2014年房地产私募基金行业分析报告

2014年房地产私募基金行业分析报告

2014年11月

目录

一、房地产私募基金概述 (4)

1、私募地产基金的概念 (4)

2、主要类别 (6)

3、相对优势 (8)

（1）所有权和控制力 (9)

（2）价值创造+利益重组 (9)

（3）贷款优惠 (9)

二、国际主流基金模式 (10)

1、美国基金模式代表：黑石房地产基金 (11)

2、新加坡模式：凯德置地地产基金 (14)

三、本土地产基金发展历程 (17)

1、起源 (18)

2、运作模式：“中国式”融投管退 (21)

（1）融资阶段 (21)

（2）投资阶段 (21)

（3）投后管理 (22)

（4）退出回报 (22)

3、现状 (23)

（1）规模：从野蛮生长归于理性 (23)

（2）产品：独立化、多元化、高杠杆化 (26)

四、上市房企合纵连横 (29)

1、效率与杠杆 (29)

2、上市房企基金案例 (31)

（1）开发商附属基金：金地稳盛投资 (31)

（2）上市房企母基金：歌斐资产 (34)

五、人民币房地产基金展望 (37)

1、投资、退出渠道趋于多元化 (37)

2、股权、夹层投资将成主流 (39)

3、大资管时代下战略合作契机 (40)

4、险资介入将主导LP机构化 (42)

5、管理重心向团队品牌变迁 (43)

6、监管制度趋于完善 (44)

7、行业整合大潮下地产并购基金前景广阔 (46)

8、行业洗牌重构加速利率合理化 (48)

房地产基金是近年来研究重点。出发点一方面在于国内房地产基金在短短4年内从100亿的规模蹿升至4000亿以上，量级已难以让人忽视；另一方面则在于当前房地产市场流动性环境变化，所对应的房地产金融模式创新对于行业层面的影响将更为深远。我们一直认为房地产私募基金才是金融与地产结合最大领域，也是市场已不能忽略的重要力量，这股力量也许将重构中国地产格局，也许是未来中国房地产市场的重要组成部分。

坦诚来讲，我国房地产基金当前依然处于政策真空、打擦边球的蛮荒时代，与国际大型房地产基金的专业运作和规模影响力仍有不少差距。但是积极的因素在于，在近短短四年中，我国地产基金已经开始自我反省、学习和变革，发展的模式也开始百花齐放，在这样的基础上，我们认为，在中期内，我国私募房地产基金存在着乐观的变因，而这些变化将引领我国房地产行业进入新的周期。

一、房地产私募基金概述

1、私募地产基金的概念

私募房地产投资基金是房地产投资基金的一个种类，与公募房地产投资基金的苛刻准入条件、高透明度、严监管、高运营费用不同，私募房地产投资基金主要是指通过非公开方式，面向少数个人或机构投资者募集资金而设立，以房地产为投资对象的投资基金，其与公募房地产投资基金的最大不同在于不得通过媒体披露信息发售基金单