房地产开发企业的会计核算与其他行业的最大区别不外乎有三个方面
房地产开发企业的会计与税收差异
房地产开发企业的会计与税收差异SANY GROUP system office room 【SANYUA16H-房地产企业会计核算中会计与税法差异分析而房地产（链接：北京大学房地产研修班）开发企业的经营具有复杂性、多样性和流动开发性及生产周期长，投资数额大、往来对象多、市场风险不确定等特点。
财政部、国家税务总局近年来相继出台了房地产企业一系列相关政策，以达到对该行业的宏观调控。
房地产开发经营要进行会计核算，企业还必须遵循《企业会计制度》及相关会计准则。
由于会计与税收的目的不同，从而导致在有关收益、费用或损失的确认计量标准，在会计与税收上形成了差异，这些差异主要表现在：一、预售收入上的差异分析按照会计制度及相关准则规定房地产开发企业按照合同规定向购房者收取的预售房款应记入“预收帐款”科目，收到时，借：银行存款；贷：预收帐款。
销售实现时按实现的收入，借：预收帐款；贷：经营收入。
企业按房地产经营收入计算应缴纳的营业税及按营业税计算应缴纳的城建税和教育费附加，还有按规定缴纳的土地增值税，在结转销售收入的同时记入“经营税金及附加”帐户，借：经营税金及附加；贷：应交税金、其他应交款，在这里我们可以看出会计核算时对企业销售开发产品缴纳的营业税及附加和土地增值税只有在结转销售收入时才能计入当期损益，对于按照预售收入缴纳的税金只能记入“应交税金”借：应交税金；贷：银行存款。
另外，预收房款在开发产品完工前，会计上是不确认收入的，即不形成当期利润。
按照税法规定，企业预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用，营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
税法之所以规定开发企业在开发产品尚未完工，销售收入尚未实现时就要计算缴纳企业所得税，主要是考虑到房地产开发周期较长，会计上只有在开发产品完工的年度和月份，才能确认收入。
在开发产品未完工的年度和月份，就可能没有房地产经营收入，但由于有管理费、财务费用等期间费用支出，而开发企业收取的大量的预售房款仅挂在预收帐款中，不在当期损益中反映，从而导致企业在有些年度和月份发生虚亏，如果按会计利润计算企业所得税可能几年都没有税款入库。
房地产开发业务主要会计核算与税收处理
房地产开发业务主要会计核算与税收处理1. 引言房地产开发业务是指房地产开发企业通过购买土地、进行房屋建设和销售等活动。
这个行业的特点是投资大、风险高、周期长，会计核算与税收处理成为房地产开发企业管理中重要的一环。
本文将重点介绍房地产开发业务的主要会计核算和税收处理。
2. 房地产开发业务的主要会计核算房地产开发业务的会计核算主要包括以下几个方面：2.1 投资性房地产的会计处理投资性房地产是指房地产开发企业为了出租或增值目的而持有的房地产。
在会计核算中，企业需要根据《企业会计准则》的相关规定对投资性房地产进行分类和计量，并进行资产减值测试。
此外，企业还需要定期对投资性房地产进行计提折旧以及计量公允价值变动。
2.2 开发性房地产的会计处理开发性房地产是指房地产开发企业为了销售而进行开发的房地产项目。
在会计核算中，企业需要根据实际发生的成本计量开发性房地产，并在项目完工后将其转化为存货进行核算。
同时，企业需要注意对存货的计提折旧和存货跌价准备。
2.3 合同工程的会计处理房地产开发企业在进行房屋建设时，通常会与承建方签订合同进行施工。
合同工程的会计处理涉及合同收入的确认、合同成本的计量以及合同预计损失的计提等方面。
企业需要根据实际发生的合同收入和合同成本进行会计核算，并及时进行预计损失的计提。
2.4 财务费用的会计处理房地产开发企业在进行资金筹措和使用的过程中会产生一定的财务费用，如利息费用、贷款手续费等。
这些财务费用在会计核算中需要根据实际发生的费用进行确认和计量，并纳入利润表进行核算。
3. 房地产开发业务的税收处理房地产开发业务的税收处理主要涉及以下几个方面：3.1 增值税的税收处理房地产开发企业在销售房地产时，通常需要缴纳增值税。
增值税的税率根据具体情况有所不同，企业需要根据国家相关税收法规，按时缴纳增值税，并及时申报纳税。
3.2 房产税的税收处理房地产开发企业在持有投资性房地产或自用房地产时，需要缴纳房产税。
房地产开发企业的会计核算与其他行业的最大区别不外乎有三个方面
房地产开发企业的会计核算与其他行业的最大区别不外乎有三个方面：其一，开发成本成本项目构成、核算的特殊性；其二，商品房营业收入确认的条件和依据不同；其三，涉及相关税金的核算内容更加广泛。
本文拟仅对房地产开发企业“建筑安装工程费”的核算，作如下探讨。
根据《施工房地产开发企业财务制度》以及《房地产开发企业会计制度》的规定，房地产开发企业的成本项目有六个：1、土地征用及拆迁补偿费2、前期工程费3、建筑安装工程费4、基础设施费5、公共配套设施费6、开发间接费用一般情况下，开发成本中土地征用及拆迁补偿费以及建筑安装工程费会占总成本的70％左右。
现在房地产开发企业的土地基本上都是通过竞拍方式取得的，“土地征用及拆迁补偿费”的核算也就很简单了。
而“建筑安装工程费”的核算正确与否，直接关系到成本核算的质量以及会计信息的披露。
因此，房地产开发企业的成本核算中，“建筑安装工程费”的核算尤为重要。
在新会计准则体系以及《企业会计制度》中，均没有对房地产开发企业成本核算的具体规定。
根据新准则的要求，结合房地产开发企业会计核算的实际情况，对房地产开发企业“建筑安装工程费”的核算所使用的会计科目、核算程序作如下介绍：（一）应使用的主要会计科目要正确核算房地产开发企业的“建筑安装工程费”，主要应使用“原材料”、“应付帐款”、“预付账款”、“开发成本”等会计科目。
1、原材料一、本科目核算房地产开发企业库存的各种材料设备，包括原料及主要材料、辅助材料、工程设备、外购半成品（外购件）、修理用备件（备品备件）、包装材料、燃料等的计划成本或实际成本。
二、根据房地产开发企业的实际情况，可在本科目下设置“库存材料”、“库存设备”两个二级明细科目。
再按材料设备的保管地点（仓库）、材料设备的类别、品种和规格等进行明细核算。
三、原材料的主要账务处理。
（一）企业购入并已验收入库的材料设备，按计划成本或实际成本，借记本科目，按实际成本，贷记“材料采购”或“在途物资”科目，按计划成本与实际成本的差异，借记或贷记“材料成本差异”科目。
房地产企业会计
房地产企业会计随着房地产行业的不断发展壮大，房地产企业的规模和数量也在迅速增加。
作为房地产企业的核心经营部门之一，会计部门在企业的运营中担负着重要的角色。
本文将探讨房地产企业会计的特点、挑战以及应对策略。
一、房地产企业会计的特点房地产企业会计与其他行业相比具有一些独特的特点，主要表现在以下几个方面：1. 项目性：房地产企业的经营活动通常以项目为单位进行，每个项目都有独立的会计核算。
这种项目性特点使得房地产企业会计更加复杂和繁杂。
2. 长期性：房地产项目往往需要较长的时间周期才能完成，而且在项目开发过程中会经历不同的阶段，如土地购置、规划设计、建设施工等。
因此，房地产企业会计需要关注项目的长期性和不同阶段的收入和支出情况。
3. 风险性：由于房地产行业的波动性较大，市场环境和政策变化等因素都会对房地产企业的经营活动造成一定的风险。
