中国房地产信托投资基金的发展现状和案例分析
房地产信托发展现状、问题与趋势
房地产信托发展现状、问题与趋势李梦琳孟丹丹河北经贸大学摘要：近些年，为抑制房地产市场风险，房地产调控政策陆续登台，信贷门槛不断提高，使我国的房地产企业很难向金融机构获取贷款。
在此背景下，房地产信托依靠自身优势及专业、独特推出房地产信托产品，成为当下房地产开发企业的创新型筹资工具。
本文以我国房地产企业融资现状为背景，首先分析房地产信托业务的发展规模及其现状；其次，对房地产信托业务发展环境、存在的问题进行剖析；最后，指出房地产信托业务未来的发展趋势。
关键词：房地产信托；金融机构；融资引言我国房地产行业发展至今，已有长达三十年的历程。
其主要融资来源是金融机构。
随着金融机构借贷门槛的不断提高，企业的发展总是处于缺乏资金的困境。
在房地产企业融资极度紧缩的情形下，信托业以其宽松的条件、灵活的方式，成为当下一种创新投融资模式。
随着《信托法》、《信托投资公司管理办法》的陆续颁布，使得信托行业有了更为完善的行业准则和政策约束。
目前，房地产信托企业在日益增大的房地产开发项目市场资金急需的情况下，发售了许多融资产品。
由此看出，房地产信托已然成为房地产开发企业重要的金融工具。
因此，分析我国房地产信托的发展现况、存在的问题及其发展前景，对于促进房地产和信托业发展具有非常重要的意义。
一、我国房地产信托的发展现状近些年来，我国金融业发生了巨大变化，国有大型商业银行相继完成股份制改革，陆续上市，多层次的资本市场建设逐渐推进。
同时，信托业的发展也取得了令人瞩目的成就。
信托行业规模已然越过保险行业，稳居我国金融业第二的位置。
它为投资着带来丰厚利润的同时，对我国高端资产运营市场起到了中流砥柱的作用。
（一）信托资产规模高速增长经过近十年的发展,信托行业的资产规模占当年度GDP 的比重已由当初的3.1%增长14.2%左右。
信托业的兴起和发展，推动了投资者储蓄向投资的转化，提高了商业银行的运行效率。
在长期看来，对我国资本市场的结构起到了很好的改善和优化。
我国房地产投资信托基金的现状与问题
我国房地产投资信托基金的现状与问题哲学院副修生龚奥 2010202854房地产投资信托基金（REITs）作为一种房地产市场的投资渠道和风险分散方式，对中国房地产市场的结构优化和金融创新具有非常强烈的现实意义。
REITs在美国等发达国家已有近60年的发展历史，不过，在中国REITs还是一个新生事物。
一、我国房地产投资信托基金的现状我国第一个比较接近国际标准的房地产投资信托产品，为2002年7月28日由上海国际信托投资公司推出的新上海国际大厦项目资金信托，10天内2.3亿元额度全部售出，反应空前热烈。
然而，市场上的房地产信托产品主要集中在市政建设项目、危改小区项目等基础建设项目上，纯房地产项目的信托产品很少。
2004年全国约有31家信托投资公司共计发行约83个房地产信托产品，募集金额约122亿元，而平均募集资金仅为1.47亿元。
国内目前有57家信托基金，其中约20家投资于房地产，或采取借贷形式，或直接参与投资开发。
但这些都不是通常所说的符合国际定义的房地产投资信托基金，在派息比例、免税政策上都没有明确清晰的定义，都只是房地产投资信托基金的一种最初级的阶段。
目前国内的REITs试点，有两种模式，分别由央行和证监会牵头。
2009年，央行颁布了《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》征求意见稿，央行的REITs 方案为偏债券型，委托方为房地产企业，受托方为信托公司，通过信托公司在银行间市场发行房地产信托受益券。
受益券为固定收益产品，在收益权到期的时候，委托人或者第三方应该按照合同的要求收购受益券，作为结构性产品，可以按照资产证券化的原理，通过受益权分层安排，满足风险偏好不同的委托人与受益人。
而证监会版REITs则是以股权类产品的方式组建房地产投资信托基金，将物业所有权转移到REITs名下并分割出让，房地产公司与公众投资者一样通过持有REITs份额间接拥有物业所有权，REITs在交易所公开交易并且机构投资者和个人投资者均可参与。
我国房地产投资信托发展的现状障碍及路径选择
我国房地产投资信托发展的现状障碍及路径选择房地产投资信托是指通过信托公司发起设立，以募集资金作为投资主体对房地产进行投资的一种金融创新工具。
在我国，房地产投资信托在发展过程中面临着一些现状、障碍和路径选择的问题。
首先，就房地产投资信托的现状来看，近年来随着我国房地产市场的快速发展，房地产投资信托的规模迅速增长。
根据中国信托业协会的数据，截至2024年底，我国共有148家信托公司开展房地产信托业务，房地产信托产品达到了6000余只，产品余额超过4.5万亿元。
房地产信托的投资方向主要包括商业地产、住宅地产、工业地产等。
然而，房地产投资信托的发展中还存在一些障碍。
首先，我国房地产市场的调控政策不断收紧，限制了房地产信托产品的创新和发展。
其次，由于房地产投资信托是一种高风险投资工具，风险管理机制相对不完善，对于投资者来说风险较大。
此外，房地产投资信托的产品设计和业务模式相对单一，缺乏差异化和创新。
针对以上问题，我国房地产投资信托的发展可以选择以下路径。
第一，加强监管，完善风险管理机制。
针对房地产投资信托的高风险性质，监管部门应加大监管力度，建立健全风险识别、评估和管理机制，提高房地产信托产品的透明度和可控性。
第二，加强市场准入和退出机制。
