房地产估价方法收益法
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通过投资组合技术求取资本化的方法:
投资组合技术主要有土地与建筑物的组合以及 抵押贷款与自有资金的组合两种。
土地与建筑物投资组合技术中,资本化率可以 分为土地资本化率(RL)、建筑物资本化率( RB)以及综合资本化率(R0)。土地资本化率 是和仅由土地产生的净收益具有相同风险的资 本投资收益率。建筑物资本化率是指和仅由建 筑物产生的净收益具有相同风险的资本投资收 益率。综合资本化率是指由土地和建筑物共同 产生的净收益具有相同风险的资本投资收益率 。
(1)搜集有关收入和费用的资料; (2)估算潜在毛收入; (3)估算有效毛收入; (4)估算运营费用; (5)估算净收益; (6)选取适当的报酬率; (7)选用适宜的计算公式求出收益价格。
5.2 净收益及其估算
5.2.1房地产收益、净收益与客观总收益 5.2.2房地产净收益估算的一般方法 5.2.3不同收益类型房地产净收益的估算 5.2.4房地产净收益估算注意事项
5.2.4房地产净收益估算注意事项
1)注意区分有形收益和无形收益 2)注意客观收益和实际收益的取舍 3)注意数据分析和无关费用的扣除 4)注意收益期限的科学合理确定
5.3报酬率、资本化率及收益乘数的确定
5.3.1报酬率的求取 5.3.2资本化率与收益乘数的求取
5.3.1报酬率的求取
认识报酬率: 即折现率,是指投资回报与所投入资
=贷款价值比率×抵押贷款常数+(1-贷款 价值比率)×自有资金资本化率
例5-8 某房地产的年净收益为20万元 ,购买者的自有资金为50万元,银行 抵押贷款年利率为12%,购买者自有资 金年资本化率为15%,试求该房地产的 价格。
5.4房地产收益价格的估算
5.4.1报酬资本化法的计算公式与收益价 格估算
。它是市场上的价格除以毛租金(年毛租金或 月毛租金)所得的倍数,即通常所称的“租售 价比”。 潜在毛收入乘数(Potential Gross Income Multiplier,PGIM)。它是市场上的价格除以 其年潜在毛收入所得的倍数。 有效毛收入乘数(Effective Gross Income Multiplier,EGIM)。它是市场上的价格除以 其年有效毛收入所得的倍数。 净收益乘数(Net Income Multiplier,NIM) 。它是市场上的价格除以其年净收益所得的倍 数。
收益法可以分为直接资本化法和报酬资本化法。 1)直接资本化法 2)报酬资本化
5.1.2收益法的理论依据与适用范围
收益法的理论依据是预期收益原理: 房地产的价格是由房地产未来能给权利人 带来的全部经济收益的现值来决定的,而 不是过去已获得的收益。
房地产的价格=
收益法的适用范围
收益法的适用范围是有收益或潜在收益, 且收益和风险都能量化的房地产,如写字 楼、公寓、餐馆、游乐场、饭店、影剧院 、农地等。
收益法的使用并不限于估价对象房地产是 否现在有收益,只要其具有获取收益的能 力即可。
如果房地产的收益或潜在收益难以量化, 则收益法不适用。如学校、公园、图书馆 、政府办公楼等公用或公益性房地产的估 价一般不用收益法。
5.1.3收益法估价操作步骤
《房地产估价规范》指出,运用收益法估价应按 下列步骤进行:
5.1 收益法基本原理
5.1.1收益法的概念及其两种类型 5.1.2收益法的理论依据与适用范围 5.1.3收益法估价操作步骤
5.1.1收益法的概念及其两种类型
收益法是预测估价对象的未来收益, 然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将 其转换为价值来求取估价对象价值的方法 。收益法从未来的角度评估房地产价格。 采用收益法求出的价格,通常称为收益价 格。
5.4.2直接资本化法的计算公式与收益价 格估算
5.4.1报酬资本化法的计算公式与收益价格估算
报酬资本化法最一般的计算公式为:
式中: V为房地产在估价时点的收益价格,又称现值; n为房地产的收益年限或收益期限; An为相对于估价时点的未来第n期末的房地产净收益; Yn为相对于估价时点的未来第n期的房地产的报酬率(折现率)。
