商水县房地产市场调研报告

面积（㎡） 4347 4100
折合亩 数 6.5 6.1
土地属性 其他普通商 品住房用地 其他普通商 品住房用地 其他普通商 品住房用地 其他普通商 品住房用地 其他普通商 品住房用地 其他普通商 品住房用地
容积 率 2.6 4.9
建筑密 度 ≦30% 30%
绿化 率 ≧30 % 30%
土地 使用 年限 70 70
东进
东城片区 老城 片区
土地市场供应分析
2011年商水县土地市场供应量206.1亩
宗地位置 备战路西侧、行政路 北侧、健康路南侧
面积（㎡）
折合亩 数 6.1
土地属性 其他普通商 品住房用地 其他普通商 品住房用地 其他普通商 品住房用地 其他普通商 品住房用地 其他普通商 品住房用地
容积 率 ≧9.2 9
城市总体布局结构规划
一、城市整体规划构思
① 功能提升--突出优势，错位发展 ② 空间脉络--延续历史、强化核心
③ 交通整合--外联便捷、内联合理
④ 形象塑造--挖掘内涵、打造品牌
二、城市空间布局结构--“两轴、两心、一环、四区”
两轴：东拓轴与北接轴
东拓轴：规划以东行政中心拉动城市功能东移。 北接轴：周商大道南北延伸，串联了城市的四大片区及主要功能核心 区，集中体现现代化城市建设风貌，并和周口连为一体。
一轴即城市中轴线概念，以八一路周边区域为中轴
的南北发展主轴线，形成统领城市整体空间发展的主 脊梁；两城即周口城区与商水城区。周口城区将围绕
沙颖河紧凑建设，商水城区亦可集中向东发展；多组
团即调整和重组城区外围形成的若干功能组团。
商水县2009年-2012年各项经济指标
各项经济指标 全年GDP 增长率 地方财政收入 固定资产投资 消费品零售总额 城镇居民可支配收入 农民人均收入 30.54 10077元 3477元 2009 92.78 11.1% 1.81 2010 103.3 11% 2.2 74.2 36.1 11637元 3772元
高度 限制
投资强度 3000万/ 公顷 3000万/ 公顷 3000万/ 公顷 3500万/ 公顷
文化路东段南侧 文化路东段北侧 健康路北侧、原物 资局院内 S213路西侧、纬三 路南侧 章华台路北侧、阳 城路东侧 合计
14980 10487
22.5 15.7
4173
6.3
2.4
≦30%
≧30 %
70
宗地位置
面积（㎡）
折合亩数
土地属性 其他普通商 品住房用地 其他普通商 品住房用地 其他普通商 品住房用地 其他普通商 品住房用地 其他普通商 品住房用地
容积 率 3.9 3.9
建筑密 度 ≦65% ≦65%
绿化 率
土地 使用 年限 70 70
保证 金(万 元） 800 700
起拍价 （万元） 2800 1960
主力户型
配套
90.14㎡两房，122.26㎡、143.21㎡三房
酒店 、临街商业街
备注
外部配置：超市、银行、邮政、洗衣房、餐饮店、美容美发店、药店、文化用品店、维 修店、社区活动中心、净菜场和卫生所，打造区域一站式邻里商业中心。 内部配置包括老年棋牌、卫生保健、社区图书室等综合功能区、于景观之间分别设置幼 儿活动广场、老年健身广场、社区运动广场、休闲广场，为业主打造休闲活动平台，以 期打造周口首席绿色生态生活城。
商水县房地产市场调研报告
目录 商水概况 “周商一体化”助推商水经济发展 城市总体布局结构规划 土地市场供应分析 在售楼盘调研及市场分析 总结分析
商水概况
商水概况 商水县简介：
商水县位于河南省东南部。属周 口市。宋太祖赵匡胤建隆元年为避 其父赵弘殷讳，改溵水县为商水县 至今。
13万㎡ 3250元/㎡
户型
配套
三房123--154㎡
会所及临街商业；周边新世纪学校，商水三高等教育资源丰富。 周口最早开发的住宅小区之一，项目一期已交房，延期交房及工程 质量问题引起部分客户不满，影响项目口碑。但因是多层及小高层 等产品，且为准现房销售，去化速度较快。
项目评价
南洋▪国际公馆
项目名称 开发商 位置 栋数 物业类型 户型 配套 1栋 板式高层
建筑密 度 ≦80.9 %
绿化 率 5% ≦30 % ≧35 % ≧30 % ≧30 %