因此，房地产企业会计需要及时了解和应对这些风险，保障企业的财务安全和稳定发展。
4. 多元化：房地产企业通常从事多种类型的业务，如住宅开发、商业地产、工业园区等。
这种多元化业务使得房地产企业会计需要掌握各种不同类型的会计处理方法，确保财务报表的准确性和可比性。
二、房地产企业会计的挑战房地产企业会计在面临以上特点的同时，还面临一些特殊的挑战，其中包括：1. 会计准则的差异：不同国家或地区的会计准则可能存在差异，这给跨国房地产企业的会计处理带来一定的困难。
房地产企业会计部门需要熟悉不同的会计准则，并对差异进行合理处理。
2. 政策和法规变化：房地产行业受到政策和法规的直接影响。
政府对土地供应、房地产税收政策等的调整都会对房地产企业的会计处理产生影响，要求会计部门及时了解和适应政策变化。
3. 大量数据处理：房地产企业的开发项目通常众多、复杂，会计部门需要处理大量的数据，确保准确无误。
这需要会计部门拥有高效的数据处理系统和专业的技术人员。
4. 风险防控能力：房地产企业会计需要具备较强的风险防控能力，能够及时发现和应对风险。
房企销售收入的确认条件【会计实务操作教程】
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房企销售收入的确认条件【会计实务操作教程】
房地产开发企业的会计核算与其他行业的最大区别不外乎有三个方 面：其一，开发产品的成本项目构成、会计核算的特殊性；其二，商品 房销售收入确认的条件和依据不同；其三，涉及相关税金的核算内容更 加广泛。本文拟仅对房地产开发企业销售收入的确认与会计核算，作如 下探讨。
（一） 经营特征的影响 我们知道，房地产开发企业由于自身经营的特点，对销售收入的确认 与会计核算产生了较大的影响。 1、项目开发周期长，影响收入确认的时效性 房地产开发的性质决定了，一个项目从取得土地使用权、立项审批报 规报建到开工建设乃至项目竣工交付使用，少则需要一两年，多则三四 年甚至更长时间。受开发周期较长的影响，房地产企业销售收入的确认 会相对滞后。 2、采取预售方式收款，商品房交付与收款相分离 房地产企业属资金密集型行业，投资金额一般比较大。为了缓解企业 的资金压力，房产销售往往采取预售方式，即在商品尚未建造完成时向 客户收取价款。由此形成商品房交付与收款存在较大的时间差异。因 此，开发项目尚未竣工交付投入使用前，是不能确认销售收入的。 3、开发成本计量滞后，影响成本确认 由于建设工程的特殊性，一方面由于项目施工与其工程成本结算存在 时间差异，导致成本计量落后于工程形象进度；另一方面，基础设施及
房地产开发企业会计核算(一)
第一部分房地产开发企业会计核算第一讲房地产开发企业会计的特点一、房地产开发企业经营活动的主要业务房地产是房产与地产的总称。
房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。
房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。
进行的主要业务有：1、土地的开发与经营。
土地开发是将土地平整，及进行相应设施配套，使土地成为符合建设要求的开发产品。
企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。
2．房屋的开发与经营。
房屋的开发指房屋的建造。
房屋的经营指房屋的销售与出租。
企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。
企业开发的房屋，按用途可分为商品房（为销售而开发的）、出租房（为出租经营而开发的）、周转房（为安置被拆迁居民周转使用的）、和代建房（受其他单位的委托，代为开发的住宅或其他用途的房屋）等。
3．配套设施的开发。
房地产企业开发的配套设施，可以分为以下两类：一类是开发小区的不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居民委、派出所、消防、自行车车棚等设施；另一类是能有偿转让的搭配套设施，如商店、银行、邮局等设施。
4．代建工程的开发。
代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。
房地产企业所进行的开发项目，既可以自行组建施工队伍进行自营开发施工，也可以采用发包的形式发包给施工企业营建。
二、房地产开发企业的经营特点房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。
其经营特点主要有以下几点：1．开发经营的计划性。
企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。
2．开发产品的商品性。
房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。
房地产企业会计核算中会计与税法差异分析
房地产企业会计核算中会计与税法差异分析房地产企业在经营过程中有着相当的复杂性，其开发过程具有流动性，市场风险因素不确定，且产品销售以现售、预售和分期付款为主，也就使得其会计核算中存在会计与税法之间的差异。
本文首先阐述房地产企业的主要特点，进而指出房地产企业会计与税法的主要差异，并提出该差异的应对策略，以其为房地产企业会计核算工作提供有效借鉴。
标签：房地产企业；会计核算；税法；差异房地产企业会计核算中会计与税法之间的差异主要体现在三个方面，即费用范围界定、产品销售收入和投资性项目处理。
究其原因，主要因我国《企业会计准则》和税法相关规定有一定差异，且房地产企业的经营销售与一般性企业存在着相当的差异性。
为有效应对会计与税法的差异，实现房地产企业的健康经营，就应不断实现两者差异的协调处理。
一、房地产企业的主要特点与一般性企业相比，房地产企业有着自身的特点。
首先，房地产企业的经营业务范围较广，既能进行房地产产品的生产制造，又能完成房地产产品的销售，链条式经营使得其收益相对更高。
其次，在高收益的基础上，由于房地产开发属于系统性工程，投资量大且周期较长，一旦销售环节跟不上，或者受到政策、市场因素的影响，其面临的经营风险巨大。
此外，房地产企业将趋于集中化，大型企业将占据绝大部分市场份额。
基于其特殊性，也就使得其会计核算中会计与税法有着相当的差异性。
二、房地产企业会计与税法的主要差异（一）费用范围界定上的差异房地产企业会计与税法的差异首先体现在费用范围的界定上。
从会计的费用范围界定来看，企业在生产产品和提供劳务过程中产生的费用应在确认产品销售收入发生时便计入到企业当期损益当中，或者相关事项使得企业承担债务负债，其也应计入到费用当中。
税法对费用的范围界定则为企业生产经营过程发生的一切成本支出费用，且已经计入的费用不在费用统计范畴之中。
这就充分体现了两者之间的差异，且该差异并不能通过财务报表进行直观查明。
（二）产品销售收入上的差异税法的相关规定和企业会计的准则在产品销售盈利的确认原则上存在一定的差异，尤其是在房地产企业开发商所生产的房屋方面，与其他产品相比，它的销售盈利确认的时限和方法有明显的不同，从《企业会计准则》来看，房地产企业建造和开发的房地产产品销售中的预售货款并不符合收入确认原则，只能计入预收账款当中，其销售收入确认工作需到开发产品完工时执行。
