万科社区能耗与节能环保

3、节能开关改造
公寓楼道照明开关改造
北京万科某公寓紧邻姚家园路，主楼1 号楼距市政路仅约70米 北京万科某公寓紧邻姚家园路，主楼1-2号楼距市政路仅约70米，且路口设置红 70 绿灯，夜间大型运输车辆较多， 绿灯，夜间大型运输车辆较多，发动机引擎噪音或鸣笛声均会导致声光控开关动作灯 具长期开启。 具长期开启。
显色指数
功耗 灯管材料
T8 T5
使用寿命
节能措施：住宅项目地下室、办公区域及设备房均使用40 T8日光灯进行照明 40瓦 日光灯进行照明， 节能措施：住宅项目地下室、办公区域及设备房均使用40瓦T8日光灯进行照明，对于地下室常亮
照明灯具，在保证亮度的情况下，采用小功率T5灯管，节电率达30%以上，使用寿命延长2倍以上。 照明灯具，在保证亮度的情况下，采用小功率T5灯管，节电率达30%以上，使用寿命延长2倍以上。 T5灯管 30%以上
电梯有源能量回馈器的主要特点： 电梯有源能量回馈器的主要特点：
专门为电梯设计，高效、低噪， 专门为电梯设计，高效、低噪，绿色环保 再生电能回馈电网的效率97%，热损耗为电阻制动的3%以下 再生电能回馈电网的效率97%，热损耗为电阻制动的3%以下 97% 3% 节能效果明显，在电梯中使用可节电10% 10%且楼层越高、 节能效果明显，在电梯中使用可节电10%-40% ，且楼层越高、 电梯速度越快， 电梯速度越快，节能效果愈明显 取代制动电阻等发热元件，消除了发热源，改善机房环境， 取代制动电阻等发热元件，消除了发热源，改善机房环境，减 少了高温对电动机、控制系统等部件的不良影响， 少了高温对电动机、控制系统等部件的不良影响，延长电梯的使 用寿命 能即时消除泵升电压，从而有效改善电梯制动性能， 能即时消除泵升电压，从而有效改善电梯制动性能，提高电梯 舒适性能
改造前40W的T8灯具 改造前40W的T8灯具 40W
改造后27W的T5灯具 改造后27W的T5灯具 27W
改造后车库实景
3、节能开关改造
用红外人体感应开关替换声光控延时开关： 用红外人体感应开关替换声光控延时开关：
声光控延时开关 利用与门电路原理, 利用与门电路原理,当光线及声音 均达到设定值时，开关内电路连通， 均达到设定值时，开关内电路连通， 照明灯具开始工作， 照明灯具开始工作，并有延时熄灭 功能。 功能。不适合于噪音过大的场所使 用。
势在
目录
• 社区公共能耗现状 • 现行节能环保运用 • 绿色物业规划 • 垃圾分类
社区公共能耗
09年 月份，已接管的162个项目的公共水电费支出为4469万元，占总成本的11%， 09年1-9月份，已接管的162个项目的公共水电费支出为4469万元，占总成本的11%，其中 162个项目的公共水电费支出为4469万元 11% 电费支出约为3801万元，水费支出约为668万元； 3801万元 668万元 电费支出约为3801万元，水费支出约为668万元； 入住已超过5年的老项目较新项目的单位管理面积能耗略高； 入住已超过5年的老项目较新项目的单位管理面积能耗略高； 管理面积在30万平以下的小项目较大项目的单位管理面积能耗高出7%； 管理面积在30万平以下的小项目较大项目的单位管理面积能耗高出7%； 30万平以下的小项目较大项目的单位管理面积能耗高出7% 别墅项目较主流项目的单位管理面积能耗高出72%； 别墅项目较主流项目的单位管理面积能耗高出72%； 72% 类型
节能措施：住宅项目（特别是高层公寓）的楼道照明开关多采用声光延时开关， 节能措施：住宅项目（特别是高层公寓）的楼道照明开关多采用声光延时开关，但位于市政道路
或周边噪音较大的区域宜使用红外人体感应开关，可有效减少因灯具无效开启而造成的能源浪费。 或周边噪音较大的区域宜使用红外人体感应开关，可有效减少因灯具无效开启而造成的能源浪费。
改造前夜间实景
测试对比照片
改造后夜间实景
4、供水设备节能改造
无负压变频供水设备特点： 无负压变频供水设备特点：
