第十六章 日本物业管理概述

第二节 日本物业管理企业的经营管理
聘请律师提供法律服务, 聘请专业的维修公司提供小 区设施或设备的维修服务。管理组合与这些服务提供者之 间的关系也是一种服务与被服务的合同关系。
第二节 日本物业管理企业的经营管理
五、日本物业管理企业可提供的服务 1、住宅管理服务。 由于业主工作繁忙或人口老龄化等原因, 很多业主无 法承担管理组合的工作,。日本的物业管理企业根据上述 这情况不断调整他们的经营业务,主要服务内容如下: （1）住宅管理的基本事务, 包括管理费的收到、管理组合 会计的收入/ 支出管理、维修工程的计划与实施等。 （2）日常管理业务, 包括管理员业务、清扫业务、日常检 查、绿化、管理费欠费管理与追缴等。 （3）辅助管理组合运作业务, 包括管理公约、细则的制定 与变更, 长期维修计划的制定、攸, 维修档案的记录、保 存, 管理组合全体大会、委员会议事档案的整理与保管, 小区内公告的制作等。
新的建筑物及设备经过一定的使用后，人的因素和物的因素 都会导致其损坏，要求及时、可行的措施，以保证建筑物的 完整和原貌。 另外，是对建筑物作为商品的认识问题，应该 从平时做起，注意保养。保养质量与建筑物的寿命有很大的 关系。
作为公寓的业主，最担心的是火灾，公寓发生火灾的概率很 高，特别是单身公寓，躺在床上吸烟可能发生火灾，预防火 灾首先应当引起住户的重视。
第一节 日本物业管理行业的基本概况
3.居民管理委员会 物业居民自行组织居民管理委员会，来决定物业管理公 司的雇用与解聘。一座楼的居民管理委员会由3-7人组成 ，任期两年，由所有业主轮流担任，委员会负责了解业主 的意见、要求，监督、检查物业公司的工作，同时确定专 人管理帐目，委员会的人员都是业余的，没有报酬。 4. 物业公司服务 物业公司竞争激烈，努力提高服务质量和降低价格，一 般服务管理费用较低，一般只派1-2人负责一座10-20层楼 的清扫、安全和设备检查。没有人员24小时值班和保安工 作，由警察负责社区的安全，物业人员不得随意进入居民 家庭，发生保修可以拨打保修电话维修。
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物 的 管 理 ⑤租 赁业 务管 理
房租的征收是公寓维持经营的根本保证，可采取的办法包括： 业主直接向租户征收；利用银行转帐；委托第三者（房产部 门或专管部门）收取。第三种方式有利于房主交涉租金等问 题，被委托的部门一般从房租中扣除手续费和报酬，在付款 日前汇入房主的账户中。一种方法便于房屋的管理，有利于 解决纠纷等。
第一节 日本物业管理行业的基本概况
三、日本公寓物业管理 日本的住宅包括租赁和购买两种方式，除了独立住宅外 ，就是公寓住宅。 （一）公寓物业管理的三种形式 1.委托管理：指委托专门的物业服务企业对公寓实行管理 。一种综合性服务企业，从公寓房屋的销售，到介绍住户 。征收房租、提高房租的交涉、养护管理等，都可以代理 经营。一种是具有独特的综合商社职能的企业，从住户的 中介、税务、法律咨询、修补更新手续、保证入住率、减 少空房率等可以承担。此类管理须支付约为房租收入的 5%-10%的管理费用。
第二节 日本物业管理企业的经营管理
（2） 管理组合和物业管理企业之间存在一种代理与被代 理的关系。 因为, 物业管理企业在物业管理服务的过程中, 必然 要行使一些日常管理物业小区的权力, 而这些权力都来 源于管理组合的授权。 物业管理合同中规定的物业管理企业提供服务的范 围, 也就是管理组合对物业管理企业的授权范围。 3、管理组合与其他服务提供者之间的法律关系。 管理组合除了聘请物业管理企业对小区进行管理的 专业服务之外, 还要聘请一些其他的服务提供者提供其 他的专业服务。
第二节 日本物业管理企业的经营管理
四、日本物业管理涉及的法律关系 1、管理组合( 业主自治组织) 与业主之间的法律关系。 管理组合的权利来源于全体业主对小区共有部分 的共有财产权力。 管理组合作为小区全体业主的自治机构, 有代表小 区全体业主行使对小区共有部分进行维护管理和向业 主收取管理费的权利, 也有接受业主监督的义务。 业主作为管理组合的成员, 在管理组合享有对重大 问题决策的权利和对管理组合进行监督的权利, 同时承 担向管理组合缴纳管理费和维修积立金( 维修资金) 的 义务, 以及遵守管理组合各种有关规定的义务。