施工、房地产、工业三大行业会计核算异同
施工、房地产、工业三大行业会计核算异同一生产经营特点的比较这三个行业的会计核算方法都是由行业生产经营特点和不同的管理要求所决定的。
房地产开发企业开发建设的产品，除代建工程外，一般都是在对市场需求的预测和宏微观经济政策的基础础上来确定开发项目及其具体内容的，这一点不同于施工企业“先有买主（即客户），后有标的（即资产）”的建造合同。
就产品的产权性质而言，即使施工企业建筑工程依地而建，但其移交给客户的房屋建筑物等不动产是不包括土地使用权在内的不完整产权，房地产开发企业却是在取得土地使用权后才可合法开发、经营土地和房屋的。
在产业链条中，房地产开发企业和施工企业使用的建筑材料、机器设备等，都属于工业企业的产成品，而房地产开发企业开发的房屋、土地又成为其他企业生产经营所必需的场所。
在合作过程中，房地产开发企业的建筑安装工程若采用出包方式，其承包方就是施工企业。
当然，施工企业也为工业企业建造生产设施、安装设备。
二存货核算的比较房地产开发企业与施工企业、工业企业在存货内容、会计科目设置、采购成本构成、存货披露内容等方面都有所不同。
1．存货种类。
相比而言，自营建筑安装工程的房地产开发企业与提供建筑安装劳务的施工企业拥有相同类型的存货。
这些存货都是为有助于建筑安装工程的形成或者便于施工的进行而储备的。
房地产开发企业作为存货核算的还有库存设备，其价值在领用或安装时一次性转移到工程成本中去，构成工程实体的重要组成部分。
房地产开发企业的建筑安装工程所需的设备，不论自行施工还是委托施工企业施工，都由其自行采购与储备。
而对于施工企业来说，承包安装工程所需的设备都不必自行采购，而由发包单位提供。
2．外购存货采购成本的构成。
房地产开发企业和施工企业外购存货的采购成本均包括：(1)买价；(2)运杂费；(3)流通环节缴纳的税金；(4)采购保管费，即企业的材料物资供应部门和仓库在组织材料物资采购、供应和保管过程中发生的各项费用。
房地产和非工业性的施工企业不是增值税的纳税义务人，外购存货支付的买价中若含有增值税进项税额，是不允许抵扣的。
房地产开发企业与施工企业会计核算比较
三、特点的比较
施工企业： （1）施工企业的生产经营特点 由建筑产品的固定性而带来的施工生产的流动性 由建筑产品的多样性而带来的施工生产的单件性 由建筑施工周期长带来的施工生产的长期性 由建筑产品的露天性导致施工生产受自然气候条 件影响大 建筑产品的复杂性带来施工生产的综合协作性
• 施工企业会计核算的特点 • 由于施工生产的流动性大，需要分级核算， 以便加强管理 • 由于施工生产的单件性，应采用定单法核 算每项工程的成本 • 由于施工生产的周期长，需要加强工程价 款结算、合同收入与费用的核算 • 由于生产的露天性，需要合理确定固定资 产折旧等的核算方法 • 房地产开发企业
• （1）房地产开发企业的经营特点 • 房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。 其经营特点主要有以下几点： • 开发经营的计划性。 • 企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其 他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照 规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一” 原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。 • 开发产品的商品性。 • 房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场， 按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作 价转让或销售。
• 1.“开发成本”科目。本科目核算房地产开 发的费用和成本，包括：（1）开支的拆迁 补偿费、土地出让金或受让价款及相关税 费、前期工程费、基础设施费、建筑安装 工程费、配套设备费等费用；（2）开发采 用出包方式的，根据预付给承包商的款项 和工程进度估价的开发成本；（3）工程采 用自营方式发生的各项成本费用
施工企业会计与房地产开发企 业会计比较
一、成本核算对象的比较
施工企业： （1）建造合同仅仅包括一项工程，且该工程工序简单，应当将整 个合同作为一个成本核算对象，不宜再继续划分。例如，一项仅包 括土方开挖工程的建造合同；一段路基工程合同等。 （2）建造合同仅仅包括一个工程，且该工程工序比较复杂，可按 照主要工序设置成本核算对象。例如仅包括一座隧道的建造合同， 可以设置开挖和支护两个成本核算对象。 （3）建造合同包括多个单项工程，每个单项工程均有独立的施工 预算，则应当按照每个单项工程设置成本核算对象。例如：某建筑 合同为承建高速公路H1标段，其实物工程包括一座隧道、一座大桥 和5公里的路基，则应当分别按照隧道、大桥、路基设置成本核算 对象。
开发成本的会计核算和营业收入的会计核算比较
开发成本的会计核算和营业收入的会计核算比较（房地产开发企业会计）姓名：-- 班级：-- 学号：--开发成本会计核算：房地产投资项目具有资金投入大，建设周期长，成本核算环节多，投资风险高等特点。
这就更需要精打细算，规避风险，力求以最少的成本耗费获取最大的经济利益。
房地产开发企业的成本核算工作是一项复杂的会计核算工作，这是由房地产项目的特性所决定的。
提高开发项目的成本核算质量，是房地产开发企业的当务之急。
如何进行成本核算显得尤为重要。
一、房地产开发成本的组成房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。
就其用途来说，大致可分为三部分：1.土地、土建及设备费用。
这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80%.其中最重要的是土地费用。
土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。
房产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。
2.配套及其他收费支出。
主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。
其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但难以全部收回。
这类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。
配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%～15%.3.管理费用和筹资成本。
房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。
如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。
二、加强房地产开发企业的成本核算策略1.加强房地产企业成本核算的规章制度建设和组织落实。
