投资性房地产核算要点
会计操作技能教案掌握投资性房地产的核算方法
会计操作技能教案掌握投资性房地产的核算方法会计操作技能教案：掌握投资性房地产的核算方法投资性房地产作为企业的一项重要投资，其核算方法在会计操作中扮演着重要的角色。
本教案旨在帮助学员掌握投资性房地产的核算方法，以提高其会计操作技能。
以下是具体的教案内容：一、概述投资性房地产指企业购买或建造用于出租或资本增值的房地产。
其核算方法包括购置成本、会计确认、折旧摊销等方面。
下面将逐步介绍这些核算方法。
二、购置成本投资性房地产的购置成本由购房款、建造成本、间接费用等组成。
购房款是指企业购买房地产的实际支付金额；建造成本是指企业在建造房地产过程中的直接成本；间接费用包括政府税费、审计费等与房地产购置相关的费用。
三、会计确认投资性房地产购置后，需要根据其使用目的进行会计确认。
一般情况下，企业将投资性房地产划分为长期资产，并按照成本模式核算。
如果投资性房地产的公允价值可靠地计量，且企业选择了公允价值模式，则需根据公允价值进行会计确认。
四、折旧摊销投资性房地产需要按照一定的期限进行折旧摊销。
折旧摊销的方法有直线法、加速折旧法等。
直线法是最常用的折旧方法，按照房地产的使用寿命和残值率进行平均分摊。
加速折旧法则在前几年折旧额较大，后几年递减。
五、减值准备对于存在减值风险的投资性房地产，企业需要根据实际情况计提减值准备。
一般情况下，在每个会计期间末进行减值测试，如果存在减值风险，则需计提相应的减值准备，并在资产负债表中进行披露。
六、转让和处置当企业决定转让或处置投资性房地产时，需要根据相关准则进行核算。
转让或处置所得的差额需计入当期损益，并在现金流量表中反映。
七、税收影响投资性房地产的核算方法还需要考虑税收影响。
企业在计税时需要根据法律法规进行合理的税务处理，确保遵守税法规定，并最大程度地减少企业的税务成本。
总结：通过学习本教案，学员可以全面了解掌握投资性房地产的核算方法。
在实际会计操作中，准确、规范地应用这些方法，有助于提高会计人员的专业能力和业务水平，同时也能够保证企业投资性房地产的财务信息准确和及时。
投资性房地产如何核算？
作者：财税专家敦秀娟一、投资性房地产定义投资性房地产，则指为赚取租金或资本增值而持有的房地产。
包括企业以投资为目的而拥有的土地所有权及房屋建筑物。
二、投资性房地产的会计处理方法（一）“投资性房地产”账户 为了核算投资性房地产业务，需增设“投资性房地产”账户。
该账户属于资产类账户，借方记录投资性房地产的取得成本、后续支出及因采用“公允价值计量”而产生的增值。
贷方记录因出售、转让、转自用及报废或毁损的投资性房地产进行处置时冲减的账面价值。
期末余额在借方，表示企业持有的投资性房地产的账面价值。
该账户按投资性房地产的种类设置明细账户。
（二）投资性房地产持有期间增值收益的会计处理 企业的投资性房地产，在持有期间可能会因为后续计量（按公允价值进行计量）而产生增值，获得相应的增值收益。
根据投资性房地产的“类投资”特性，该部分所以应该全部作为“投资收益”处理。
相应的，若产生减值损失，也将其纳入投资收益的范畴，以抵减收益。
（三）投资性房地产的账务处理方法 1.企业取得投资性房地产的核算 （1）以货币资金购入投资性房地产时，按实际取得成本借记“投资性房地产”账户，贷记“银行存款”或“其他货币资金”等账户。
（2）原自用房地产转换为投资性房地产时，按转换资产的账面价值或公允价值借记“投资性房地产”账户，借记“累计折旧”，借记“固定资产减值准备”账户或“无形资产减值准备”账户，按固定资产账面原值贷记“固定资产”账户或按无形资产的账面摊余价值贷记“无形资产”账户。
若记录结果有差额，则将其记入“投资收益”账户。
2.投资性房地产后续支出的核算。
企业在持有投资性房地产期间可能会发生一些相关的支出，如维护费用等。
对于这部分支出应该将其作为追加投资处理，记入投资性房地产成本，以期将来得到补偿。
3.投资性房地产租金收入的核算。
企业以赚取租金为目的的投资性房地产，按期取得的租金应作为投资收益处理，直接记入“投资收益”账户。
4.投资性房地产后续计量。
投资性房地产核算制度包括
投资性房地产核算制度包括投资性房地产是经济运行的一个重要组成部分，具有较高的经济价值和社会效益。
针对投资性房地产的核算，需要建立完善的管理制度和规范的核算方法，确保投资性房地产的管理、运营和市场价值的合理实现。
本文将介绍投资性房地产核算制度包括哪些方面。
一、投资性房地产的核算投资性房地产的核算是对其资产收益状况和经营业绩的评估与测算。
投资性房地产的核算方法主要可分为静态核算和动态核算两种。
•静态核算：主要是指对投资性房地产在固定时间段内进行的核算，主要包括资产估值、租金收益、税费负担、资产减值等内容。
•动态核算：主要是指对投资性房地产资金运转、盈利情况等整个经营过程进行的核算，主要包括资金利用效率、资金回收期、利润现金流等内容。