对于房地产信托产品的发行应当加强市场准入门槛，确保产品质量和安全性，同时建立相应的退出机制，防止产生系统性风险。
第三，推动创新和差异化发展。
房地产投资信托应鼓励创新和差异化发展，加强与其他金融产品的衔接，提高对不同投资需求的满足，培育具有核心竞争力的信托公司和产品。
总之，房地产投资信托在我国的发展仍面临着一些现状、障碍和路径选择的问题。
要推动房地产投资信托的可持续发展，需要加强监管，完善风险管理机制，同时加强市场准入和退出机制，推动创新和差异化发展。
只有在政府的扶持和监管的引导下，房地产投资信托才能更好地为实体经济服务，并为投资者带来更稳定和可持续的收益。
房地产投资信托基金（REITs）在我国的应用研究——以“鹏华前海万科REITs”为例
房地产投资信托基金（REITs）在我国的应用研究——以“鹏华前海万科REITs”为例◇ 王新逾我国房地产市场已经从增量时代进入到了存量时代，根据海外成熟经验，在存量地产时代，加快房地产的金融化发展，建立成熟的金融体系对于解决存量问题至关重要。
我国政府也意识到了这点，并在《“十三五”规划纲要》中明确提出“开展房地产投资信托基金试点”。
本文以“鹏华前海万科REITs”为案例进行研究，介绍案例鹏华前海万科REITs的详细信息，从运作模式、标的资产、投资收益、经营风险四个方面进行分析，揭示其创新点及运作中存在的问题。
试图发现当前REITs在我国发展所面临的困境及存在的优势，在法律体系、市场环境、监管体系及人才培养机制方面为REITs在我国更好地发展提出相关政策建议。
一、绪论（一）研究背景与意义房地产信托投资基金，英文名字的缩写即REITs。
REITs的核心概念，就是房地产证券化，是把流动性较低、单笔规模极大的房地产投资，转化为小而分散的证券资产的过程，从而使得投资者可以以较低的成本、合适的份额参与到投资中来。
自从长租公寓在2017年迅速崛起后，房地产信托投资基金（REITs）也开始越来越受到人们的关注。
REITs于1960年发源于美国，在亚洲市场上，REITs最初于2001年出现在日本，其后于2002年出现在新加坡，紧接着又在台湾和香港等地相继推出，比如一提到REITs就会想起来的越秀REITs、汇贤REITs等。
目前，全球上市的REITs已经有800多只，共有36个国家或地区发行了REITs，而且REITs 的全球市值已经达到了1.8万亿美元。
特别是在金融危机之后，REITs市场恢复迅速，5年来的复合增长率超过了15%。
但在我国，REITs的起步发展却比较晚，并且缺乏专门针对REITs产品的法律法规和业务指引。
虽然我国没有出台正式的REITs管理文件，但房地产信托投资基金作为为房地产市场注入活力和流动性的重要手段，国内企业仍然开始了REITs产品的尝试。
浅谈我国房地产信托业发展现状及运作模式
条 件和 信 托 业 的 自 身发 展 需要 促 成 了 房地 产 信 托在 短 短 １年 的 时 现 为 过 桥 贷款 的 性质 ．并 没 有 受 到 房 地 产 开 发 商 的重 视 。
第 二阶 段
间 内 ，取 得 了迅 猛 的发 展 。 这个 阶 段 的房 地 产 信 托 资金 更 多地 体 增 值 的功 能 时 ，一 个健 康 的房 地 产 市 场 ．就 不再 仅 仅是 一 个 商 品 央 行 １ １号文 件 的 出 台 使 许 多房 地 产企 业 面 临 表 里 、 相互 促 进 和 制 衡 的市 场 。 同 时 ． 它也 与 养老 、社 保等 社 会 ２
产 业 经 斋
浅谈我国房地产信托业发展现状及运作模式
＿ 朱卫红 广 东交通 职业 技术学 院
［ 摘 要 ］房地 产信 托 的 发展 不仅 有利 于缓 解 房 地 产 企业 过 于 依 赖银 行 的 困境 ， 化 解金 融风 险 ，促 进金 融 创新 ，而 且 能 为投 资 人 融资
房地产 贷款已 占商 业银 行 新增 贷款 余额 的 ２ ％ 左右 。在 不少 地方 Ｏ
实 际 上 ，当房 地 产 除 了居 住 功 能 外 ，同 时具 备 了投 资 保 值和 市 场 ，而是 已经 成 为 一个 与 金融 市 场 和 证 券市 场 高 度融 合 、互 为 公 共 福 利 制 度 密 切 相 关 ，共 同 形成 了全 民利 益 共 享 的 机 制 ２ 疏 导 房地 产 市 场投 资 性 需求 。 房 地产 信 托可 以为公 众提 供
高中国楼市的愿望。
房 地产 项 目所 有者 后 ，并 不 直 接 经 营 房 地 产 企 业 或 房地 产 项 目 而 是与 相 关 当 事人 签 订协 议 ．约 定 在 一定 时间 后 ，相 关 当事人 按
浅析我国房地产信托的现状及发展趋势
我国房地产信托的现状及发展趋势引言房地产信托是中国金融市场的重要组成部分，作为一种金融工具，它在房地产行业的发展中扮演着重要的角色。
本文将就我国房地产信托的现状和发展趋势进行浅析，探讨其在当前金融市场的地位和未来的发展方向。
一、房地产信托的概念和特点房地产信托是指由信托公司或其它合法经营资格具备的单位发行和管理，以房地产为信托财产的信托计划。
其特点如下：1.资金来源多样化：房地产信托的资金源自于个人和企业投资者，通过发行信托计划募集资金用于房地产项目。
2.投资回报相对稳定：通过与房地产相关的资产投资，房地产信托可以实现相对稳定的投资回报。
3.风险可控性强：房地产信托通常会在信托计划中规定一定的保证措施，降低风险，并加强对资产的监管和管理。
