居住现状 2、消费者需求状况 3、对于桂林市本地市场总结
1、消费者主体结构 2、地区自身优势 3、外地置业城区选择 4、2010年楼盘外销数量构成
消费者居住现状
根据调查，目前桂林居市住居现民状的家庭月收入在
2000至2500元其之他,间5%的比例最高，达18.25％； 6000元以上单位的福利高房, 薪10%家庭比例最小，仅占1.8%。 桂林的家庭结构以三口之家为主，自购大商品部房,分39%的居民 的居住经现济适状用房为, 14自% 购商品房，所占比例高达 38.73%；其次，为出租房，占32.3%；经济实用 房的占13.7%；单位福利分房的占10.27%；其他 占5%。
客户细分及客户定位(PPT35页)
客户定位工作的流程
项目单价
总价
月供
客户细分阶层
客户需求 价值链
家庭 年收入
客户支 付能力
客户家 庭结构
客户细分
客户精确定位
客户类型 需求偏好 分布范围 组合结构
客户精确定位
客户类型 需求偏好 分布范围 组合结构
Step 1 购买力推导
单价 面积段 总价范围 月供 家庭年收入
Step 2 客户类型推导
经
富贵之家
济
实
力
孩子三代
后小太阳
小太阳 社会新锐
健康养老
务实之家
家庭生命周期
细分人群的定义
O 青年家庭 青年之家1：年龄25-44岁的青年或青年伴侣(无子、 无父母) 青年之家2：年龄25-44岁的青年或青年伴侣(无孩子、 无父母) ，老人为子女购房，且不和子女居住，称 为为青年之家2 青年持家：年龄25-34岁或者已经结婚的青年 + 父母
过12岁) 单亲家庭 大龄单身人士 常年工作流动者 大龄夫妇
等等
了解目标客户群
目标客户内涵：
--那些处于相同生 命阶段的人士， 他们的生活需求和 居住愿望相近；但 人们的选择受支付 能力的影响
--生命阶段与收入 矩阵结合了对人 的行为分析与购买 能力的分析，是划 分目标客户群的根 本基础
万科的客户细分
需求偏 好类型 排序
区域偏 好类型 排序
核心客户 优化组合并排序 客户精确定位 主力客户
边际客户
客户细分的步骤
定义客户
确定细分标准
评估客户群及 其价值链
划分客户 描述特征
评估各细 分客户
客户没有贵贱之分 但客户有绝对的需求偏差 客户的需求偏差的本质是偏好不同
房地产客群分析ppt课件
给予了国际化最坚实的基础
3
项目核心价值提炼
海河东时代、城市新发
展、
“健康的、时尚的、
新天津的未来、天津与 天时
浪漫的、 轻松的、充满激情的、
黄世金界轴同线步、产业贯
通；CBD、空港、机
地 利
人 和
只未 文有化来的的国、、融际合化的”的 包容能满足新
场； 品牌、理念、愿景
大盘使命
天津人的骄傲 与期待
–事业家庭兼顾
理性成熟的
个人效率
怀旧的
理性成熟的
个人效率 理性
怀旧的
–有冲动性消费的
全面成本 R-
R0
一面
– 价值取向相对张
个性化的 R+
全面成本
R-
R0
个性化的 –价值取向比较内
R+
敛，实际
2
–较为看重产品硬
客群研究——站在城市高端
六类不同价值取向研究，提炼出引发三大类客层共鸣
“健康的、时尚的、浪漫的、 轻松的、充满激情的、未来的、 用国际化的包容，满足最文全化面的的需、求，融天合津的人的”转变，
客群研究——站在城市高端
富贵阶层、社会中坚阶层、社会新锐阶层
进行有关价值观和生活态度的形容词的选择，研判出三
类财富阶层潜在目标客户的价值取向。
简约型 传统感性 现代感性
E-
E0
E+
图注：
高尚的
充满激情的 充满情调的
•横轴上的词语越靠右表明他对消费的促进作用越强，反之，表
朴
自然的
未来的 刺