房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度，还应该结合企业的实际情况、行业特点，建立和健全企业的规章制度，加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。
新准则下房地产开发成本核算
新准则下的房地产开发企业成本核算房地产开发企业的会计核算与其他行业的最大区别有三个方面：一是开发成本项目构成、核算的特殊性；二是商品房营业收入确认的条件和依据不同；三是涉及相关税金的核算内容更加广泛。
本文对新准则下的房地产开发企业成本核算，作如下探讨。
一、成本核算对象及成本项目的确定房屋开发，是房地产开发企业的主要经济业务。
房地产开发企业开发的房屋，按其用途可分为如下几类：一是为销售而开发的商品房；二是为出租经营而开发的出租房；三是为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房。
此外，有的开发企业还受其他单位委托，代为开发如职工住宅等代建房。
这些房屋，虽然用途不同，但其所发生开发费用的性质和用途，都大体相同，在成本核算上也可采用相同的方法。
为既能总括反映房屋开发所发生的支出，又能分门别类地反映企业各类房屋的开发支出，并便于计算开发成本，在会计上除设置“开发成本——房屋开发成本”账户外，还应按开发房屋的性质和用途，分别设置商品房、出租房、周转房、代建房等三级账户，并按各成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。
1.一般房屋开发项目，以每一独立编制设计概（预）算，或每一独立的施工团预算所列单项开发工程为成本核算对象。
2.同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近，同一施工队伍施工的，可以合并为一个成本核算对象，于开发完成算得实际开发成本后，再按各个单项工程概预算数的比例，计算各幢房屋的开发成本。
3.对于个别规模较大、工期较长的房屋开发项目，可以结合经济责任制的需要，按房屋开发项目的部位划分成本核算对象。
开发企业对房屋开发成本的核算，应设置如下几个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6）开发间接费。
二、房屋开发成本的核算（一）土地征用及拆迁补偿费或批租地价房屋开发过程中发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价，能分清成本核算对象的，应直接计入有关房屋开发成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款’等账户的贷方。
房地产开发企业与施工企业会计核算比较PPT文档24页
12、法律是无私的，对谁都一视同仁。在每件事上，她都不徇私情。—— 托马斯
13、公正的法律限制不了好的自由，因为好人不会去做法律不允许的事 情。——弗劳德
14、法律是为了保护无辜而制定的。——爱略特 15、像房子一样，法律和法律都是相互依存的。——伯克
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71、既然我已经踏上这条道路，那么，任何东西都不应妨碍我沿着这条路走下去。——康德 72、家庭成为快乐的种子在外也不致成为障碍物但在旅行之际却是夜间的伴侣。——西塞罗 73、坚持意志伟大的事业需要始终不渝的精神。——伏尔泰 74、路漫漫其修道远，吾将上下而求索。——屈原 75、内外相应，言行相称。——韩非
房地产企业会计核算知识点
对产品的设计要委托专业的规划设计和建筑设计机构来完成。施工要委托具有相应资质的施工企业来完成。
建设周期长，投资大。房地产项目的建设周期一般都很长，整个过程往往几年才能全部完成。房地产企业在开发过程中，一方面，需要投入大量的购地资金；另一方面，开发产品本身的造价很高，又需要不断地投入建设资金，因而，房地产项目的投资额往往都非常大。
3．前期工程费
前期工程费为项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。 “三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。
2．销售费用
它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项：
广告宣传费。约为销售收入的2％～3％。
销售代理费。约为销售收入的1．5％～2％。
其他销售费用。约为销售收入的0．5％～1％。
以上各项销售费用合计约占销售收入的4％～6％。
3．财务费用
第二节房地产企业会计核算的特点
房地产企业会计核算与其他行业会计核算的不同，在于核算的对象不同，房地产企业会计核算的对象是房地产项目，其特点在于投入资金多、风险大，为此，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。这种估算就是通常所讲的房地产开发项目投资费用估算，而项目投资费用估算与项目会计核算之间既存在千丝万缕的联系，又存在一定的差异，因此，我们首先要了解项目投资费用估算的一般内容和方法。
施工企业与房地产开发企业会计比较
二、成本核算比较
• 施工企业的成本核算具有与 房地产开发企业的共有特征 ，同时也具有施工企业自己 的特殊性。在施工生产活动 中发生的成本包括生产成本 和期间费用，工程成本包括 直接成本和间接成本。施工 企业的产品单项工程应单独 计算工程成本，以每一个单 位工程作为成本核算对象。 施工企业产品不以产品成本 为依据，而是以工程预算成 本为依据，并且预算成本要 让第三方来完成。因为资金 压力，施工企业根据与施工 图预算相适应的基本原则， 要分阶段进行工程成本核算 与工程价款结算，常用方法 是完工百分比法。 • 房地产开发企业的开发成本 按其用途分为土地开发成本 、房屋开发成本、配套设施 开发成本和代建工程开发成 本四类。对于一般房地产开 发项目而言，投资及成本费 用由产品开发成本及产品开 发费用两大部分构成，房地 产开发企业成本是指房地产 开发企业在产品开发过程中 所发生的各项费用支出，开 发费是指与房地产开发项目 有关的管理费用、销售费用 和财务费用等。
三、主营业务收入核算的比较
