中牟县市调报告——分析

容积率 楼盘特 色
领航东进，商都大道第一城；百万平米成熟大盘，郑东绿色生活家。
物业形 态 开发 分期 情况
星城国际—项目整体规 划
板式高层、点式高层、配套底商 东苑 西苑 16栋高层 13栋34层高层 东苑当前主推三期房源； 9#楼。
西苑
营销阶 西苑一期已交房入住，当前主推二期6#、 段
销售价 格
营销阶 段 销售价 格 优惠措 施
2013年7月5日，一期商业街对外发售； 2013年11月29日，二期商业街对外发 售； 2014年4月22日小商品城对外发售。
一期价格区间为：3000—10000元∕㎡ 二期价格区间为： 3500—9000元∕㎡ 三期价格区间为：6000—11000元∕㎡
一期
白沙商贸城—配套及区位
周边配套
教育 金融 商业 白沙镇第一中学、白沙镇中心小学、中心艺术 幼儿园 河南省农村信用社、邮政储蓄 左右间超市、飞达购物广场
白沙 商贸城
医疗
餐饮 娱乐 交通
白沙镇敬老院、中牟县第二中医院
苗岭啤酒鸭白沙店 白沙文化广场 商都大道、镇兴路、恒通路、郑汴物流通道
内部配套
附属 物业 休闲广场、快捷酒店、好又多白沙店
主轴牵引：指沿陇海-兰新线形成的郑汴洛城镇发展轴。 南北联动：指南区和北区。 双核驱动：内核指万邦国际农产品物流城；外核指航空港。 多网支撑：多网是指信息网络、道路交通网络等虚实结合的支撑 网络体系。从多个角度考虑各个支撑体系对中牟都市
农业
•
经济发展
白沙镇规划： GDP数据分析
中 牟 经 济
分析： 观点：
城 市 概 况 经 济 发 展 土 地 市 场 政 策 环 境 房 地 产市场 个 案 分 析 项 目 分 析
城市概况
【中牟区位】
中牟县位于河南省中部偏北，隶属省会
郑州市，东接古都开封，西邻省会郑 州，北濒黄河。地处黄河下游，有贾 鲁河、小清河等河流。
【中牟概况】
中牟县位于河南省中部偏北，隶属省会郑州市，地处于我国西部丘陵山地（第二级）向东部华北平原（第三级）的过渡 地带，县域西部自北向南，与郑东新区、郑州国家经济技术开发区、郑州美国加州工业园和郑州新郑航空港区紧邻，东部 与中原城市群主要城市中国历史文化名城开封接壤。全县总面积为1416平方公里，耕地总资源104万亩，沙荒地30万亩， 黄河滩地30万亩。 总人口68万 人，辖15镇、1乡、3个街道办事处，419个行政村 ，其中，农村人口53.5万人，城镇人口 14.9万人，
东苑均价5000元∕㎡，2013年9月开盘均 价4850元∕㎡； 西苑均价5300元∕㎡，最低价5058元∕㎡.
点评：本月郑州市区出让土地8宗，出让面积37.55万㎡ ，出让面积环
比下降37.85%，成交土地12宗，成交面积66.56万㎡，成交面积 环比下降74.51%。主要原因是2月份土地集中成交后， 3月份土 地无论出让和成交均大幅下降。
郑州商品房土地供求市场分析
点评：本月郑州市区商品房土地出让和成交2宗，环比下降83.33% 、同比下
公路、郑民高速、陇海铁路、S102线自北而南梯次排开、横贯东西，京港澳高速、京广高铁（京
港高铁）、S223线、郑州四港联动大道，前程大道、万三公路纵穿南北。西连京广铁路、G107线 ，东接京九铁路、G106线。县城北距连霍高速11公里，南距郑州新郑国际机场28公里，京港澳高 速、郑州绕城高速、机场高速、郑民高速在县域西南部交汇。
容积率 楼盘特 色
项目产品定位：现代化英伦生活样板城
物业形 态 开发 分期 情况
格林上东—项目整体规 划
一期 二期 三期
板式高层、点式小高层、花墅“洋房” 配套商业街 5栋18层点式小高层 6栋9层花墅洋房 6栋26层板式高层、1栋26层点 式高层
三期
一期
营销阶 段 销售价 格
一期2013年6月份开盘，首批256套房 源，当天去化约80%，商铺、车位未开 售； 二期洋房2014年3月份启动认筹，客户 约70组。 小高层开盘价为6100元∕㎡，现均价 7000元∕㎡以上，剩余房源约20套。
