广州豪宅发展的特征与趋势

9342 2008年
2006年-2017年市场成交价格：单位：元/平米
9344
13046
13400
14044
16287
18139
2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年
17151 2015年
19541 2016年
27426 2017年
30000 25000 20000 15000 10000 5000 0
转化成
“价值取向 + 社会好感 + 产品责任意识 + 精神张 力”
结语
EPILOGUE
2018 ”豪宅“之再认识
• 豪宅是历史的沉淀，能经得起时间的考验 • 豪宅要被社会客户认可，而不是自我主张 • 外在的豪宅相对容易，内在的豪宅却很难 • 豪宅需要高价的支持，而高价未必是豪宅 • 豪宅需要创新，而沉淀与坚持比创新重要
投资理财过程中更重视稳定性 和安全性，收益是次要的，最 注重的问题从财富增长变成了 财富传承，而这也是富豪终其 一生思考的问题。
1、财产传承（包括企业和文化） 2、高品质生活 3、子女教育及创业（包括孙辈） 4、创造更多财富 5、慈善事业
社会价值
中国高端客户对于豪宅品牌的认同从过去的
“资源占有+阶级标签+生活品质+心理满足”
生活方式更加稳定，投资方面 也追求一样的稳定和安全，不 求财富每年快速增长，更重视 财富安全的问题，会对风险更 加在意。
1、事业发展 2、高品质生活 3、子女教育 4、创造更多财富
1、财产保全 2、高品质生活 3、子女教育及创业 4、创造更多财富
社会身份 社会地位
年龄较大，已经过了财富的原始累积 阶段，子女一般在国外受高等教育或 已经定居，对财富增长的需求不大， 注重生活品质，花更多的时间在享受 生活，而不是企业管理或职业追求上。
• 当“房子是住的，不是炒的”， • 我们又将如何看待高价值房地产； • 满足“人民日益增长的美好生活需要”， • 如何从产品、价格到价值的回归与重塑
PART 01
市场认知
豪宅发展进程与现状
泛(被)豪宅化：广州市豪宅发展从点式传统豪宅区向片区式豪宅区发展，
随着土地日益稀缺，中心城区进入全面泛豪宅化的阶段
项目名称 区县
板块
成交套数(套)
成交价格 (元/㎡)
成交金额 (亿元)
中海花城湾 天河 珠江新城板块
161
47195
22.59
套均总价 (万元/套)
1403.59
项目名称 珠江璟园
2015年广州中心六区豪宅项目1000万以上产品年去化排名
区县
板块
成交套数 (套)
成交价格 (元/㎡)
成交金额(亿元)
天河 珠江新城板块
认识规律 洞见未来
广州豪宅发展的特征与趋势
广州世联行：市场研究部
前言
COMPANY
2018年,中国社会、经济与房地产发展转折之年
• 新时代 • 新需求、新认识 • 新模式、新方法、新发展 • 史上最严调控与科学的发展相结合 • “豪宅” 是一个敏感而又不可回避的话题 • 高地价与房价之下，如何有效发挥土地价值，满足消费需求
PART 03
未来“豪宅”
展现超级客户体验
从“流量思维”转为“超级用户思维”， 从“产品思维”到“用户体验思维”
——今天至未来豪宅发展的趋势，应在第三阶段特征的基础上更多强调超级的体验 与目标客户价值的认同
—— 意味着中国豪宅将通过品牌体验感的不断创新、强化与固化，达成目标客户 留存、激活与转化的市场诉求。
成交金额(亿元)
天河 珠江新城板块 109
94407
33.6
海珠 琶洲板块
80
49609
15.1
天河 天河北板块
119
48384
15.05
海珠 滨江西板块
96
44835
14.15
白云 白云新城板块
86
41153
13.7
荔湾 西关板块
94
50052
13.3
套均总价 (万元/套)
1175.9 1366.05
2018，中国高端核心客群迭代升级、区域细分
超高净值人群
进阶高净值人群
初级高净值人群
“超级客户”
3月7日，福布斯发布全球富豪榜，中国内地新上榜的富豪人数最多
中国高净值人群从笼统概括进入细分（2017）
158万
初级高净值人群
可投资资产 1000 万 – 5000 万
14万
进阶高净值人群
可投资资产 5000万 - 1 亿
百度文库
人群特点
资产配置偏好及排序
隐性诉求
人群规模增长迅速，年轻化，累积财 富方式比以前更加多样，每年的财富 流量较大，有更大的上升空间；孩子 年龄较小，更加关心孩子的教育问题， 关注自己的生活品质，会规划未来理 念生活，考虑移民等问题。
寻求事业发展、高品质生活、 子女教育以及创造更多财富
不是刚积累第一桶金的财富新贵，家 庭财富积累较稳定，有自己熟悉的投 资理财方式，但可能某些概念的接受 度不如年轻人。
1276
套均总价 (万元/套)
3083.04 1888.04 1364.96 1512.05
1594 1420.14
2017年千万级豪宅成交金额排行榜TOP10
项目名称
成交金额（亿） 成交均价（元）
侨鑫汇悦台 星河湾海怡半岛 珠光·御景壹號 龙湖首开·天宸原著
尚东柏悦府 天誉半岛花园
凯旋新世界 保利云禧 华润天合 琶洲壹号
168
54913
19.7
保利天悦 海珠 琶洲板块
103
44473
14.1
保利云禧 白云 白云新城板块
127
38421
13.8
项目名称
侨鑫汇悦台 保利天悦
