如何填写楼盘市调详表

如何填写楼盘市调详表

对单个楼盘进行详尽分析的市场调查，是每一个房地产初学者入门的必经之路，更是所有从事房地产人士据以研究市场的基础。这里所介绍的长达七页的《楼盘市调详表》，是对单个楼盘进行详尽分析的市场调查的专用表格，它主要是根据产品（地点）、价格、广告和销售这四个方面的依次顺序来对一个楼盘进行全面剖析的。相对来讲，因为它的制定是以实际营销工作的需要为指针的，所以涵盖面比较广，但又不是无目的地面面俱到。虽然有的方面不是十分严谨和全面，可都是很有实用价值的工作方法。

一、产品

产品涉及到的方面很多，是详表最基本最主要的部分。我们下面从一组组概念开始切入，分类加以详细说明：

1. 地段

对地段理解往往包含两个层面的含义，一是宏观面的地域分析，二是微观面的地块分析。但对单个楼盘市调，微观面的地块分析更熟悉，更具其实际认识意义。为了便于对地段的直观理解和表述，《楼盘市调详表》采取了图文并茂的方法，其中，对地段切入是从地点、交通、位置和环境这四个概念开始的：

1) 地点。这里的地点，不但是指绝对意义上的地域标识———地址，即文字上所表述的“某市梨区某路某门牌号码”，还指由这个“点”所引发的相对意义上的距离概念，即这个“点”离某某商业街、某某火车站等主要标的物的相对直线距离。

2) 交通。指的是楼盘附近的主要交通工具和交通方式，如铁路、飞机、地铁、主要公路等。

3) 位置。位置主要是指楼盘的具体坐落方位、地块的形状和大小、楼盘的主要展面朝向和相邻的其他房产状况如何等。

4) 环境。环境指的是楼盘周围的物质和非物质生活配置。

与之对应，《楼盘市调详表》中“区域关系图”主要侧重于地点和交通的表述，除了要将楼盘的“点”在地图上标明外，周围的主要交通路线自然不可少。它必须用经过缩小的真实地图来表示。

“基地位置图”则侧重于位置的说明，它要求您能注明地块的形状和大小，是临街地、角地还是袋地……工作中，一般用经过缩小比例的地图来表示的，标注时应注意图的比例与方位。

“环境评估”一项，是对周围具体环境的个人感受和总体评述，用文字来表达，填写时应注意行文的条理性与真实性。

2. 公司组成

发展商·设计单位·承建单位·物业公司

发展商、设计单位、承建单位、物业公司，分别是指项目在投资建设、建筑设计、工程营造和最终物业管理四个方面的主要营运组合公司。

因为房地产投资建设是资金大、周期长的一项工程，没有足够实力的公司投资于房地产项目，往往隐藏着较大的风险。一般而言，营运组合的强力搭配，四大公司的充沛实力和骄人的业绩，不言而喻都是大楼的日后品质的绝对保证。而在这四个营运组合中，发展商是谁，又是最为关键的，它的好坏也往往决定了其他三个公司和更多的外围公司品质的优劣。

3. 地块性质

我国是实行土地社会主义公有制的国家，即全民所有制（国有土地）和劳动群众集体所有制（集体土地），一般个人和团体是不拥有土地的所有权的。楼盘建设所使用的土地仅是拥有其土地的使用权，而出让、转让和划拨是我们获得土地使用权的三种方式。

4. 基本参数

1) 基地面积。基地面积是城市规划管理部门正式划定的项目用地范围面积。

2) 总建面积。总建面积是指由城市规划管理部门正式确定的、按《建筑面积计算规则》计算的、项目建设的总的建筑面积。据此，我们一般可以知道楼盘的建筑规模，并从中估测大致的建筑周期。

3) 规划形态。规划形态则是指这一项目的具体建筑构成，譬如一个项目一共由几栋楼宇组成，每栋楼宇的使用性质是什么，单栋楼宇的地上有几层，地下有几层，每一层的具体用途是什么。

例：二幢二十八层带二层地下室的公寓楼，我们通常表示为“2—28F/2B 公寓”。

4）容积率。容积率是地上建筑面积与建设用地面积之比。

5）覆盖率。覆盖率又称建筑密度，是建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比值，通常以百分比表示。一般而言，覆盖率越小，建筑物的占地面积就越小，社区活动面积就越大，绿化、道路的范围就越广；覆盖率大，地块面积所剩无几，绿化也往往为道路所侵占。

5. 建筑类别

所有的楼盘，按售卖对象不同，可分为外销房和内销房；按使用功能的不同，可分为公寓、纯办公楼、商场、综合楼和别墅，等等。

1) 外销房。外销房是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内境外出售的住宅、商业用房及其他建筑物。

2) 内销房。内销房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府主管部门审批，建成后用于在国内范围（目前不包括香港特别行政区、澳门和台湾）出售的住宅、商业用房及其他建筑物。

外销房和内销房的主要区别仅在于它的土地成本不一样，卖售对象不一样。其他的差别都是这二点的外部延伸。随着上海的经济的不断发展，这种差别终究会消失。

3）公寓。公寓是指二层以上供多户人家居住的楼房建筑。

4) 纯办公楼。纯办公楼是指专为各类公司的日常营运提供办公活动空间的大楼。

5) 商场。商场是指规划为对外公开经营的建筑物。

6) 综合楼。综合楼是指兼有住家、办公甚至商场的大楼。

7）别墅。别墅是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。其中三户或三户以上连体的别墅为连栋别墅，二户连体的别墅为双拼别墅，单楼独栋的则为独栋别墅。

6. 面积房型

面积的大小和房型优劣，不但是房地产产品买卖计算的一个基本尺度，而且也是我们据以判断产品品质的一个重要角度。

1) 居住面积。居住面积是指住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等的净面积的总和。

2) 使用面积。使用面积是指住宅中分户门内全部可供使用的净面积的总和。包括卧室、起居室厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道、室内楼梯，等等。

3）建筑面积。对一栋楼来讲，建筑面积是指房屋各层面积的总和，而每层建筑面积则是按建筑物勒脚以上外墙的水平截面面积计算的。对一套单元来讲，每套单元的建筑面积等于套内建筑面积与分摊的公用建筑面积之和。其中套内建筑面积包括套（单元）内的使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积三部分，分摊的公用建筑面积包括公共门厅、走道、电梯井、楼梯、设备间，等等，但它仅限于本栋楼内的公用建筑面积，与本栋房屋不相连的公共建筑不得分摊到本栋房屋内。

4) 得房率。得房率是指套（单元）内建筑面积与套建筑面积的比率。一般来讲，得房率的高低与两个因素有关，一是产品定位，二是建筑设计。产品定位高，公共活动空间大而舒适，得房率就低；产品定位一般，为经济实惠而促进销售，公共活动空间便在规定许可的范围内尽可能小，得房率自然就高。另一方面，建筑设计若合理紧凑，得房率也会走高；建筑设计出现空间浪费，得房率就会自然下降。目前，标准的得房率，多层住宅为85％，高层住宅为72％，办公楼为55％。

5) 花园面积。花园面积是指房屋建筑物周围、围墙或围护物以内的园地面积，它一般是相对于别墅而言的。

6) 面积配比和格局配比。面积配比指的是各种面积范围的单元在某一楼盘的单元总数中各自所占的比例的多少。格局配比指的是二房二厅、三房二厅等各种格局的单元在某一楼盘的单元总数中各自所占的比