4.灵活性较高：房地产信托具有较高的灵活性，可以根据市场需求调整资金使用方式和投资策略。
二、我国房地产信托的发展现状房地产信托在我国的发展已经经历了多年的发展，取得了显著的成果。
以下是我国房地产信托的发展现状：1. 迅速增长的市场规模截至目前，我国房地产信托市场规模不断扩大，在金融市场中占据重要地位。
信托公司作为发行主体，积极开展各类房地产信托产品，吸引了大量的投资者参与。
2. 多样化的产品类型房地产信托产品呈现出多样化的特点，包括土地开发信托、商业地产信托、住宅开发信托等。
这些产品满足了不同投资者的需求，同时也促进了我国房地产市场的发展。
3. 信托风险逐渐得以规避政府部门对房地产信托进行了一系列监管措施，规范了发行和管理过程，有效降低了信托风险。
同时，信托公司也积极采取措施，增强对项目的风险管理和防范能力。
4. 与其他金融产品的结合房地产信托与其他金融产品的结合也越来越多，例如与保险、资管计划等进行联动，进一步提升了风险控制能力和投资回报。
三、我国房地产信托的发展趋势根据目前的市场情况和未来的趋势预测，我国房地产信托将呈现以下发展趋势：1. 行业集中度提高近年来，我国房地产信托市场的行业集中度逐渐提高。
分析中国信托行业发展现状及问题.d
分析中国信托行业发展现状及问题2篇中国信托行业发展现状及问题（一）随着中国金融体系的不断完善和金融市场的开放，中国信托行业在过去几年取得了快速发展。
信托公司作为中国金融市场的重要参与者，发挥着独特的作用。
本文将从行业发展的角度和问题的角度，对中国信托行业进行分析。
一、行业发展现状中国信托行业在过去几年取得了快速的增长。
截至2021年底，中国信托公司数量已达到了数百家，信托资产规模也呈现出持续增长的趋势。
信托产品种类繁多，覆盖了房地产、基础设施、能源、医疗、农业等多个领域。
同时，信托公司的盈利能力也在不断提高，成为了中国金融业一支重要的利润来源。
二、行业问题尽管中国信托行业在发展过程中取得了不小的成绩，但仍面临一些问题。
1.风险管理不足信托产品涉及的行业和领域广泛，涉及的资金规模较大。
然而，信托公司在风险管理方面存在一定的不足。
由于信托产品的投资范围和复杂性，信托公司在评估和控制风险方面面临一定的挑战。
部分信托公司的风险管理机制尚未完善，对于风险防范和风险应对能力有待提升。
2.信任危机信托行业在一些事件中曾经受到负面的媒体报道，这导致了一定程度上的信任危机。
由于一些不当经营行为和信托产品的亏损，投资者对于信托行业的信任度下降，对于信托公司的产品和服务产生了疑虑。
这无疑对整个行业的声誉造成了一定的负面影响。
三、如何解决问题为了解决信托行业的问题，有必要采取一系列措施：1.加强监管加强对信托行业的监管是重要的一步。
监管机构应该加强对信托公司的监督和管理，加强对信托产品的审查和评估，提高信托行业的规范程度。
同时，加强对信托行业的信息披露和透明度，加强对信托产品的风险提示和警示，有助于提高投资者的知情权和选择权。
2.提升风险管理水平信托公司应该加强自身的风险管理能力。
加强对信托产品的风险评估与控制，建立风险预警机制，及时识别和应对潜在风险。
同时，加强内部控制和合规管理，规范经营行为，提高企业的治理水平。
3.加强行业自律信托行业应该加强行业自律，建立健全行业协会，在行业内制定严格的自律规则。
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策1. 发展现状房地产投资信托基金是指由专业机构通过募集资金，投资于各类房地产项目，并通过向投资者发行基金份额的方式进行融资的一种金融工具。
我国自2006年开始探索房地产投资信托基金的发展，并于2014年首次试点发行了REITs基金。
截至目前，我国已有多家企业和金融机构发行了房地产投资信托基金，但总规模相对较小，市场发展尚不成熟。
2. 面临的挑战和问题（1）监管政策不够完善。
我国对于房地产投资信托基金的监管政策尚不够完善，缺乏相关的法律法规和监管制度，导致市场发展受到一定的制约。
（2）市场认知度低。
由于我国房地产投资信托基金的发展时间较短，市场认知度低，投资者对其风险和收益特性了解不够全面，导致投资意愿不足。
（3）资产证券化程度不高。
我国房地产资产证券化程度相对较低，导致房地产投资信托基金的资产来源受限，难以形成规模化发展。
二、发展对策1. 完善监管政策应在相关部门的指导下，完善房地产投资信托基金的监管政策，明确发行、持有、交易等各个环节的监管责任和规范，建立健全相关的法律法规和制度，确保市场秩序良好，保护投资者的合法权益。
2. 提高市场认知度应加强对房地产投资信托基金的宣传推广，引导投资者了解其投资特性和风险收益特点，鼓励金融机构和媒体开展相关的宣传活动和信息披露工作，提高投资者的市场认知度。
3. 加大资产证券化力度应积极推动房地产的资产证券化进程，引导房地产开发企业和运营机构将其持有的房地产项目通过信托基金进行资产证券化，拓宽房地产投资信托基金的资产来源，提高其市场规模和发展空间。
4. 加强风险管理应建立健全的风险管理体系，制定科学的风险管理政策和措施，对房地产投资信托基金的投资标的、融资结构、资金运作等方面进行全面风险评估和控制，保障投资者的资金安全。
5. 注重专业团队建设应加强对房地产投资信托基金管理人的监管和评估，鼓励金融机构和资产管理公司加强自身的机构建设和人才培养，提高投资管理水平和专业化程度，为房地产投资信托基金的发展提供更加稳定和可靠的支持。
