附录:《资产评估准则——不动产》

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评估准则

评估准则

中国资产评估协会关于印发《资产评估准则——评估报告》等7项资产评估准则的通知中评协[2007]189号 2007年11月28日各省、自治区、直辖市、计划单列市资产评估协会(注册会计师协会):为规范注册资产评估师执行资产评估业务,维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益,根据《资产评估准则——基本准则》,中国资产评估协会制定了《资产评估准则——评估报告》、《资产评估准则——评估程序》、《资产评估准则——业务约定书》、《资产评估准则——工作底稿》、《资产评估准则——机器设备》、《资产评估准则——不动产》和《资产评估价值类型指导意见》等7项资产评估准则,现予以发布,自2008年7月1日起施行。

请各协会将上述资产评估准则转发评估机构,组织评估机构和注册资产评估师进行学习和培训,并将执行过程中发现的问题及时上报中国资产评估协会。

2008年7月1日起,中国资产评估协会1999年发布的《资产评估业务约定书指南》、《资产评估计划指南》、《资产评估工作底稿指南》和《资产评估档案管理指南》(评协字[1999]53号)同时废止。

附件:1. 资产评估准则——评估报告2. 资产评估准则——评估程序3. 资产评估准则——业务约定书4. 资产评估准则——工作底稿5. 资产评估准则——机器设备6. 资产评估准则——不动产7. 资产评估价值类型指导意见资产评估准则——评估报告第一章总则第一条为规范注册资产评估师编制和出具评估报告行为,维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益,根据《资产评估准则——基本准则》,制定本准则。

第二条本准则所称评估报告,是指注册资产评估师根据资产评估准则的要求,在履行必要评估程序后,对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的、由其所在评估机构出具的书面专业意见。

第三条注册资产评估师执行资产评估业务,编制和出具评估报告,应当遵守本准则。

第四条注册资产评估师执行与价值估算相关的其他业务,出具价值分析报告或者其他专业意见,可以参照本准则。

资产评估报告主要依据

资产评估报告主要依据

资产评估主要评估依据资产评估工作中我们所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律法规,以及在评估中参考的文件资料主要有:(一)经济行为依据经济行为涉及有抵押、保险、课税、投资、清算、转让、保全、交易、兼并、拍卖、租赁和补偿等类型。

经济行为类型同时也是确定资产评估目的和价值类型的主要依据。

(二)法律法规依据1.《中华人民共和国资产评估法》(2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过);2.《中华人民共和国公司法》(2018年10月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议第四次修正);3.《中华人民共和国民法典》(2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过);4.《中华人民共和国证券法》2019年12月28日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议第二次修订);5.《资产评估行业财政监督管理办法》(中华人民共和国财政部令第86号发布,财政部令第97号修改);6.《企业会计准则--基本准则》(财政部令第33号)、《财政部关于修改<企业会计准则--基本准则>的决定》(财政部令第76号);7.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(国务院令第691号);8.《关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部税务总局海关总署公告2019年第39号)9.《中华人民共和国会计法》(2017年11月4日第十二届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议修正);10.《中华人民共和国企业所得税法》(2018年12月29日第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议修正);11.《中华人民共和国专利法》(2020年10月17日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十二次会议修正);12.《中华人民共和国印花税法》(2021年6月10日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过);13.《中华人民共和国城市房地产管理法》(2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议第三次修正);14.《上市公司信息披露管理办法》(中国证券监督管理委员会令第182号)15.《中华人民共和国企业国有资产法》(2008年10月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过);16.《国有资产评估管理办法》(中华人民共和国国务院令第91号)2020年11月29日修改;17.《企业国有资产监督管理暂行条例》(2003年5月27日中华人民共和国国务院令第378号);18.《企业国有资产交易监督管理办法》(2016年国资委、财政部32号令);19.《企业国有资产评估管理暂行办法》(2005年国务院国资委第12号令);20.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权[2006]274号);21.《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》(国资产权[2009]941号);22.《国资委关于印发<中央企业资产评估项目核准工作指引>的通知》(国资发产权〔2010〕71号);23.《关于印发<企业国有资产评估项目备案工作指引>的通知》(国资发产权〔2013〕64号);24.《关于促进企业国有产权流转有关事项的通知》(国资发产权〔2014〕95号);25.《上市公司重大资产重组管理办法》(2023年2月17日中国证券监督管理委员会第2次委务会议审议通过);26.《金融企业国有资产评估监督管理暂行办法》(财政部令第47号);27.《金融企业国有资产转让管理办法》(财政部令第54号);28.《财政部关于印发<地方金融企业财务监督管理办法>的通知》(财金[2010]56号);29.《财政部关于金融企业国有资产评估监督管理有关问题的通知》(财金[2011]59号);30.《中华人民共和国土地管理法实施条例》(2021年7月2日根据中华人民共和国国务院令(第743号)第三次修订);31.《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(2019年3月2日第四次修订);32.《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(2019年4月23日国务院令第714号修订);33.《中华人民共和国增值税暂行条例》(2017年11月19日修订);34.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(2017年11月19日修订);35.《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》(财税〔2018〕32号);36.《关于深化增值税改革有关政策的公告》财政部税务总局海关总署公告2019年第39号;37.《关于节能新能源车船享受车船税优惠政策的通知》(财税〔2018〕74号);38.其它相关的法律法规文件。