总结： 普通商品住房小区的规模和水平直接体现一个县城综合发展水平的高低，县域 经济的快速发展带动人们生活水平的提高，同时大家也对自身居住环境要求 有所提高。而近年来，兰考县县域经济增速明显，县城区发展现状却刚刚处 于萌芽阶段，此时急需大批高质量优质楼盘来满足和匹配兰考经济的腾飞。
中牟县城市规划
中牟县城整体规划：
二期
优惠措 联合搜房网，洋房认筹交5000抵30000 施 项目定位高端，售楼部包装上档次、人员配置专业，一期2014年年底交房。
格林上东—现阶段主力户型
书房可改为卧室、 健身房，提升户型 功能性 主卧套房设计 二层带庭院 厨房与生活区彻底 分离
三室两厅一卫 建筑面积约86㎡ 户型方正，经济 实用
代理公司 产品组合
楼盘概 况
格林上东，集格林集团二十年精粹之作。项目位 于中牟县商都大道与通惠路交汇处北200米，25万㎡ 醇正英伦官邸。项目畅享3000亩绿博园、方特欢乐世 界，高铁、轻轨、商都大道、郑开大道等立体交通环 绕。 2.499 花园洋房 经济住宅 建筑密 度 产权年 限 —— 70 绿化率 停车位 40% 1050
五室两厅两卫 建筑面积约140㎡ 全明设计
房源分布：一期主力户型为86㎡三房，户型占比约40%，二期主推花园电梯洋房， 1—3F均带庭院； 去化状况：一期小高层剩余房源约20套，二期洋房认筹客户70组以上，2014年5月 份开盘。
格林上东—配套及区位
周边配套
教育 金融 商业 白沙镇第一中学、白沙镇中心小学 河南省农村信用社、农业银行 白沙购物中心
【历史文化】
中牟县位于黄河之滨，郑汴之间，战略地位重要，为历代兵家必争之地，也是华夏文明最
最发源地之一，历史文化悠久而灿烂，留下众多文化古迹。如：捉放曹、官渡之战
【区域交通】
中牟现代化一体化立体交通四通八达，航空、铁路、公路优势集于一体，地理位置极其优越 。郑开大道、郑汴物流大道、郑州南三环东延线、郑开城际铁路、310国道、220国道、连霍高速
道与万三路交汇处东南），对本项目产生了 直接竞争威胁。 格林上东现阶段认筹与推售产品以多层洋房 为主，且产品库存量较大，对本项目产生了 主要竞争威胁。 白沙商贸城在售物业类型以商业街和小商品 城内部格子铺为主，对本项目产生了主要竞 争威胁。
区域市场重点项目研究——格林上东
项目地 址 开发企 业 建筑类 型 商都大道与通惠路交 汇处北200米 河南省安融房地产开 发 有限公司 高层、小高层 项目体量 占地面积8万㎡ 建筑面积25万㎡ 深蓝地产机构 普通住宅+洋房+ 底商
医疗
餐饮 娱乐
白沙镇敬老院、中牟县第二中医院
老土鸭火锅、香临阁酒楼 英伦台球、银庄KTV
交通
商都大道、通惠路、郑汴物流通道
内部配套
附属 物业 下沉庭院广场、业主会所、双语幼儿园 格林集团旗下博喜物业
项目所处片区发展不成熟，外部生活配套设施较少；自身定位高端，景 观绿化较好。
区域市场重点项目研究——白沙商贸城
总体发展战略
引进—消化—吸收—创新—带动
•
总体发展思路
突出特色、扩大规模、合理布局、持续发
展
总体框架
“一带、二区、三圈层”
规划定位：
“中原城市群”“中原经济区”、 “郑州新区”、“郑汴一体化” 地处中原经济区、郑州都市区、郑州 新区“三区”叠加核心位置的中牟县
发展规模：
空间结构：
主轴牵引 南北联动 双核驱动 多网支撑
【自然资源】
陆地蔬菜20.34万亩，保鲜库134座，生产各类新鲜蔬菜70多万吨，9个奶牛养殖基地，中牟大
白蒜、“五洲绿源”牌西瓜、“牟红”牌黄河鲤鱼获省级名牌农产品称号，大闸蟹、黑红薯、中 牟大枣、大白蒜、西瓜、精米、辣椒等远近闻名。其中，尤以白沙镇和县南姚家乡西春岗村草莓，
最是盛名，广销全国。
中牟滩涂资源丰富，且为典型的黄河自然湿地，生物多样性特征突出，生态功能和环境气候优 良。 中牟旅游资源丰富，有绿博园、方特欢乐世界、东湖庄园、雁鸣湖生态风景区、森林公园、三 花村、农业高新科技园、宋代寿圣寺双塔、黄河古渡口、官渡古战场、静泊山庄、潘安故里等区 域性生态休闲旅游景区
降33.33%；出让和成交面积为5.19万㎡ ，环比下降78.23%，同比下降 63.76%。
郑州商品房地价走势分析