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策1.发展成绩在过去十年里，我国房地产投资信托基金市场取得了长足的发展。
根据中国证监会发布的数据显示，截止到2019年底，我国共发行了超过200只房地产投资信托基金，募集资金总额超过5000亿元。
这些基金涵盖了商业地产、住宅地产、工业地产等多个领域，为房地产行业提供了大量的融资支持。
房地产投资信托基金也为投资者提供了一个多元化的投资渠道，为市场的稳定发展做出了积极贡献。
2.存在问题我国房地产投资信托基金发展过程中也面临着不少问题。
由于我国房地产市场的特殊性，市场风险较大，很多投资者对于房地产投资信托基金还存在着不少疑虑。
目前我国房地产投资信托基金领域的监管政策尚不完善，对于基金的募集、投资和退出等方面的规范还有待进一步完善。
房地产投资信托基金的投资标的和运作方式还比较单一，缺乏创新性和灵活性，难以满足市场的多样化需求。
市场竞争激烈，各家基金机构之间的产品同质化严重，亟待提高产品的差异性和竞争力。
1.强化监管我国房地产投资信托基金市场需要加强对于基金的监管力度，明确基金的募集、投资和退出等各个环节的规范和限制。
对于违规操作的基金机构和从业人员，要依法依规进行严厉惩处，加大市场整治力度，提高市场纪律和规范。
2.创新产品房地产投资信托基金应该根据市场需求，着力研发新型的创新产品，通过拓宽投资领域和提高资产配置灵活性等方式，丰富产品线，满足不同投资者的多样化需求，增加产品的差异性和竞争力。
3.加强风险防范鉴于我国房地产市场的特殊性，房地产投资信托基金的风险防范工作尤为重要。
基金机构应该严格控制投资风险，建立健全的风险管理体系，及时发现和化解各类潜在风险，保障投资者的权益。
4.提高透明度房地产投资信托基金应该提高透明度，主动公开基金的运作情况和投资收益，及时向投资者披露相关信息，建立良好的沟通机制，增强市场的透明度和公信力。
5.加强行业合作房地产投资信托基金市场需要加强行业内外的合作交流，共同研究解决市场共性问题，提高整个行业的发展水平。
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策随着我国房地产市场的不断发展壮大，房地产投资信托基金也越来越受到投资者的青睐。
然而，目前我国房地产投资信托基金市场的发展还面临着一些问题和挑战，需要采取相应的发展对策。
一、发展状况近年来，我国房地产投资信托基金市场呈现出快速发展的态势。
根据数据统计，2019年我国房地产投资信托基金的募集规模达到1.3万亿元，同比增长了42.34%。
同时，截至目前，我国房地产投资信托基金的发行总规模已经突破了5万亿元。
二、问题与挑战1、政策限制。
目前，我国房地产投资信托基金的发展仍受到政策的限制，比如对于房地产的融资规模、投资标准等方面存在一定限制，而且监管也比较严格。
2、风险管理。
房地产投资信托基金涉及到的风险较多，如信托公司的信用风险、项目风险、市场风险等。
因此，如何加强风险管控，防范风险事故发生，是房地产投资信托基金发展过程中需要重点解决的问题。
3、市场竞争。
当前，我国房地产投资信托基金市场竞争激烈，各种投资主体层出不穷，难以抢占市场份额，同时也面临着投资难度大、回报率低等问题。
三、发展对策1、政策引导。
政府应该出台更加明确的政策，进一步规范房地产投资信托基金的融资和投资，以推动其在市场中的发展。
2、加强风险控制。
信托公司在管理房地产投资信托基金过程中，应该加强风险控制和风险管理，避免风险事故的发生。
3、创新产品设计。
信托公司应该注重挖掘市场的需求，推出符合市场需求的创新产品，在市场竞争中占据优势。
4、提高专业能力。
为了更好地管理和运作房地产投资信托基金，信托公司应该不断提升自身的专业能力，完善人员培训和管理体系。
总之，随着我国房地产市场的发展和投资者对房地产领域的需求不断增强，房地产投资信托基金市场的前景广阔。
但是，要想在这个市场中获得更好的发展，就必须不断优化自身的管理和运作，加强风险控制，提高专业能力，才能更好地满足市场需求，在市场中占据更大的市场份额。
浅析我国房地产信托的现状及发展趋势
流 通 经 济
浅 析 我 国房 地 产 信 托 的 现 状 及 发 展 趋 势
吕 洪 ，魏 慧馨
（ 中央财 经大学 金融学院 ，北京 １０ ８ ） ０ ０ １
［ 摘 要 ］近 几年 随着房地 产 日益成 为我 国的 支柱 产业之 一 ，我 国房 地产 信托 市场规模 迅 速扩 展 ，但 仍 处 于不成 熟
５９ ％ ．３ ５ ８ ％ ５
其他
５ ９ ％ ．５
２ ０ ２０ ２ ０ ２ ０ ２０ ２ ０ ２０ ２ １ 年 份 ０ ３ ０ ４ ０ ５ ０ ６ ０ ７ ０ ８ ０９ ０ ０
一
平 均
６ ８ ％ ．Ｏ
个数占比
一
发行规模 占比
资 料 来 源 ：用 益 信 托 工作 室 。
率如 下表所示 ：
表 １ 不 同投 资 领 域 信 托产 品 的平 均 年 收 益 率 年 份 房 地 产 金 融
５ ７ ％ ．３
（ｏ ４ ．Ｏ ＯＯ ３ ．０ Ｏｏ
２ ．０ Ｏ０
ｌ ．０ Ｏ（ ） Ｏ０ ．０
丁 商 企 业 基 础设 施
中国房地 产信托 业 的几 个特 点 。
走 向上 升 的 轨 道 。２０ ０９年 年 底 ，受 银 行 信 贷 额 度 限制 ， 房 地产市 场上演 了一 波信托 融资潮 。急需 流动 资金的房 企
