新城新区开发模式与运营方略浅谈-绿维创景新城新区规划研究

新城新区开发模式与运营方略浅谈

关注绿维创景扫描官方微信二维码

旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商

北京绿维创景规划设计院

New Dimension Planning & Design Institute Ltd.

官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

新城新区开发模式与运营方略浅谈

北京绿维创景规划设计院

在新型城镇化背景下，很多地产商站在区域综合开发的角度，开始从单纯的土地和房产开发转向新城新区开发与运营，项目规模也越来越大。新城新区开发涉及范围极其广泛，包括土地一级开发、土地二级开发、基础设施配套建设、商业运营等等。本文将对其开发及运营模式进行梳理。

一、新城新区的开发运营方略

1、新城开发，谋定后动，策划为先

将市场思维、运营思维前置，而不要等到新城新区建设之后再来想这个问题，否则到时候的挑战和要付出的成本会更高。另外，要结合新型城镇化、五位一体等国家战略进行新城新区的开发和运营。

2、生态为基、产业为核、文化为魂

实现产城的协同发展，实现新城新区的特色化、地域化营造，把城业并举、产城共生、因地制宜、市场导向、运营思维、多化联动、多方共赢这些理念有效地贯穿在新城新区的开发运营当中。

3、规避过去缺乏对市场、产业和投资、运营、社会要素的考量

规避过去缺乏战略智慧、前端策划的盲目的新城新区开发。避免产生更多的睡城卧城、产业空心化、功能配套发育不完善、运营不经济、不可持续的新城新区，要通过更科学的新城新区的开发运营策划，推动新城新区顶层设计的优化。

二、新城新区中的土地一级开发商业模式

所谓一级土地开发，通俗指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体多为当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。在大多数城市中，土地开发主要是由政府来操作，也可由政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做。

从政府角度来说，在初期阶段，项目和土地价值并没有被市场充分认可，即使被预测未来会有很好的商业效益，想要融资也很难。所以，倚仗一些实力较强的企业进行信用融资，会更有利于新城的大规模开发。此外，在财政投入有限的情况下，政府选择与有实力的开发企业合作进行土地开发与基础设施建设，一方面可利用土地折价入股，以地集资，解决财力不足的问题，另一方面，也可以提升市场效率。从企业层面来说，与政府合作，明确各自权利义务，可以以较小的代价控制项目整体开发并推动区域振兴，且实力雄厚的企业也可以直接承接政府土地一级整理委托，并独自运作二级招商工作。所以，政企合作，土地与资金的结合，从而多层面加速区域的整体开发进程，是政府的必由之路。常见的土地一级开发商业模式、战略路径及各自特征如下表。

三、新城新区的建设投资模式

BT（Build Transfer），即建设-移交，是基础设施项目建设领域中采用的一种投资建设模式。系指根据项目发起人通过与投资者签订合同，由投资者负责项目的融资、建设，并在规定时限内将竣工后的项目移交项目发起人，项目发起人根据事先签订的回购协议分期向投资者支付项目总投资及确定的回报。

BOT是私人资本参与基础设施建设，向社会提供公共服务的一种特殊的投资方式，包括建设（Build）、经营（Operate）、移交（Transfer）三个过程。政府通过契约授予私营企业（包括外国企业）以一定期限的特许专营权，许可其融资建设和经营特定的公用基础设施，并准许其通过向用户收取费用或出售产品以清偿贷款，回收投资并赚取利润；特许权期限届满时，该基础设施无偿移交给政府。

TOD指利用垄断城市规划带来的信息优势，对规划发展区用地进行征用，然后进行基础设施建设，土地在升值，最后出让熟地，平衡前期建设成本。

SOD (Services-Oriented-Development)即服务导向开发。就是在要促进发展的地区，有意识地进行大型社会服务设施以及某些商业型设施的建设，改善某地区的环境，从而对期望集聚的要素产生巨大吸引力，带动这一地区的发展后，才将周围升值后的土地出让，用老城区和新城区的地价差平衡建设资金。

TOT，Transfer-Operate-Transfer的缩写，即移交——经营——移交，是国际上较为流行的一种项目融资方式。通常是指政府部门或国有企业将建设好的项目的一定期限的产权或经营权，有偿转让给投资人，由其进行运营管理；投资人在约定的期限内通过经营收回全部投资并得到合理的回报，双方合约期满之后，投资人再将该项目交还政府部门或原企业的一种融资方式。

PPP，Public—Private—Partnership的缩写，是指政府与私人组织之间，为了合作建设城市基础设施项目或是为了提供某种公共物品和服务，以特许权协议为基础，彼此之间形成一种伙伴式的合作关系，并通过签署合同来明确双方的权利和义务，以确保合作的顺利完成，最终使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。

四、新城新区的开发模式

（一）模式一：产业先导型新城新区开发模式

我国早期出现的由工业园区、产业园区带动的新城新区发展就属于这一种模式。在发展过程中，这一模式虽然带动了当地的区域经济发展，但也出现了产城分离的现象，导致了一批鬼城、睡城。在新型城镇化规划下，如何实现“产城一体化发展“成为这一模式要解决的重点问题。

跟绿维创景一直保持着良好合作关系的卓达集团，是国内较早打破城乡二元结构、进行新城新区建设的地产企业。他们的发展模式就是“三产联合、四位一体、产业造城”，以复合型多产业造城，全面立体升级原区域产业，整合高效利用区域资源、引入区域互补型产业、提升经济平台等级。具体来讲，通过一产的现代化、科技化、聚集化发展，实现一产的增收效益，将当地农民转化为新城区的常住人口；通过自身拥有的自主新型材料产业发展，实现