2012淄博商业市场调研分析报告

商业市场调研报告商业市场调研报告市场部根据张店、淄川两地的具体情况，自2012年1月4日——1月11日，我们全员展开了对两地商铺、集中商业街区的市场调研，主要涉及：张店的乐天玛特底商、银座和平店临街、义乌小商品城西侧商城路、华光路（西四路至西五路、西七路至西八路路段）、王府井、明清街（联通路至华光路部分）、西四路步行街（共青团路至商场路段）；淄川主要市调街区为：张博路、服装城、松龄路、中街、颐泽金街、山水缘底商等。

主要的业态涉及：集中商业街区两侧街铺、大型购物中心侧街、大型商业周边住宅底商、大型社区底商等。

此次市调主要指标有以下：各市调目标商铺业态分析、租金分析、可售单位的售价、商铺规格（面宽、进深）、烟道预设情况等。

一、张店各主要街区相关数据 （一、）、华光路华光路华光路（（西七路至西八路西七路至西八路）） 1、 门店业态统计表门店业态统计表华光路华光路（（西七路至西八路西七路至西八路））业态分布业态分布项目商店超市酒店旅馆餐饮娱乐琴行医院药店理发美容银行储蓄服装鞋帽家政 家居孕婴店婚纱摄影环保供热营业厅总计总计数量9 1 17 1 2 3 1 1 1 8 5 1 1 512、门店业态分析图门店业态分析图街区特点：该段华光路底商属于九级村的居住区底商，周边居民较多，加之面对义乌小商品城，该处商铺升值潜力巨大。

该路段主力客源有：职业学院学生、周围居民、城区及周边区县年轻客流。

街铺主要集中在一层，一般情况下，一层作为经营门面使用。

该条街道的平均地租在烟道设计：未单独设计烟道。

因此条街对面是义乌小商品城，所以服饰类以及各种小商品店在这条街上很少出现，餐饮娱乐占比较大，这样正好吸收对面庞大的消费群体，所以生意都较好，银行储蓄类偏少，无法满足来小义乌消费的群体及周边居民需求。

（二）华光路华光路（（西四路至西五路西四路至西五路））1、门店业态统计表门店业态统计表华光路业态分布华光路业态分布项目餐饮娱乐商店超市宾馆图文广告医药诊所服装鞋帽培训教育汽车保养公司公司、、售楼处售楼处家居装饰摄影其他总计总计数量 3 5 1 2 1 1 6 2 5 15 1 5 47 2、门店业态分析图街区特点：1、华光路该段位于大润发对面，由于受到主干行车道的影响，两边商业氛围差距较大，路南侧是我们此次市调的主要目标。

2、该段华光路主力客源有：周围居民、城区及大润发、步行街的补充客流。

3、街铺主要集中在一层，一般情况下，一层作为经营门面使用。

4、该条街道的平均地租在/平米/天。

5、该条街道一层商铺的主要规格如下：面宽（大润发对面，西四路到四五路中间），进深在17 米左右。

6、烟道设计：未单独设计烟道。

7、该段华光路的主要店铺业态为：家居装饰家居装饰、教育培训教育培训，紧邻市府第三宿舍，巴黎春天公寓、张店七中以及剑桥中学，所以教育培训类店铺相对集中。

（三）乐天乐天玛特玛特玛特底商底商底商 1、门店业态统计表门店业态统计表乐天玛特乐天玛特（（柳泉路柳泉路））业态分布业态分布项目项目 电影城电影城 餐饮娱乐餐饮娱乐银行储蓄银行储蓄数码科技数码科技总计总计 数量121262、门店业态分析图门店业态分析图街区特点：乐天玛特是柳泉路相对繁华的商业区域。

乐天玛特主力客源有：周围居民、年轻群体以及城区客流。

街铺主要集中在一层，一般情况下，一层作为经营门面使用。

60-70万，永和豆浆45万，诺基亚和苹果租金25万）。

商铺不设烟道。

乐天玛特店铺业态相对单一：数码科技数码科技数码科技 、 餐饮娱乐餐饮娱乐餐饮娱乐 。

商场紧邻铂金大厦，为在售的写字楼，起价6800元/平米，均价7200元/平米，440年产权，属华茂地产。

底层沿街商铺单价在1.41.4------3.83.8万元之间（沿柳泉路的价格在3万左右，靠近内街的约1.4万元）；隔新村路，颐景园的底商单价在1.41.4--2.02万元左右（面积在107107——204平米之间，面宽约8米左右），但是销售不畅，估计是受到住宅产品出现相关质量问题影响，在售8套，剩余5套。