纷 纷涌人 信托公 司寻 求合作 ，房地 产信托 产 品发 行呈加 速 上涨 的趋 势 。针 对去 年房地 产信托 业务增 长迅猛 现象 ，银 监会 于 ２ １ ００年 １ 月 下发 了 《 １ 信托公 司房 地产信 托业务 风
主要 发展趋 势。
我国房地产投资信托基金发展研究
在亚 洲国家 ，ＲＥ Ｉ Ｔ ｓ发展速度也 是惊
人 的。在 ２ ０ ０ ０ 年左右 ， ＲＥ Ｉ Ｔ ｓ 在 亚洲就已 经有 了突破 性的发展：自２ ０ ０ ０ — ２ ０ ０ ７ 年之
我 国 ＲＥ ｌ Ｔｓ的 发 展 的 现 状 及 问 题
适宜我国国情 的运作模式 还有待于探
索。由于 中国 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 基金 发展较 晚 ，再加 上 中国房 地产 的特殊环 境 ， 中 国ＲＥ Ｉ Ｔ ｓ 的 融 资模式 表现 出不 同的发展特征 。 总结 我 国 的ＲＥ Ｉ Ｔ ｓ 运作模 式可 以有三种 类型 ， 即
信 托计 划模式 、产业基金 模式 、上市公 司 模式， 这 些模式 的 出现 大都是根 据房地 产 企 业 自身需求的 情况而衍 生 出的 ， 具有 自
更好 地完善我 国的房地产投融 资体 系 【 徐
云松 ，２ ０ １ ０） 。
实 施 ＲＥＩ Ｔｓ的 重 要 意 义
首先房地产行业是一个 资金投 入高 的
行业 ，一般 需要 大量资金 注入 ，Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 的 出现 ， 可 以使 民间众 多小额 资金有效 集聚 并投 资房 地产领 域 ， 通 过较 少的资金 获得 较 高 的 收益 ，从 而 激发 投 资者 的投 资 热 情 。其次 从 国外 的发展经 验上 来看 ，引入
间，在新 加坡就已经 出现 了腾飞 基金 、新 达城 、嘉 茂信 托、致富产业信托 和佳 康五
个优秀 的 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 。到 目前 ， 这五个 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 的 市场价值 已达 到了 １ ０ ０ 亿新 币，折合 人民 币近 ８ ０ ０ ￣ ｇ 元 。同时在 日本 ， Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 也 得到 了迅速 的发展 。到 目前 为止 ，已经有 ３ ０多
房产信托投资现状以及存在的问题
“ 罗马法典 ” 得 以迅速发展 。 现阶段， 信 托行业在我国的发展 并不显著， 信 托业 务也只是 被局 限与金融 资产信托业务 当中。但在我 国当前 ， 房地产不仅正在成 为新
的消 费热点， 而且也正 在成为一个投 资热 点或投 资工具 ， 特 别面临 正在 到 来的 “ 知识经济 ” 时代 ， 一般性 的管理和经营 己不能满足房地产经济 资源 合
所谓房地产信 托也就 是房地产开 发商借助市场 中较权威 的信托责任 公司的理财经验以及资金应用的经验而制定科学合理 的信托 计划， 然后通 过该计划汇集所有管理项 目的信托资金， 最终形成一个规模 较大的资金组 合， 并将其直接应 用在房地产 开发项 目当中 ， 最大 限度 为委托人 获取经济
投资者的利益。
理利用和增值 保值 的要求 ， “ 专家 型” 或‘ 智 能型” 的房地产信托业 务便显得
日益 必 要 。
银 监会认可 了房地产信托 的积极作用 ，并有意促进房 地产信托 的发 展， 比较 明 确 地 透 露 出 对 房 地 产 信 托 产 品 的 支 持 ， 这 尤 其 是 体 现 在 房 地 产 信托产 品规模 上的变化。 有关房地产信托 ２ ０ ０份的限制是业 内人士普遍讨 论的 内容， 一般认 为这在一定程度 上 限制 了信托产品发放 的规模 ， 使得利 用 资金 的规模 优势进 行组合投资不具有经 济性， 然而这次征求意 见稿开始 有条件 地放 开了 ２ ０ ０份的 限制 。 “ 公司提足各项准备金后， 净资产不低于人 民币 ５亿元 ” 的信托 公司 ， 可 以开办不受信托 合同份数 限制的房地 产信托 业务 ， 房地产信 托对于地产项 目的作 用正在 放大， 单就这一条来 说， 信托规 模的放 大正在为信 托基金的形成开启一扇大门， 为房产信托提供 了广阔 的 发展 前 景 。 二、 房产信托 的优点 以及 关系的建立 １ 、 房地 产信托 的优点 房地产信托在 社会发展 中具有 以下几个 方面 的优 点： 首先 ， 房 地产信
我国房地产信托问题分析
我国房地产信托问题分析[提要] 近年来，一种新兴的投资方式即房地产信托，成为此行业融资的最畅销的渠道。
但不难发现的是，我国房地产信托投资存在很多的问题，而这些问题的出现都是与诸多方面密切相关的。
本文介绍房地产信托的主要问题及解决对策。
关键词：房地产投资信托；融资；对策一、我国房地产信托发展现状我国房地产信托市场已有10年的发展历史，取得了较大的进展：一方面建立的有关信托的组织，有提供给房地产行业的充足的资金，并且投资后会有很好的利益回报；另一方面我国房地产事业正处于快速发展时期，仍需要巨额资金来支持，而这笔资金来源不仅仅只是国家，信托机构日益成为承担此投资的首要买家。
因此，我国引入了REITs信托业务，来支撑房地产的发展。