无需设置蓄水池和高位水箱： 无需设置蓄水池和高位水箱： 无负压给水设备直接串接 市政供水管网，不需建造蓄水池和高位水箱，节省工程投资， 市政供水管网，不需建造蓄水池和高位水箱，节省工程投资， 减少建筑面积的占用。 减少建筑面积的占用。 无水源的二次污染： 无水源的二次污染：无负压稳流罐及整套设备管路均为密 封式，从市政管网一直到用户水龙头， 封式，从市政管网一直到用户水龙头，均不会受到空气中的 杂物和污物的二次污染。 杂物和污物的二次污染。 节能效果显著： 节能效果显著：传统的二次加压供水方式市政管网供水压 力放入蓄水池时能量浪费；采用无负压稳流罐后， 力放入蓄水池时能量浪费；采用无负压稳流罐后，市政管网 供水压力直接叠加在水泵进口， 供水压力直接叠加在水泵进口，水泵只需补充市政管网供水 压力不足部分，整机节能效果显著。 压力不足部分，整机节能效果显著。 无需设置稳压泵和大体积气压罐： 无需设置稳压泵和大体积气压罐：一般变频给水设备为了保证用户晚间小流量用水量或零流量 时管网的泄漏时，频繁启动给水泵，均设有流量较小的稳压泵和大体积气压罐， 时管网的泄漏时，频繁启动给水泵，均设有流量较小的稳压泵和大体积气压罐，既增加了给水设备 的一次投资，也增加了设备的运营费用（晚间稳压泵的运行电耗）。晚间用水低峰期时， ）。晚间用水低峰期时 的一次投资，也增加了设备的运营费用（晚间稳压泵的运行电耗）。晚间用水低峰期时，市政管网 供水压力和供水量基本都能满足用户的要求，采用无负压稳流给水设备后， 供水压力和供水量基本都能满足用户的要求，采用无负压稳流给水设备后，市政管网原有压力被充 分利用。 分利用。
老项目 新项目 大项目 小项目 别墅项目 主流项目
项目个数
38 67 20 85 6 6
管理面积 万平米） （万平米）
748.25 1226.99 872.54 1102.69 28.76 161.12
公共水电能耗费 万元） （万元）
1484.82 2387.80 1644.57 2228.05 79.89 260.31
社区能耗与节能环保
万科物业 ○○九年十二月 二○○九年十二月
万科物业绿色节能理念
节能环保 “节约能源，绿色环保”是二十一世纪人类追求 节约能源，绿色环保” 的目标，欲达到此目标，非一蹴可及，需运用智能、 的目标，欲达到此目标，非一蹴可及，需运用智能、 心思及良知。 心思及良知。 2008年10月 2008年10月1日《公共机构节能条例》《民用建筑节能条例》正式实施。 公共机构节能条例》《民用建筑节能条例》正式实施。 》《民用建筑节能条例 万科物业自08年起，将每年节能降耗10%作为物业管理服务的重点内容之 万科物业自08年起，将每年节能降耗10%作为物业管理服务的重点内容之 08年起 10% 一工作而贯穿始终。 一工作而贯穿始终。 节能改造工作原则与底线： 节能改造工作原则与底线： 以不降低现场服务品质前提下，采取具有一定技术含量的节能改造。 以不降低现场服务品质前提下，采取具有一定技术含量的节能改造。 为实现这一目标， 为实现这一目标，公司工程管理部经与社会生产各类节能产品的企业联 系，经在公司所管项目内逐步推进实施各类节能改造，取得了一定的成效。 经在公司所管项目内逐步推进实施各类节能改造，取得了一定的成效。 必行
2、节能灯应用
地下车库T5节能灯具改造 地下车库T5节能灯具改造 T5
北京物业经实地考察、测试论证后，采用与“北京菲安科技有限公司” 北京物业经实地考察、测试论证后，采用与“北京菲安科技有限公司”百度文库作的方式 对星园地下车库的517 T8灯具进行改造试点。（北京物业 零投入” 517套 灯具进行改造试点。（北京物业“ 对星园地下车库的517套T8灯具进行改造试点。（北京物业“零投入”、菲安公司负责 灯具改造，节省电费按比例分成） 灯具改造， 节省电费按比例分成）
T5节能荧光灯与T8的性能比较： T5节能荧光灯与T8的性能比较： 节能荧光灯与T8的性能比较