资产评估报告准则

资产评估报告准则

资产评估报告准则资产评估,是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益,小编整理了资产评估报告准则,希望对你有所作用。

一、基本准则1、《资产评估准则—基本准则》(财企[2004]20号)2、《资产评估职业道德准则—基本准则》(财企[2004]20号)二、具体准则1、《资产评估准则—利用专家工作》(中评协[2012]244号)2、《资产评估职业道德准则—独立性》(中评协〔2012〕248 号)3、《资产评估准则——森林资源资产》(中评协〔2012〕245 号)4、《资产评估准则——企业价值》(中评协[2011]227号)5、《资产评估准则——评估报告》(中评协[2011]230号)6、《资产评估准则——业务约定书》(中评协[2011]230号)7、《资产评估准则——珠宝首饰》(中评协[2009]211号)8、《资产评估准则——无形资产》(中评协[2008]217号)9、《资产评估准则––评估程序》(中评协[2007]189号)10、《资产评估准则––工作底稿》(中评协[2007]189号)11、《资产评估准则––机器设备》(中评协[2007]189号)12、《资产评估准则––不动产》(中评协[2007]189号)三、评估指南1、《企业国有资产评估报告指南》(中评协[2011]230号)2、《金融企业国有资产评估报告指南》(中评协[2011]230号)3、《以财务报告为目的的评估指南(试行)》(中评协[2007]169号)4、《评估机构业务质量控制指南》(中评协[2010]214号)四、指导意见1、《商标资产评估指导意见》(中评协[2011]228号)2、《实物期权评估指导意见(试行)》(中评协[2011]229号)3、《著作权资产评估指导意见》(中评协[2010]215号)4、《投资性房地产评估指导意见(试行)》(中评协[2009]211号)5、《专利资产评估指导意见》(中评协[2008]217号)6、《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189号)7、《金融不良资产评估指导意见(试行)》(中评协[2005]37号)8、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》五、其他1、《资产评估操作专家提示——上市公司重大资产重组评估报告披露》(中评协[2012]246号)2、《资产评估操作专家提示——中小评估机构业务质量控制》(中评协[2012]247号)六、废止文件如下:1、《资产评估业务约定书指南》2、《资产评估计划指南》3、《资产评估工作底稿指南》4、《资产评估档案管理指南》5、《企业价值评估指导意见(试行)》6、《珠宝首饰评估指导意见》[资产评估报告准则]。

不动产评估准则讲课讲义

不动产评估准则讲课讲义

资产评估准则——不动产讲课建议11月28日,财政部在人民大会堂举行中国资产评估准则体系发布会,颁布了包括8项新准则在内的15项资产评估准则,同时宣布成立财政部资产评估准则委员会。

财政部副部长、财政部资产评估准则委员会主席朱志刚出席发布会并致辞。

朱志刚指出,此次资产评估准则体系的发布,对于推动资产评估行业健康发展、更好服务于改革与发展大局具有重要意义。

一是有利于深入贯彻落实科学发展观。

二是有利于完善社会主义市场体系。

三是有利于维护公众利益,提升行业社会公信力。

四是有利于提高行业规范化水平和执业质量。

五是有利于评估报告使用方理解评估行业。

资产评估准则体系的特点主要表现为:注重品德要求,强调职业道德;立足中国国情,借鉴国际经验;切实维护公众利益,提升行业社会公信力;关注新兴业务,主动服务市场需要;充分尊重委托方合理需求,提升行业服务质量。

中国资产评估协会制定了《资产评估准则––评估报告》、《资产评估准则––评估程序》、《资产评估准则––业务约定书》、《资产评估准则––工作底稿》、《资产评估准则––机器设备》、《资产评估准则––不动产》和《资产评估价值类型指导意见》等7项资产评估准则,现予以发布,自2008年7月1日起施行。

一、本准则所称不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物,包括物质实体及其相关权益。

相关权益:1、所有权:完全所有权,共同所有权(共有权)2、使用权:3、抵押权4、租赁权按照美国估价学会《房地产估价》的分类,房地产权益的类型:1、经济权益:出租人权益和承租人权益,评估时必须考虑合约租金和市场租金的差异,也是评估承租人权益主要依据。

2、法律权益3、物理权益4、财务权益二、企业价值评估中的不动产评估不管是采用何种方法评估,都要对企业价值评估中的不动产特别关注三、执行不动产评估业务,应当遵守本准则。