自从建立REITs，我国房地产业发展的投资主体逐渐形成，房地产基金市场也得到了发展。
二、房地产信托存在的问题及对策我国房地产信托行业经过多年的发展，在全国已建立起了几百家信托公司，几乎形成了较完整的体系，支撑着房地产事业的发展。
但是由于一些不法信托公司出现的许多问题，引发房地产行业市场秩序的紊乱，致使许多规范性的信托公司几乎破产。
因而，为了保证信托行业的有序发展，国家出台了一些信托法律，从而为信托发展提供可靠的法律保障，然而我国房地产信托行业仍存在着很多问题亟待解决。
（一）房地产投资信托的投融资渠道问题与对策1、房地产企业常用的融资方式。
当今在我国存在着四种房地产融资形式：银行贷款、房地产抵押贷款、证券市场集资以及吸引外资的方式。
其中，银行贷款指房地产行业向银行借用资金，通常包含短期和长期借款；房产抵押贷款是指将所购得的或拥有的房屋，以现价折成资金，作为贷款依据；证券市场集资的形式，主要采取的是向市场主体发放股票，通过主体购买本企业股票从中获得融资；引进外国资金包括两种方式——直接投资和间接投资，但此融资方式风险比较大，不适合中小型企业使用。
2、房地产投资信托在融资方面的问题。
万科房地产投资信托基金融资的案例分析
万科房地产投资信托基金融资的案例分析房地产行业是典型的资金密集行业, 无论是初始开发、购置土地、施工还是后续销售 , 都需要大量的资金 , 尤其是初始开发 , 如果缺少资金 , 那么整个工程将无法运行下去。
可以说 , 资金是房地产行业最为关注的因素。
2021 年, 我国房地产行业进入平稳开展阶段, 存在大量的商品房库存 , 商品房空置无法售出 , 严重影响了房地产企业资金回笼, 也影响了经济的平稳开展。
如果大量商品房库存 , 房地产企业资金出现问题, 面临着破产的危险 , 而房地产行业作为国家重要的经济支撑行业, 如果出现大面积的危机 , 将会使国家经济局势动荡。
因此 ,2021 年起我国开始倡导去库存的方针, 对于房地产企业的贷款审批也愈加严格 , 房地产企业融资难的问题开始出现。
为了解决融资难的问题,房地产企业纷纷开始寻找多元化的融资方式。
房地产投资信托基金 ( 全称 Real Estate Investment Trusts, 本文简称 REITs)是基金产品 , 属于房地产证券化的一种。
REITs 有独特的优势 , 投资者的准入门槛较低 , 能够从社会公众募集到稳定的资金 , 同时也有利于盘活库存的商品房, 促进资金的流动性。
REITs 在国外已经是成熟且常用的融资方式, 但是在我国还处于起步阶段,万科 REITs 特殊在它是公募型的基金产品, 之前发行过的 REITs 都是私募型基金产品 , 所以万科 REITs 具有重要的研究意义。
本文采用了理论结合实证分析的方法, 在研究 REITs 相关理论的根底上 , 结合我国房地产企业融资的现状 , 对国内万科公司发行 REITs 成功的案例进行研究分析。
首先 , 梳理 REITs相关的研究文献 , 从 REITs应用模式和融资效果两个方面归纳总结国内外研究现状 , 为下文的案例分析奠定方向。
然后界定了REITs 根本概念 , 系统了解 REITs 融资实施动机及效果分析方法, 并重点阐述了融资理论根底,为进一步研究 REITs 融资效果打了下坚实的理论根基。
我国发展房地产投资信托基金(REITs)的模式研究
Abstract
Real Estate Investment Trusts (REITs), which has been rapidly developed in the security markets of foreign countries in recent years, is a Collective Investment Trust Scheme. Itgathers money of investors bysending thembeneficiarycertificate, andgive the moneyto specialinvestment organization to invertin real estate industry,in the end, it must distribute most of its profits asdividendsto investors. REITs has not only offered a financing channel outside the bank for the real estate industry's development, but also offered a kind of investment products with stable income and low risk for investors. Real estate industry witnesses the bottleneck of funds when developing at a fast pace, meanwhile the public hold huge capital seeking more profitable investment channels. The real estate investment trusts (REITs) can bridge he pattern choice problem inChina.