T5三基色节能荧光灯 T5三基色节能荧光灯 亮度及光效 亮度可达2800Lux，光效可达94Lm/w Ra＝85，使用全光谱，无频闪，接近 自然光，更柔和，保护视力，有效的 改善工作环境 灯具总功率在25W至28W，能耗低 采用三基色稀土荧光粉，无污染。汞 含量较低，实现真正的绿色环保 12000小时以上；镇流器具有≥0.5秒 的预热启动功能，延长灯管寿命；具 有越用越亮的特点，一般在7个月以后 才转入光衰期 常规T8电感式镇流器荧光灯 常规T8电感式镇流器荧光灯 T8 亮度只有2100Lux,光效只有71Lm/w Ra＝64，使用单一光谱，有闪频， 对视力有害。长时间在这种灯工作、 学习，容易出现眼睛疲劳、胀痛、发 干、头痛紧张等症状 灯具总功率在44W至50W，能耗高 （电感镇流器损耗在8到10W） 含汞量100mg/支，荧光粉有轻微辐 射污染，不利于环境保护 3000至5000小时；光衰期短，新灯 管使用3个月左右就会出现照明度下降
单位管理面积能耗 （元/ M 2）
1.98 1.95 1.88 2.02 2.78 1.62
目录
• 社区公共能耗现状 • 现行节能环保运用 • 绿色物业规划 • 垃圾分类
物业服务的节能环保
已采取节能手段
电梯有源能量回馈器 节能灯具 照明感应开关 合同能源管理 纳米透明隔热玻璃涂料应用 无负压变频供水 中水处理
节能效益分析： 节能效益分析：
改造灯 具数量 517套 节能灯具 改造费用 43,945元 改造前 季度电费 29,312.5元 改造后 季度电费 17,147.8元 季度节电收 益 12,164.7元 节电率 41% 物业所得 收益比例 50% 每季度节电 收益额 6,082.34元 预计每年度 节电收益额 24,329.36元
备注 有机房 有机房 无机房 有机房
9,000 8,200 7,800 10,373
23 28 19 28
24.4% 27.5% 17.9% 29.9%
132 310 64 399
180 180 0 180
312 490 64 579
2、节能灯应用
☼利用节能灯具对原有普通灯具的改造是各一线公司运用较普遍的节能 利用节能灯具对原有普通灯具的改造是各一线公司运用较普遍的节能 措施
测试数据分析： 测试数据分析：
产品提供 厂家 前景光电 北京菲安 广日电梯 产品报价 (元） 安装 项目 东第 星园 紫台 星园 电梯 层站 节电率 电梯月 节电量 KWh） （KWh） 机房空调 月节电量 KWh） （KWh） 每月节省 电费（ 电费（元）
节电器成 本回收期 29个月 17个月 121个月 18个月
红外人体感应开关 采用LN074B作感应探头。 LN074B作感应探头 采用LN074B作感应探头。当探头接收到 人体释放的热释红外信号后， 人体释放的热释红外信号后，通过内部 电路转换接通电源， 电路转换接通电源，使照明灯具开始工 当白天光线照度在10勒克斯以上时， 10勒克斯以上时 作。当白天光线照度在10勒克斯以上时， 不具备接通条件，开关不动作。 不具备接通条件，开关不动作。
节能效益分析： 节能效益分析：
灯具开关数量 （套） 320 灯具开关改造 费用 （元） 11,000 改造前每套灯 具工作时间 h/天 （h/天） 8 改造后每套灯 具工作时间 h/天 （h/天） 2.5 改造前年度电费 （元） 35,507.20 改造后年度电费 （元） 11,096.00 节电率 68%
1、电梯节能
电梯节能改造
北京物业通过对电梯节能器工程案例的实地考察， 北京物业通过对电梯节能器工程案例的实地考察，并与节 电器设备厂家协商，分别由北京“菲安” 秦皇岛“ 电器设备厂家协商，分别由北京“菲安”、秦皇岛“前景之 日立电梯”等厂家免费在星园、东第、 光”、“日立电梯”等厂家免费在星园、东第、紫台项目安装 节电器进行电梯节能效果测试。 节电器进行电梯节能效果测试。
已采取环保手段
垃圾分类处理 废旧电池回收 纸张双面使用 对客户、 对客户、员工开展环保宣传 植树节 人走灯熄
1、电梯节能
利用电梯有源能量回馈器节能： 利用电梯有源能量回馈器节能：
加装有源能量回馈器，电梯在重载下行、 加装有源能量回馈器，电梯在重载下行、空载上行或减速制 动过程中，大量的机械能通过曳引电机转换为电能， 动过程中，大量的机械能通过曳引电机转换为电能，变频器将机 械能产生的交流电能转换成直流电能， 械能产生的交流电能转换成直流电能，有源能量回馈器将直流电 直接回馈给交流电网或供给其它电梯及设备使用， 直接回馈给交流电网或供给其它电梯及设备使用，从而达到节省 电能。 电能。