二、投资性房地产核算制度为了建立规范、科学的投资性房地产核算制度，需要从以下角度入手：1.业务流程和流程控制通过制定科学、完善的业务流程和流程控制规定，可以确保投资性房地产管理的规范化和运营的高效性。
主要包括资金使用、经营管理、市场调研和营销管理等方面。
2.财务核算和财务管理建立完善的财务核算和财务管理制度，可以确保投资性房地产的财务信息的真实、准确和规范化。
主要包括财务会计、成本会计、管理会计和税务会计等方面。
3.风险控制和风险管理投资性房地产市场风险较大，风险控制和风险管理是必不可少的。
制定完善的风险控制和风险管理制度，可以从源头上预防和控制风险。
主要包括风险评估、风险分析、风险应对和风险监控等方面。
4.战略规划与绩效管理投资性房地产的管理和运营需要有明确的战略规划和绩效管理方案。
通过制定科学、完善的战略规划和绩效管理制度，可以提高投资性房地产的市场竞争力和经营效益。
主要包括战略规划、业绩评价、绩效考核和绩效奖励等方面。
三、投资性房地产核算制度的基本要求投资性房地产核算制度的基本要求是建立科学、规范、严谨的制度体系，保证核算数据的准确性和可靠性，并满足管理需要和市场的要求。
投资性房地产核算要点
投资性房地产核算要点：一、概述（一）投资性房地产：为赚取租金或资本增值持有的房地产，包括：1、已出租的建筑物（有所有权）2、已出租的土地使用权3、准备增值后转让的土地使用权是否属于投资性房地产核算，注意：1、已经出租：签订租赁协议或管理层作出书面决议（一般自租赁协议规定的租赁开始日起）2、通过出让（一级市场）或转让方式（二级市场）取得的土地使用权再出租。
3、持有并准备增值后转让的土地使用权，在会计实务中少见。
例题：下列各项中，属于“投资性房地产”核算的有（）。
A、自有厂房用于出租B、自有设备用于出租C、出让方式取得的土地使用权自用D、出让方式取得的土地使用权出租答案：AD例题：下列各项中，不属于“投资性房地产”核算的有（）。
A、企业准备增值后出售的办公楼B、企业有偿取得的土地使用权C、企业自用的房地产D、企业转租经营租入的建筑物答案：ABCD解析：A选项若是土地使用权，属于投资性房地产；B选项作为无形资产核算；CD选项企业自用和出租没有产权的建筑物不属于投资性房地产。
（二）属于经营活动：收入计入其他业务收入，折旧、摊销计入其他业务成本。
二、投资性房地产核算方法第一种（一）成本模式计量1、直接取得投资性房地产（1）外购：按买价、相关税费和其他直接支出作为该项资产的成本借：投资性房地产贷：银行存款（2）自建：达到使用状态前各项支出（非正常损失除外）借：投资性房地产贷：在建工程2、内部转换形成的投资性房地产（1）自用建筑物转换借：投资性房地产（原值）累计折旧（已提折旧）贷：固定资产（原值）投资性房地产累计折旧（已提折旧）（2）存货房地产转换借：投资性房地产（转换日账面余额）贷：开发产品3、后续计量（1）收到租金借：银行存款贷：其他业务收入（2）计提折旧借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（3）计提减值准备借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备（4）处置投资性房地产A、确认收入借：银行存款贷：其他业务收入B、结转成本借：其他业务成本（账面净值）投资性房地产累计折旧（已提折旧）投资性房地产减值准备（已提减值）贷：投资性房地产（账面余额）（二）公允价值模式计量1、直接取得投资性房地产（1）外购：按买价、相关税费和其他直接支出作为该项资产的成本借：投资性房地产-成本贷：银行存款（2）自建：达到使用状态前各项支出（非正常损失除外）借：投资性房地产-成本贷：在建工程2、内部转换形成的投资性房地产（1）自用建筑物转换借：投资性房地产-成本（公允价值）累计折旧（已提折旧）公允价值变动损益（借方差额）贷：固定资产（原值）资本公积-其他（贷方差额）公允价值低于账面价值的差额计入变动损益，高于账面价值的差额计入资本公积（2）存货房地产转换借：投资性房地产-成本（公允价值）公允价值变动损益（借方差额）贷：开发产品资本公积-其他（贷方差额）公允价值低于成本的计入变动损益，高于成本的计入资本公积3、后续计量（1）收到租金借：银行存款贷：其他业务收入（2）资产负债表日借：投资性房地产-公允价值变动（或贷记）贷：公允价值变动损益（或借记）（3）处置投资性房地产A、确认收入借：银行存款贷：其他业务收入B、结转成本借：其他业务成本（账面价值）贷：投资性房地产-成本-公允价值变动（或借记）同时：借：公允价值变动损益（或贷记）贷：其他业务收入注意：原转换日计入资本公积金额，一并结转。
投资性房地产的核算
余额反映企业全部投资性房地产 的实际成本
按投资性房地产的项目设置明细账户，进行明细分类核算。企业采用 公允价值计量模式时，本账户的期末余额为投资性房地产的公允价值，为 反映投资性房地产的成本和公允价值变动情况，可以设置“成本”和“公 允价值变动”明细账户，并结合投资性房地产项目进行明细核算。