土地 使用 年限 70
保证 金(万 元） 500
起拍价 （万元） 797
高度 限制 ≦60 米 ≦24 米 ≦100 米 ≦80 米 ≦60 米
投资强 度 42771 万/公顷
4057
小吃一条街北段东侧
交通路西段南侧 周商路南段西侧、新 世纪学校西侧 纬三路西段南侧、新 世纪学校西侧 合计
配套
酒店 、4层商业街
备注
内部配套:1:1车位、双语幼儿园、1300米深水井，3500㎡高端水景会所、20000㎡风情 商业街，星级酒店，室内恒温游泳池 外部配套:新世纪学校、二高、三高、周口市中英文学校、女子职专
项目紧邻周商大道，位于商水新老城区交界地带，自然生态水景区域 占地25亩（约1666平方米），凸显项目尊贵品质。
备注
随着周商一体化进程的快速推进，项目周边的生活配套及娱乐、休闲等设施日益完 善，完美的建筑、完美的环境、完美的地段成就了法姬娜•欧洲城完美的品质，法姬 娜•欧洲城也赢得了“周口十佳楼盘”、周口“最具投资潜力楼盘”和河南省首届 “五星名盘”的荣誉称号。
金色家园
项目名称 物业类型 位置 开发商 占地 总建筑面积 均价 高层、五星级酒店、万果园实业集团大厦 周商大道与纬五路交会处 河南嘉元置业有限公司 100亩 住宅30万平米，1700户 3100元/㎡， 金色家园
总建面积 /户数 60万 30万/17栋1700户 30万 13万/800套 13万㎡
物业形态 多层/高层 高层 高层 高层 多层、小高层
南洋▪国际公馆 商水县海源置业有限公司 周口市周商大道高速路口向南800米路东 工程进度 均价 三房122.48--159.53㎡ 周边新世纪学校，商水三高、商水二高、城关一中等教育资源丰富。 紧邻周商大道及宁洛高速，板式高层，2梯2户设计。县领导保留部分房源。立 体车库。 封顶 3200
项目评价
商水楼盘图
（亿元）
2011 116.42 11.1% 5.32 91.46 41.92 13898元 5000元
2012 139.7 10% 3.85 104.3
15775元 5763元
房地产预警系统判断——GDP增退与房地产发展关系
小于4% 4%-5% 5%-8% 大于8%
萎缩
停滞
稳定发展
高速发展
通过上表可以看出商水的GDP处在高速增长阶段； 根据GDP增速与房地产发展关系，可以得出“商水房地产处在高速 发展阶段”的结论。
1512
10828 82600
2.3
16.2 123.8
3-3.6
3-3.5 3.6
≦40%
≦22% ≦30%
50
70 70
100
1000 5000
1500
1500 8000
4500万 /公顷
38466.67
57.7 206.1
3.6
≦30%
70
wk.baidu.com4000
4600
2012年商水县土地市场供应量108.8亩
面积1313平方千米，人口116.21 万。本区属暖温带大陆性季风气候， 年平均气温14.5℃，年降水量758.1 毫米，无霜期223天。 工业初步形成了以化工、电机、 棉织、粮加工等轻工业为主的系列 化生产体系。主要土特产有玫瑰、 芦笋、小磨香油等。
商水县县域东西长60公里，南北宽 25公里。西邻郾城县，南连上蔡县，东 接项城市，北靠川汇区，西北、东北与 西华、淮阳县隔沙河相望，东距项城市 区28千米，西距漯河市区60千米。
主力户型
C2户型：三室两厅两卫 建筑面积：133.67㎡
F2户型：三室两厅一卫 建筑面积：119.86㎡
B3户型：两室两厅一卫 建筑面积：80.26㎡
碧水云天
项目名称 开发商 位置 占地 绿化率、 容积率 150亩 40%、2.5 碧水云天 河南天辰房地产开发有限公司 商水纬一路中段北侧 总建筑面积 均价
均价
主力户型
2900元/㎡
106、121㎡三房
配套
项目以“欧式风情园林群落“为设计理念，建设有 大型欧式景观生活社区，并且承袭未来周商一体化 的发展格局，规划了一座四星级的法姬娜国际大酒 店，为周商人民打造超一流的生活居住典范。
新世纪学校及社区自建幼儿园，仁和医院、同济医 院、周口六院新区，夏威夷、生态园、商业街
