土地增值税清算管理操作指引
土地增值税清算操作指南
土地增值税清算操作指南土地增值税清算操作指南土地增值税清算的审核工作依据一、转让房地产收入1、政策规定（1）纳税人转让房地产所取得收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
（摘自国务院第138号令发布的《土地增值税暂行条例》）条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
（摘自财法字（1995）6号《土地增值税暂行条例实施细则》）（2）土地增值税条例中所述转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
“赠与”是指如下情况：①房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
②房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
上述社会团体是指中国青少年发展基金会，希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。
（摘自财政部、国家税务总局1995年财税字[1995]48号规定）（3）伴随着土地使用权的转让，地上的建筑物（建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施）、附着物（附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品）也随着一并转让。
如对各附属建筑物、附着物单独计价，也应当将所得并入收入。
具体的建筑物和附着物如下：地上和地下的各种建筑及各种附属设施，建筑有厂房、仓库、商店、医院、学校、住宅、地下室、游泳池、围墙、烟囱等；各种附属设施是指与建筑不可分割的设施，如电梯、中央空调、暖气和各种管道、线路等；附着于土地上的各种花、草、树木等。
（4）非直接销售和自用房地产的收入确定房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
土增税清算实务操作规程(3篇)
第1篇一、前言土地增值税清算是指对房地产开发企业（以下简称“房企”）在土地开发、销售过程中产生的土地增值税进行核算、申报和缴纳的过程。
为确保土增税清算工作的规范、高效，特制定本操作规程。
二、适用范围本规程适用于我国境内所有从事房地产开发业务的企业，包括但不限于房地产开发公司、房地产投资公司等。
三、清算流程1. 准备阶段（1）收集资料：收集与土增税清算相关的各类资料，包括但不限于土地证、房产证、销售合同、财务报表、税务申报表等。
（2）核实收入：核实销售收入的真实性、准确性和完整性，包括销售价格、面积、赠送面积、车位、物业等。
2. 计算阶段（1）收入确认：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则，确认销售收入时点、金额。
（2）成本费用核算：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则，核算土地成本、开发成本、销售费用等。
（3）扣除项目确认：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则，确认可扣除项目，包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用等。
3. 税负计算阶段（1）计算增值额：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则，计算增值额。
（2）确定适用税率：根据增值额确定适用税率。
（3）计算应纳税额：根据适用税率计算应纳税额。
4. 申报缴纳阶段（1）编制申报表：根据计算结果，编制土地增值税申报表。
（2）申报缴纳：按照规定的时间和程序，向税务机关申报缴纳土地增值税。
四、注意事项1. 严格遵守国家税收法律法规，确保清算工作的合规性。
2. 做好资料收集和整理工作，确保资料的完整性和准确性。
3. 严格按照税法规定进行收入确认、成本费用核算和扣除项目确认。
4. 加强与税务机关的沟通，及时了解税收政策变化，确保清算工作的顺利进行。
5. 对清算过程中发现的问题，及时采取措施进行整改。
五、附则1. 本规程自发布之日起实施。
2. 本规程由国家税务总局负责解释。
3. 本规程未尽事宜，按照国家相关法律法规执行。
(完整版)土地增值税清算申报操作手册流程
金税三期工程《土地增值税清算申报》用户操作手册V1.0目录第1章概述 (1)1.1主要内容 (1)1.2预期读者 (1)1.3注意事项 (1)第2章系统简介 (2)2.1系统术语与约定 (2)2.2基本操作说明 (2)第3章土地增值税清算申报 (5)3.1业务概述 (5)3.2功能描述 (5)3.3操作人员 (5)3.4前置条件 (5)第4章操作流程 (6)4.1土地增值税清算纳税申报表操作说明 (6)4.1.1初始化界面 (6)4.1.2申报表填写界面 (7)4.1.3申报表确认界面 (7)4.1.4申报回执界面 (8)4.2异常与处理 (9)I第1章概述1.1 主要内容本文档为申报缴款－土地增值税清算申报，内容包含土地增值税清算申报功能。
1.2 预期读者网上办税服务厅身份验证用户。
1.3 注意事项土地增值税清算申报必须有相应的税（费）种认定信息，且有纳税人对应的不动产项目登记信息，才可以清算申报1.3.1土地增值税清算申报1.3.21、该表需具备不动产项目登记信息，同时需要有土地增值税税种认定。
2、纳税人需下拉选择不动产项目编号，下拉选项来源于核心征管系统。
3、在新系统上线后，如发现申报的不动产项目登记信息不能带出，请联系主管税务机关补充登记不动产项目登记信息。
第2章系统简介2.1 系统术语与约定网上办税服务厅身份验证用户：指通过帐号和密码或CA证书的方式登录贵州地税网上办税服务厅的人员。
社会公众：指未通过帐号和密码或CA证书的方式直接访问贵州地税网上办税服务厅的人员。
2.2 基本操作说明●申报缴款功能可由网上办税服务厅身份验证用户从如下入口进入。