一、账户设置
高级财务会计
投资性房地产的核算
账户设置 成本模式下的核算 公允价值模式下的核算 投资性房地产后续计量模式变更的核算
一、账户设置
“投资性房地产”账户 核算企业采用成本模式计量的投资性房地产的成本。
借
投资性房地产
贷
登记企业通过外购或自行建造方 登记处置投资性房地产而转销 式取得投资性房地产的实际成本 的实际成本
二、成本模式下的核算
自用建筑物转换为投资性房地产
企业将自用建筑物停止自用，改为出租以赚取租金时， 应当将自用建筑物转作投资性房地产。
并以出租日为转换日。 按自用建筑物在转换日的账面余额、累计折旧、减值准
备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累 计折旧（摊销）”和“投资性房地产减值准备”等账户。
还要设置银行存款、在建工程、其他业务收入、其他业务成本、资产减 值损失、公允价值变动损益等账户，在《中级财务会计》课程中已经说明
二、成本模式下的核算
增加投资性房地产 通常有两种情况：
投资性房地产重点
考点 3-投资性房地产的账务处理★★★〔一〕取得投资性房地产的账务处理企业取得投资性房地产，在本钱模式下或公允价值模式下均应按照取得时的实际本钱核算。
对公允价值变动损益的不同处理，一方面有利于满足慎重性要求，即费用不应少计、收入不应多计，使得反映的净利润偏低；另一方面有利于满足可靠性要求，即公允价值增值有着客观确凿证据，理应如实记账，转换日的公允价值大于原账面价值的差额属于未完成损益，作为其他综合收益计入利润表但不增加净利润，这就既满足了慎重性要求，又增加了会计核算的有用性要求。
〔二〕投资性房地产后续核算的账务处理1.采纳本钱模式对投资性房地产进行后续计量在本钱模式下，应当按照投资性房地产的实际本钱进行计量，在持有期间比照固定资产或无形资产的相关规定计提折旧或摊销。
借：其他业务本钱贷：投资性房地产累计折旧〔摊销〕借：其他应收款等贷：其他业务收入2.采纳公允价值模式对投资性房地产进行后续计量采纳公允价值模式进行后续核算，投资性房地产不应计提折旧或摊销。
借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益——投资性房地产〔或相反会计分录〕〔三〕投资性房地产处置的账务处理企业X、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税20.（单项选择题）2022 年2 月1 日，甲公司从其他单位购入一宗土地使用权，并于同日开始在这块土地上建造两栋厂房。
2022 年9 月1 日，甲公司估计厂房马上完工，与乙公司签订了租赁合约，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。
租赁合约约定，该厂房于完工时开始出租。
2022 年9 月15 日，两栋厂房同时完工，当日该土地使用权的账面价值为 900 万元，两栋厂房实际发生的建筑本钱均为 120 万元，能够单独计量。
甲公司采纳成本模式对投资性房地产进行后续计量。
则2022 年9 月15 日甲公司投资性房地产的入账价值为〔〕万元。
A.570B.510C.450D.60（答案）A（解析）2022 年 9 月 15 日甲公司投资性房地产的入账价值=900÷2+120=570〔万元〕。
投资性房地产核算
投资性房地产核算投资性房地产核算应掌握三个要点:一个概念（核算范围）、两种模式（成本模式、公允价值模式）、两个转换（计量模式转换、用途转换）一、核算范围投资性房地产是指为了赚取租金或资本增值而持有的房产和地产。
包括已出租的建筑物和土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权。
1、房地产企业的商品房属于存货，不是投资性房地产；2、闲置土地（取得后1年没有开发）不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。
3、一项房地产，部分用于出租，部分自用，可以单独计量和出售的，用于赚取租金和资本增值的部分，确认为投资性房地产。
二、成本模式下的核算成本模式下，按成本进行初始计量，后续计提折旧、摊销、减值。
处置时，取得的收入计入其他业务收入，账面价值转为其他业务成本。
1、初始成本＝买价＋相关税费＋直接支出；自行建造的，成本由达到预定可使用状态前的必要支出构成。
2、改扩建和装修等后续支出，满足资本化条件的，将其资本化；不满足的，借记“其他业务成本”。
三、公允价值模式下的核算1、企业只有存在确凿证据表明公允价值能够持续可靠取得，才能采用公允价值模式；一旦选用，企业所有的投资性房地产均应采用，且不得转为成本模式。
2、公允价值模式下，不提折旧不摊销，资产负债表日，投资性房地产以公允价值计量，与原账面价值的差，计入当期损益（公允价值变动损益）；取得的租金收入，计入“其他业务收入”。