四、根据评估目的等相关条件选择适当的价值类型,恰当运用评估方法,五、要求委托方对不动产的权属做出承诺。

资产评估执业准则——不动产

资产评估执业准则——不动产

附件资产评估执业准则——不动产第一章总则第一条为规范不动产评估行为,保护资产评估当事人合法权益和公共利益,根据《资产评估基本准则》制定本准则。

第二条本准则所称不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物,包括物质实体及其相关权益。

本准则所称不动产不包含海域、林木等。

第三条本准则所称不动产评估是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则,根据委托对评估基准日特定目的下的不动产价值进行评定和估算,并出具资产评估报告的专业服务行为。

不动产评估包括单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。

第四条执行不动产评估业务,应当遵守本准则,但法律、行政法规规定应当执行其他准则的,从其规定。

第二章基本遵循第五条执行不动产评估业务,应当具备不动产评估的专业知识和实践经验,能够胜任所执行的不动产评估业务。

当执行某项特定业务缺乏特定的专业知识和经验时,应当采取弥补措施,包括利用专家工作及相关报告等。

第六条资产评估专业人员应当关注不动产的权属,收集相关的权属证明文件,对于没有权属证明文件的不动产应当要求委托人或者其他相关当事人对其权属做出承诺或说明。

第七条不动产评估应当在评估对象符合用途管制要求的情况下进行。

对于不动产使用的限制条件,应当以有关部门依法规定的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、年限等技术指标为依据。

第八条当不动产存在多种利用方式时,应当在合法的前提下,结合经济行为、评估目的、价值类型等情况,选择和使用最优利用方式进行评估。

第三章操作要求第九条执行不动产评估业务,应当要求委托人明确资产评估报告的用途、评估对象、范围和评估目的。

不动产评估对象,可以是不动产对应的全部权益,也可以是不动产对应的部分权益。

第十条执行不动产评估业务,应当全面了解不动产的实物状况、权益状况和区位状况,掌握评估对象的主要特征。

第十一条执行不动产评估业务,应当根据评估目的和不动产具体情况进行合理假设,并在资产评估报告中予以披露。

企业资产评估准则--不动产

企业资产评估准则--不动产

资产评估准则——不动产第一章总则第一条为规范注册资产评估师执行不动产评估业务行为,维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益,根据《资产评估准则——基本准则》,制定本准则。

第二条本准则所称不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物,包括物质实体及其相关权益。

第三条本准则所称不动产评估是指对不动产的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程,包括单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。

第四条注册资产评估师执行不动产评估业务,应当遵守本准则。

第五条注册资产评估师执行与不动产价值估算相关的其他业务,可以参照本准则。

第二章基本要求第六条注册资产评估师执行不动产评估业务,应当遵守相关法律、法规以及资产评估基本准则,并考虑其他评估准则的相关规定。

第七条注册资产评估师执行不动产评估业务,应当具备不动产评估相关专业知识和相应的评估经验,具备从事不动产评估的专业胜任能力。

第八条注册资产评估师执行不动产评估业务,应当明确评估对象,根据评估目的等相关条件选择适当的价值类型,恰当运用评估方法,形成合理的评估结论。

第九条注册资产评估师执行不动产评估业务,应当关注不动产的权属,要求委托方对不动产的权属做出承诺。

注册资产评估师应当对不动产的权属资料进行必要的查验。

第十条不动产评估应当在评估对象符合使用管制要求的情况下进行。

对于不动产使用的限制条件,应当以有关部门依法规定的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、年限等技术指标为依据。

第十一条当不动产存在多种利用方式时,应当在合法的前提下,以最优利用方式进行评估。

第十二条注册资产评估师对不动产进行评估所采用的评估方法可以参考相关的国家标准。

第三章操作要求第十三条注册资产评估师执行不动产评估业务,应当要求委托方明确不动产包含的内容和评估结果的预期用途,确定不动产评估对象和评估目的。

不动产评估对象,可以是不动产对应的全部权益,也可以是不动产对应的部分权益。

不动产评估目的包括不动产转让、抵押、租赁、保险、税收、征收、征用、企业产权变动,以及财务报告目的等。

资产评估准则——不动产机器设备工作底稿评估报告评估程序word资料11页

资产评估准则——不动产机器设备工作底稿评估报告评估程序word资料11页

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第二条本准则所称评估报告,是指注册资产评估师根据资产评估准则的要求,在履行必要评估程序后,对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的、由其所在评估机构出具的书面专业意见。