• • 1．收入确认的原则。 房地产开发企业自行开发商品房、商业性配套设施对外销售收入的确定，按照商品销售收入 确认的原则进行，与工业企业收入的确认一样。房地产开发业务如果符合建造合同的条件， 并且在有不可撤销的建造合同的情况下，也可依据建造合同收入确认的原则，按照完工售收 入确认的原则进行，与工业企业收入的确认一样。房地产开发业务如果符合建造合同的条件 ，并且在有不可撤销的建造合同的情况下，也可依据建造合同收入确认的原则，按照完工百 分比法确认收入，这与提供建造安装劳务的施工企业一样，收入的确认由《企业会计准则— —建造合同》来规范。 2．业务收入的范围（营业收入不同） 施工企业会计的营业收入包括建造合同收入、工程价款收入、劳务收入、过度资产使用权收 入等。 房地产开发企业的营业收入分为主营业务收入和其他业务收入（主营业务收入包括企业在土 地开发、房屋开发、配套设施开发、出租产品开发以及代建工程中所实现的各种收入。其他 业务收入是指房地产开发企业除上述业务外的收入，如商品房售后服务收入、材料的销售收 入、无形资产的转让收入、以及固定资产的出租收入）。注：房地产开发企业将开发完工的 建设场地和房屋用于出租经营取得的租金收入归入主营业务收入范畴。而工业企业、施工企 业却不存在将产品或工程出租获取租金的业务，即使两者有将房屋建筑物等出租的行为，也 应将租金收入作为其他业务收入核算。 3．与主营业务有关的税金。 提供建筑、安装、修缮、装饰等工程作业的施工企业和以转让土地使用权、销售不动产及从 事租赁业的房地产开发企业均属于营业税纳税义务人。但施工企业按建筑业税目适用3%的营 业税税率，房地产开发企业相关业务适用5%的营业税税率。但要注意的是，《中华人民共和 国营业税暂行条例》规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其 纳税义务发生时间为收到预收款的当天。房地产开发企业预收的购房款，于开发产品交付前 在会计上是作为一项负债而不是作为收入处理的，但按税法规定应于预收购房款的当月依法 申报缴纳营业税。
房地产开发企业与施工企业会计核算区别
房地产开发企业与施工企业会计核算区别一、概念房地产开发企业：指从事房地产开发活动的企业。
施工企业：指从事具体施工活动的企业。
二、会计核算的区别1．现金流量核算的区别（1）房地产开发企业的现金流量会受到较大地影响，因为在房地产开发过程中，承接项目前可能会投入大量资金，然后在项目完成后才可能获得回报。
而施工企业主要涉及到天工工程投资、施工合同及材料采购费财务及税费支出等，由于施工过程中实行货物付款，从而使现金流动情况稳定。
（2）房地产开发企业多会进行大规模的可开发土地的购买，这些费用是在钱的经营过程中主要的投入，因此现金流量的变化不会太大，而施工企业会根据项目的进度有较大的现金流动，承接的项目收入会随着项目的推进而变化，因此施工企业现金流量的变化情况也比较明显。
2．收益核算的区别（1）房地产开发企业在扣除相关开发成本后，最终确定出的收益率会比施工企业要高得多，因为房地产开发企业所获得的房屋及土地售价收入，都要比施工企业获得的投资收入高得多。
（2）考虑到房地产开发企业所面临的市场风险较大，其利润水平也不是十分稳定，而施工企业的投资收益通常比较稳定。
此外，对施工企业而言，收入水平受到施工合同的影响较大，需要根据每年施工合同变化情况确定收入水平。
3．投资活动核算的区别（1）房地产开发企业的投资活动大多注重土地及房屋的开发，而施工企业的投资活动则更多的是投入设备的投资和施工装置的投资，以加快施工工程的完成。
（2）对于房地产开发企业来说，应把土地及建筑物的费用作为投资活动的重点，以及合理的运用资金等，以便把每一项投资都能实现最优利润收益，而施工企业的投资项目均以短期性项目为主，通过实施营销活动以及合理使用财务资金，以保障工程施工的顺利完成。
同时，施工企业还要加强施工管理，以确保施工品质。
综上所述，房地产开发企业与施工企业在会计核算上有较大的区别，两者需要按照各自的特点进行会计核算，以保证会计核算的准确性和可靠性。
房地产开发企业与施工企业会计核算比较-文档资料
• 房地产开发企业： • 房地产开发企业会计的任务，是对房地产 开发企业会计对象进行核算和监督所要达 到的目的和要求，主要有以下三个方面。 • （1）向管理者和投资者反映企业开发经营 活动和开发经营成果的会计信息，满足国 家宏观经济管理的要求和企业投资者进行 决策的需要 • （2）反映和监督财产物资保管、使用情况， 不断降低开发成本，节约使用资金 • （3）反映和监督执行财经制度和财经纪律 的情况，促使企业坚持社会主义方向
• （4）同一合同，结构类型相同，开竣工时 间相近的若干单位工程，可根据需要合并 为一个成本核算对象。例如，某建造合同 包括5公里的路基和3座小桥，则可按路基 和小桥设置两个成本核算对象。 • （5）实行工程承包的单位，可将承包单位 所承包范围内的工程作为一个成本核算
• 房地产开发企业：
• 开发产品成本核算对象是指在开发产品成本的计 算中，为了归集和分配开发费用而确定的费用承 担者。企业应根据其开发项目的特点及实际情况， 按照下列原则，选择成本核算对象：（1）一般的 开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算 所列单项工程为成本核算对象。（2）同一开发地 点、结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间 相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成 本核算对象。（3）对于个别规模较大、工期较长 的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开 发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。 成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确 定就不能随意改变，更不能相互混淆。
施工企业会计与房地产开发企 业会计比较
一、成本核算对象的比较
施工企业： （1）建造合同仅仅包括一项工程，且该工程工序简单，应当将整 个合同作为一个成本核算对象，不宜再继续划分。例如，一项仅包 括土方开挖工程的建造合同；一段路基工程合同等。 （2）建造合同仅仅包括一个工程，且该工程工序比较复杂，可按 照主要工序设置成本核算对象。例如仅包括一座隧道的建造合同， 可以设置开挖和支护两个成本核算对象。 （3）建造合同包括多个单项工程，每个单项工程均有独立的施工 预算，则应当按照每个单项工程设置成本核算对象。例如：某建筑 合同为承建高速公路H1标段，其实物工程包括一座隧道、一座大桥 和5公里的路基，则应当分别按照隧道、大桥、路基设置成本核算 对象。
房地产企业会计成本核算的特点.doc
房地产企业会计成本核算的特点近几年，我国的房地产市场有了突飞猛进的发展，现如今的房地产开发企业已经逐渐变成了我国的一个经济支柱，与房地产事业相关的话题也越来越引起社会上的广泛关注。
下面，本文将对房地产开发企业的会计成本核算进行一个详细的论述。
房地产开发企业;会计核算;成本;特点一、引言企业自身的实际情况导致企业之间的会计是有所差异的。
与其他的企业相比，房地产开发企业具有一定的特殊性。
房地产行业是一个类似资本运作游戏的行业，所以，财务部门和会计部门对于房地产开发企业的重要性可见一斑。
在会计核算方面，具有独特的会计成本核算的特点。
二、房地产开发企业经营活动的主要业务房地产，顾名思义，是房产与地产的一个总称。
房地产经营活动，不仅可以将房产与地产合起来开发，也可以将两者分开进行开发。
房地产开发企业就是对房产与地产进行开发与经营的企业。
房地产开发企业主要开展的业务如下：（一）土地的开发与经营房地产开发企业在对自己有偿获得的土地进行开发之后，主要有两种方式来经营：一种是有偿转让给其他的单位来使用，另一种是自己在土地上建造房屋或者是其他的设施，然后将其作为商品进行出售。
另外，还可以开展一些土地出租业务。
（二）房屋的开发与经营房屋的开发即对房屋的建造，房屋的经营就是对房屋的销售与出租等活动。