3、处置时，收入计入“其他业务收入”，账面价值转入“其他业务成本”；同时，将原计入“公允价值变动损益”、“其他综合收益”的金额转入“其他业务成本”。
四、计量模式转换成本模式可以转为公允价值模式，变更时公允价值与账面价值的差额，调期初留存收益（盈余公积、未分配利润）。
五、用途的转换（自用转出租、出租转自用）1、成本模式下的转换，账面价值转账面价值，没有差额。
2、公允价值模式下自用转出租，按转换日公允价值确定入账价值，公允价值大于账面价值，差额计入“其他综合收益”；公允价值小于账面价值的，差额计入“公允价值变动损益”。
第六章投资性房地产的核算
1）在出租日（2008年11月1日），甲公司 已经做了如下会计分录：
❖ 借：投资性房地产—写字楼
900
贷：开发成本—房屋开发（写字楼） 900
❖ 2）自2008年11月30日起甲公司每月末收取出租写 字楼的租金7.5万元。每月末会计分录如下：
❖ 借：银行存款
75000
贷：其他业务收入—出租房产收入 75000
❖ 转换日为租赁期开始日。
❖ 2）自用的建筑物或土地使用权停止自用改 为出租。
❖ 转换日为租赁期开始日。
❖ 3）投资性房地产开始自用
❖ 转换日为房地产停止出租，已达到自 用状态。
❖ 2、房地产转换的会计处理 1）成本模式下的转换 （1）作为存货的房地产改为出租
❖ 【例6-5 】甲房地产开发企业于2008年3月10日与 乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出 租给乙企业使用，租赁期开始日为2008年4月15日 。该写字楼的账面价值为4500万元，未提跌价准 备。转换后采用成本模式。
❖ 甲企业2008年4月15日的账务处理如下：
❖ 借：投资性房地产——某写字楼
4500
贷：开发产品——房屋（写字楼） 4500
❖ 如果企业开发的写字楼已经提取了200万元 的跌价准备，在转换为投资性房地产时应作 如下分录：
❖
借：投资性房地产—某写字楼 4300
存货跌价准备
200
贷：开发产品—房屋（写字楼） 4500
❖ 1）在出租日（2008年11月1日），甲公司已经做了如下 会计分录：
❖ 借：投资性房地产—写字楼（成本） 9 000 000 贷：开发成本—房屋开发（写字楼） 9 000 000
❖ 2）自2008年11月30日起甲公司每月末收取出租写 字楼的租金7.5万元。每月末会计分录如下：
投资性房地产要点总结
投资性房地产要点总结第一篇：投资性房地产要点总结投资性房地产要点总结一、概念1.属于：A、已出租的土地使用权B、已出租的建筑物C、持有并准备增值后转让的土地使用权2.不属于：A、自用的房地产B、作为存货的房地产二、确认1.首先符合投资性房地产概念2.同时满足两条件三、初始计量（按成本）1.外购：买价+税费+直接相关费用2.自建：达到预定可使用状态前发生的必要支出四、后续计量（两种模式）按规定有两种：成本模式和公允价值模式，一般应采用成本模式，满足特定条件可用公允。
同一企业对所有投资性房地产只能采用一种模式，不能同时这个用成本那个用公允。
五、后续计量模式的变更1、企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
2、满足前提条件，成本模式可转公允模式。
3、已采用公允价值模式进行后续计量，不可以再转为成本模式。
即成本模式可以转为公允价值模式，但公允价值模式不得转为成本模式。
六、转换（1）成本模式下的两种情况比较简单，对应结转，不产生损益，没有差额，只换一下分录名字就可以了。
（2）公允模式下的两种情况比较麻烦，因为会有差额，而差额的处理不同，很容易混淆。
注意：非投资性房地产转为投资性房地产，公允价值大于其账面价值的差额记入资本公积；公允价值小于其账面价值的差额记入公允价值变动损益；投资性房地产转为非投资性房地产，公允价值不论大于还是小于其账面价值，其差额均记入公允价值变动损益。
七、处置即在出售、转让、报废、毁损时要终止确认。
1.不管什么模式，该业务都通过其他业务收支核算。
2。
转换过程的差额要转入其他业务收入。
第二篇：投资性房地产投资性房地产单选题：1、下列各项中，不属于投资性房地产的是（）。
已出租的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权已出租的建筑物v持有并准备增值后转让的建筑物2、企业发生的下列投资性房地产后续支出中，不能作为资本性支出的是（）。
v房屋修理支出房屋改造支出房屋装修支出房屋扩建支出3、采用公允价值模式进行后续计量时，下列各项中不能作为投资性房地产公允价值确定依据的是（）。
投资性房地产的核算
三、投资性房地产的后续计量
（三）投资性房地产后续计量模式的变更