第三条注册资产评估师执行资产评估业务,编制和出具评估报告,应当遵守本准则。

第四条注册资产评估师执行与价值估算相关的其他业务,出具价值分析报告或者其他专业意见,可以参照本准则。

第二章基本要求第五条注册资产评估师应当清晰、准确地陈述评估报告内容,不得使用误导性的表述。

第六条注册资产评估师应当在评估报告中提供必要信息,使评估报告使用者能够合理理解评估结论。

第七条注册资产评估师执行资产评估业务,可以根据评估对象的复杂程度、委托方要求,合理确定评估报告的详略程度。

第八条注册资产评估师执行资产评估业务,评估程序受到限制且无法排除,经与委托方协商后仍需出具评估报告的,应当在评估报告中说明评估程序受限情况及其对评估结论的影响,并明确评估报告的使用限制。

《资产评估执业准则——不动产》

《资产评估执业准则——不动产》

附件资产评估执业准则——不动产第一章总则第一条为规范不动产评估行为,保护资产评估当事人合法权益和公共利益,根据《资产评估基本准则》制定本准则。

第二条本准则所称不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物,包括物质实体及其相关权益。

本准则所称不动产不包含海域、林木等。

第三条本准则所称不动产评估是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则,根据委托对评估基准日特定目的下的不动产价值进行评定和估算,并出具资产评估报告的专业服务行为。

不动产评估包括单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。

第四条执行不动产评估业务,应当遵守本准则,但法律、行政法规规定应当执行其他准则的,从其规定。

第二章基本遵循第五条执行不动产评估业务,应当具备不动产评估的专业知识和实践经验,能够胜任所执行的不动产评估业务。

当执行某项特定业务缺乏特定的专业知识和经验时,应当采取弥补措施,包括利用专家工作及相关报告等。

第六条资产评估专业人员应当关注不动产的权属,收集相关的权属证明文件,对于没有权属证明文件的不动产应当要求委托人或者其他相关当事人对其权属做出承诺或说明。

第七条不动产评估应当在评估对象符合用途管制要求的情况下进行。

对于不动产使用的限制条件,应当以有关部门依法规定的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、年限等技术指标为依据。

第八条当不动产存在多种利用方式时,应当在合法的前提下,结合经济行为、评估目的、价值类型等情况,选择和使用最优利用方式进行评估。

第三章操作要求第九条执行不动产评估业务,应当要求委托人明确资产评估报告的用途、评估对象、范围和评估目的。

不动产评估对象,可以是不动产对应的全部权益,也可以是不动产对应的部分权益。

第十条执行不动产评估业务,应当全面了解不动产的实物状况、权益状况和区位状况,掌握评估对象的主要特征。

第十一条执行不动产评估业务,应当根据评估目的和不动产具体情况进行合理假设,并在资产评估报告中予以披露。

中评协发布25项资产评估执业准则和职业道德准则

中评协发布25项资产评估执业准则和职业道德准则

中评协发布25项资产评估执业准则和职业道德准则2017-09-13为贯彻落实《资产评估法》,近日,中国资产评估协会发布了25项资产评估执业准则和职业道德准则修订稿,修订后的执业准则和职业道德准则自2017年10月1日起施行。