●申报表填写期间可通过红色方框标识部分，将左边和右边辅助区域打开或关闭。
➢如图是辅助区域打开页面图2- 1➢如图是辅助区域关闭页面图2- 2●在操作人员填写过程中对于必填项目，系统会有红色方框相应提示，如下图。
图2- 3●在申报过程中，如纳税人有多条登记信息，则在申报前需要进行纳税人登记信息选择。
土地增值税清算鉴证业务指导意见操作指南
土地增值税清算鉴证业务指导意见操作指南一、准备工作1.熟悉相关法律法规和政策，了解土地增值税的计算方法和申报程序。
2.获取业务资料，包括土地买卖合同、评估报告、发票等。
3.审核业务资料的真实性和完整性，确保财务数据的准确性。
二、清算计算1.根据业务资料，计算土地增值税应纳税额。
2.确定计算方法，包括采用实际利润法、评估增值法或其他方法。
3.根据不同的计算方法，提供相应的数据和证明文件。
4.对计算结果进行核对和调整，确保准确无误。
三、鉴证审核1.制定清算鉴证的工作安排和时间表，确保按时完成审核工作。
2.对清算计算结果进行审核，比对计算方法和数据的合理性。
3.确认业务资料的真实性，包括土地买卖合同、评估报告等。
4.与纳税人沟通，解答其疑问，确保其理解清算鉴证的意义和作用。
四、报税申报1.根据清算鉴证结果，填制土地增值税申报表。
2.准备相关附件，包括业务资料的复印件、报告书、纳税申报表等。
3.审核申报表和附件的准确性和完整性。
4.及时提交申报表和附件，确保申报工作的及时性。
五、跟踪管理1.与税务部门保持沟通，了解申报情况和相关政策。
2.及时处理税务部门的反馈意见和要求，提供补充资料。
3.跟踪土地增值税的缴纳情况，确保纳税义务的履行。
4.定期评估经营风险，提出改进和优化建议。
以上是土地增值税清算鉴证业务的操作指南，通过严格按照指南执行，可以确保工作的规范化和专业化，提高土地增值税清算鉴证业务的效率和质量。
同时，还应根据具体业务的特点和要求，灵活调整和补充指南内容，实现更好的业务管理和服务水平提升。
土地增值税清算鉴证业务操作指南.doc
土地增值税清算鉴证业务操作指南根据《土地增值税清算鉴证业务指导意见》（以下简称“指导意见”），制定本指南。
第一章清算鉴证业务准备第一条根据指导意见第一条的规定，承接清算鉴证业务应当具备条件，鉴证人承接业务时应注意下列问题：（一）胜任能力评估应考虑对客户及其所在行业的熟悉程度，类似业务的鉴证经验，具备执行业务所必需的素质及专业胜任能力，具有执行该业务所必需的时间，能够按期完成业务。
评价事务所的注册税务师、业务助理等执行鉴证业务的人员总量，是否能满足所承担鉴证业务的需求；评价事务所执行鉴证业务人员的业务水平，是否能够与鉴证业务的质量标准相适应。
（二）应按照质量控制执行规范建立内部控制制度并能够有效运行，正常情况下能够保证内部制度不存在重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷，为执业质量提供制度保证。
对事务所与鉴证业务相关的内部控制，应按照企业内部控制评价制度的规定，进行自我评价。
在内部控制存在重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷时，应考虑提出放弃的建议。
（三）被鉴证人无法提供鉴证材料或其他原因限制鉴证人取得所需的鉴证材料，应考虑是否承接该项业务；对有关业务形成结论时，应当以充分、适当的证据为依据，不得以其执业身份对未鉴证事项发表意见。
避免事实不清楚证据不充分的情况下，发表不实的鉴证结论，造成鉴证风险。
应关注调查的独立性保持情况是否受到不应有的干扰，鉴证人员是否有能力评价证据的资格，鉴证人员是否有能力评价证据对鉴证事项的证明力。
（四）鉴证时应充分估计鉴证中存在的风险，是否超出事务所的承担能力。
对超出事务所承担能力的风险，应考虑终止鉴证业务。
应根据不同期间风险产生的原因、风险不良后果的严重程度等判断是否承接。
第二条根据指导意见第二条的规定，承接清算鉴证业务前初步了解业务环境，应注意以下问题：（一）应与被鉴证人达成以下业务意向：鉴证项目名称、鉴证项目年度、鉴证项目要求、鉴证项目完成、鉴证收费金额、双方法律责任、生效条件。
（二）受托方承揽的鉴证业务具有合理的目的，在鉴证范围、取证条件等方面受到限制时，不允许执意恶性承揽；委托方不能为应付税务机关的申报管理要求，恶性压价不顾纳税风险作为委托条件，或者收买鉴证执业人员出具不适当的报告。
土增值税清算操作指南
土地增值税清算操作指南（试行稿）第一部分土地增值税清算工作流程一、纳税人主动申请清算的纳税人须在满足清算条件之日起90日内对项目进行清算，携带清算资料到主管税务机关申请办理清算手续；税务管理员对清算项目的条件及报送的资料进行审核，在10日内做出是否受理的决定;税务管理员对受理的清算项目清算调查核实,提出清算审核意见,由所在管理科室进行审核；管理科审核后报分局综合业务科审核；经综合业务科审核后，报分局分管局长审批；根据分管局长审批后，将清算结果通知清算申请人进行补退税.流程：纳税人清算申请→税收管理员清算受理→税收管理员清算调查核实→管理科审核→综合业务科审核→分管局长审批→清算结果通知纳税人→补退税二、税务机关认为有必要进行清算的税务部门根据清算条件确定应进行清算的项目，下发《土地增值税清算通知书》；纳税人在接到通知书后应按税务部门规定的时间及要求进行清算，并向税务部门提供相关清算资料；税务部门在收到纳税人清算资料后，税务管理员对受理的清算项目清算调查核实,提出清算审核意见,由所在管理科室进行审核；管理科审核后报分局综合业务科审核；经综合业务科审核后，报分局分管局长审批；根据分管局长审批后，将清算结果通知清算申请人进行补退税。
流程：确定清算项目→下发清算通知书→纳税人进行清算，并报税务部门审核→税收管理员清算调查核实→管理科审核→综合业务科审核→分管局长审批→清算结果通知纳税人→补退税第二部分土地增值税清算具体操作第一节清算前准备工作一、清算对象的确定1、政策规定土地增值税的清算条件符合下列情形之一的,纳税人应主动进行土地增值税的清算:（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；(3）直接转让土地使用权的。