为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量 模式一经确定，不得随意变更。只有在房地产市场比较成熟， 有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得， 可以满足采用公允价值模式条件的情况下，企业才能将投资 性房地产的计量从成本模式转为公允价值模式，成本模式转 为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模 式变更时公允价值与账面价值的差额，调整为期初留存收益。
投资性房地产存在减值迹象的，适用资产减值的有关规定。减值测试后确定发生减值的，应当 计提减值准备，借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。已经计提减 值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。
投资性房地产的核算
7
三、投资性房地产的后续计量
（二）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
6
三、投资性房地产的后续计量
（一）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，会计处理的基本要求与固定资产或无形资产相同， 即按照固定资产或无形资产的有关规定，按期（月）计提折旧或摊销，借记“其他业务成本”等科 目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目；取得的租金收入，借记“银行存款”等科目， 贷记“其他业务收入”等科目。
2．自行建造的投资性房地产 企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活
动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值， 才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的 成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。
投资性房地产的核算
用的建筑物等转换为投资性房地产的，应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，
投资性房地产会计处理要点总结
投资性房地产会计处理要点总结投资性房地产是指企业购买或建造出租、增值或待售的房地产，包括商业、办公、工业及居住性质的房地产。
这些房地产的目的是为了投资收益或资本增值。
在会计处理方面，投资性房地产具有一些特殊要点，本文将对这些要点进行总结。
1. 衡量投资性房地产价值的选择投资性房地产可以采用成本模型或公允价值模型进行衡量。
成本模型是指将房地产按历史成本减去累计折旧计量，并进行减值测试，如果有需要，进行减值准备。
公允价值模型是指以公允价值计量房地产，并将公允价值变动计入损益。
企业可以根据自身情况选择适合的模型。
2. 投资性房地产的初始确认在购买或建造投资性房地产时，企业需要将其初始费用计入成本。
这些费用包括购买价格、经纪佣金、法律费用、装修费用等。
同时，企业还需要考虑资产交易相关的税费和其他费用。
3. 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量分为成本模型和公允价值模型两种情况。
在成本模型下，企业需要进行资产减值测试，并根据需要计提减值准备。
而在公允价值模型下，企业需要对房地产进行公允价值的公允价值变动计入损益。
4. 投资性房地产的抵押贷款如果企业使用了抵押贷款来购买或建造投资性房地产，需要将贷款分配到土地和建筑物两部分，并按照每个部分的比例进行利息资本化。
5. 投资性房地产的租金收入投资性房地产的租金收入是企业的主要收入来源，需要按照租赁合同约定的支付期间和金额进行确认。
企业应当在适当的时间点确认租金收入，并根据需要计提应付租金担保。
6. 投资性房地产的减值测试投资性房地产需要进行定期的减值测试，以确定其是否存在减值迹象。
如果存在减值迹象，企业需要计提相应的减值准备，将资产价值调整到可收回金额。
7. 投资性房地产的处置当投资性房地产达到可处置条件时，企业应按照实际发生的交易价格减去处置费用以及累计折旧计算处置收益或处置损失，并将其计入损益。
总结：投资性房地产的会计处理要点包括衡量投资性房地产价值的选择、初始确认、后续计量、抵押贷款、租金收入、减值测试和处置等。
专题五 投资性房地产内容中的核算技巧
专题五投资性房地产内容中的核算技巧（对应教材第十二章）本专题涉及内容主要包括投资性房地产的定义与范围、确认与计量、房地产用途的转换和处置核算。
注意与固定资产和无形资产的核算比较。
锦囊001 投资性房地产的定义与特征投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