修订后资产评估准则体系包括1项基本准则、1项职业道德准则和25项执业准则,其中执业准则为具体准则、评估指南、指导意见等一系列准则。

一、基本准则和职业道德准则《资产评估基本准则》(财资〔2017〕43号)《资产评估职业道德准则》(中评协〔2017〕30号)二、资产评估执业准则1.《资产评估执业准则——资产评估程序》(中评协〔2017〕31号)2.《资产评估执业准则——资产评估报告》(中评协〔2017〕32号)3.《资产评估执业准则——资产评估委托合同》(中评协〔2017〕33号)4.《资产评估执业准则——资产评估档案》(中评协〔2017〕34号)5.《资产评估执业准则——利用专家工作及相关报告》(中评协〔2017〕35)6.《资产评估执业准则——企业价值》(中评协〔2017〕36)7.《资产评估执业准则——无形资产》(中评协〔2017〕37)8.《资产评估执业准则——不动产》(中评协〔2017〕38)9.《资产评估执业准则——机器设备》(中评协〔2017〕39)10.《资产评估执业准则——珠宝首饰》(中评协〔2017〕40)11.《资产评估执业准则——森林资源资产》(中评协〔2017〕41)三、资产评估指南1.《企业国有资产评估报告指南》(中评协〔2017〕42)2.《金融企业国有资产评估报告指南》(中评协〔2017〕43)3.《知识产权资产评估指南》(中评协〔2017〕44)4.《以财务报告为目的的评估指南》(中评协〔2017〕45)5.《资产评估机构业务质量控制指南》(中评协〔2017〕46)四、资产评估指导意见1.《资产评估价值类型指导意见》(中评协〔2017〕47)2.《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协〔2017〕48)3.《专利资产评估指导意见》(中评协〔2017〕49)4.《著作权资产评估指导意见》(中评协〔2017〕50)5.《商标资产评估指导意见》(中评协〔2017〕51)6.《金融不良资产评估指导意见》(中评协〔2017〕52)7.《投资性房地产评估指导意见》(中评协〔2017〕53)8.《实务期权评估指导意见》(中评协〔2017〕54)五、资产评估专家指引1. 《资产评估专家指引第1号——金融企业评估中应关注的金融监管指标》(中评协〔2015〕 62 号)2. 《资产评估专家指引第2号——金融企业首次公开发行上市资产评估方法选用》(中评协〔2015〕 63 号)3. 《资产评估专家指引第3号——金融企业收益法评估模型与参数确定》(中评协〔2015〕 64 号)4. 《资产评估专家指引第4号——金融企业市场法评估模型与参数确定》(中评协〔2015〕 65 号)5. 《资产评估专家指引第5号——寿险公司内部精算报告及价值评估中的利用》(中评协〔2015〕 66 号)6. 《资产评估专家指引第6号——上市公司重大资产重组评估报告披露》(中评协〔2015〕 67 号)7.《资产评估专家指引第7号——中小评估机构业务质量控制》(中评协〔2015〕68 号)六、资产评估操作指引1.《PPP项目资产评估及相关咨询业务操作指引》(中评协[2016]38号)2.《财政支出(项目支出)绩效评价操作指引(试行)》(中评协[2014]70号)3.中评协发布财政支出绩效评价操作指引七、其他1. 中评协关于印发《文化企业无形资产评估指导意见》的通知(中评协〔2016〕14号)八、其他法律法规1. 《中华人民共和国资产评估法》(2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过);2. 《中华人民共和国公司法》(2013年12月28日第十二届全国人民代表大会常务委员会第六次会议修订);3. 《中华人民共和国企业国有资产法》(2008年10月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过);4.《企业国有产权转让管理暂行办法》(国务院国资委、财政部3号令)5. 《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院令第378号);6. 《国有资产评估管理办法》(1991年国务院令第91号);7. 原国家国有资产管理局发布的国资办发[1992]36号《国有资产评估管理办法施行细则》8. 《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国有资产监督管理委员会令第12号);9. 《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权[2006]274号)10. 《关于企业国有产权转让有关事项的通知》(国务院国资委国资产权发(2006)306号);11. 《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》(国资产权[2009]941号);12. 《关于印发<企业国有资产评估项目备案工作指引>的通知》(国资发产权[2013]64号);13. 《企业国有资产交易监督管理办法》(国务院国有资产监督管理委员会、财政部令第32号);14.《资产评估行业财政监督管理办法》(财政部令第86号,2017);13. 《企业会计准则——基本准则》(财政部令第33号);14. 《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部、国家税务总局令第50号);15. 《中华人民共和国企业所得税法》(2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过);16. 《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(2006年12月30日国务院第163次常务会议通过);17. 《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第21号);18. 《房地产估价规范》(GB/T50291-2015);19. 《中华人民共和国森林法》;20. 《森林资源资产评估管理暂行规定》(财企[2006]529 号);21. 《人民共和国物权法》。

资产评估准则-不动产的起草说明

资产评估准则-不动产的起草说明

关于《资产评估准则——不动产》的起草说明2007-12-10为便于注册资产评估师、委托方和评估报告使用者、监管方以及其它相关部门有关人士全面理解《资产评估准则--不动产》的内容和相关背景,现将有关起草情况说明如下:一、制定不动产评估准则的必要性不动产是现代社会经济运行的重要资产,是企业资产的重要组成部分。

不动产评估也是资产评估的重要组成部分,合理发现不动产的价值是实现评估目的不可或缺的重要环节。

一个完善的评估准则体系离不开对不动产评估的规范。

在评估实践中,目前,我国国土资源和建设部门已有一套成熟的房地产评估、土地估价的技术规范和标准,包括《房地产估价规范》(GB/T50291-1999年)和《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001年)等。

原国家国有资产管理局发布的《资产评估操作规范意见》(1996年)也对土地和房地产评估作出了具体规定。

为满足资产评估业务的特点和实践要求,更好地指导注册资产评估师在从事涉及不动产评估的资产评估业务时规范执业,我们本着充分借鉴、选取所用、增进所需、系统完备的基本原则,紧紧围绕资产评估实践需要,制定了《资产评估准则--不动产》,以使准则体系完备、有效。

二、不动产评估准则的起草思路(一)按照具体准则定位,重点规定不动产评估的业务操作和披露特点要求。

资产评估准则体系是一个有机整体,不动产评估准则是属于纵向第二层次中的具体准则。

本准则重点规定不动产评估的业务操作要求和披露特点要求,有关评估报告、程序、工作底稿编制和管理的内容,已在资产评估相关准则中规定。

因此,基本概念、基本术语上与基本准则保持一致,注重与基本准则、已颁布的其他评估准则和正在制定的相关评估准则的相互衔接。

(二)借鉴国际及国外评估组织关于不动产评估的相关规定。

不动产评估是资产评估的重要领域之一,国际资产评估准则委员会以及美国、欧洲等国家的评估协会都制定了相关准则,以规范不动产评估行为。

本准则注意借鉴国际经验,以利于推进行业的国际化,在起草过程中借鉴了国际评估准则(IVS)、美国《专业评估执业统一准则》(USPAP)关于不动产评估的相关准则,以及英国皇家特许测量师学会的《评估与估价手册》(RICS Appraisal and Valuation Manual)中关于不动产的评估规定。