符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：(1)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2)取得销售(预售）许可证满三年仍未销售完毕的；(3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。
土地增值税清算管理操作指引
土地增值税清算管理操作指引(从事房地产开辟的纳税人合用)讨论稿一、土地增值税的前期管理(一)开辟项目的前期管理主管税务机关应加强房地产开辟项目的日常税收管理，实施项目管理。
主管税务机关应加强与国土、规划、住建、国税等部门的信息共享，从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设臵台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开辟全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开辟同步。
主管税务机关对纳税人项目开辟期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人同时开辟多个项目或者分期开辟项目的，应催促纳税人根据清算要求分项目、分期，并在金三系统中进行土地增值税项目登记，合理归集有关收入、成本、费用。
(4)建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建造工程施工许可证、商品房预售许可证；(5)国有土地使用权出让合同或者转让合同、国有土地使用权证书、取得土地使用权所支付的地价款凭证；(6)拆迁补偿费支付凭证、《房屋拆迁安臵补偿协议》及拆迁补偿费签收台账等；(7)总层平面规划图及分层平面规划图、地下停车场车位分布平面图；(8)工程监理报告、日志等监理材料；(9)工程竣工备案表；(10)项目预算、概算书及竣工决算报表；(11)项目工程建设合同及其价款结算单、预算表、工程决算明细；(12)测绘报告及房屋分户(室)面积测绘图纸；(13)商品房购销合同统计表、销售情况明细表；(14)能够按清算项目计算分摊并支付贷款利息的有关证明及金融机构贷款合同；(15)物业用房申请确认单、无偿移交给政府、公用事业单位用于非盈利性社会公共事业的凭证；(16)主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件；(17)与转让房地产有关的完税凭证及清算项目预缴土地增值税的完税凭证；(18)纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》；(19)清算期间的财务会计报表；二、土地增值税的清算申报(一)土地增值税清算条件1.纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
土地增值税清算管理操作指引
土地增值税清算管理操作指引一、概述土地增值税清算是指对于购置非自用的土地或者取得土地使用权后，在转让、出让、赠与、调拨、置换或者竣工交付后的销售等情况下，依法应当纳税的，按照规定的时间、程序和方式，对土地增值税进行清算和管理的过程。
本操作指引旨在对土地增值税清算管理的流程、环节、责任等进行明确，以实现土地增值税的规范、透明和高效管理。
二、流程与环节1.土地权属确认：在土地转让、出让、赠与、调拨、置换、竣工交付等行为发生后，相关主体应当向土地管理部门申报土地权属变更事项，并提供相关证明材料。
土地管理部门收到申报后，进行土地权籍核实，确认土地权属。
2.土地增值确认：土地管理部门确认土地权属后，将相关信息通知税务机关。
税务机关在接到通知后，会安排专业人员进行土地增值评估，确定土地增值额。
土地增值额一般以土地调整前后的交易价格之差为依据。
3.纳税义务确认：税务机关根据土地增值额和相关法律法规，确定纳税义务，并向纳税人发出纳税通知书。
纳税人收到通知书后，应按照规定的时间、方式将税款缴纳到指定的银行账户。
4.纳税责任确认：税务机关会对纳税人的纳税申报情况进行审查，核实实际纳税金额。
如果发现纳税人存在漏税、少税、错税等情况，税务机关将要求纳税人补缴税款，并按照相关法律法规追究相关责任。
三、责任与要求1.土地管理部门：负责对土地权属进行确认，及时将土地权属信息通知税务机关，确保纳税对象的准确定位。
2.税务机关：负责对土地增值进行确认和评估，并根据相关法律法规确定纳税义务，及时向纳税人发出纳税通知书。
同时，还需要对纳税人的纳税申报进行核实和审查，确保纳税金额的准确性。
3.纳税人：应及时向土地管理部门申报土地权属变更事项，并提供相关证明材料。
同时，按照税务机关的通知书要求，按时、足额缴纳土地增值税款。
四、注意事项1.纳税人应当保留与土地权属变更相关的证明材料，以备税务机关核查使用。
2.纳税人应当密切关注土地增值税相关政策的变化，及时了解新的纳税义务，确保按时缴纳税款。
土增值税清算操作指南
土增值税清算操作指南土地增值税（以下简称增值税）是指在土地流转活动中，由于土地价值变化产生的一种税收。
增值税清算操作指南是指对于土地流转活动中产生的增值税进行清算的具体操作指引。
下面是一份关于增值税清算操作指南的建议：一、税收主体及税款承担人1.增值税的主体为买卖双方和税务机关，其中买卖双方分别是出让方和受让方，出让方为增值税的纳税义务人，受让方为增值税的代征人。
2.清算时，出让方为买卖双方中的纳税义务人，应当通过申报纳税等方式向税务机关缴纳相应的增值税款。
二、纳税义务及申报时间1.出让方应当依法履行纳税义务，按时申报并缴纳增值税。
2.增值税的申报时间一般为每个纳税期限的最后一天，具体时间以税务机关的规定为准。
三、增值税税额的计算1.增值税的计算公式为：增值税税额=(土地增值额×征收比例)÷(1+征收比例)，征收比例一般为5%或11%，视具体情况而定。
2.土地增值额可根据土地流转价格与购置成本的差额来计算，购置成本包括土地取得成本和土地开发成本两部分。
四、增值税清算的步骤1.准备相关资料：准备土地流转合同、土地取得成本和开发成本明细、土地流转价格等相关资料。
2.计算土地增值额：按照税务机关的要求，计算土地流转价格与购置成本的差额，得到土地增值额。