点评：1-3月份，郑州市商品房整体成交均价连续下降，3月份协议商品房用地 成交均价为246万元/亩。
政策环境
市场分析
市场调查统计—白沙区域楼 盘分布
龙泽嘉 园
白沙商贸 城 格林上东
白沙镇规划：
中 牟 经 济
全社会固定投资数据分析
分析： 观点：
白沙镇规划：
中 牟 经 济
城镇居民人均可支配收入数据分析
分析： 观点：
白沙镇规划： 城镇化率数据分析
中 牟 经 济
分析： 观点：
白沙镇规划： 房地产投资数据分析
中 牟 经 济
分析： 观点：
综述分析
•
土地市场
郑州整体土地供求市场分析wk.baidu.com
项目地 址 开发企 业 商都大道与恒通路交 汇处北300米 河南创帝实业有限公 司 全框架多层 项目体量 一期占地面积44029 ㎡ 建筑面积75018㎡ 御智地产机构 （已撤场）
代理公司 产品组合
建筑类 型
购物中心+商业街+ 酒店
楼盘概 况
白沙商贸城是集商务、生活、购物、餐饮、休闲 娱乐为一体的“一站式”多元化商业综合体。共建有7 幢商业楼，其中1-4号楼四层商业情景步行街对外销售， 5-6号楼地上四层地下一层主题卖场以及7号楼快捷酒店 （地上九层地下一层）属于开发商自持部分，只对外招 租。 建筑密 度 投资地产 租赁经营 产权年 限 40 绿化率 停车位
沙、九龙两个园区入驻项目340多个，建成投产180多个。
【城市建设】
2014年县城基础设施完善改造提升工程共实施项目11个，10条改造或新建道路工程和 绿博组团至中心城区污水贯通工程。工程投资约4.7亿元。 目前牟山路、深发路、民族路、西大街、中兴路、清阳街、寿圣街图纸设计工作已完 成并通过专家会审。东风路图纸断面规划方案已定，规划局正在设计道路红线和管线 综合规划；滨河路图纸预计3月27号初步设计完毕。 滨河路、寿圣街、深发路三条道路采取BT模式建设，招标公告已发布，计划4月11日号 开标；牟山路、中兴路、东风路、清阳街四条道路拟采取BT模式建设，拟由中国水利 水电建设集团公司承建，正在于与该公司协调，计划3月底进场施工；西大街、民族路 3月24日已发布招标公告；晨光巷已改造完毕。绿博组团至中心城区污水贯通工程已发 布招标公告，计划4月9日开标。
【区域经济】
中牟县坚持工业强县战略，强力扩大对外开放，狠抓招商引资工作，工业经济迅 猛发展，初步形成了汽车、医药、建材、棉纺、机械制造等产业群体。郑州日产、红 宇机械、郑州轻汽已落户中牟， 郑州热电联产、天瑞水泥、中威高科、思维集团、河 南美邦美家、泰新内饰、国基贸易、省高等专科学校等一批大个头项目相继入驻。白
项目位于中牟县白沙镇商都大道与万三路交汇处 东南角。地处郑东新区和中牟新县城的黄金交接点。 项目比邻绿博园、方特欢乐世界，是宜居生态地产。 交通便利，区位优势显著。星城国际分两期开发，共 13栋楼。一期是已交房入住。 3.50 宜居生态 刚需楼盘 建筑密 度 产权年 限 70 绿化率 停车位 42%
东润华景
锦润年华
东岸曦 城
市场分析
市场调查统计—中牟县城楼 盘分布
东方润景
星城国际 吉地澜花 语 东润朗郡 金帝城
壹号公园 春和景明
七里香溪
市场分析
从区域主要在售楼盘分布 来看： 从区域主要在售楼盘产品 组合与推盘节奏来看： 从区域主要在售物业类型 来看：
市场调查统计—主要竞争 楼盘 星城国际与本项目仅一路之隔（地处商都大
容积率 楼盘特 色
产品定位：集商务、生活、购物、餐饮、休闲娱乐为一体的“一站式”多 元化商业综合体
物业形 态
白沙商贸城—项目整体 规划
购物中心、情景式商业街、快捷酒店、 小商品城
三期
二期
开发 分期 情况
一期 商业街（服饰、通讯器材等部分） 二期 三期 商业街（餐饮等部分）、购物中 心 小商品城、酒店式公寓
项目所处区域今年发展较快，新增常住人口、流动人口较多，各项配套 设施趋于完善。
区域市场重点项目研究——星城国际
项目地 址 商都大道与万三路交 汇处东南角 项目体量 占地面积325亩 建筑面积100万㎡
开发企 业
建筑类 型 楼盘概 况
河南缔华房地产有限 公司 高层
代理公司 产品组合
—— 普通住宅+底商