我国房地产投资信托基金的发展现状及前景分析
潮流并 成 为房 地产 界 与金 融界 的双 赢交 易 ， ＥＴ 是 不二 选 Ｒ Ｉｓ
因而具有相当高的流动性。第三 ， ＥＴ 所募集 的资金一般委 Ｒ Ｉｓ 托专业的管理公 司进行集 中管理 。有经验 的房地产专业人员 擅长于股市运作 ， 并且时刻关注市场 的变化 ， 进行多元化组合 投资 ， 选择不 同地 区和不 同类型 的房地产项 目及业 务 ， 可有效 降低投资风险 ， 取得较高的投资回报 。
１ ＥＴ 在我国发展 的背景 ． Ｉｓ Ｒ
值 。第 四， ＥＴ 的所有权和经营权 相分离 ， Ｒ Ｉｓ 同时保持信托财产 独立 性和信托管理 的连 续性 ，并受 到很严厉 的监管 。第五 ， Ｒ Ｉｓ ＥＴ 是资金信托 和财产信托 的结合 ， 其他投资基金一般需要 投资者支付货币资金来获得受益凭证 ，而Ｒ Ｉ在接 受货 币资 ＥＴ
金的同时 ， 还接受房地产 。
近年来房地产贷款在金融机构新增 资产 中的比重呈快速
上升 的趋势 ，大约７ ％的房地产开发资金来 自银行贷 款的支 ０
持， 成为与银行业高度依存 的一个行业。随着２０ 年我 国房地 ０８
产业销售量及销售价格下滑 的影 响 ，房地 产抵押 贷款 的风险
日显突 出，银行作为盈利机构 即使在 国家放 宽信 贷政 策的背 景下 ， 综合考虑风险与收益必然会缩减对房地产企业 的贷款 。 于是 ， 构建渠道多元化 、 高效并且有 利于风险分散 的房地产金
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ｌ 我国房地产投资信托基金的发展现状及
前景 分析
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一
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房地产投 资信托概况
我国房地产信托的现状与发展前景
地产信托 ")" 只， 募集资金规模 "$T* )T 亿元， 其中规 模最大的是 )##$ 年 "" 月 ’ 日新华信托发行的 “上海 城开万源城项目集合资金信托计划” ， 规模为 ’—"#
第 "" 卷% 第 . 期 % )##. 年 ") 月
株洲师范高等专科学校学报
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我 国 房 地 产 信 托 的 现 状 与 发 展前 景
李新玉
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（ 长沙市旧城改建开发公司， 长沙 !"###$ ）
摘% 要： 近几年我国房地产信托市场规模扩展迅速， 信托产品模式呈多样化发展趋 势。但中国信托业本身发展 不成熟， 房地产信托风险机制不健全， 房地产信托发展的法律障碍较大。我们应促进房产信托的长期性、 专业性 和多样化融资， 解决资金的来源和流动性问题； 大力加强金融监控机制， 有效防范房产信托风险； 完善法律法规， 尽量少用行政性临时措施。经过调整和创新， 信托投资必将成为我国房地产业融资的主要模式或渠道。 关键词： 房地产信托； 信托投资； 风险机制 中图分类号： &’()* !+ ； &)+(* (% % % 文献标识码： ,% % % 文章编号： "##+ - "!() （ )##. ） #. - ##$! - #(
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该项目具有“信托+代理”的特点，并在方案设计中运用了超额资产担保和优先——次级受益结构等增信手段，具有典型意义。在本项目中,北京国投作为财产信托的受托人，需要尽职履行受托人的义务。作为受益权转让项目的代理人,北京国投除了尽职完成代理转让义务外,不负任何直接责任;但是由于受益人转换，北京国投仍然要为最终受益人的最大利益管理信托财产。ﻫ我们可以把该模式进一步抽象为以下模式(图2略)。ﻫ关于该模式的几点说明：ﻫ·设立信托时,信托标的可以为房地产建筑实物、房地产未来的租金收入、土地使用权等房地产资产及其相关权利。
由于受益人转换，原受益人的利益可能与最终受益人的利益存在冲突，特别是当只有部分受益权转让时。在部分受益权转让的情况下,信托公司需要解决不同类型受益人之间的利益冲突问题。ﻫ·尽管在受益权转让这一环节，信托公司所承担的责任较小(把受益权妥善转让出去)，但是，信托公司作为受托人，妥善管理信托财产、处理信托事务的压力增加了,因为受益人从一家房地产公司转变成众多的社会投资者。
２、元鸿公司将其享有的受益权分级为优先受益权和普通受益权,并将其享有的优先受益权（人民币约2.5亿元）以转让或质押的方式进行处置。北京国投作为独家代理人代理其转让行为。投资人受让优先受益权后成为优先受益人。