3.计算增值税税额：根据上述公式，计算出增值税税额。
4.申报纳税：通过电子申报或者纸质申报等方式，将计算出的增值税税额填写在相应的申报表上，向税务机关申报纳税。
五、注意事项1.清算操作应严格按照税务机关的规定进行，保证操作的合法合规。
2.在计算土地增值额时要准确、全面地考虑各项成本，确保计算结果的准确性。
3.对于涉及到购置土地的流转活动，要尽量保留购置土地的相关凭证和证据，以备后续清算使用。
4.清算完成后，应妥善保存纳税凭证和相关资料，以备税务机关的查询。
总结：增值税清算是土地流转活动中的一项重要工作，需要纳税人根据规定及时、准确地计算增值税税额，并按时向税务机关申报纳税。
土地增值税的清算(2篇)
第1篇一、引言土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
在我国，土地增值税的征收对于规范房地产市场秩序、促进房地产市场的健康发展具有重要意义。
本文将从土地增值税的清算程序、计税依据、税率等方面进行详细阐述。
二、土地增值税的清算程序1. 税务机关审核纳税人应在转让房地产合同签订之日起30日内，向主管税务机关办理纳税申报，并提交相关资料。
税务机关在接到申报材料后，对纳税人提供的资料进行审核，确认是否符合征收土地增值税的条件。
2. 计算增值额税务机关根据纳税人提供的资料，计算增值额。
增值额是指纳税人转让房地产所取得的收入减去土地成本、开发成本、费用、税金等扣除项目后的余额。
3. 确定税率根据增值额的大小，税务机关确定相应的税率。
我国土地增值税实行四级超额累进税率，具体如下：（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40%；（3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%；（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
4. 计算应纳税额税务机关根据确定的税率和增值额，计算应纳税额。
5. 纳税人缴纳土地增值税纳税人按照税务机关核定的应纳税额，在规定的时间内缴纳土地增值税。
6. 税务机关检查税务机关对纳税人的土地增值税清算情况进行检查，确保纳税人依法纳税。
三、土地增值税的计税依据1. 转让房地产的收入转让房地产的收入是指纳税人转让房地产所取得的全部收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
2. 扣除项目金额扣除项目金额是指纳税人转让房地产所发生的各项成本、费用和税金，具体包括：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）房地产开发成本；（3）房地产开发费用；（4）与转让房地产有关的税金；（5）其他扣除项目。
四、土地增值税的税率我国土地增值税实行四级超额累进税率，具体如下：1. 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；2. 增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40%；3. 增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%；4. 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
土地增值税清算鉴证业务操作指南
土地增值税清算鉴证业务操作指南土地增值税清算是指在土地流转、转让或者出租后进行的一种税务清算操作，目的是核算土地增值税的应纳税额，并将其缴纳给国家税务机关。
土地增值税清算鉴证业务是指会计师事务所对土地增值税清算进行的鉴证业务，通过对土地清算资料和相关会计凭证的审核，保证清算结果的真实性和准确性。
下面是土地增值税清算鉴证业务的操作指南。
一、清算前的准备工作1.了解土地增值税清算政策及相关法规，掌握清算操作流程。
2.与土地流转、转让或者出租的相关单位或个人进行沟通，了解其土地流转情况，获取土地增值税清算资料。
3.准备相关的法律法规、审计准则、会计准则等参考资料，并建立清算相应的账务档案。
二、清算业务操作流程1.核对土地流转资料核对土地流转资料的真实性和完整性，包括交接单、合同、发票等，确保清算的依据数据准确无误。
2.审核税务清算凭证将土地增值税清算的相关凭证进行审核，确认这些凭证的真实性、合法性和准确性，包括土地增值税清算纳税义务人清算申报表、清算凭证等。
3.核算土地增值税应纳税额根据土地增值税政策规定和企事业单位的税前收入、成本等有关数据，计算土地增值税应纳税额。
根据税率和相关减免政策，确保计算结果的准确性。
4.出具鉴证报告对土地增值税清算的相关资料和凭证进行审计，根据审计结果出具鉴证报告。
鉴证报告应包括清算基础、清算数据、清算方法、涉税事项、核算过程和核算结果等。
5.缴纳土地增值税根据土地增值税清算的计算结果，按照规定的缴款期限和方式，将土地增值税款项及时缴纳给国家税务机关，并保留缴款凭证和相关资料。
三、清算后的工作1.整理清算相关资料将土地增值税清算的相关资料进行整理和归档，包括清算的税务凭证、资金凭证、鉴证报告等，以备需要时查阅。
2.协助税务机关的检查根据需要，积极配合税务机关对土地增值税清算的检查和核对工作，提供相关的资料和解释。
3.与纳税人进行沟通和指导通过以上的清算业务操作指南，可以保证土地增值税清算的真实性和准确性，为纳税人和税务机关提供明确的税务依据。
土地增值税清算鉴证业务操作指南
土地增值税清算鉴证业务操作指南一、基本概念1. 土地增值税：是指在土地权益转移过程中，原土地权利人享受土地价值增长所得，按规定缴纳给国家的税金。
2. 清算鉴证：是指对土地权益转移交易进行核实、审核，并出具相关证明文件的过程。
二、业务流程1. 准备工作（1）收集相关资料：包括土地权益转移交易合同、土地权属证明文件、土地估价报告、土地财政部门报备材料等。
（2）调查了解相关情况：包括地块位置、土地使用权类型、权益转移双方情况等。
2. 核实计算土地增值税（1）核对原土地权属证明文件：根据土地权属转移合同，核对原土地权属证明文件的真实性和合法性。
（2）计算土地增值：根据土地估价报告，计算土地的增值额。