峻林 天誉 半岛花园 珠江岭南苑 珠光 御景壹號
2016年广州中心六区豪宅项目1000万以上产品年去化排名
区县
板块
成交套数 (套)
成交价格 (元/㎡)
16.23 16.01 10.09 9.99 /38 6.94 6.64 5.58 5.31 4.18 /36 3.89
107848 50264 56759 73330 96765 54281 83866 44870 80288 46041
当“豪宅”不断增多 对豪宅需要有新的认识与标准
PART 02
（淡化了地段，扩大了范围，降低了购买门槛）
代表：金湖花园 星河湾 汇景新城 凯旋新世界
第三阶段是在前段基础上又回到地段，更优质的服务、配套与科技，为豪宅之成熟期
代表：汇悦台 尚东柏悦府 颐德公馆
广州房地产曾经引领中国房地产发展与市场的先河，豪宅更是 其代表之所在，在新经济、新科技与高端核心客群迭代升级的 时代，未来广州的豪宅物业又将如何面向新的发展，提升其认 识与定义
成交均价
60000 60000 60000 60000 58000 58000 57000 56000 55000 55000 53700 51500 50000 50000 50000
数据来源：世联数据平台、2018年3月有成交记录楼盘排名
广州“豪宅” 发展不断增加
2014年广州中心六区豪宅项目1000万以上产品年去化排名
谢谢观看！
点式传统豪宅区
片区式新兴豪宅区
中心城区泛豪宅化
广州传统豪宅区主要包括二沙 岛和南湖片区，
围绕珠江两岸形成珠江新城和 滨江东等新兴豪宅区，
由于土地稀缺，中心城区较为 优质的项目已经达到较高的价 格水平，全面进入泛豪宅化
14
泛(被)豪宅化：成为中心五区的新标签
6354 2006年
8602 2007年
• 包容与务实的广州，更需要开放与创新进取的精神 • 海纳百川，有容乃大；创新进取，方能持续
2019 豪谢宅，谢没观有看终点
Please add a clear business templatefor the titlecontent you want to add Please add aclebusiness
“豪宅”认识
变化与领先于市场并被认可 价值优质与恒久的名词
第一阶段是城市地段、资源与时间的沉淀决定豪宅，具有唯一性及不可替代性
代表：东山洋楼 华侨新城 二沙岛
第二阶段是产品、环境、配套、服务加圈层决定豪宅，还有企业老板的目标与坚持
是至关重要的，物业发展逐步提升，并给客户超值的感受，为豪宅之
发展期，
尚东柏悦府 珠江颐德公馆
侨鑫汇悦台 博雅首府 琶洲壹號
峻林 珠江東境 珠江帝景紫龙府 珠江岭南公馆 星汇御府 星河湾半岛 金融街·融御
嘉兰轩 观麓公馆 恒大御府
区域
天河 天河 天河 天河 海珠 天河 天河 海珠 白云 天河 番禺 海珠 越秀 白云 白云
成交均价
160000 150000 150000 120000 100000 100000 90000 85000 82500 80000 70000 65000 62735 62000 60000
80000 60000 40000 20000
0
69275 越秀区
49471 荔湾区
62174 海珠区
2018年1季度市场成交价格：单位：元/平米
52440 天河区
50294 白云区
24087 大黄埔区
28620 番禺区
19073 花都区
23225 南沙区
19300 增城区
14834 从化区
数据来源：世联数据平台、广州阳光家缘（老十区数据）数据，2017、2018年住宅均价、金额经过调整，实际数据应以广州市房管局公布数据为准
豪宅片区引领者仍是传统核心区域
6399 2006年
18729 2007年
13053 2008年
2006年-2017年年度“单价地王”成交价格：单位：元/平米
15324 20605 13536 11552 21750 18695 21170 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年
15万
超高净值人群
可投资资产 1 亿以上
数据来源：《2017中国高净值人群数据分析报告》，民生财富联合社科院国家金融与发展实验室以及东方国信发布
中国高净值人群特点及资产配置偏好( 2017 )
人群划分
初级高净值人群 可投资资产
1000万-5000万
进阶高净值人群 可投资资产 5000万-1亿
超高净值人群 可投资资产 1亿以上
31900 2016年
29952 2017年
40000 30000 20000 10000 0
数据来源：中指数据库
重新思考“豪宅” 的定义标准：2018年3月每平米10万以上的在售楼盘达到6个
单价5万以上的楼盘30个以上
排名
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
楼盘名称
排名
16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
楼盘名称
华盛·大学小筑 天颐华府 万科白鹭郡
信达金茂广场 华发四季 佳兆业壹号 西关海
珠光御景壹号 岭南新世界 宝翠园
保利和光晨樾 越秀星汇海珠湾 绿地越秀海玥 雅居乐海珠小雅 中海花湾壹号
区域
番禺 番禺 南沙 天河 白云 天河 荔湾 荔湾 白云 天河 荔湾 海珠 海珠 海珠 荔湾