投资性房地产具有以下特征：1.投资性房地产是一种经营性活动（关键点）；2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。
【提示】根据税法的规定，其取得的房地产租金收入或国有土地使用权转让收益应当缴纳营业税等。
投资性房地产的出售和租金收入（日常活动）产生的营业税计入营业税金及附加而不计入其他业务成本或营业外支出。
锦囊002 投资性房地产的范围一、属于投资性房地产的项目1.已出租的土地使用权；2.持有并准备增值后转让的土地使用权；3.已出租的建筑物。
二、不属于投资性房地产的项目1.自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产（作为固定资产或无形资产进行核算）；2.作为存货的房地产。
【提示】注意的问题：（1）投资性房地产中的出租是指已经出租（已经签订了租赁协议），而不是计划用于出租（还没有做出最终决议），并且出租专指经营租赁方式；（2）拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物才属于投资性房地产，是否拥有产权是判断是否属于投资性房地产的重要标志。
对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产；（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将其确认为投资性房地产；如果提供的服务重大，则不能确认为投资性房地产,相当于以提供的服务为主要赚钱的方式。
（4）某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产；（5）按照国家规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，不能作为投资性房地产核算。
投资性房地产与会计处理
投资性房地产与会计处理投资性房地产是指为了获得租金收入或资本增值而进行的投资活动所持有的土地、建筑物和可移转的租赁权。
在处理投资性房地产的会计过程中，需要遵守特定的规定和原则，确保正确反映房地产的价值和财务状况。
本文将探讨投资性房地产的会计处理，并提出几个关键要点。
一、投资性房地产的分类根据国际财务报告准则（IFRS），投资性房地产分为两类：可供出租的投资性房地产和可供出售的投资性房地产。
可供出租的投资性房地产是指用于出租、租赁活动或资本增值的房地产，而可供出售的投资性房地产指的是拥有意图出售的房地产或处置的资产。
二、投资性房地产的初始确认在会计处理中，投资性房地产的初始确认需要记录其成本或公允价值。
对于可供出租的投资性房地产，其成本包括购入价格、相关税费以及直接与房地产相关的合理支出。
而对于可供出售的投资性房地产，其公允价值是指购入时的公允价值减去后续累计计提的减值准备。
三、投资性房地产的后续计量可供出租的投资性房地产应按成本模式或公允价值模式进行后续计量。
成本模式下，房地产以成本减除累计折旧和减值损失的金额计量。
而公允价值模式下，房地产以公允价值减去后续可变销售费用计量。
可供出售的投资性房地产应以公允价值计量，并将其变动计入其他综合收益。
当投资性房地产发生变动时，应及时重新评估其公允价值，并进行相应调整。
四、投资性房地产的折旧和减值对于可供出租的投资性房地产，需按照其预期使用寿命进行折旧计提。
当发现其价值可能减少时，应进行减值测试，并因此计提减值准备。
而对于可供出售的投资性房地产，只有在减值发生时才需计提减值准备。
五、投资性房地产的处置当投资性房地产发生处置时，应按照净额出售收益与损失的余额进行核算，形成实现损益。
净额出售收益与损失等于出售收入减去房地产的账面价值以及与该处置相关的相关税费和相关成本。
六、投资性房地产的披露要求根据会计准则的要求，在财务报表中需披露有关投资性房地产的详细信息，包括其分类、计量方法、减值准备、处置和相关的财务风险等。
谈投资性房地产会计核算应注意的几个问题
会计核算等内部因素可能带来的风险。
评估方法
03
采用定性和定量相结合的方法，对投资性房地产的风险进行全
面评估。
风险防范措施
制度建设
建立健全投资性房地产的内部控制制度，明确各岗位职责和权限 ，确保投资性房地产核算的合规性和准确性。
合同管理
加强与合作方的合同管理，明确双方的权利和义务，避免因合同 纠纷给企业带来损失。
案例四：投资性房地产处置的会计核算
总结词
投资性房地产处置需要关注处置日的初始计量、处置 收益以及后续计量。
详细描述
处置日需要按照相关规定进行初始计量，包括所获得 的收入和处置成本等。处置收益则关注的是投资性房 地产处置后的净收益或净损失。后续计量方面，需要 关注市场价值与账面价值的差异以及这种差异对财务 报表和税务的影响。此外，还需要考虑处置对税务的 影响，如是否需要缴纳所得税等。
谈投资性房地产会计核算应注意的 几个问题
xx年xx月xx日
目录