（3）确定税款缴纳义务人：根据土地权益转移合同，确定应缴纳土地增值税的义务人。
3. 缴纳税款（1）确定税款缴纳地和方式：根据税法规定，确定税款缴纳地和缴纳方式。
（2）办理税款缴纳手续：将计算出的土地增值税款缴纳给税务部门，并取得缴纳税款证明。
4. 出具清算鉴证文件（1）准备清算鉴证资料：包括土地权益转移合同、土地权属证明文件、土地估价报告、税款缴纳证明等。
（2）编制清算鉴证报告：根据相关资料，编制清算鉴证报告，详细说明土地权益转移交易的相关情况。
（3）出具清算鉴证文件：将编制好的清算鉴证报告打印并加盖公章，作为土地权益转移交易的证明文件。
五、注意事项1. 遵守相关法规法规定，确保操作程序的合法性和合规性。
2. 对土地权益转移交易涉及的文件和资料进行详细核实和审核，防止虚假交易和不法行为。
3. 对税款的缴纳要按时、足额地进行，并妥善保管缴纳税款证明。
4. 清算鉴证报告需要根据实际核实情况编制，准确、详细地描述土地权益转移交易的相关情况。
本文介绍了土地增值税清算鉴证业务的操作指南，从准备工作、核实计算土地增值税、缴纳税款以及出具清算鉴证文件等方面进行了详细讲解。
在进行土地增值税清算鉴证业务时，需要严格遵守法规法规定，确保操作合法合规，并对相关资料进行详细核实和审核，以保证土地权益转移交易的合法性和真实性。
房地产企业土地增值税清算的核算管理
房地产企业土地增值税清算的核算管理1. 引言房地产企业在进行土地购买、开发和销售过程中，涉及到土地增值税的清算工作。
土地增值税是指在土地使用权转让或者土地承包经营权有偿转让时所应缴纳的税款。
对于房地产企业来说，土地增值税清算的核算管理至关重要，它不仅在企业经营活动中占据重要的成本因素，还直接影响到企业的税务合规和财务管理。
因此，合理的土地增值税清算核算管理是房地产企业提高经营效益和降低税务风险的重要手段。
2. 清算核算管理的基本流程土地增值税清算的核算管理包括以下基本流程：2.1 登记土地相关信息房地产企业在进行土地购买或转让时，首先需要登记土地相关信息。
这些信息包括土地所有权证、土地使用权证、土地性质、土地面积、土地购买价款等。
2.2 确定土地增值税税率和计算基数根据国家相关税法法规和地方税务部门的规定，确定土地增值税税率和计算基数。
一般来说，土地增值税税率为30%，计算基数为土地增加值。
2.3 计算土地增值税应纳税额根据土地增值税税率和计算基数，计算土地增值税应纳税额。
应纳税额的计算公式为：土地增值税应纳税额 = 土地增加值 * 30%。
2.4 缴纳土地增值税款项房地产企业在计算出土地增值税应纳税额后，需要按照税务部门的规定，及时缴纳土地增值税款项。
2.5 编制土地增值税核算报告房地产企业需根据土地增值税清算管理要求，编制土地增值税核算报告。
报告内容应包括企业名称、税务登记信息、土地增值税计算依据、应纳税额计算及缴纳情况等。
3. 清算核算管理的注意事项3.1 及时了解相关税法法规的变化房地产企业在进行土地增值税清算核算管理时，需要关注相关税法法规的变化。
税法法规的变化可能会对土地增值税的税率和计算基数等方面产生影响，因此，房地产企业应及时了解并适应这些变化。
3.2 熟悉土地增值税清算流程和规定房地产企业需熟悉土地增值税清算流程和规定，掌握相关计算方法和核算要求。
只有充分了解这些流程和规定，企业才能正确计算土地增值税应纳税额，避免税务风险。
济南市土地增值税清算工作指南
济南市土地增值税清算工作指南（试行）一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，原则上以规划部门颁发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》为依据确认清算单位。
一般情况下，主管税务机关不得以企业自行确定的分期项目作为清算单位。
但对于经国家有关部门批准的开发项目因开发周期较长或其它特殊原因，纳税人自行分期开发的，且各期的公共配套设施相对独立、齐全，其收入、成本、费用也能按规定分别归集的，主管税务机关可将企业的分期项目确定为清算单位。
二、土地增值税的清算分类（一）对2014年1月1日前开工建设的房地产项目，土地增值税清算时，对房地产开发项目中包含的不同类型房产应分为普通住宅、非普通住宅两类，分别计算增值额和应交土地增值税。
（二）对2014年1月1日以后开工建设的房地产项目，土地增值税清算时，对房地产开发项目中包含的不同类型房产应分为普通住宅、非普通住宅和其他类型房产三类，分别计算增值额和应交土地增值税。
开工建设时间以《建筑工程施工许可证》发证时间为准。
三、土地增值税的清算条件（一）《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)187号文第二条“土地增值税的清算条件”中所称的“全部竣工”、“已竣工验收”是指房地产开发项目符合下列条件之一的情形：1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；2.开发产品已开始投入使用；3.开发产品已取得了初始产权证明。
（二）《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第二条“土地增值税的清算条件”中所称的“该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”是指已转让的房地产建筑面积与出租或自用的可售建筑面积合计占清算单位可售建筑面积比例在85%以上的情形。
（三）《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第二条“土地增值税的清算条件”中所称的“取得销售(预售)许可证满三年”是指清算单位取得的最后一张销售(预售)许可证满三年，且已竣工验收的情形。
土地增值税清算指引
土地增值税清算指引一、土地增值税清算管理（一）土地增值税的清算主体土地增值税的清算主体为纳税人。
国家税务总局《土地增值税清算管理规程》第三条规定，《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