另外，颐景园对面柳泉路街边的店铺，租金在不等，面积双层平米较多。

（四）联通路联通路（（黄金底商黄金底商）） 1、门店业态统计表店业态统计表联通路联通路（（西六路至西七路西六路至西七路））业态分布业态分布项目 装饰家居商店超市餐饮娱乐美容养生洗衣店药店诊所教育培训户外用品中介旅行社售楼处总计数量8 3 1 3 1 1 4 1 6 2 1 312、门店业态分析图门店业态分析图街区特点：联通路作为张店城区成规模的餐饮、休闲店一条街，目前汇集两岸咖啡、金太阳酒店等品牌西餐、中餐餐饮店齐聚该路，我们市调的路段时黄金国际的北侧底商，粗略来看，生意一般。

联通路主力客源有：周围居民以及城区客流。

街铺为两层，一般情况下，一层作为经营门面使用，二层作为仓库或者办公使用。

该条街道一层商铺的主要规格如下：面宽进深在 14 14 14 米，单层面积平米。

烟道设计：未设计或者预留烟道。

路和西六路之间，紧邻黄金国际社区，家居装饰、房产中介以及教育培训占比较大，因莲池小学和张店七中在周围，所以培训教育类占比较大。

（五）明清街明清街 1、门店业态统计表门店业态统计表明清街明清街（（联通路至华光路联通路至华光路））业态分布业态分布项目 装饰商店餐饮美容广告药店婚纱服装教育汽车银行孕婴 特产售楼处中公共服务其他其他 总计总计家居 超市娱乐养生图文 诊所 摄影 鞋帽 培训美容储蓄专卖介 机构机构数量62222 4040 1818 4 6 3 1515 2 7 2 8 9 4 2 8 1461462、门店业态分析图门店业态分析图街区特点：明清街联通路至华光路段是整个明清街相对繁华的路段。

联通路主力客源有：周围居民以及城区客流。

街铺主要集中在一层，一般情况下，一层作为经营门面使用。

35平米，年租金3万元)烟道设计：未设计烟道。

与华光路之间的明清街，紧邻百盛花园、瑞丰苑以及绿杉园等小区，餐饮娱乐和商店超市占比较大，另此条街美容养生店较多。

（六）步行街步行街（（共青团路到商场路段共青团路到商场路段））1、门店业态统计表步行街步行街（（共青团路至商场路共青团路至商场路））业态分布业态分布项目 商店超市超市 酒店旅馆旅馆 餐饮娱乐娱乐 理发美容美容 服装鞋帽鞋帽 数码通讯通讯 孕婴 婚纱摄影摄影 移动营业厅业厅 健身会所会所 其他业态业态 总计 数量37101511716216692、门店业态分析图街区特点：步行街是淄博市中心城区较早由政府引导兴建的大型商业街区，在经历当初的萧条之后才日渐兴旺起来。

最初曾经一度盛行不允许机动车通行，后来慢慢放开，允许各类车辆通过，也正因此，其基础设施破坏较多，整个街区的档次降低了很多。

步行街主力客源有以下：理工大学学生、周围居民、城区及周边区县年轻客流。

街铺主要有2-3层不同的格局，一般情况下，一层作为经营门面使用，二三层多用作旅馆，即许多商铺属于混合租赁的形式。

该条街道的平均地租在1.16元/平米/天。

该条街道一层商铺的主要规格如下：面宽5米、88米不等，进深在10米左右。

烟道设计不在最初的范畴，部分中餐馆是后来自行处理架设的。

排名前三位的店铺业态为：理发理发理发、服装鞋帽服装鞋帽服装鞋帽、餐饮娱乐但是此类店铺业态的品牌的知名度略差一些，缺乏大牌店铺的进驻，也在事实上造成了步行街档次缺失，从而造成未来可持续发展的后劲不足，朝向低端化发展，租金水平难有快速提升的空间。

