2019年7月晋中市榆次区房地产市场分析报告

提要：2019年7月晋中市榆次区土地市场总体呈现出供过于求的现象，成交的土地多位于大学城片区，且成交楼面地价较高。新建商品住宅市场表现却是平淡中暗藏躁动，供应面积近三个月连续下滑，成交面积也有所下降，成交均价在年后连续上涨，预期如果住宅市场需求得不到满足就将导致房价继续上涨。

一、土地市场

1.1.晋中市榆次区土地供求情况

2019年7月晋中市榆次区土地市场供应6宗土地，面积共计38.13万㎡，是6月供应面积的2倍；2019年7月晋中市榆次区土地市场成交2宗土地，面积共计1.75万㎡，环比减少74.1%，同比下降8%。

1.2.晋中市榆次区土地供求结构

2019年7月晋中市榆次区土地供应三类用地，其中工业用地占全部土地供应面积比值最大，达69%，商住用地占比最低，为7%。

2019年7月晋中市榆次区土地成交两类用地，其中商业用地占比最大，达77%。

1.3.晋中市榆次区重点地块成交情况

2019年5-7月晋中市榆次区成交住宅类土地均为商住用地，基本分布在榆次老城区、大学城

片区和工业园区。土地成交总金额达9.2亿元，其中5月成交总额6.5亿元，6月成交总额

2.7亿元，7月成交总额为零。成交面积最大的是宗地编号JZGT2019T01、JZGT2019T02两

个地块，均位于榆次工业园区，同被山西山江村房地产开发有限公司拿下，合计面积10.5万㎡。楼面地价最高的是宗地编号GK2017-8的地块，位于大学城南端，与晋中恒大华府相邻，楼面地价为4193元/㎡。楼面地价最低的是宗地编号JZGT2019T14的地块，仅为702元/㎡，位于大学城北边，临近武宿机场和苏宁物流园。

1.4.晋中市榆次区土地市场总结

2019年7月晋中市榆次区土地市场总体呈现出供过于求的状态，主要表现为工业用地供应面

积较大，住宅用地供应低迷，商业用地成交较好；成交的土地多位于大学城片区，且成交楼

面地价较高，具体情况如下：

（1）本月晋中市榆次区土地市场整体供过于求，其中工业用地的供应面积占全部土地的比

重最大，其次是科教用地，主要是由于晋中市城市规划对土地市场结构进行的调整，在2017

年晋中市市政府颁发的《城市总体规划报告》中指出要坚持节约和集约利用土地，严格控制

新增建设用地。近两年榆次区商贸物流、制造业基地、高等学校等领域发展较为快速，那么

以工业、科教为主的土地供求结构自然也是符合城市建设的。

（2）本月晋中市榆次区成交楼面地价表现为以大学城片区为中心向周边递减的价格模式，

这主要是由于榆次区大学城片区建设了众多的大学院校，而一个地区的经济发展，最重要的

就是人才。在晋中市大力发展的当下，只有不断扩大城市规模、发展交通、增大就业力度等

才能留住人才，发展地区经济。众所周知，大学城周边还聚集了许多高端品牌开发商开发的

项目以及成熟的商业综合体，如奥莱、万达广场等，庞大的消费经济及就业前景共同推动了

大学城片区商业、住宅的开发建设，因此该片区已经成为了晋中市的一大光环领域。

（3）本月在成交的土地中，开发商均源自于晋中市本土企业，这就有可能存在内部需求不足、土地资源利用不周的问题。虽然入驻晋中市的大型房地产开发商不在少数，但仍呈现出

土地市场需求低迷的现象。据悉，在去年底众品牌开发商对晋中市房地产投资的前景表示碍

于房地产开发融资的限制，开发商不敢大展拳脚，因此土地市场成交低迷是短期的不景气还

是长期的缺乏竞争力，需进一步跟进。

（4）晋中市榆次区近三个月土地供求存在一定的不匹配现象。土地供求的不平衡主要体现

在土地用途的不匹配，虽然晋中市在定下城市发展基调后一直向着该方向努力前行，但是依

据楼查查监测数据显示目前确实有大量的住宅市场所需，但是住宅类土地供应却很少，土地

市场和新建商品住宅市场存在着一定偏差，这将可能导致后期住宅市场供应不足，房价上涨

等一系列后果。

二、房产市场

2.1晋中市榆次区新建商品住宅供求面积

2019年7月晋中市榆次区新建商品住宅供应面积5.7万㎡，环比下降81%，同比下降36%。2019年7月晋中市榆次区新建商品住宅成交面积19.71万㎡，环比下降53%，同比下降33%。

2.2晋中市榆次区新建商品住宅销售情况及均价走势

2019年7月晋中市榆次区新建商品住宅销售套数1577，环比下降55%，同比下降33%，销售总金额15.78亿元，环比下降50%，同比下降18%。

2019年7月晋中市榆次区新建商品住宅均价8004元/㎡，环比上涨7%，同比上涨22%。

2.3晋中市榆次区新建商品住宅成交面积结构

2019年7月晋中市榆次区成交主力面积在120-140㎡之间，共计761套，环比减少30%，同比上涨21%。本月，晋中市榆次区面积在120-140㎡区间段的户型成交套数占全部成交套数的比重较上月上升了17个百分点。

2.4晋中市榆次区新建商品住宅成交均价分布

2019年7月晋中市榆次区新建商品住宅销售均价主要集中在8000元/㎡以下，几乎占据了成交市场的一半。成交均价在10000-12000元/㎡区间段的项目基本是由晋中恒大华府所售。2.5晋中市榆次区新建商品住宅付款方式

2019年7月晋中市榆次区新建商品住宅的购房者大多选择银行按揭的方式购房，占比89%；使用一次性付款方式占比10%，使用分期付款方式购房占比1%。

2.6晋中市榆次区新建商品住宅购房人群

2019年晋中市榆次区新建商品住宅成交人群客源分布以本市户籍的购房者为主、太原市户籍的购房者为辅，非太原市及晋中市户籍的外来人员占比较上月有明显的降幅。

2.7晋中市榆次区新建商品住宅销售排行榜