明他对消费的抑制作用越强 •纵轴上的词语越往上表示词语的感性程度越强，越往下表示词
成熟市场中的领导者，具有广泛的客户关 注，它是项目资金的主要来源。客户需求 量较高、可实现较高价值。 就单栋产品来说： 别墅：主流市场需求面积 基本都是 高层：主流市场需求面积，位置相对较 好 23-25#、36-38#、
3
项目核心价值提炼
海河东时代、城市新发
展、
“健康的、时尚的、
新天津的未来、天津与 天时
浪漫的、 轻松的、充满激情的、
黄世金界轴同线步、产业贯
通；CBD、空港、机
地 利
人 和
只未 文有化来的的国、、融际合化的”的 包容能满足新
场； 品牌、理念、愿景
大盘使命
天津人的骄傲 与期待
–事业家庭兼顾
理性成熟的
个人效率
怀旧的
理性成熟的
个人效率 理性
怀旧的
–有冲动性消费的
全面成本 R-
R0
一面
– 价值取向相对张
个性化的 R+
全面成本
R-
R0
个性化的 –价值取向比较内
R+
敛，实际
2
–较为看重产品硬
客群研究——站在城市高端
六类不同价值取向研究，提炼出引发三大类客层共鸣
“健康的、时尚的、浪漫的、 轻松的、充满激情的、未来的、 用国际化的包容，满足最文全化面的的需、求，融天合津的人的”转变，
客群研究——站在城市高端
富贵阶层、社会中坚阶层、社会新锐阶层
进行有关价值观和生活态度的形容词的选择，研判出三
类财富阶层潜在目标客户的价值取向。
简约型 传统感性 现代感性
E-
E0
E+
图注：
高尚的
充满激情的 充满情调的
•横轴上的词语越靠右表明他对消费的促进作用越强，反之，表
朴
自然的
未来的 刺
明他对消费的抑制作用越强 •纵轴上的词语越往上表示词语的感性程度越强，越往下表示词
成熟市场中的领导者，具有广泛的客户关 注，它是项目资金的主要来源。客户需求 量较高、可实现较高价值。 就单栋产品来说： 别墅：主流市场需求面积 基本都是 高层：主流市场需求面积，位置相对较 好 23-25#、36-38#、
万科地产客户分析报告课件
总体 1.3%
26.8% 20.4% 37.4% 12.1%
1.9% 100.0%
户型1
有效问卷
送花园/露台/地下室 11.9%
贯通门
32.8%
普通户型49.4%Fra bibliotek跃式送花园
5.9%
Total
100.0%
总体 11.7% 35.0% 47.6% 5.7%
100.0%
一期总户数：317
户型2 2房 3房 4房以上 Total
成都魅力之城成交客户市场调研
To: 万科地产
1
目录
第一部分、项目说明 第二部分、研究结果综述 第三部分、主体报告
1、客户是谁？ 2、客户在哪里？ 3、为什么购买？ 4、购买了什么？ 5、广告及信息渠道 第四部分、针对产品细分参数的报告
2
第一部分 、项目说明
项目概况：
• 万科公司对成都魅力之城第一期第一批的新业主进行了问卷填写，并自行录入， 由方舟公司进行数据转换，并撰写分析报告
当地消费者
9
第一章、信息小结
魅力之城吸纳了年富力强的高素质群体，以知识、文化为背景的中产阶层： • 集中在25～34岁的中青年（51.4%），9成拥有大专及上学历，本科及以上超过半数；家庭年收入平均已达12.4 万 • 私家车的拥有量是另一个富裕指标：拥有率达56.3%，预计未来2年内将超过9成，每100户拥有私家车将达90辆 • 良好的职业身份，近半数为中层及以上管理者。所处行业以薪资水平较高的IT、通讯、电力为多，并有一定比 例从事商贸为主的私营企业主。同时，魅力之城由于邻近川师等学校，业主中有7.4%的教师。 • 魅力之城业主各类家庭结构占比均匀，相对而言小太阳家庭、青年之家占比较高，以2、3人的小家庭居多（占 75.9%）家庭规模并不大。有1/3的家庭有长辈同住。显示社区内家庭模式相当多样化。