资产评估准则——不动产

资产评估准则——不动产

资产评估准则——不动产不动产资产评估准则是评估不动产价值的一套规范和指导原则,用于确定不动产的市场价值、价值损耗和可替代成本等相关信息。

这些准则帮助评估师和投资者了解不动产的真实价值,以便做出明智的决策。

不动产资产评估准则包括以下重要方面:1.定义和术语:准则定义了与不动产评估相关的一些关键术语,如市场价值、可替代成本和价值损耗等。

这些术语的准确定义有助于评估师和投资者理解和使用不动产评估报告中的信息。

2.评估方法:不动产资产评估准则列举了各种评估方法,包括市场比较法、收益法和成本法等。

该准则详细介绍了每种方法的使用范围、计算过程和规范要求。

评估师可以根据具体情况选择合适的方法来进行评估。

3.评估流程:准则描述了不动产评估的整个流程,包括数据收集、市场分析、评估方法选择、计算和报告等。

该准则要求评估师在评估过程中遵循一定的程序,确保评估结果的准确性和可靠性。

4.评估报告:不动产资产评估准则要求评估师编制评估报告,报告中应包含的信息包括不动产的基本信息、评估目的、评估方法和准则使用情况、市场分析和评估结果等。

评估报告可以为投资者提供决策依据,并作为法律证据。

5.审定和监管:不动产资产评估准则强调评估的审定和监管程序。

评估师必须遵守相关法律法规和职业道德规范,并接受监管机构的审查和监督。

只有经过审定和监管的评估结果才能获得广泛认可和接受。

6.特殊情况和应用:不动产资产评估准则还考虑了一些特殊情况和特定应用的需求。

例如,针对土地、建筑物和机械设备等不同类型的不动产,准则提供了具体的评估要求和技术指南。

同时,准则还适用于不同行业和领域的不动产评估,如房地产、能源和基建等。

总之,不动产资产评估准则是不动产评估过程中的重要指导文件,对评估师和投资者来说具有指导和规范作用。

遵守不动产资产评估准则可以确保评估结果的准确性和可靠性,提高不动产交易和决策的透明度和公正性。

资产评估执业准则——不动产

资产评估执业准则——不动产

资产评估执业准则——不动产资产评估执业准则——不动产一、引言资产评估是一项重要的经济活动,它对于保障市场经济的正常运行、促进资源配置的优化具有重要意义。

而对于资产评估的准则规范,则更是保障评估活动的公正、科学、合法性,确保评估结果的可靠性。

本文将着重探讨资产评估执业准则中的不动产评估。

二、不动产评估的重要性不动产是指土地、房屋及其他属于土地不可分离的物品。

在现代社会,不动产已经成为了人们最重要的资产之一,尤其是房地产市场的发展,使得不动产的价值更为凸显。

因此,不动产评估的准确性和公正性对于保护各方利益、促进市场发展至关重要。

三、不动产评估执业准则的内容1. 评估师的资质要求评估师必须具备相应的知识和技能,并获得相关的资格认证,如取得房地产估价师职业资格证书等。

评估师还需要不断进行学习和培训,保持自身的专业水平和素质。

2. 评估过程的规范性评估过程应该遵循一定的程序和规范。

首先是获取评估对象的相关资料和信息,包括土地权属、具体位置、建筑面积等。

其次是进行实地考察,对不动产的实际情况进行了解和确认。

接下来是进行市场调研和数据分析,对周边市场和同类不动产的交易情况进行研究。

最后根据所采用的评估方法,进行估值计算和评估报告的编制。

整个过程应符合科学、公正、透明的原则。

3. 评估方法的选择和应用不动产评估涉及到土地、房屋等不同性质的资产,因此需要针对具体的评估对象选择合适的评估方法。

常见的评估方法包括市场比较法、收益法和成本法。

评估师需要根据不同的情况,合理选择和灵活运用这些方法,确保评估结果的准确性和客观性。

4. 评估报告的编制和披露评估报告是评估师向委托人提供的重要文件,也是评估结果的正式表达。

评估报告应当清晰、完整地反映评估过程和结果,包括评估方法的选择、数据来源和可靠性、计算过程等。

同时,评估报告还应当包括风险提示和评估结果的保密性要求。

四、不动产评估执业准则的意义遵循不动产评估执业准则的意义重大。

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资产评估准则——不动产①中国资产评估协会第一章总则第一条为规范执行不动产评估业务行为,保护资产评估当事人的合法权益和公共利益,根据《资产评估准则——基本准则》,制定本准则。