第一节 日本物业管理行业的基本概况
（四）物业管理费 1.管理费。用于维持物业管理所需的办公开支和人员报酬， 征收标准按照市场调节，政府只对自己的公营住宅进行管 制。 2.维修公积金。按月收取，一般为物业管理费的60%。 3.公益金。用于公用部分的维修管理费。由物业管理公司按 照实际使用情况征收。 4.管理经费。业主委员会的办公费用。 5.泊车费、装修费等专项费用。 政府《规约》中明确住户缴费义务，通过银行代扣代缴。
第一节 日本物业管理行业的基本概况
（二）公寓管理的相关法规 1.1983年5月21日修订的《关于建筑物的产权所有权的法 律》（俗称《公寓法》） 2.1983年10月建设省制定的《中高层共同住宅标准管理规 约》以及1982年1月建设省制定的《中高层共同住宅管 理业务处理规则》，明确要求每位住户在其购房时必须 依照这些样本与物业企业签订合同，以确定双方的法律 关系。 3.对于公寓大厦，有《大厦管理法》，《警卫业法》，《 消防法》等。
第二节 日本物业管理企业的经营管理
2、咨询业务。 管理组合作为小区的管理主体, 通常也会遇到一些 使他们感到困惑的问题, 例如全体决议时参加人数过半 了是否有效, 因此,根据需要给予管理组合以专业的建议 。这些建议包括: （1）管理组合的运作诊断。对全体业主会议的召 开、理事会的运作等有关管理组合的运作进行全盘的 诊断。 （2）维修计划的诊断。对全体业主会议的召开、理 事会的运作等有关管理组合的运作进行全盘的诊断。 （3） 派遣管理者。管理纵使理事长位置空缺的情 况下代行部分管理者的业务。
第二节 日本物业管理企业的经营管理
二、日本物业管理业从业人员资格 1、物业管理业务: 由公寓管理士、管理业务主任者、区 分所有管理士负责。 2、环境卫生业务: 由建筑物环境卫生管理技术者、清扫 作业监督者、空气环境测定实施者、储水槽清扫作业 监督者、防除作业监督者、大楼清扫技能士、净化槽 清扫技术者等负责。 3、设备管理业务: 由电气主任技术者、电气工事士、特 殊电气工事资格者、电气工事施工管理技师、冷冻机 械责任者、冷冻空气调和机器施工技能士、净化槽管 理士、净化槽技术管理者、消防设备士、消防设备点 检资格者、危险物处理者、防火管理者、大楼设备管 理技能士等负责。
第二节 日本物业管理企业的经营管理
2、管理组合与物业管理企业之间的法律关系。 (1)管理组合和物业管理企业之间存在一种合同关系 。 物业管理企业依据物业管理服务合同的规定, 具有提 供服务的义务, 同时享有从管理组合获得管理服务报酬 的权利。 管理组合享有获得物业管理服务合同规定的管理服 务的权利, 同时也有义务按管理服务合同的规定向物业 管理公司支付物业管理服务费用。
第二节 日本物业管理企业的经营管理
4、建筑物、设备保全业务: 由特殊建筑物调查资格者、建筑 设备检查资格者、管道工事施工管理技士负责。 5、保安警备业务: 由保安警备员负责, 警备员兼指导教育责 任者。 三、日本物业管理企业加入的社会团体 日本物业管理企业一般都会同时加入几个社会团体, 如全国( 或地方) 大楼保持协会、全国( 或地方) 警备业协 会、高层住宅管理业协会、高层住宅管理业协会保证机构 、全国( 或地方) 宅地建筑物交易业保证协会, 等等。
③公 用部 分管 理
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在公寓里，房屋以外的部分如通道等，是住户共同使用的部 分，大部分公寓往往以公共利益的名义征收公用部分的管理 费，按照人均承担，大约1000日元到3000日元不等，可以放 在房租内征收或另行征收，放在房租内需单独计算。
第一节 日本物业管理行业的基本概况
序 号
内容 ④卫 生管 理
备注 公寓这种生活场所，人们出入频繁，为了保持公寓的清洁， 须卫生管理到位。疏于管理、不洁的公寓就成了蟑螂、老鼠 等害虫的窝，也容易引发传染病。
第一节 日本物业管理行业的基本概况
