物业公司如何规避物业风险[1]

物业公司如何规避物业服务风险

物业管理服务从整个行业来看，所涉及的空间范围内和时间范围都是非常广泛而长远，同时与千千万万的业主和使用人的生活的各个方面息息相关，正因为上述特点，决定了物业管理服务面临的风险可能是无时不在和无处不在。物业管理服务行业又是相对利润低的行业，风险的承担可能导致企业正常生产经营活动无法进行，所以风险的防范成为摆在物业管理服务整个行业和各个物业管理企业的头等大事。

目前，物业纠纷日渐频繁，纠纷类型也呈现多样化，且物业企业败诉的案例也越来越多，这些现象都表明，如果我们企业在物业上不提高自我保护水平，那么，当我们物业管理企业被人告上法庭时，巨额的赔偿足以使企业破产，那么，应当怎样来规避物业管理风险，提高自我保护水平呢？

首先，要做到对物业管理风险的防范，首先要对“物业”和“物业服务”进行充分的理解，只有对我们所从事的工作有了充分的认识之后，才能有效的规避物业管理风险。国务院2003年6月8日颁布9月1日起施行的《物业管理条例》中有明确的规定：

“物业”即产业，是指已经建设完工并投入使用的各类房屋建筑物及与之相配套的附属物和相关的场地。多指房地产，如公寓小区、商业大厦、写字楼、办公楼、工厂厂房及厂区场地等。物业的所有权人称业主。

“物业”就是指物业管理企业按照物业服务合同约定，通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务的活动。

同时，“物业管理”的称呼只是约定俗成，它表现的是业主对物业服务的需求，是业主的一种消费。物业管理企业给业主提供物业管理服务，和其它的服务性质一样，业主与物业管理企业的关系应该是服务享用者与服务提供者的关系。可以说，物业管理的本质是服务，是业主行使财产权、选聘物业管理企业为其提供服务的活动。物业管理企业是服务者而不是管理者。

其次，要有责任分明的法律意识，在处理日常物业管理事务中，一定要区分不同主体之间的法律责任，不可越俎代庖，自己往责任圈子里跳。因此，提高处理问题的法律水平很有必要。

第三，根据《物业管理条例》第三十六条“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应法律责任。”的规定，在签订《委托物业管理合同》时，一定要考虑到以下问题：

1．在国家或行业的强制规定的范围之外，不可轻易承诺可能产生风险的服务内容或标准，导致风险的发生；

2．管理方案的拟订必须与物业管理的测算成本相结合，不可超出服务成本的可控范围，避免出现力不从心的现象；

3．权利与义务在合同中必须明确体现，避免责任不清的事实发生

第四，要提高物业管理的水平，物业管理水平高和低，是可以量化的，要让所有能够体验物业管理水平的人，都能从头到脚感到物业管理的好与差，甚至能够选择物业管理企业在这里安家落户。因此，要将法律规范有机地贯穿整个物业管理过程，管出水平、管出文明、管出和谐。

第五，要提高企业自我防范的水平，提升企业自身保护的能力，根据物业管理服务的具体义务，可以将风险类型分为以下几个类别：

1．治安风险：主要是指由于外界第三人的过错和违法行为，给物管理服务范围内的业主或非业主使用人造成人身损害、丧失生命和财产损失等风险，导致了物业管理服务风险。

2．车辆管理风险：主要指在物业小区内的停车场经营车辆停放服务过程中，车辆发生车身受损、车辆灭失等损坏。车辆停放服务是由小区物业管理服务附带产生的附加服务，通常由物业管理单位接受开发商或小区业主委员会的委托进行停车场的经营管理，并收取车辆停放服务费。该类事件和诉讼争议也是长期以来物业管理单位面临赔付金额较大的风险。

3．消防风险：也是小区或大厦公共设施管理服务风险之一，但由于消防设施自身的特殊性，同时消防往往影响广大业主重大生命财产安全，将此项风险单独列明有利于物业管理服务风险的防范和广大业主公共安全利益的保护。消防设施的日常维护和养护以及确保火灾发生时，消防设施能够发挥正常功效满足消防部门处理消防事故的要求。消防设施的维护保养不善、无消防用水供应、消防报警系统失灵都可能导致重大人身和巨大财产损失，物业管理单位面临如此的风险不仅要承担经济赔偿的民事法律责任，直接责任人和单位主要负责人还可能因此而承担刑事法律责任