3、北京国投作为盛鸿大厦财产信托的受托人,将处置信托财产所得全部收入存入北京国投开立的信托专户并管理，优先用于支付优先受益人本金和收益,在优先受益人未取得全部本金和收益前，其他信托受益人不参与任何分配。
中国房地产信托投资基金的发展现状和案例分析
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房地产信托投资基金的发展现状和
案例分析
一、房地产信托概况
房地产信托包含内容较广,由信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务；房地产的登记、过户、纳税等事项；投资者参与对房地产开发经营的投资均可纳入信托范畴。房地产投资信托,是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的一种金融方式。具体而言,是由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证(如基金单位、基金股份等)，将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构加以管理,获得收益由基金券持有人按出资比例分享，风险共担的一种融资模式。REITs实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划。
·投资者投资收益的支付具有刚性，稍有拖欠或不当,即可能导致信托公司名誉受损，很可能因一个项目的失败而一蹶不振。尽管在法律上作为尽职的受托人不需要承担什么风险,但是,我国国情决定了信托公司必须为此承担政治风险。因此,在设计方案时必须最大限度控制风险。
·控制风险的手段多种多样,应该利用适当的增信手段。增信手段有很多种,例如超额资产担保、第三方担保、委托人准备金担保、优先——次级受益结构担保等多种方式。由于现阶段信托公司经营环境存在上述投资收益支付刚性的特点，在设计增信手段时,尽量运用货币性担保，房地产实物担保面临处置成本,而且一旦需要处置担保资产时,信托公司的声誉就可能已经受损，甚至已经需要承担政治风险。ﻫ·利用货币性担保时,特别是第三方提供的担保时,必须注意公司间的关联关系,谨防信托融资成为“控股股东掏空上市公司”的翻版。ﻫ·设立货币性担保时,必须注意法律问题。《信托投资公司管理办法》规定信托公司不得承诺信托财产不受损失或者保证最低收益,因此,在委托人自身或第三方担保时,必须确认担保的是投资者的本金和收益(不是预期收益)。因为作为信托来说，最终收益率可高可低，甚至为零,如果担保协议上用“预期收益”,那么在项目出现问题时,担保人完全有理由拒绝支付相当于预期收益水平的收益。这样的担保实际上只是担保支付行为本身。
从组织形态来看,公司型具有基金经理和公司股东信息不对称、股东权益难以得到保护、双重税收负担(公司所得税和股东分红个人所得税）等缺点;而契约型因所有权与收益权的分离使得信托财产具有相对独立性，基金收益可得到法律保护，此外契约型只需纳税一次,可提高基金收益。美国作为成熟的ＲEITｓ市场主要为公司型,考虑到我国初期RＥITs的发展应以稳定为主,减少风险发生的可能性，我国在初期宜采有契约型模式,虽然不利于基金的扩张，但它可以保证基金的相对稳定,不会因投资者的退出而使基金解散或削弱。ﻫ另外对缺乏成功操作经验，处于起步阶段的我国，发展RＥITｓ基金规模不宜太大，期限应以10—15年的中期为佳。在REＩTs资金筹集上,权益型有限期、自我偿付式REITs的资金筹集方式,应以私募为主,其资金来源则应主要出自机构投资者,如保险基金、养老基金。ﻫ三、我国大陆的财产（房地产）信托业务实例ﻫ我国大陆的财产(房地产)信托业务实际上是“房地产财产信托+受益权转让”业务。现阶段，其优势在于能够突破２00份限制。业界往往把中煤信托的“荣丰2０08”信托项目和北京国投的“盛鸿大厦”信托项目作为此类业务的代表。下面以“盛鸿大厦”信托项目为例,分析该业务模式的具体流程。该项目的运作流程如下：ﻫ１、元鸿公司将其开发、建设的房地产项目——北京盛鸿大厦（市场价值人民币约4．1亿元)委托给北京国投，设立盛鸿大厦财产信托。元鸿公司取得该信托项下全部受益权。
二、房地产投资信托在我国的发展现状
１、REIＴs在我国发展的背景及现状
据调查数据显示，近年来房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈快速上升的趋势,大约70%的房地产开发资金来自银行贷款的支持,成为与银行业高度依存的一个行业。国家展开了一系列的宏观调控,银行一系列的政策性信贷紧缩政策,使得房地产融资渠道单一的缺点显露出来。于是,构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展一个亟待解决的问题。我国的房地产投资信托正是由于国家对房地产公司信贷资金加强了管理,在政策高压下，房地产公司为了保证资金链条而与信托投资公司合作，从而推动了房地产投资信托的发展。