某房地产成交客户分析报告(ppt 31页)
客户年龄：地州市客户年龄分布多以 31-35岁为主，占比27%；其次为36-40 岁阶段客户，占比24%，年龄层次偏 向中年化。
家庭结构：地州市客户家庭结构以三 口之家为主，占比48%；其次为四口 之家，占比22%；从家庭结构上客户 看出，基本以小太阳家庭为主。
地州市客户分析
成交客户中，职业以企事业单位职员为主，个体业主次之，政府单位客户占 大。
家庭结构：岳麓区客户家庭结构以三 口之家为主，占比52%；其次为四口 之家，占比21%；从家庭结构上客户 看出，基本以小太阳家庭为主。
岳麓区客户分析
成交客户中，职业以企事业单位职员为主，项目周边医院较多，因此医院职 户相较其他区域较多（湘雅医院、省肿瘤），项目周边商圈环绕（西站、银 桐梓坡等），个体商贸客户占比较多。
客户总结
1、从来访渠道来看，分布在岳麓区的成交客户通过朋友介绍、老带新、路过获知项目信息的占比 大。而长沙市其他区域成交客户是主要通过朋友介绍、网络、转介获知，省内地州市成交客户以 络、朋友介绍为主。尤其是网络渠道，表明合适的网络渠道仍然是吸引地州市客户的重要途径。 2、从客户职业来看，整体而言，以企业单位职员为主；在长沙其他各区，有一部分个体户、商贸 业经营者购买本项目，占比2成左右。而在河西，成交客户中少有文教职业客户，但项目所在片区 校云集，表明，河西大学城片区、高校需求群体有较大挖掘空间。 3、从客户家庭结构来看，客户年龄段主要集中在26-30岁之间，家庭结构以3口之家为主，小孩年 在1-10岁左右，基本是小太阳家庭结构，这类家庭的父母多为75后、80后，易于接受新鲜事物， 求生活品质，对居住环境的舒适度、品质感较为在意。
客户关注点：成交客户购买项目的主要因 在于地铁交通、品质（3米层高、5米台地 板式户型）等，同时也认同梅溪湖区域的 划，对未来看好，愿意为此价格买单。
2015年房地产高档楼盘客户群分析培训讲义PPT模板
1.因贵而富 财富来源：良好的家庭背景，即父母或家族传承。
从莎士比亚的话中清晰地说明了这类人群的特征，用通俗的话来说是贵族， 是世家子弟。
因贵而富人群的分类： 书香世家 书香世家的产生从小就受到环境的正面影响，对文化、历史等传承培训的事物比较 感兴趣，使得他们是儒雅的代表。 消费倾向：他们的消费倾向是更加具有圈层性的，也是更小众的。如：钓鱼台七号。 所谓的太子党 这类人可能在人生环境中受到的负面影响较多，使得他们的行为更加靠近暴发户的 行为，张扬、炫富。著名事件：我爸是李刚。
消费倾向：一切能够证明自己太子党身份的事物。
Part 1 高档楼盘客户的划分 客户分类
2.因富而贵 财富来源：通过后天努力，白手起家赚取财富。
他们是靠自己打拼起来的一群人，并期望通过财富而使得自己的身份转变为 贵族的一类人。
因富而贵人群的分类： 知识分子 这一类人大多数是通过自己长期的知识打磨、积淀形成了深厚的知识财富，并很好 的将这些知识转化成为了物质财富。因为知识学历使得他们的眼界相对开阔，所以 对高尚的事物追求非常类似于书香世家的子弟们。代表人物：李彦宏。 消费倾向：因为对财富的累积达到一定程度，他们期望通过一些能够标榜成就和自 身累积的外因来提升自身身份，进而闯进所谓的贵族圈层。如：碧海方舟。
Part 2 高档楼盘客户的行为特征 客户特征
顶级人群的购买案例：香蜜湖1号顶层复式
购买关注点： ——“这里位置好，以后小孩来了带出去方便。这边气候可以，冬天的时候可以出来过冬。 买你们这里还有一个原因是，老公一看，哇！顶楼的层高很高，那使用灵活性很大，就 立刻想到可以做成一个小孩娱乐室。”