主力户型
F2户型：两室两厅一卫 建筑面积：90.41㎡
A1户型：三室两厅两卫 建筑面积：122.26㎡
F2户型：四室两厅两卫 建筑面积：143.21㎡
金水湖花园
项目名称 物业类型 位置 开发商 占地 总建筑面积 均价 高层、酒店、商业步行街 周商大道与纬一路交汇处北200米 河南吉祥置业有限公司 133.55亩、绿化率43.3%、建筑密度18.6% 32万平米，容积率3.58 2980元/㎡ 主力户型 89、90两房，127--134三房 金水湖花园
500
290
21582 21329
32.4 32.0 108.8
3.2 2.1
<30% ≦42% 20%
70 70
200 1500
980 1800 ≦40 米
3000万/ 公顷
2013年商水县土地市场供应量31.2亩
宗地位置 健康路西段北侧 小西环路西侧、章华 台路南侧 行政路南侧、老城路 东侧 备战路西侧、章华台 路北侧 老城路北段西侧、公 园路北侧 西环路西侧 合计
县城位于新城区街道办事处与周口市 川汇区连接，有大、小3路公交车互通。
全县辖9镇11乡、1个国营农场、3个 街道办事处、1个产业集聚区管委会， 共有572个行政村，17个居委会，总面 积1270平方公里，耕地面积139万亩， 总人口121.4万。
千亩玫瑰园--商水八里 湾家庙村
盛产烟叶、棉花、花 生、瓜菜等农副产品
保证金 起拍价 (万元） （万元） 200 300 360 435
投资强度 3500万/ 公顷 3500万/ 公顷 3500万/ 公顷 3500万/ 公顷 3500万/ 公顷
867
1.3
3.15
≦53%
30%
70
50
84
860
1.3
7.6
70
100
170
4513 6142
6.8 9.2 31.2
3.2 2.2
优质小麦喜获丰收
邓城名吃--猪蹄
“周商一体化”助推商水经济发展
周商一体化:
撤地设市后的周口市第一任领导班子提出了 “周商一体化”的概念。
周口、商水将在2020年形成一个规模在130万左 右人口的特大城市，综合考虑满足这一规模等级城市 的空间发展需求，延续漯阜铁路改线至南洛高速北侧 的思路，提出空间发展一体化的格局和“一轴两城多 组团”的周商城市空间布局总体结构。
法姬娜 欧洲城 南洋 国际公馆
商水在售楼盘分布图： 商水在售楼盘均依周 商大道而建，仅碧水云 天项目距离周商大道约 300米。
碧水云天 金水湖 花园 君约 香山
楼盘综合对比
楼盘名称 法姬娜欧洲城 金色家园 金水湖花园 君约香山 碧水云天
开发商 河南法姬娜置业有限公司 河南嘉元置业有限公司 河南吉祥置业有限公司 商丘市君顺房地产开发有限公司 河南天辰房地产开发有限公司
≦58% <30% >30 %
70 70
200 300
300 310
商水土地供应市场特征：
+ 开发用地多集中于周商路沿线。 + 开发用地市场总供应量较小，其中100亩以上开发用地供应量更少。
在售楼盘调研及市场分析
法姬娜▪欧洲城
项目名称 开发商 物业类型 占地 总建筑面积 房源
法姬娜▪欧洲城 河南省法姬娜置业有限公司 多层、高层 一期、二期已基本售罄，三期占地170亩 60万方，三期建筑面积22万方 三期首批150套（去化80%）
君约▪香山
项目名称 物业类型 位置 开发商 绿化率、容积率 总建筑面积 均价 主力户型 配套 Art deco风格 备注 16000㎡商业街，1300米深井温泉入户，24小时热水供应。100%人车分流， 高层、商业 周商大道与纬一路交汇处 商丘市君顺房地产开发有限公司 绿化率30%，容积率4 13万平米，800套 3150元/㎡ 80㎡两房，119--143㎡三房 商业街、温泉入户 君约香山
两心：新区行政文化办公中心和新城区商贸中心建设将形成远期城市发展 的增长极核。
一环：南干渠、西干渠、清水河围绕县城，将成为商水县城独特的自然环 境特征 四区：县城按城市历史的演变分为四个区，分别为老城片区、新城片区、 东城片区、北部新区。
城市主轴：“北移”“东进”；四大片区彰显城市 格局
新城片区
北部片区