• 投资性房地产会计核算概述 • 投资性房地产会计核算方法及选择 • 投资性房地产会计核算的几个具体问题 • 投资性房地产会计核算的风险及防范 • 案例分析与应用
01
投资性房地产会计核算概述
投资性房地产的定义与特点
定义
投资性房地产是指为获取租金或资本增值，或者两者兼有而 持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值 后转让的土地使用权以及已出租的建筑物等。
选择
在选择投资性房地产会计核算方法时，应考虑以下几个方面：投资性房地产 的性质和用途；市场环境的变化和不确定性；不同模式下对财务报表的影响 ；以及审计和税务等方面的要求。
03
投资性房地产会计核算的几个具体问题
初始计量与后续计量
投资性房地产核算
四、投资性房地产的后 续计量
3．具体账务处理
按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销， 借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地 产累计折旧（摊销）”科目。
取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷 记“其他业务收入”科目。
投资性房地产作为企业主营业务的，应通过“主 营业务收入”和“主营业务成本”科目核算相关 的损益。
成本模式转为公允价值模式的，应当作为会 计政策变更，按照《企业会计准则第28号— —会计政策、会计估计变更和差错更正》处 理。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产， 不得从公允价值模式转为成本模式。
13
五、投资性房地产的转换
（一）房地产的转换形式及转换日
企业有确凿证据表明房地产的用途发生改变， 且满足下列条件之一的，应当将投资性房地 产转换为其他资产或者将其他资产转换为投 资性房地产：
具体账务处理：将投资性房地产转为自用时，应按其在 转换日的公允价值，借记“固定资产”等科目，按其账 面余额，贷记“投资性房地产”，按其差额，贷记或借 记“公允价值变动损益”科目。
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五、投资性房地产的转换
(2)自用房地产或存货转换为投资性房地产
自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资 性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计 价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计 入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的， 其差额作为资本公积，计入所有者权益。处置该项投资 性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当 期损益。
（二）投资性房地产的范围
(1)已出租的土地使用权和已出租的建筑物 (2)持有并准备增值后转让的土地使用权 (3)能够单独计量和出售的房地产 (4)企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人
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投资性房地产核算要点
投资性房地产核算要点:
一、概述
(一)投资性房地产:为赚取租金或资本增值持有的房地产，包括:
1、已出租的建筑物(有所有权)
2、已出租的土地使用权
3、准备增值后转让的土地使用权
是否属于投资性房地产核算，注意:
1、已经出租:签订租赁协议或管理层作出书面决议(一般自租赁协议规定的租赁开始日起)
2、通过出让(一级市场)或转让方式(二级市场)取得的土地使用权再出租。
3、持有并准备增值后转让的土地使用权，在会计实务中少见。
例题:下列各项中，属于“投资性房地产”核算的有( )。
A、自有厂房用于出租
B、自有设备用于出租
C、出让方式取得的土地使用权自用
D、出让方式取得的土地使用权出租
答案:AD
例题:下列各项中，不属于“投资性房地产”核算的有( )。
A、企业准备增值后出售的办公楼
B、企业有偿取得的土地使用权
C、企业自用的房地产
D、企业转租经营租入的建筑物
答案:ABCD
解析:A选项若是土地使用权，属于投资性房地产;B选项作为无形资产核算;CD 选项企
业自用和出租没有产权的建筑物不属于投资性房地产。
(二)属于经营活动:收入计入其他业务收入，折旧、摊销计入其他业务成本。
二、投资性房地产核算方法
第一种(一)成本模式计量
1、直接取得投资性房地产
(1)外购:按买价、相关税费和其他直接支出作为该项资产的成本借:投资性房地产
贷:银行存款
(2)自建:达到使用状态前各项支出(非正常损失除外) 借:投资性房地产