（二）土地增值税清算中纳税人的权利、义务和责任1、纳税人的权利纳税人依法享有知情权申请延期申报权申请退还多缴税款权权陈述与申辩权等《国家税务总局关于纳税人权利与义务的公告》（2009年第1号）所规定的一切权利。
2、纳税人的义务和责任（1）纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性，并依照法律规定承担相应的责任。
（清算规程第四条，征管法25条、63条、64条）（2）应清算项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
可清算项目，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
（清算资料清算规程第十一条）（3）纳税人清算土地增值税时应提供的资料：*土地增值税清算申报表及其附表（见附件）；*房地产开发项目清算说明。
主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、建筑供材方式、项目分期、销售、关联方交易、融资、税款缴纳、成本费用分摊方式以及是否申请享受免征普通标准住房土地增值税等基本情况和主管地税机关需要了解的其它情况；*发改委备案立项文件、国有土地使用证、建设用地规划许可证及附件、建设工程规划许可证及附件、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、初始产权登记证、测绘报告、竣工验收备案表；*国有土地使用权出让（转让）合同，取得土地使用权所支付的地价款凭证，按照国家规定交纳的有关费用的凭证；*拆迁协议（合同），拆迁房、拆迁安置费签收花名册或签收凭证；*银行贷款合同及银行贷款利息结算通知单；*项目规划、设计、勘察、工程招投标、工程施工、材料采购等相关有效凭证；*竣工验收报告、工程竣工决算报告、甲供材料设备购领存明细表；*商品房销售台账、销售合同等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；*开发项目中的公共配套设施，建成后产权属于全体业主所有和建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的相关证明资料，开发项目前期物业管理规约；*转让房地产有关税金的完税凭证。
土地增值税清算操作手册
土地增值税清算操作手册1、土增税的定义土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。
2、纳税义务人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
不论法人与自然人、不论经济性质、不论内资与外资企业、不论行业与部门。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（1993年第138号文）第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。
3、征税范围1)转让国有土地使用权，不包括国有土地使用权出让所取得的收入；2)地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；3)存量房地产的买卖。
4)抵押期满以房地产抵债(发生权属转让)5)单位之间交换房地产(有实物形态收入)6)投资方或接受方属于房地产开发企业的房地产投资7)投资联营后将投入的房地产再转让的8)合作建房建成后转让的不属于土地增值税的征税范围的情况(不征)1)房地产继承(无收入)4、税率《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（1993年第138号文）第七条土地增值税实行四级超率累进税率：1)增值额未超过扣除项目金额５０％的部分，税率为３０％。
2)增值额超过扣除项目金额５０％、未超过扣除项目金额１００％的部分，税率为４０％。
3)增值额超过扣除项目金额１００％、未超过扣除项目金额２００％的部分，税率为５０％。
4)增值额超过扣除项目金额２００％的部分，税率为６０％。
5、收入《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（1993年第138号文）第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第五条条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
货币收入指：现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库卷、金融债券、股票等有价证券。
＜业务管理＞土地增值税清算鉴证业务操作指南
＜业务管理＞土地增值税清算鉴证业务操作指南土地增值税清算鉴证业务操作指南根据《土地增值税清算鉴证业务指导意见》（以下简称“指导意见”），制定本指南。
第一章清算鉴证业务准备第一条根据指导意见第一条的规定，承接清算鉴证业务应当具备条件，鉴证人承接业务时应注意下列问题：（一）胜任能力评估应考虑对客户及其所在行业的熟悉程度，类似业务的鉴证经验，具备执行业务所必需的素质及专业胜任能力，具有执行该业务所必需的时间，能够按期完成业务。
评价事务所的注册税务师、业务助理等执行鉴证业务的人员总量，是否能满足所承担鉴证业务的需求；评价事务所执行鉴证业务人员的业务水平，是否能够与鉴证业务的质量标准相适应。
（二）应按照质量控制执行规范建立内部控制制度并能够有效运行，正常情况下能够保证内部制度不存在重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷，为执业质量提供制度保证。
对事务所与鉴证业务相关的内部控制，应按照企业内部控制评价制度的规定，进行自我评价。
在内部控制存在重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷时，应考虑提出放弃的建议。
（三）被鉴证人无法提供鉴证材料或其他原因限制鉴证人取得所需的鉴证材料，应考虑是否承接该项业务；对有关业务形成结论时，应当以充分、适当的证据为依据，不得以其执业身份对未鉴证事项发表意见。