（七）义乌商城路义乌商城路（（联通路到华光路段联通路到华光路段）） 1、业态分布表业态分布表2、门店业态分析图门店业态分析图义乌商城路义乌商城路（（联通至华光路之间联通至华光路之间））业态分布业态分布项目 商店超市超市餐饮娱乐娱乐蛋糕鲜花鲜花医院药店药店理发美容美容银行储蓄储蓄服装鞋帽鞋帽家政福彩福彩、、体彩家居装饰装饰婚纱摄影摄影公共服务机构机构物流乐器商行商行售楼处总计数量1733239133211211281街区特点：义乌商城路位于义乌小商品城以西，美达华庭以东，华光路与联通路之间。

义乌商城路的主力客源有：周围居民以及来义乌小商品城消费的人群。

街铺主要集中在一层，一般情况下，一层作为经营门面使用。

该条街道的平均地租在 0.810.810.81--0.970.97 元/平米/天。

该条街道一层商铺的主要规格如下：面宽4.5米、 6 6 6 米不等，进深在 10 1010 米左右。

烟道设计 ：设有专门的烟道和小厨房，不做餐饮的店铺，厨房改装成小杂货间。

餐饮娱乐、商店超市商店超市商店超市、理发美容理发美容理发美容。

因此条街紧邻义乌小商品城，餐饮娱乐占比较大，也正好迎合了前来小商品城消费的人群，但是相当一部分人群为美达华庭小区业主，他们同样也是商店超市和理发美容的主力消费群体。

（八）银座和平路店侧街银座和平路店侧街 1、门店业态统计表门店业态统计表银座和平店业态分布银座和平店业态分布项目 餐饮娱乐娱乐 商店超市超市 医药诊所诊所 培训教育教育 公共服务机构机构养生保健保健 顺丰速运速运 税务师事务所务所总计 数量 51123511192、门店业态分析图门店业态分析图街区特点：银座和平店一侧商业街是太平路唯一一个代表性的商业区,与我们项目类似的是紧邻大型购物中心。

该街区的主力客源有：西苑小区居民、周边消费群以及城区客流。

街铺主要集中在1-3层，一般情况下，一层作为经营门面使用。

该街区平均地租在 0.60 0.600.60 元/平米/天（淄博国际男子汉阳源房租为8万元/年，水电自付，层高3米，共三层，390平米；云溪阁茶楼每年房租3.3万元，一层，151平米）。

该街区商铺为东源公司持有，对外招租，且对承租方的行业有要求：即噪音过大、中餐馆不租，比较好的保护了物业，也减少了对周边居民的干扰。

该商场一层商铺的主要规格如下：面宽7.27.2--8.4米，进深在 14 1414 米。

烟道情况：没有设置烟道。

银座和平店周边店铺业态前三位：餐饮娱乐餐饮娱乐餐饮娱乐 、 养生保健养生保健养生保健 、公共服务机构银座商城，所以周边餐饮业、养生保健类比较集中。

（九）：部分特殊地段的简单分析： 1、尚美第三城尚美第三城：：目前在售均价1.4万元，已经不再代为招商；一期招商客户的租金均价为1.51.5——1.6元，最为离谱的是苏荷这样的客户竟然租金如此低廉且没有递增幅度的情况下签约25年；石蛤蟆5年租约；欧贝妮卡婚纱摄影2年租约。

整个尚美第三城的店铺面积为160—1400平米。

从现在进驻的主力店情况来看，基本上是朝着餐饮娱乐业的方向发展。

2、王府井广场王府井广场：：整个广场共分三条主要街道，分别是：名店街、女人街、蚂蚁街；相关费用和规格情况如下： 街名/项目 租金（万/年） 面宽（米）进深（米） 面积（平） 转让费（万） 名店街 10--30 4--5 12--15 30--300 15--30 时尚街 8--10 3--5 10--12 30--50 10--15 蚂蚁街3--52--33--55--103--53、美食街十八特区美食街十八特区：：位于美食街与西二路路口，占据两街临街面，在售单位中单价4-5万，面积为150150、220220220、300300300、500500平米不等，仅剩2套；烟道由开发商代为改造，已经经过初步论证。