贷:在建工程
2、内部转换形成的投资性房地产
(1)自用建筑物转换
借:投资性房地产(原值)
累计折旧(已提折旧)
贷:固定资产(原值)
投资性房地产累计折旧(已提折旧)
(2)存货房地产转换
借:投资性房地产(转换日账面余额)
贷:开发产品
3、后续计量
institutes, lawyers and practitioners or institutions. Second, business loan customers: with a focus on marketing performance good,
higher market share and business in line with the national policy support, better prospects and the operating time in a year (or more) business owners. 3. definitions, abbreviations and classifications 3.1 definition
(1)收到租金
借:银行存款
贷:其他业务收入
(2)计提折旧
借:其他业务成本
贷:投资性房地产累计折旧
(3)计提减值准备
借:资产减值损失
贷:投资性房地产减值准备
(4)处置投资性房地产
A、确认收入借:银行存款
贷:其他业务收入
B、结转成本借:其他业务成本(账面净值)
投资性房地产累计折旧(已提折旧)
投资性房地产减值准备(已提减值)
贷:投资性房地产(账面余额) (二)公允价值模式计量
1、直接取得投资性房地产
(1)外购:按买价、相关税费和其他直接支出作为该项资产的成本
借:投资性房地产-成本
贷:银行存款
(2)自建:达到使用状态前各项支出(非正常损失除外) 借:投资性房地产-成本
贷:在建工程
2、内部转换形成的投资性房地产
(1)自用建筑物转换
借:投资性房地产-成本(公允价值)
累计折旧(已提折旧)
公允价值变动损益(借方差额)
贷:固定资产(原值)
资本公积-其他(贷方差额)
公允价值低于账面价值的差额计入变动损益，高于账面价值的差额计入资本公积
(2)存货房地产转换
借:投资性房地产-成本(公允价值)
公允价值变动损益(借方差额)
贷:开发产品
资本公积-其他(贷方差额)
公允价值低于成本的计入变动损益，高于成本的计入资本公积
3、后续计量
(1)收到租金
借:银行存款
贷:其他业务收入
(2)资产负债表日
借:投资性房地产-公允价值变动(或贷记) institutes, lawyers and practitioners or institutions. Second, business loan customers: with a
focus on marketing performance good, higher market share and business in line with the national policy support, better prospects and the operating time in a year (or more) business owners. 3. definitions, abbreviations and classifications 3.1 definition
贷:公允价值变动损益(或借记)
(3)处置投资性房地产
A、确认收入借:银行存款
贷:其他业务收入
B、结转成本借:其他业务成本(账面价值)
贷:投资性房地产-成本
-公允价值变动(或借记)
同时: 借:公允价值变动损益(或贷记)
贷:其他业务收入
注意:原转换日计入资本公积金额，一并结转。
借:资本公积
贷:其他业务收入
三、不同计量模式的区别
(一)成本模式计量，计提折旧和减值准备;公允价值模式计量不提折旧和减值
准备。
(二)成本模式计量，不计算公允价值变动损益;公允价值模式期末计算变动损益 (三)同一单位只能使用一种计量模式，不得同时采用两种计量模式 (四)成本模式符合条件可以转换为公允价值模式计量，作为会计政策变更处理;已采用公允价值式计量的不得转回成本模式计量。
institutes, lawyers and practitioners or institutions. Second, business loan customers: with a focus on marketing performance good,
higher market share and business in line with the national policy support, better prospects and the operating time in a year (or more) business owners. 3. definitions, abbreviations and classifications 3.1 definition。