避免事实不清楚证据不充分的情况下，发表不实的鉴证结论，造成鉴证风险。
应关注调查的独立性保持情况是否受到不应有的干扰，鉴证人员是否有能力评价证据的资格，鉴证人员是否有能力评价证据对鉴证事项的证明力。
（四）鉴证时应充分估计鉴证中存在的风险，是否超出事务所的承担能力。
对超出事务所承担能力的风险，应考虑终止鉴证业务。
应根据不同期间风险产生的原因、风险不良后果的严重程度等判断是否承接。
第二条根据指导意见第二条的规定，承接清算鉴证业务前初步了解业务环境，应注意以下问题：（一）应与被鉴证人达成以下业务意向：鉴证项目名称、鉴证项目年度、鉴证项目要求、鉴证项目完成、鉴证收费金额、双方法律责任、生效条件。
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土地增值税清算管理操作指引(从事房地产开发的纳税人适用)讨论稿一、土地增值税的前期管理（一）开发项目的前期管理主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。
主管税务机关应加强与国土、规划、住建、国税等部门的信息共享，从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。
主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人同时开发多个项目或分期开发项目的，应督促纳税人根据清算要求分项目、分期，并在金三系统中进行土地增值税项目登记，合理归集有关收入、成本、费用。
（二）清算资料的收集税务人员在清算及工作开始前，应从以下几个面收集资料：1．纳税人必须提供土地增值税清算的相关资料包括：（1）《土地增值税清算申报表》及其他各类明细申报附表；（2）房地产开发项目清算说明，主要容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况；（3）开发项目立项批复；（4）建设用地规划可证、建设工程规划可证、建筑工程施工可证、商品房预售可证；（5）国有土地使用权出让合同或转让合同、国有土地使用权证书、取得土地使用权所支付的地价款凭证；（6）拆迁补偿费支付凭证、《房屋拆迁安置补偿协议》及拆迁补偿费签收台账等；（7）总层平面规划图及分层平面规划图、地下停车场车位分布平面图；（8）工程监理报告、日志等监理材料；（9）工程竣工备案表；（10）项目预算、概算书及竣工决算报表；（11）项目工程建设合同及其价款结算单、预算表、工程决算明细；（12）测绘报告及房屋分户（室）面积测绘图纸；（13）商品房购销合同统计表、销售情况明细表；（14）能够按清算项目计算分摊并支付贷款利息的有关证明及金融机构贷款合同；（15）物业用房申请确认单、无偿移交给政府、公用事业单位用于非盈利性社会公共事业的凭证；（16）主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件；（17）与转让房地产有关的完税凭证及清算项目预缴土地增值税的完税凭证；（18）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》；（19）清算期间的财务会计报表；（20）税务机关要求提供的其他资料。
2.税务机关应掌握的部资料税款入库资料：从金税三期税收管理系统中获取房地产开发企业与转让房地产有关的税金的缴纳情况、土地增值税的预缴情况。
二、土地增值税的清算申报（一）土地增值税清算条件1.纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。
2.对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
对前款所列第3项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
（二）清算申报对于符合应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日到主管税务机关办理清算手续。
对于符合税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日办理清算手续。
应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可以按照国税发﹝2009﹞91号公告第三十四条规定采取核定征收式核定其应纳税额；或按照《税收征收管理法》第六十二、六十四等条款对违法的纳税人实施行政处罚。
三、土地增值税的清算受理主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理。
受理后应向纳税人出具《土地增值税清算受理通知书》并转入审核程序。
对纳税人符合清算条件，但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定期限补报，向纳税人出具《土地增值税清算补正资料通知书》，纳税人在规定期限补齐清算资料后，予以受理。
对不符合清算条件的项目，不予受理。
对于已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。
主管税务机关自受理纳税人土地增值税清算申报之日起，90日（不含补正资料时间）应完成清算审核工作。
情况复杂的，经区（县）局局长批准，可以适当延长办理期限，但延长期限不超过30个工作日。
四、土地增值税的清算审核主管税务机关受理纳税人清算资料后，应采取适当法对清算项目的收入、成本确认和归集的合法性、真实性进行审核（纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，还要对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核）。
土地增值税清算审核结束后，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。
清算审核包括案头审核、实地审核。
案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。
实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。