2.自主管理：指业主直接管理公寓的共用部分、共同的设施 和场地，一般由业主组成管理委员会或管理小组，业主轮 流承担管理事务的方式，但是存在一些问题： （1）它受规模上的限制，仅适用小规模的公寓管理，还受 业主的管理知识和素质的限制。 （2）有些需要较高技术水准的管理项目，需要专业人士才 能胜任。 3.兼容式管理，一部分管理项目采用委托专业性的物业服务 企业负责，一部分项目采用自住的管理。
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③防 范管 理
为了防止盗窃，应该使用门链或安装各家共同的紧急门铃等， 公寓管理还应与当地的防范科联系，及时了解公寓与周围的 防范信息，把必要的注意事项向业主公布。这方面的工作一 般由专职的管理人员来负责。
第一节 日本物业管理行业的基本概况
序 号
内容
备注
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①建 筑物 物 维护 管理 的 管 理 ②防 灾管 理
第一节 日本物业管理行业的基本概况
（三）公寓管理的内容 物业管理包括人的管理和物的管理两个方面：
序 号
内容 ①秩 序维 人 持管 理 的 管 ②共 理 同体 式管 理
备注 为了保持同一公寓中的居住能长期舒适生活，必须具备一定 的秩序和规则，如深夜饮酒高歌、夫妇吵架、通宵打麻将等。 这种事情屡次发生会使公寓品味下降，住户减少。为了避免 这种之情发生，应在合同中明确一些要求，并张贴出来。 所谓共同体式管理是住户间相互交流，既所谓的相互理解的 “精神管理”。如果公寓中的人们缺乏交流，互不关心，万 一发生事故，如犯罪、火灾，就会产生不良后果，为此，可 以成立住户的自治组织。
第二节 日本物业管理企业的经营管理
一、日本物业管理企业从业许可登记 日本对物业管理企业的从业资格以及经营内容是有 严格规定的。一般来说, 需要进行如下登记： 1.公寓管理业者的登记由国土交通省颁发; 2.警备业认定由公司所在地的公安委员会认定; 3.建筑物环境卫生一般管理业、建筑物储水槽清扫业、 建筑物鼠虫防除业等经营范围的登记, 由公司所在地的 都、道、府一级政府颁发; 4.净化槽保守点检业由卫生部门颁发; 5.消防设备业由地方消防厅管理; 6.一般废弃物收集搬运业由所在城市颁发许可。 总之, 不管公司从事哪一项业务都必须到政府相关部 门进行登记, 或得到主管部门的行业许可。
第十七章 日本物业管理概述
第十七章日本物业管理概论
第一节 日本物业管理行业的基本概况 第二节 日本物业管理企业的经营管理 第三节 日本业主自治管理制度 第四节 日本物业管理协会与物业职业资格制度
第一节 日本物业管理行业的基本概况
一、日本物业管理基本概况 1.物业管理大致可以分为两类： （1）办公用高层楼群管理 （2）中高层零售共同住宅，也是小区的住宅物业管理 2.物业公司与业主的关系 物业公司的责任是向业主提供服务，具体的内容由业主 与物业公司协商确定，如果物业公司提供的服务和价格不 能满足业主的要求，业主可以辞退该公司，重新雇用新的 物业公司，业主完全拥有所购物业的所有权，不受房地产 开发商的限制。
第一节 日本物业管理行业的基本概况
二、日本物业管理的特点 1.物业管理的法律基础较好。目前，日本物业管理的基本法 律为《区分所有法》，如业主与业主的关系、业主大会和 业主委员会的产生具有详细的记载。 2.资格管理严格。物业管理企业须经特别的许可证方可进行 物业管理，物业管理人员须经一定的严格考试取得一定的 资格证书方可进行物业管理服务。 3.物业管理的社会环境较好。 日本私权意识和等价交换的观念强烈，一是业主参与意 识强烈，二是业主花钱雇用物业公司购买服务。
第一节 日本物业管理行业的基本概况
4.物业服务企业专业化水平高。全国的物业管理水平比较齐 整，保养及时，大厦清洁，没有死角，均可达到“优秀文 明小区”的水平。另外，社会分工程度高，服务企业与社 会上的水、电、气、维修等存在协作和分工的关系。 5.政府依赖社会中介组织实现对物业管理行业的规范和管理 ，如高层楼宇管理协会、电梯管理协会、住宅管理协会。