对于房地产开发企业来说，可以在土地开发完成后继续对房屋的开发，房屋的开发完成以后就可以对房屋进行销售或出租等交易行为了。
房屋按照用途来分类的话，一般可以分为商品房、周转房、出租房等等。
（三）城市基础建设与公共配套设施的开发每个城市都会有一些基础设施建设，它们的存在，是为社会生产与居民生活来提供一些公共服务的，房地产开发企业的业务也包括对城市基础建设与公共配套设施的开发。
（四）代建工程的开发有时候，房地产开发企业会接受一些来自政府或者是其他单位的委托来对土地进行开发，这种工程就是代建工程，也属于房地产开发企业的经营业务之一。
三、房地产开发企业的经营特点（一）开发经营的计划性房地产开发企业的经营是具有一定的计划性的，所有的开发项目，像企业征用的土地、建设的房屋与基础设施等等，都应该要控制在国家的计划范围之内。
房地产会计核算的特点
房地产企业会计核算的特点二、房地产开发企业财务核算特点房地产开发企业生产经营及其商品的特殊性决定了其财务核算的特殊性。
同其他行业相比，房地产开发企业的财务核算具有以下特点：（一）营业收入的特殊性房地产开发企业的特点是要对一定的地区或地段进行总体规划，统一开发和建设，因而开发的内容具有综合性和多样性。
房地产开发企业营业收入一般包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施转让收入、其他业务收入等，营业收入的形式具有多样性和特殊性。
收入的多样性也导致了营业利润的多样性与特殊性。
（二）开发产品成本的核算具有一定的特殊性 1．核算难度大。
房地产开发企业主要从事房地产开发建设活动，其生产成本主要指开发产品的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费用及其他开发费用等。
这些成本具备不同的特性、涉及不同的专业领域，从而导致成本的核算难度较大。
2．核算时间跨度大。
房地产项目开发的周期较长，少则1—2年，多则超过5年，使房地产成本费用核算的时间跨度很大。
3．成本核算的差异性较大。
不同的房地产项目受地域、项目定位、产品功能、用途、规模等各方面因素的影响很大，导致不同项目之间的差异性很大，每个项目都或多或少有自己的特点。
（三）参与利润分配形式多样性房地产开发企业的投资主体具有相当的广泛性，而且参与方式也具有一定的特殊性，最为常见的是进行项目投资合作（企业并不在工商管理部门进行注册资本变更登记），项目完成后投资合作也即完成，合作双方根据项目的盈利情况进行利润分配，而且利润分配的形式也不尽相同，既有按现金分配的，也有按产品分成的。
较其他企业而言，参与利润分配的分式有其显著的特点。
一、房地产开发企业的税收特点企业的税收特点决定了企业税务筹划的空间，由于房地产开发企业主要是从事房地产开发、经营、管理和服务的综合性企业，其主要财税特征为以下几点。
1.房地产开发涉及范围广。
房地产企业会计核算特点分析
摘要不同于其他行业的生产经营行为;房地产项目开发周期相对较长;一个开发项目从最初获取土地使用权到最终确认企业收入;这个过程短则一两年;长则四五年;其内部会计核算不同于其他行业的企业型核算..房地产行业内部会计核算在开发成本、收入、应缴税款和利息支出等方面的核算都存在一定的特殊性;本文将从这4个方面对房地产企业会计核算的特点进行分析..关键词房地产企业；会计核算；特殊性；特点作为特殊的经济密集型行业;房地产行业所开发及生产的商品具有一定的特殊性;这使得房地产行业在整个经营过程中有很多不同于其他生产经营性企业的地方..房地产企业的开发经营行为具有一定的计划性;经营业务的内容以及业务所涉及的往来方面比较广泛;商品开发建设的时间较长;整个开发经营过程的风险较大;这些经营特性决定了房地产企业内部会计核算工作也不同于其他行业;房地产行业的会计核算在开发成本、收入、应缴税款和利息支出方面都具有相对的特殊性..一、对开发成本的核算房地产企业在成本核算方面的特殊性主要表现为核算对象的复杂性及核算的重复性..就核算对象的复杂性来讲;房地产企业每一项工程的资金投入很大;成本所涉及的内容也相对复杂;土地使用权的出让金;土地征用费;拆迁安置的补偿费;工程项目设计、规划及可行性研究的费用;三通一平等土地开发的费用;工程项目建设总成本费用;基础设施费;配套公共设施费;项目开发过程中的税费以及各种不可预见性的费用等各种支出费用都在房地产企业开发成本的范畴之内;不难看出;房地产企业开发成本的核算对象具有一定的复杂性..而核算的重复性;主要是指房地产企业在项目开发经营中要对开发成本进行两次核算：首先;房地产企业高风险性的投资特点决定了其每一个项目工程投资决策都必须具备一定的科学性和可行性;因而在项目的投资规划阶段;相关财会人员需要对项目的成本进行初步的核算及估计；而在项目真正投入实施的过程中;相关财会人员则需要随着项目工程的推进对开发成本进行及时的核算;这一次的成本核算行为不再是大致的估算;必须秉承真实、客观的原则;对具体的成本情况进行最准确的核算..在投资项目完成之后;会计人员需要按照房地产企业特殊的会计核算流程进行成本核算;对项目开发的整个过程中所发生的所有直接开发费用和间接开发费用进行全面归集;并记入相对应的账户明细中；将已经完成的开发项目的实际成本进行详细、全面的计算和结转；依照已经开发完成的项目的实际功能及去向;将开发项目实际的成本结转到相对应的账户当中;完成开发成本的核算工作..二、对收入的核算房地产企业的主要收入包括土地转让收入、房屋销售收入、配套设施的销售收入、出租商品的租金收入等各种收入;以房屋的销售收入为主..但是房屋销售收入的确认存在一定的特殊性..由于房地产企业开发生产的商品具有高风险性和高价值性的特点;所以其销售行为通常采用预售的形式来进行..当然;其商品的预售首先要获得房屋的销售许可证及预售许可证;然后通过签订相应的预售合同和预收房款的形式进行提前销售;等到投资项目竣工验收合格之后;依照房屋的具体建筑面积再与客户签订一份正式的销售合同;并收取相应的房款;通过规范化的程序办理房屋的产权过户手续;完成房屋的销售..所以;房地产企业的收入确认相对于普通的生产型企业是具有一定特殊性的..这种在收入确认上的特殊性也直接影响到企业内部会计人员的成本核算行为;预收房款及签订正式销售合同时收取的房款究竟应当计入企业的哪一期收入当中成为会计人员成本核算工作中的难点..尽管我国的会计制度对企业的商品销售收入进行了相关的界定;将风险和报酬的转移作为标准进行收入的确认;但是不同的房地产企业对风险和报酬的转移的把握还是存在一定的差异的;在遵循收入确认原则的基础上;不同的企业在具体操作过程中还是无法形成统一的标准..相应的;会计的成本核算行为也具有一定的企业性质;依据企业对风险和报酬转移的把握而定..三、对应缴税款的核算前已述及;我国房地产企业的销售行为采用预售的方式进行;预售合同的签订与预收房款行为同时发生..而依照我国税法的规定;纳税人在转让或者销售不动产时;凡采用预收款方式进行的;纳税人收到预付款的同时其纳税义务随即产生;所以房地产企业应当依照预收款的数额进行税金的计算与缴纳;但是不依照这部分预收款进行税金的计提;只是在应交的账户借方中对已缴纳的税款进行反映..一般情况下;房地产企业是在年末的时候才会把那部分满足收入确认条件的预收房款转为企业的收入;按照相应的配比原则进行应缴税金的计提;然后由会计进行分录;如此一来;房地产企业在当年所缴纳的税金通常不等于按照利润表中的收入进行计提的税金数额..