（一）对清算单位的审核1.审核容土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
国税发﹝2006﹞187号文明确土地增值税以有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
清算审核时，应审核对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅类型的房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
2.审核资料◆房地产立项报告、开发项目立项批复；◆国有土地使用证、建设工程规划可证、建设用地规划可证、建筑工程施工可证、商品房预售可证；◆房屋建筑面积测绘报告等。
3.审核过程（1）调阅开发项目立项批复、土地使用权受让合同、国有土地使用证、建设工程规划可证、建设用地规划可证、建筑工程施工可证、商品房销（预售）可证、《土地增值税项目登记表》等有关资料，审核房地产开发项目是否以有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算。
（2）未经政府部门批准，企业自行分期开发的项目，或者政府各部门审批的项目不一致，应进行实地审核察看，结合企业核算、政府部门审批、备案的项目登记表，本着实质重于形式的原则分期确定清算单位并报县区局确定后执行。
4.注意事项在实务中，各省市对于土地增值税清算对象的具体处理观点不尽相同。
按照省地税务局2014年7号公告第二条规定，土地增值税以有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，原则上以《建设工程规划可证》为依据确认清算单位。
如果企业无法准确分期并确定清算对象，可根据国税发﹝2009﹞91号公告第三十四条规定实行核定征收。
（二）对收入的审核1.审核容纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益。
营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
适用增值税一般计税法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
免征增值税的，确定计税依据时，转让房地产取得的收入不扣减增值税额；税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。
纳税人因房地产购买违约，导致房地产未能转让的，转让收取的定（订）金、违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。
2.审核资料◆电子版企业财务会计核算软件账套数据；◆银行对账单、财务报表；◆售房合同（根据情况抽查验证部分即可）、售房发票；◆商品房购销合同销售统计表；◆房产测绘所出具的实测数据；◆开发项目总平面图；◆网签备案资料；◆预售可证信息。
3.审核过程（1）部资料与外部资料比对。
查阅房管部门网上备案资料，查询0731房产网等有关该项目均价等具体信息，将其与销售台账和销售明细表比对，核对销售数据的真实性，寻找差异原因，形成差异比对表，检查有无隐瞒收入问题。
（2）案头审核与实地查验结合。
在案头审核的基础上，通过实地查看、了解楼盘开发、销售情况,调查、询问阁楼、停车位、地下室是否单独作价出售，掌握住宅、阁楼、停车位、地下室的销售情况。
查看物业公司入住通知单及《钥匙发放保管登记簿》，询问物管人员缴纳物业管理费的住宅、停车位等户数，或是缴纳水电费的户数，与企业提供的销售数据比对，寻找差异原因，核实计税收入。
（3）详查与抽查并用。
抽查部分买受人,核实开具发票的金额与收取的价款是否一致.有无将销售的阁楼、停车位、地下室和精装房装修部分取得的价款单独开具收款收据问题。
掌握地下车位的销售情况,是否单独作价出售。
（4）关注关联交易和视同销售情况。
查看企业股东名册和管理层，也可通过企业信用信息公示系统查询企业关联等有关信息，核对销售台账，重点核查是否存在关联交易申报收入偏低的情况。
4.注意事项（1）常见的几种隐瞒收入的手段：◆将预收账款计入应收账款的贷或将所收款项以“诚意金”、“定金”、“保证金”等名目挂入其他应付款科目或者其他往来科目下，不及时结转收入。
◆通过签订虚假的借款合同，把实际收入变成借款长期挂账。
◆编造虚假销售合同（比实际成交价格少），隐瞒按揭收入。
◆将预售收入转入个人银行卡账户，不纳入企业的财务核算体系，账外循环。
◆直接用售房收入抵减工程款项支出、抵减银行本息、抵付广告费等等，坐支收入。
◆通过委托代销式来隐瞒委托代销收入，特别是关联性质的委托代销。
◆对需要视同销售的房地产不调整申报视同销售收入。
（2）以房抵债、抵息收入确认的规定以房抵债是房地产开发企业将其所开发的房地产抵偿给提供贷款的金融单位、建设工程施工单位或者其他单位；以房抵息是指房地产开发企业以所开发的房地产抵偿金融机构、非金融机构贷款利息。
《中华人民国土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定，条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益。
因此，房地产开发企业以房抵债、以房抵息应当按照《中华人民国土地增值税暂行条例实施细则》第五条的规定，视为取得了经济利益，应当将其所抵偿的债务额、利息额和其他经济利益作为转让房地产的收入，据以计缴土地增值税。
（3）视同销售收入的确定根据《税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发﹝2006﹞187号）第三条规定，纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列法和顺序审核确认：①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认；②参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。