第二条本准则所称不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物,包括物质实体及其相关权益。

第三条本准则所称不动产评估是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守相关法律法规及资产评估准则的要求,根据委托在评估基准日特定目的下的不动产价值进行评定、估算,并出具评估报告的专业服务行为。

不动产评估包括单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。

第四条执行不动产评估业务,应当遵守本准则。

第二章基本要求第五条执行不动产评估业务,应当遵守相关法律、法规以及资产评估基本准则,并考虑其他评估准则的相关规定。

第六条执行不动产评估业务,应当具备不动产评估相关专业知识和相应的评估经验,具备从事不动产评估的专业胜任能力。

第七条执行不动产评估业务,应当由委托人明确评估对象,根据评估目的等相关条件选择适当的价值类型,恰当运用评估方法,合理形成评估结果。

第八条资产评估师和其他资产评估专业人员应当关注不动产的权属,收集相关的权属证明文件,对于没有权属证明文件的不动产应当要求委托人或者相关①为贯彻落实《中华人民共和国资产评估法》,中国资产评估协会对目前已颁布的26项资产评估执业准则和职业道德准则进行了修订。

此为《资产评估准则——不动产》的修订征求意见稿。

当事人对其权属做出承诺或说明。

第九条不动产评估应当在评估对象符合用途管制要求的情况下进行。

对于不动产使用的限制条件,应当以有关部门依法规定的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、年限等技术指标为依据。

第十条当不动产存在多种利用方式时,应当在合法的前提下,以最优利用方式进行评估。

第三章操作要求第十一条执行不动产评估业务,应当要求委托人明确评估报告的用途,评估对象、范围和评估目的。

不动产评估对象,可以是不动产对应的全部权益,也可以是不动产对应的部分权益。

第十二条执行不动产评估业务,应当全面了解不动产的实物状况、权益状况和区位状况,掌握评估对象的主要特征。

第十三条执行不动产评估业务,应当根据评估目的和不动产具体情况进行合理假设,并在评估报告中加以披露。

第十四条不动产组成部分的价值存在相互影响关系。

建筑物对于其所占有的土地使用权存在价值减损的可能。

如果建筑物对于其所占有的土地使用权存在价值减损情形,评估土地使用权价值时应当合理计算该损失金额并加以扣除。

第十五条执行不动产评估业务,一般情况下,应当对所评估的不动产进行现场调查,明确不动产存在状态并关注其权属状况。

特殊情况下,如果采用抽样等方法对不动产进行现场调查,应当制定合理的抽样方法,并充分考虑抽样风险。

第十六条对于水利工程、码头、桥涵、道路等不动产,应当根据不动产的价值特性和资产特点,通过设计概算、工程图纸、竣工决算资料、定额标准等技术资料,结合对不动产的现场查看,了解不动产的结构、工程量、工程费用分摊、建设周期以及收益等情况。

第十七条执行不动产评估业务,应当关注不动产的相邻关系、租约限制和动产对不动产价值的影响。

第十八条执行不动产评估业务,聘请相关专家协助工作以及引用专业报告,应当遵守《资产评估准则-利用专家工作》的相关规定。

第四章评估方法第十九条执行不动产评估业务,应当根据评估对象特点、价值类型、资料收集情况等相关条件,分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的适用性,恰当选择评估方法。

第二十条对于适合采用不同评估方法进行评估的,应当采用两种以上评估方法进行评估,通过比较分析合理形成评估结果。

因方法的适用性或操作限制导致无法采用两种以上评估方法进行评估的,可以采用一种方法进行评估。

因适用性受限的应在报告中披露其他基本评估方法不适用的原因;因操作受限的应对所受的操作限制进行分析、说明,该限制应当是资产评估行业通常的执业方式普遍无法排除的,而不应以个别资产评估机构或个别资产评估师和其他资产评估专业人员的操作能力及条件作为判断标准。

第二十一条采用市场法评估不动产时,应当收集足够的交易实例。

收集交易实例的信息一般包括:(一)交易实例的基本状况,主要有:名称、坐落、四至、面积、用途、产权状况、土地形状、土地使用期限、建筑物建成日期、建筑结构、周围环境等;(二)成交日期;(三)成交价格,包括总价、单价及计价方式;(四)付款方式;(五)交易情况,主要有交易目的、交易方式、交易税费负担方式、交易人之间的特殊利害关系、特殊交易动机等。

第二十二条用作参照物的交易实例应当具备下列条件:(一)在区位、用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与评估对象类似;(二)成交日期与评估基准日接近;(三)交易类型与评估目的相适合;(四)成交价格为正常价格或者可修正为正常价格。

