物管企业物业管理中存在的问题与对策研究毕业论文

继续教育学院I

摘要

南昌物管企业物业管理中存在的问题与对策研究

摘要

物业管理行业属于第三产业--服务行业，具体服务内容和范围广泛，包括各类建筑。物业管理上承与房地产开发商的合作，下接与小区住户的利益服务，从房屋开始建设一直到居民入住都穿插其中，扮演着必不可少的角色。虽然在我国尚属新兴行业,但如何经营物业管理不仅是城市管理中一项必不可少的内容，对于推动房地产行业朝着更加健康、稳定的方向发展，推进住房制度改革也起着重要作用。

同国内情况一样，南昌物管也存在同样的问题与不足。针对南昌物管企业在物业管理中的问题，本文在前人研究的理论基础上，从房地产商、物业管理企业和住户三方面应用PEST进行物管企业生存环境分析，并以部分南昌物业（物业管理）企业为实例进行问卷调查，找寻南昌物管企业物业管理过程中存在的主要问题，提出了相应的改进措施，为改善和解决南昌物管企业物业管理问题提供借鉴。

关键词：物业管理；物业管理企业；问题与对策；研究

目录

目录

摘要 (Ⅱ)

Abstract (Ⅲ)

第一章导言 (1)

1.1研究背景及意义 (1)

1.2国内物业管理研究现状 (2)

1.3研究方法与内容 (4)

1.4创新之处 (5)

第二章南昌物业管理企业现状 (6)

2.1 南昌物业管理环境分析 (6)

2.2 南昌物管企业物业管理中存在的主要问题 (7)

2.2.1 部分南昌物业和管理情况调查 (7)

2.2.2 南昌物业管理企业存在的主要问题 (8)

第三章南昌物管企业物业管理中存在问题主要原因分析 (11)

3.1 条例体制不完善 (11)

3.2 物业管理企业自身工作力度不足 (13)

第四章解决南昌物管企业物业管理中存在问题的对策 (16)

4.1 完善物业管理前期管理制度 (16)

4.2 明确开发商与物业之间责任 (16)

4.3 建立和落实物业委员会机制 (17)

4.4 重视专业机构监管机制 (17)

4.5 提升品牌创建意识 (18)

4.6 强化客户关系管理 (19)

第五章结论与展望 (20)

5.1 结论 (20)

5.2 展望 (20)

附件南昌物业管理问卷调查表 (21)

参考文献 (23)

致谢 (24)

第一章导言

1.1研究背景及意义

1.研究背景

衣食住行构成日常生活，而其中的住--买房问题可谓是老百姓最关心的问题。挑选房子要选择地段、价钱、格局，随着服务行业的崛起、各种人性化服务的登场，物业管理也成了一个非常重要的标准。

物业管理行业属于第三产业--服务行业，具体服务内容和范围广泛，包括各类建筑，其目的是为了实现物业价值和发挥物业的最大使用功能，以保值增值，并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一。社会化、专业化、市场化的物业管理实质是一种综合的经营型管理服务，融管理、经营、服务于一体，三者相互联系、相互促进1。

物业管理在国外已然成为一个历史悠久、发展机制全面的行业。上承与房地产开发商的合作，下接与小区住户的利益服务，物业管理在房屋建设开始直到居民入住都穿插其中，扮演着必不可少的角色。如何经营好物业管理不仅是城市管理中一项必不可少的内容，对于推动房地产行业朝着更加健康、稳定的方向发展，对于推进住房制度改革也起着重要作用。随着30年的发展，南昌物业管理行业也在悄悄起步不断前进。

2.研究意义

我国第一家物业公司是1981年在深圳产生的。物业管理现在国内尚属于新兴行业，发展不够完善，缺乏经验与完整的机制体系。这造成了物业工作者素质普遍不高，房地产开发商与物业公司之间时而紧密时而敌对的关系，以及“后期物管”中物业公司与业主的纠纷等诸多问题。这些情况在人们日常起居中无可避免：各类生活问题需要物业来调节、解决。调停得当、处理及时、解决到位的服务为住户提供便捷。住户能否安居是物管的责任与义务，也是衡量物业服务质量

1郑国明,杨菊娣.物业管理员实用手册[M].第四版.北京：机械工业出版社,2001,5.

的标准。其次对于物业管理企业来说，树立良好的品牌形象是一个发展契机，也是赢得竞争力的机会。同时有助于增加房地产的市场份额，为附属的企业品牌增值加分，使其更具有市场竞争力。再次，房地产在我国是一个热门产业，对拉动GDP起着非常重要的作用。建立完整的物业管理体系与制度，有助于解决房地产开发商与物业管理企业之间的纠纷，便于划清权益与责任。

与国内情况相同，南昌物业管理也存在类似问题与不足。南昌物业管理企业应该与房地产开发商保持怎样的关系，在前期管理中如何迎合购房者的需求，在后期管理中如何满足住户的要求成为值得思考的问题。怎样提高物管的质量从而赢得企业的竞争力、如何完善物管体系是热点，也是很现实的问题。而这些问题一旦解决，住户、房地产企业以及物业管理企业都将成为受益者。所以对南昌物管企业物业管理中存在的问题进行研究、探讨对策是非常有意义的。物业管理过程中所存在问题的研究成果补充物业管理相关理论的不足，为南昌的物业管理企业提供借鉴作用。

1.2国内物业管理研究现状

物业管理的发展历史2：物业管理作为一种房地产管理的模式起源于19世纪60年代的英国。由于经济发展，农村人口涌入城市，城市房屋变得空前紧张，与此剧增的还有关于物业的一系列问题。直到一位名叫奥科维亚·希尔的女士为其名下出租的物业制定了一套行之有效的管理措施，要求承租人严格遵守。之后英国国内普遍推行物业管理，但是不少人认为真正意义上的现代物业管理模式形成于19世纪末期的美国。随着美国经济的迅速发展，科技的不断进步，无数高楼大厦拔地而起，大厦管理问题也越来越突出。于是专业物业管理机构就开始出现并迅速增加，物业管理的行业组织也逐渐形成。

国内物业最早是二战后在香港的发展，而在中国大陆起步较晚。我国最早开始物业管理模式探索与尝试的城市，是当时被称为沿海开放城市和经济特区的广州和深圳。1981年3月10日，深圳第一家涉外商品房管理的专业公司—深圳物

2谭善勇,郭立.物业管理理论与实务[M].第一版.北京:机械工业出版社, 2005.3.