表5.5 六个可比实例及其相关资料
可比实例
1 2 3 4 5 6
净收益(万元/年)
64 26 42 57 29 22
价格(万元 ) 523 208 356 470 230 190
5.3.2资本化率与收益乘数的求取
对资本化率、报酬率和收益乘数的说明 资本化率(R)和报酬率(Y)都是将
房地产的未来收益转换为价值的比率,但 资本化率是在直接资本化公式中采用的, 是一步就将房地产的未来预期收益转换为 价值的比率,而报酬率则是在报酬资本化 法中采用的,是通过折现的方式将房地产 的未来预期收益转换为价值的比率。
又称实例法,通过搜集市场上与估价对象 相类似的房地产的净收益与交易价格等资 料,利用报酬资本化法的公式,反求出报 酬率。
用市场提取法一般要求能够很容易地搜集 到多宗类似房地产的交易信息。要选择多 宗能用以比较的实例,一般要求不少于三 宗,而且交易时间与待估房地产估价时点 相近。
例5-5市场上有6个待估房地产的可比实例 及其相关资料如下表5.5所示,试利用市场 提取法求取待估房地产的报酬率。
5.4.2直接资本化法的计算公式与收益价格估算
利用资本化率将年收益转换为价值的直接资本 化法的常用公式为:
式中:V表示房地产价值 NOI表示房地产未来第一年的净收益 R资本化率
利用收益乘数法将年收益转换为价值的直接资 本化法公式为: 房地产价值=年收益×收益乘数
上式中,收益乘数具体有以下4种类型: 毛租金乘数(Gross Rent Multiplier,GRM)
例5-1 某写字楼建筑面积为10000平方米, 其空置率为15%,月毛租金为100元/平方米 ,租金损失为毛租金收入的3%,合理运营 费用为有效租金收入的30%。
2) 利用利润法估算房地产净收益的方法
利润法:在一定的假设条件下,通过求出待估房 地产经营所获得的纯利润,并以某种适当的资本 化率折算为估价时点的现值,并求其之和来确定 待估房地产的价格或价值。这个条件是持续经营 ,而非“公开市场”。
房地产估价方法收益法
5.房地产估价方法--收益法
5.1 收益法基本原理 5.2 净收益及其估算 5.3 报酬率、资本化率及收益乘数的确定 5.4 房地产收益价格的估算 5.5 收益法估产的收益来评 估其价格的方法,是一种很重要的方法 。收益法理论基础坚实,应用广泛,特 别是在收益性房地产的估价中更有特殊 的应用性。通过本章的学习,应了解收 益法的概念、类型、理论依据以及报酬 率、资本化率以及收益乘数的概念,熟 悉收益法的适用范围、计算公式及操作 步骤,掌握房地产净收益的求取及收益 价格的估算。
房地产估价中,土地估价、建筑物估价、 房地估价,其资本化率有所不同,相应的 三种资本化率分别是土地资本化率(RL)、 建筑物资本化率(RB)以及综合资本化率( R0)。它们之间的关系是:
VL、VB分别表示土地价格和建筑物价格。
例5-6 某宗房地产的土地价值与建筑 物价值分别占总价值的40%和60%,由 可比实例房地产中所求出的土地资本 化率为6%,建筑物资本化率为8%,试 计算综合资本化率。
5.2.1房地产收益、净收益与客观总收益
1)房地产收益的类型 可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有以下几种:
潜在毛收入(potential gross income,PGI),是假定房地产 在充分利用、无空置(即100%出租)情况下的收入。
有效毛收入(effective gross income,EGI),是由潜在毛收 入扣除空置等造成的收入损失后的收入。空置等造成的收入损 失是指因空置、拖欠租金(延迟支付租金、少付租金或不付租 金)以及其他原因造成的收入损失。
净经营收益(net operating income,NOI),通常简称净收益 ,是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的收入 。运营费用是维持房地产正常使用或营业必须的费用。
税前现金流量(pre-tax cash flow,PTCF),是从净收益中扣 除抵押贷款还本付息后的数额。