Part 2 高档楼盘客户的行为特征 客户特征
Part 1 高档楼盘客户的划分 客户定义 基本条件
从莎士比亚的话中清晰地说明了这类人群的特征，用通俗的话来说是贵族， 是世家子弟。
因贵而富人群的分类： 书香世家 书香世家的产生从小就受到环境的正面影响，对文化、历史等传承培训的事物比较 感兴趣，使得他们是儒雅的代表。 消费倾向：他们的消费倾向是更加具有圈层性的，也是更小众的。如：钓鱼台七号。 所谓的太子党 这类人可能在人生环境中受到的负面影响较多，使得他们的行为更加靠近暴发户的 行为，张扬、炫富。著名事件：我爸是李刚。
消费倾向：一切能够证明自己太子党身份的事物。
Part 1 高档楼盘客户的划分 客户分类
2.因富而贵 财富来源：通过后天努力，白手起家赚取财富。
他们是靠自己打拼起来的一群人，并期望通过财富而使得自己的身份转变为 贵族的一类人。
因富而贵人群的分类： 知识分子 这一类人大多数是通过自己长期的知识打磨、积淀形成了深厚的知识财富，并很好 的将这些知识转化成为了物质财富。因为知识学历使得他们的眼界相对开阔，所以 对高尚的事物追求非常类似于书香世家的子弟们。代表人物：李彦宏。 消费倾向：因为对财富的累积达到一定程度，他们期望通过一些能够标榜成就和自 身累积的外因来提升自身身份，进而闯进所谓的贵族圈层。如：碧海方舟。
Part 2 高档楼盘客户的行为特征 客户特征
顶级人群的购买案例：香蜜湖1号顶层复式
购买关注点： ——“这里位置好，以后小孩来了带出去方便。这边气候可以，冬天的时候可以出来过冬。 买你们这里还有一个原因是，老公一看，哇！顶楼的层高很高，那使用灵活性很大，就 立刻想到可以做成一个小孩娱乐室。”
Part 2 高档楼盘客户的行为特征 客户特征
Part 1 高档楼盘客户的划分 客户定义 基本条件
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- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
谁是我们的细分市场
各户型所占面积比
35 5%
126-130 43%
157-162 52%
157-162 126-130 35
户型的差异性突出
总套数不多 易于寻找细分市场
项目SWOT分析
【优势】
• 后海片区的区域优势： 高尚海滨生活社区形象
片区差异化明显
蛇口片区的生活氛围
拟建的南山商业文化中心区的辐射
T: 未来海岸线的继续开发 招商海月花园的直接竞争威胁 后海片区大规模的住宅项目上马
1．
总体竞争战略
发掘产品特色，创造差异化优势
借助片区形象，实现低成本推广
战略分解
A. [发掘产品特色，创造差异化优势]
• 空中院落的户型特色——分享阳光 • 低密度滨海小区——分享海风 • 蓝调乡村田园橱卫套餐附送——分享草的味道 • 。。。。。。。。。。
B. [借助片区形象，实现低成本推广]
• 借助后海片区的片区推广的力度，与 凤共舞
• 抢占头号路牌广告，作好导示系统
都是我的错 “看板看 涨”！
物业定位
【我们拥有：】
异域风情蛇口片区，国际化标准南山中心 后海海岸线的独特资源 充分接纳阳光的院落式户型设计 总户数为352户，其中三房以上为288户， 单房为64户，不可多得 深圳充斥着一群对生活素质有着较高追求、 膜拜大自然给予的激情和创意的菁英贵族
生活品味是定位的出发点
[形象定位]
SHARE
——SHARE SUNSHINING ——SHARE SEEBREEZE
。。。。。。。