第二十三条运用市场法评估不动产时,应当进行交易情况修正、交易日期修正和不动产状况修正。

交易情况修正是将参照物实际交易情况下的价格修正为正常交易情况下的价值。

交易日期修正是将参照物成交日期的价格修正为评估基准日的价值。

不动产状况修正是将参照物状况下的价格修正为评估对象状况下的价值,可以分为区位状况修正、权益状况修正和实物状况修正。

第二十四条运用收益法评估不动产时,应当了解:(一)不动产应当具有经济收益或者潜在经济收益;(二)不动产未来收益及风险能够较准确地预测与量化;(三)不动产未来收益应当是不动产本身带来的收益;(四)不动产未来收益包含有形收益和无形收益。

第二十五条运用收益法评估不动产时,应当合理确定收益期限、净收益与折现率。

(一)收益期限应当根据建筑物剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数,并根据有关法律、法规的规定,合理确定;(二)确定净收益时应当考虑未来收益和风险的合理预期;(三)折现率与不动产的收益方式、收益预测方法、风险状况有关,也因不动产的组成部分不同而存在差异。

折现率的口径应当与预期收益口径保持一致。

第二十六条运用收益法评估不动产时,有租约限制的,租约期内的租金宜采用租约所确定的租金,租约期外的租金应当采用正常客观的租金,并在评估报告中恰当披露租约情况。

第二十七条运用成本法评估不动产,估算重置成本时,应当了解:(一)重置成本采用客观成本;(二)不动产重置成本采取土地使用权与建筑物分别估算、然后加总的评估方式时,重置成本的相关成本构成应当在两者之间合理划分或者分摊,避免重复计算或者漏算;(三)不动产的重置成本通常采用更新重置成本。

当评估对象为具有特定历史文化价值的不动产时,应当尽量采用复原重置成本。

第二十八条资产评估师和其他资产评估专业人员应当对不动产所涉及的土地使用权剩余年限、建筑物经济寿命年限及设施设备的经济寿命年限进行分析判断,合理确定不动产的经济寿命年限。

第二十九条资产评估师和其他资产评估专业人员应当全面考虑可能引起不动产贬值的主要因素,合理估算各种贬值。

建筑物的贬值包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。

确定建筑物的实体性贬值时,应当综合考虑建筑物已使用年限、经济寿命年限和土地使用权剩余年限的影响。

确定住宅用途建筑物实体性贬值时,应当考虑土地使用权自动续期的影响。

当土地使用权自动续期时,应当根据建筑物的经济寿命年限确定其贬值额。

第三十条运用假设开发法评估不动产时,应当了解:(一)假设开发法适用于具有开发和再开发潜力,并且其开发完成后的价值可以合理确定的不动产;(二)开发完成后的不动产价值是开发完成后不动产状况所对应的价值;(三)后续开发建设的必要支出和应得利润包括:后续开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润和取得待开发不动产的税费等;(四)假设开发方式应当是满足规划条件下的最佳开发利用方式。

第三十一条运用基准地价修正法评估土地使用权价值时,应当根据评估对象的价值内涵与基准地价内涵的差异,合理确定调整内容。

在土地级别、用途、权益性质等要素一致的情况下,调整内容一般包括交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正、使用年期修正和开发程度修正等。

第五章企业价值评估中的不动产评估第三十二条企业所拥有的不动产通常在存货、投资性房地产、固定资产、在建工程以及无形资产等科目中核算,且存在同一不动产账面价值由多笔余额构成的情形。

第三十三条在企业价值评估中,应当关注企业经营方式及不动产实际使用方式对不动产价值的影响。

第三十四条在企业价值评估中,应当结合企业价值评估的价值类型合理设定不动产评估的假设前提和限制条件。

第三十五条在企业价值评估中,作为存货的房地产、投资性房地产和自用房地产的价值影响因素存在差异。

第三十六条在企业价值评估中进行不动产评估时,应当分析不动产的财务核算方式以及是否存在不动产未结合同和尚未支付款项,明确不动产的评估价值内涵与实际的支出、尚未发生的支出之间的关系,避免重复计算或者漏算。

第三十七条在企业价值评估中,不动产作为企业资产的组成部分,评估价值受其对企业贡献程度的影响。

第三十八条在企业价值评估中,对于溢余不动产,应当考虑不动产的持有目的、收益状况和实现交易的可能性,采用恰当的评估方法,合理确定其评估价值。

第六章披露要求第三十九条执行不动产评估业务,应当在履行必要的评估程序后,根据《资产评估准则——资产评估报告》编制评估报告,并进行恰当披露。

第四十条无论单独出具不动产评估报告,还是将不动产评估作为评估报告的组成部分,都应当在评估报告中披露必要信息,使评估报告使用人能够合理理解评估结果。

第四十一条执行不动产评估业务,在编制评估报告时应当对不动产的总体情况、主要特点和权属状况进行披露。

第四十二条利用其他评估机构不动产评估报告的,应当在评估报告中说明相关情况。

第七章附则第四十三条本准则自年月日起施行。

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