4．公共设备和设施风险：此项管理服务义务是物业管理单位主要的义务之一，同时物业、公共设备具有多样性和分布分散性特点，因而产生风险的频繁发生。物业本身主要包括房屋本体及属于物业管理服务范围的房屋建筑物的附着物、坠落物和悬挂物；公共设施和设备包括供水、供电、安全报警系统、排水和排污系统、配套的娱乐活动设施等；如果概括地讲可以认为是小区或大厦内不属于业主个人所有和承担管理责任的其他部分

5．公共环境风险：小区和大厦的公共区域的工程施工、绿化施工、消杀等工作中可能造成的对业主的伤害，由于环境污染对业主健康的损害等

完善和规范小区和大厦物业管理服务规章制度是风险防范的基础，针对以上五类风险的防范，大致有以下一些基本措施，现列举如下：

一、治安风险防范

首先应明确物业管理公司的法律地位和职责。每一个小区和大厦都是社会的组成单元，都面临社会治安问题。应该明确的是社会包括小区和大厦的治安是由公安机关负责的，物业管理公司的义务是协助公安机关维护小区和大厦的公共秩序。这一点物业管理公司应向业主明确，物业管理公司仅仅是依法成立的公司法人主体，不享有超过法律规定的任何行政管理职权和行政处罚权。物业管理公司的工作人员，包括保安人员都不具有超出普通公民的任何特权。因此，物业管理公司的治安防范义务是在一定限度内的、有限的义务。

物业管理公司在明白自身法律地位职责的基础上，物业管理公司应在自己一定限度内、有限地履行义务，协助公安机关维护小区和大厦的公共秩序，防范治安风险。

防范治安风险，应针对不同管理服务区域的具体不同情况，制定相对完善和实用的制度，组建和设置相应的机构和人员，实施和执行制度规定。制度中应明确对小区和大厦往来人员的管理，制定关于定时安排人员巡逻和巡视，针对治安事件的处理程序等。鉴于住宅小区和大厦业主和非业主使用人的不同需求和特点，对于人员的往来管理是有区别的。住宅小区可以采用业主和非业主使用人凭密码和智能卡进出，来访者采用登记或经业主和非业主使用人同意后进入。若小区或大厦是以办公为主的商业区域，由于人员进出过于频繁，进出人员数量过大，逐一登记制度是不必要和难以落实的，可以采用对从大厦和小区搬离物品进行登记，并凭当时在业主或合法的非业主使用人入住时预先所留的印鉴或签名进行确认。往来人员的登记和管理是由固定岗位的工作人员完成的，同时必须配备相应的其他人员进行定时的流动式巡逻和巡查工作，对已进入小区或大厦的人员的行为进行监督，必要时可进行盘问，在能力所及范围内及时发现和制止不法侵害的行为，第一时间进行报警，协助公安机关制止和防范违法犯罪行为、保护事发现场，以实现协助公安机关维护公共秩序的职责。物业管理公司可根据小区的实际情况与业主委员会协调共同组织一定数量的业主，按照自愿原则建立业主防范体系，配合和促进物业管理公司的治安防范工作，既针对非法侵害行为，也可以监督和发现物业管理公司工作漏洞，形成不同层次的防范体系。

物业管理公司在严格依据经过业主大会确定的各项管理规定，履行了自己义务，协助公安机关维护社会公共秩序的前提下，物业管理公司不再承担业主或非业主使用人因第三人非法侵害导致的人身和财产损失赔偿责任。

如果物业管理公司将协助公安部门维护小区和大厦公共秩序的工作委托给专门的保安公司，协商约定对外支付一定保安服务费，由保安公司根据物业管理公司的具体要求提供一定数量的保安人员，按合同约定提供物业管理公司要求的服务。此时，物业管理公司与保安公司共同分担法律风险。

但众多的保安公司往往在合同中要求排除因小区盗窃和抢劫事件造成损失的赔偿责任。而法律目前对保安公司的义务尚没有明确的规定，因此，聘请专业保安公司分担法律风险是极为有限地。

二、车辆管理风险防范

物业管理公司接受开发商或业主委员会委托进行停车场经营管理后，应从停车场硬件建设、维护和车辆停放管理软件两方面防范风险。