[物业类型定位]
后海湾畔绿色狂飙 或后海湾畔生态豪庭
主打广告语
爱上这里的天空
卖给谁？
【SASSY谬论】
他们最大的特点也许是：靠才能吃饭， 学习能力是他们最大的竞争力，自然 是他们创造力的不碣之源
他们渴求住所和他们一样应融化在追 求中。。。。。。
主力客户群：
• 向往蛇口的生活氛围的高素质的菁英贵族，他们一般 分布在福田、南山区高新科技园区等。
• 南山区本地欲二次置业的换房一族。 • 他们的年龄在35岁~45岁之间
次主力客户群：
• 向往蛇口的生活氛围的高素质的菁英单身贵族，他们 一般分布在福田、南山区高新科技园区等，他们的年 龄在25岁~35岁之间。
• 本地欲投资置业，看中升值潜力的投资一族。
价格策略
策略
目前： 本片区住宅均价4500—5800元/平方米 本项目的价格应根据市场比较法和客户敏感性分析等方法确定， 开盘前一个月提交初稿
营销策略建议
总建筑面积 : 3.25万平方米
容积率：2.5
层数： 16层 总户数：352户
低覆盖率
用地规划
用地规划图
户型
（共352户）
3房2厅2卫1花园 4房2厅2卫1花园 单房+1机动房
126平米~130平米 157平米~162平米 35平米
144套 144套 64套
大户型
却 既非多口实用型， 也非豪华舒适型
【机会】 深圳后花园南山的近期整体规划 深港数码港的建设
【威胁】 未来海岸线的继续开发
快打还是 慢跑？
招商海月花园的直接竞争威胁 竞争优势
后略分析
S:
•后海片区的区域优势：区域的高尚 海滨生活社区形象、蛇口片区的生 活氛围、科技园区的人文背景、拟 建的南山商业文化中心区的辐射
XX项目策划报告初稿
世联地产 2002年7月11日
目录
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 第五部分
市场调查 （略） 项目分析 物业定位 物业发展建议 （略） 项目营销策略建议
项目分析
N 蛇口小区
后
海
本项目
海
滨
后 海 半 岛 花
园
招商海月花园
相关技术参数
总占地总面积:1.3万平方米
•地段优势：看海的花园小区
•产品的优势：低密度、花园小区、 空中花园式的户型空间设计
• 总户数不多，销售压力不大
W : 小区规模相对于后海大盘较小，不易形成规模优 户型的类型跨度较大，不易整合目标客户 目前该位置的周边配套不充分，交通是一个障碍
O: 深圳后花园南山的近期整体 规划 深港数码港的建设 ；
科技园区的人文背景
• 地段优势：看海的花园小区
• 产品的优势：
产品差异化突出
低密度花园小区
空中花园式的户型设计
• 总户数不多，销售压力不大
【劣势】
小区规模相对于后海大盘较小，不 广告投入须谨慎 易形成集约化规模优势
户型的面积跨度较大，以收入的多 能否以“品位”细
寡整合目标客户困难
分市场
目前该位置的周边配套不十分成熟， 美好前景须要描绘 交通是一个障碍
各户型所占面积比
35 5%
126-130 43%
157-162 52%
157-162 126-130 35
户型的差异性突出
总套数不多 易于寻找细分市场
项目SWOT分析
【优势】
• 后海片区的区域优势： 高尚海滨生活社区形象
片区差异化明显
蛇口片区的生活氛围
拟建的南山商业文化中心区的辐射
T: 未来海岸线的继续开发 招商海月花园的直接竞争威胁 后海片区大规模的住宅项目上马
1．
总体竞争战略
发掘产品特色，创造差异化优势
借助片区形象，实现低成本推广
战略分解
A. [发掘产品特色，创造差异化优势]
• 空中院落的户型特色——分享阳光 • 低密度滨海小区——分享海风 • 蓝调乡村田园橱卫套餐附送——分享草的味道 • 。。。。。。。。。。