期末转售收入,是在房地产持有期末转售房地产可以获得的净 收益。
本的比率。所谓投资回报,是指投入资本 全部回收之后所获得的额外资金,即报酬 。投资回报与投资回收不同。投资回收是 指所投入资本的回收,即保本。以银行存 款为例,投资回收就是向银行存入本金的 收回,投资回报就是从银行那里得到的利 息。
报酬率与投资风险应该成正比。
所选用的报酬率,应等同于与估价对 象产生的净收益具有同等风险的投资 资本的报酬率。
报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿+管理 负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠
其中:投资风险补偿是指当投资者投资于具有 风险性的房地产时,所要求的承担额外风险的 补偿;管理负担补偿是指一项投资要求的关心 和监管越多,其吸引力就会越小,从而投资者 必然会要求的对所承担的额外管理的补偿;缺 乏流动性补偿是指投资者对所投入的资金由于 缺乏流动性所要求的补偿;投资带来的优惠是 指由于投资房地产可能获得某些额外的好处。
例5-4 已知无风险报酬率为5%,与某房地 产投资相关的投资风险补偿、管理负担补 偿、缺乏流动性补偿、投资带来的优惠分 别为2.50%、0.50%、1.00%、1.00%,试求 该房地产投资的报酬率。
2)投资报酬率排序插入法
报
报酬率应落区域
酬
率
估价对象风险程 度应落的位置
0
投资类型及其风险
3)市场提取法
根据收益法基本原理公式,可以推导出在 不同情况下,进行实际估价操作的各种公 式: 1.净收益每年不变的情况 2.净收益在前若干年有变化的情况 3.净收益前若干年和后若干年都不变,但前 、后若干年不同的情况 4.净收益按等差级数递增或递减的情况 5.净收益按一定比率递增或递减的情况 6.预知未来若干年后的房地产价格的情况
5.2.2房地产净收益估算的一般方法
1)利用投资法估算房地产净收益的方法 利用投资法估算房地产净收益的基本公式 为: 净收益=潜在毛收入-空置等造成的收入损失 -运营费用
=有效毛收入-经营费用 =总收益-总费用 由有效总收入扣除合理运营费用,实际上是由 有效总收入中扣除非房地产本身所创造的收益 ,剩余的就是房地产本身所带来的收益,也就 是房地产的净收益。
综合资本化率为抵押贷款常数和自有资金资本化率 的加权平均数,即: Ro =M×RM+(1-M)RE 上式中: Ro表示综合资本化率(%); M表示贷款价值比,即抵押贷款金额占房地产价值 的比率,一般介于60%--90%之间; RM表示抵押贷款常数; RE表示自有资金的资本化率(%)。 上述公式用文字表示即:
报酬率是一个变量,它的高低由投资 风险的高低来决定。
报酬率求取的基本方法主要有三种:
1)累加法。
无风险报酬率又称安全利率法。
风险报酬率是指承担额外风险所要求的补 偿,即超过无风险报酬率以上部分的报酬 率,具体是估价对象房地产存在的具有投 资特征的区域、行业、市场等风险的补偿 。
累加法的一个比较细化的公式为:
纯利润的求取基本公式为:
利润=营业收入-采购成本-经营费用-经营资本 利息
例5-2某酒店集餐饮、旅居、娱乐 、健身、商务于一体。鉴于该酒店的 特殊性质,宜用利润法评估其价格。 该饭店2001--2003年的账目情况可查 阅,试估算其价格。
5.2.3不同收益类型房地产净收益的估算
根据估价对象房地产类型的不同,一般可以分 为四种情况: 1)出租用房地产净收益的求取 2)营业用房地产净收益的求取 (1)商业经营的房地产 (2)工业生产性房地产 (3)农地 3)自住或尚未使用的房地产净收益的求取 4)混合性房地产净收益的求取
2)净收益与客观总收益
净收益:仅由房地产这一生产要素而产生 的业主可以自由支配的收益,由其他生产 要素,如资金、管理、经营等发挥作用而 产生的收益以及收益中不能由业主自由支 配的部分(如需要交纳的税等)不属于净 收益。
客观净收益:房地产在良好市场意识和正 常经营管理情况下所产生的规则而持续的 收益,这种收益将生产经营过程中一些特 殊的、偶然的因素排除在外。