这也使得企业应缴税金核算存在一定的特殊性..四、对利息支出的核算依照我国税法的规定;房地产企业因房地产开发行为所借入的资金所产生的利息费用;在开发项目竣工之前所发生的;则应当计入开发成本当中；但企业会计制度在这方面的规定是将这部分利息支出计入企业的财务费用..两者在规定上存在一定的差异;而要寻求两种规定的契合点;关键在于如何区分开发项目是否已经竣工完成;但对于开发项目是否已经竣工完成这一问题;却没有严格、统一的划分标准;这就使得这部分利息支出存在一定的不确定性;既可能被计入财务费用中;也可能被计入成本费用中;影响了会计人员对这部分利息支出的核算行为;使得会计核算在利息支出上存在一定的特殊性..五、结论不同于其他传统的生产经营性行业;房地产行业特殊的行业性质及经营模式决定了其内部会计核算的特殊性;会计核算在核算主体、核算内容等方面都因其特殊的行业特性而有别于其他的生产经营企业;所以房地产企业内部的会计人员必须根据企业特有的行业特性;全面了解企业内部特殊的会计核算模式;以保证房地产企业内部会计核算的准确性与科学性..。
房地产开发成本：会计核算与企业所得税、土地增值税差异
房地产开发成本：会计核算与企业所得税、土地增值税差异一）土地征用及拆迁补偿费差异一是企业所得税中的土地征用及拆迁补偿费中包含取得土地使用权价款，而土地增值税中将企业取得土地使用权支付的价款单独作为一个项目扣除，不计入土地征用及拆迁补偿费用中。
二是企业所得税中的大市政配套费、契税、土地使用费、土地闲置费等，土地增值税规定不同。
未明确的，应按各地规定处理。
三是土地增值税中表述的拆迁补偿支出是指“净支出”，这与企业所得税的规定不同。
也就是说，如果开发企业在拆迁补偿支出中，收到政府及政府部门给予的拆迁补偿补助收入，则企业所得税处理是计入营业外收入，或为征税收入或为不征税收入处理，而土地增值税则是冲减土地征用及拆迁补偿费，冲减开发成本。
辽宁省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题的通知第六条.doc（二）前期工程费差异土地增值税的前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
与企业所得税该项费用相比，没有“筹建”前期费用。
根据上述规定分析，开发企业前期发生的有关筹建的费用，不计入土地增值税的前期工程费用中。
（三）公共配套设施费差异土地增值税对公共配套设施规定是：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
企业所得税上，是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
两者规定基本一致，但对有些配套设施，如地下车位的处理却不同。
按照企业所得税法规定，利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施处理，其成本为零。
但土地增值税处理时，如果销售该项配套设施，则成本扣除，不销售（如出租），则应保留成本不扣除。
财税[2009]31号第三十三条规定，企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。
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房地产开发企业的会计核算与其他行业的最大区别不外乎有三个方面：其一，开发成本成本项目构成、核算的特殊性；其二，商品房营业收入确认的条件和依据不同；其三，涉及相关税金的核算内容更加广泛。
本文拟仅对房地产开发企业“建筑安装工程费”的核算，作如下探讨。
根据《施工房地产开发企业财务制度》以及《房地产开发企业会计制度》的规定，房地产开发企业的成本项目有六个：1、土地征用及拆迁补偿费2、前期工程费3、建筑安装工程费4、基础设施费5、公共配套设施费6、开发间接费用一般情况下，开发成本中土地征用及拆迁补偿费以及建筑安装工程费会占总成本的70％左右。
现在房地产开发企业的土地基本上都是通过竞拍方式取得的，“土地征用及拆迁补偿费”的核算也就很简单了。
而“建筑安装工程费”的核算正确与否，直接关系到成本核算的质量以及会计信息的披露。
因此，房地产开发企业的成本核算中，“建筑安装工程费”的核算尤为重要。
在新会计准则体系以及《企业会计制度》中，均没有对房地产开发企业成本核算的具体规定。
根据新准则的要求，结合房地产开发企业会计核算的实际情况，对房地产开发企业“建筑安装工程费”的核算所使用的会计科目、核算程序作如下介绍：（一）应使用的主要会计科目要正确核算房地产开发企业的“建筑安装工程费”，主要应使用“原材料”、“应付帐款”、“预付账款”、“开发成本”等会计科目。
1、原材料一、本科目核算房地产开发企业库存的各种材料设备，包括原料及主要材料、辅助材料、工程设备、外购半成品（外购件）、修理用备件（备品备件）、包装材料、燃料等的计划成本或实际成本。
二、根据房地产开发企业的实际情况，可在本科目下设置“库存材料”、“库存设备”两个二级明细科目。
再按材料设备的保管地点（仓库）、材料设备的类别、品种和规格等进行明细核算。
三、原材料的主要账务处理。
（一）企业购入并已验收入库的材料设备，按计划成本或实际成本，借记本科目，按实际成本，贷记“材料采购”或“在途物资”科目，按计划成本与实际成本的差异，借记或贷记“材料成本差异”科目。
（二）自制并已验收入库的材料，按计划成本或实际成本，借记本科目，按实际成本，贷记“开发成本”科目，按计划成本与实际成本的差异，借记或贷记“材料成本差异”科目。
（三）委托外单位加工完成并已验收入库的材料，按计划成本或实际成本，借记本科目，按实际成本，贷记“委托加工物资”科目，按计划成本与实际成本的差异，借记或贷记“材料成本差异”科目。
（四）生产经营领用材料设备，借记“开发成本”、“开发间接费用”、“销售费用”、“管理费用”等科目，贷记本科目。
（五）企业拨给承包单位抵作预付备料款或预付工程款的材料设备，借记“预付账款”科目，贷记本科目；（六）出售材料结转成本，借记“其他业务成本”科目，贷记本科目。
（七）发出委托外单位加工的材料，借记“委托加工物资”科目，贷记本科目。
采用计划成本进行材料日常核算的，发出材料还应结转材料成本差异，将发出材料的计划成本调整为实际成本。
采用实际成本进行材料日常核算的，发出材料的实际成本，可以采用先进先出法、加权平均法或个别认定法计算确定。
四、本科目期末借方余额，反映企业库存材料的计划成本或实际成本。
2、应付账款一、本科目核算房地产开发企业因购买材料物资（含设备）和接受劳务供应等应付给供应单位的价款，以及因出包工程应付给工程承包单位的工程价款。
二、本科目应按应付账款类别设置明细科目，如“应付购货款”、“应付工程款”等，并分别按供应单位和承包单位的户名设置明细账进行明细核算。
三、应付帐款的主要帐务处理（一）企业购入材料物资发生的应付账款，应按全部金额，借记“原材料”科目，贷记本科目。
如果上述物资的货款已经预付，则应将预付的货款自“预付账款”科目转入本科目，借记本科目，贷记“预付账款”科目；支付货款时，应扣除已付的货款；偿付的货款，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。