B. [借助片区形象，实现低成本推广]
• 借助后海片区的片区推广的力度，与 凤共舞
• 抢占头号路牌广告，作好导示系统
都是我的错 “看板看 涨”！
物业定位
【我们拥有：】
异域风情蛇口片区，国际化标准南山中心 后海海岸线的独特资源 充分接纳阳光的院落式户型设计 总户数为352户，其中三房以上为288户， 单房为64户，不可多得 深圳充斥着一群对生活素质有着较高追求、 膜拜大自然给予的激情和创意的菁英贵族
生活品味是定位的出发点
[形象定位]
SHARE
——SHARE SUNSHINING ——SHARE SEEBREEZE
。。。。。。。
[物业类型定位]
后海湾畔绿色狂飙 或后海湾畔生态豪庭
主打广告语
爱上这里的天空
卖给谁？
【SASSY谬论】
他们最大的特点也许是：靠才能吃饭， 学习能力是他们最大的竞争力，自然 是他们创造力的不碣之源
他们渴求住所和他们一样应融化在追 求中。。。。。。
主力客户群：
• 向往蛇口的生活氛围的高素质的菁英贵族，他们一般 分布在福田、南山区高新科技园区等。
• 南山区本地欲二次置业的换房一族。 • 他们的年龄在35岁~45岁之间
次主力客户群：
• 向往蛇口的生活氛围的高素质的菁英单身贵族，他们 一般分布在福田、南山区高新科技园区等，他们的年 龄在25岁~35岁之间。
• 本地欲投资置业，看中升值潜力的投资一族。
价格策略
策略
目前： 本片区住宅均价4500—5800元/平方米 本项目的价格应根据市场比较法和客户敏感性分析等方法确定， 开盘前一个月提交初稿
营销策略建议
总建筑面积 : 3.25万平方米
容积率：2.5
层数： 16层 总户数：352户
低覆盖率
用地规划
用地规划图
户型
（共352户）
3房2厅2卫1花园 4房2厅2卫1花园 单房+1机动房
126平米~130平米 157平米~162平米 35平米
144套 144套 64套
大户型
却 既非多口实用型， 也非豪华舒适型
【机会】 深圳后花园南山的近期整体规划 深港数码港的建设
【威胁】 未来海岸线的继续开发
快打还是 慢跑？
招商海月花园的直接竞争威胁 竞争优势
后略分析
S:
•后海片区的区域优势：区域的高尚 海滨生活社区形象、蛇口片区的生 活氛围、科技园区的人文背景、拟 建的南山商业文化中心区的辐射
XX项目策划报告初稿
世联地产 2002年7月11日
目录
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 第五部分
市场调查 （略） 项目分析 物业定位 物业发展建议 （略） 项目营销策略建议
项目分析
N 蛇口小区
后
海
本项目
海
滨
后 海 半 岛 花
园
招商海月花园
相关技术参数
总占地总面积:1.3万平方米
•地段优势：看海的花园小区
•产品的优势：低密度、花园小区、 空中花园式的户型空间设计
• 总户数不多，销售压力不大
W : 小区规模相对于后海大盘较小，不易形成规模优 户型的类型跨度较大，不易整合目标客户 目前该位置的周边配套不充分，交通是一个障碍
O: 深圳后花园南山的近期整体 规划 深港数码港的建设 ；
科技园区的人文背景
• 地段优势：看海的花园小区
• 产品的优势：
产品差异化突出
低密度花园小区
空中花园式的户型设计
• 总户数不多，销售压力不大
【劣势】
小区规模相对于后海大盘较小，不 广告投入须谨慎 易形成集约化规模优势
户型的面积跨度较大，以收入的多 能否以“品位”细
寡整合目标客户困难
分市场
目前该位置的周边配套不十分成熟， 美好前景须要描绘 交通是一个障碍