（二）企业接受供应单位提供劳务而发生的应付款项，应根据供应单位的发票账单，借记有关成本费用科目，贷记本科目，支付款项时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。
（三）企业与承包单位结算工程价款时，根据经审核的承包单位提出的“工程价款结算账单”结算工程款，借记“开发成本”科目，贷记本科目。
扣回预付工程款和备料款时，借记本科目，贷记“预付账款”科目。
支付给承包单位的工程款时，借记本科目，贷记“银行存款”科目。
（四）企业开出、承兑商业汇票抵付应付账款时，借记本科目，贷记“应付票据”科目。
3、预付账款一、本科目核算房地产开发企业按照工程合同规定预付给承包单位的工程款和备料款，以及按照购货合同规定预付给供应单位的购货款。
预付给承包单位抵作备料款的材料，也在本科目核算。
二、本科目应设置以下两个明细科目：1．预付承包单位款；2．预付供应单位款。
三、预付账款的主要帐务处理（一）企业预付给承包单位的工程款和备料款，借记本科目，贷记“银行存款”科目；（二）拨付承包单位抵作备料款的材料，借记本科目，贷记“原材料”等科目；（三）企业与承包单位结算工程价款时，根据承包单位提出的“工程价款结算账单”结算工程款，借记“开发成本”科目，贷记“应付账款一应付工程款”科目，同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款，借记“应付账款”科目，贷记本科目。
（四）企业预付给供应单位的货款，借记本科目，贷记“银行存款”科目。
收到所购物资的发票账单，根据发票账单的应付金额，借记“原材料”科目，贷记“应付账款”科目；同时，将预付的货款自本科目转入“应付账款”科目，借记“应付账款”科目，贷记本科目。
预付账款不多的企业，也可将预付的账款直接记人“应付账款”科目的借方，不设置本科目。
4、开发成本一、本科目核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。
企业对出租房进行装饰及增补室内设施而发生的出租房工程支出，也在本科目核算。
出租开发产品经营业务中发生的按月计提的出租开发产品摊销等，可直接计入“其他业务成本”科目，不通过本科目核算。
企业为进行资金的筹集等理财活动而发生的利息支出，以及企业行政管理部门为组织和管理房地产开发经营活动而发生的管理费用，应作为期间费用，直接计入当期损益，不在本科目核算。
二、企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用等。
企业发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装工程费等，属于直接费用，直接计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中）；应由开发产品成本负担的间接费用，应先在“开发间接费用”科目进行归集，月末，再按一定的分配标准分配计入有关的开发产品成本。
三、企业应根据本企业的经营特点，选择本企业的成本核算对象、成本项目和成本核算方法。
本科目应按开发成本的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置明细账，并在明细账下，按成本核算对象和成本项目进行明细核算。
四、开发成本的主要帐务处理（一）企业开发的土地、房屋、配套设施和代建工程等，采用出包方式建设的，应根据承包企业提出的“工程价款结算账单”承付工程款，计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中），借记本科目，贷记“应付账款——应付工程款”科目。
（二）企业开发的土地、房屋、配套设施和代建工程等采用自营方式的，发生的各项费用，可直接计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中），借记本科目，贷记“原材料”、“银行存款”等科目。
企业在房地产开发过程中领用的设备，附属于工程实体的，应根据附属对象，于设备发出交付安装时，按其实际成本，借记本科目，贷记“原材料——库存设备”科目。
根据权责发生制和收入与成本费用配比原则，应由商品房等开发产品负担的费用，如不能有偿转让的公共配套设施费等，应在结转商品房等开发产品销售成本时预提，预提时，借记本科目，贷记“应付帐款”科目。
预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品成本。
五、企业已经开发完成并验收合格的土地、房屋、配套设施和代建工程，应及时进行成本结转。
月终结转成本时，按实际成本，借记“开发产品”科目，贷记本科目。
六、本科目的期末余额为在建开发项目的实际成本。
（二）“建筑安装工程费”的核算程序房地产开发企业“建筑安装工程费”核算的一般程序是：1、施工单位根据合同约定，缴纳履约保证金；2、开发商根据合同约定，支付一定的工程预付款、备料款；3、开发商购买钢材、水泥、商品混凝土等甲供材料，并供应到施工现场；4、施工单位报送“已完工程形象进度”，并提供《工程价款结算账单》；5、向施工单位结算甲供材料价款，抵作工程进度款；6、开发商根据应付工程款扣除预付工程款、甲供材料价款后支付工程进度款；7、办理工程结算，除预留工程保修金外，支付工程尾款给施工单位。
（三）会计核算举例房地产开发企业一般都是将建筑安装工程以对外招标的形式发包给施工企业施工建设，支付给施工企业的建筑安装工程费属于开发成本的直接费用，可以直接计入相关开发项目的成本中去。
房地产开发企业与施工企业是承发包合同契约关系，根据合同约定进行工程款的预付、备料款的预付以整个工程价款的最终结算。
工程开工前或开工后，按照合同约定房地产开发企业应向施工企业拨付工程备料款、工程进度款，还有可能向施工企业提供设备或材料（钢材、水泥等），涉及预付工程款、备料款以及拨付材料设备的支出，房地产开发企业先列入“预付账款”账户核算，待施工企业提出“工程价款结算账单”办理工程价款结算时，从“预付账款”账户转入“开发成本——建筑安装工程费”账户。
【例】某房地产开发企业2004年5月开发建设电梯公寓一批，经过公开招投标，甲施工企业中标承建该工程。
甲乙双方合同约定，工程总造价以5000万元包干（设计变更另行办理结算），签订《建设工程施工合同》后，向施工单位预付一定的工程款、备料款。
每月根据实际完成的形象进度的80％再扣除部分预付款、甲供材料价款后支付工程款，工程竣工后工程决算办理完毕，除预留5％的质量保证金外全部支付施工单位。
按照主管税务机关要求，支付工程款时应代扣施工单位营业税金（附加税费略去不计）。
现将相关帐务处理说明如下：1、该房地产开发企业收到甲施工单位交来的合同履约保证金100万元，存入银行。
帐务处理为：借：银行存款100万元贷：其他应付款——履约保证金100万元2、该房地产开发企业按照合同约定，用银行存款向施工企业支付工程备料款200万元、预付工程进度款300万元。
帐务处理为：借：预付账款——施工企业——预付备料款 200万元——施工企业——预付工程款 300万元贷：银行存款 500万元3、房地产开发企业购入钢材一批价款60万元、购入电梯3部价款50万元，钢材和电梯已验收入库。