北京房地产开发流程二级开发(超级详细)课件
北京房地产二级开发项目流程梳理
北京房地产二级开发项目流程梳理北京房地产项目二级开发相关政府部门手续办理梳理探讨一个房地产开发公司在通过协议出让或者招拍挂以及其他方式正式取得国有土地使用权之后，即标志着其工作进入房地产开发二级市场，可以开始着手办理“五证两书”（建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售(预售)许可证、住宅质量保证书和住宅使用说明书）等具体业务。
一般情况下大概都需要在各相关政府部门办理如下各项具体手续。
一、建设用地规划许可证（北京市规划委员会）《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。
没有此证的用地单位属非法用地，房地产公司的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。
核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。
法律后果：按照有关规定，房地产公司即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。
事项名称：建设用地规划许可证（城镇建筑工程）事项类型：行政许可许可依据：《中华人民共和国城乡规划法》、《北京市城乡规划条例》及相关法律、法规、规章的规定和城乡规划的要求。
办理时限：7个工作日。
遇特殊情况经批准可延长10个工作日（不含文件制作、颁发时间)。
受理形式：书面申请申报主体确定：1.建设计划主管部门（批准、核准或备案）批复文件明确的建设主体单位。
2.国土主管部门确定国有土地使用权的建设主体单位。
3.规划主管部门依据城乡规划要求完善建设用地规划许可的建设主体单位。
4.法院裁决裁定文书确定的土地使用单位。
受理条件：申请核发《建设用地规划许可证（城镇建筑工程）》时，请提交以下材料：一、按照建设项目用地获取方式，提交以下相关文件：（一）划拨用地1.《建设项目选址意见书附件》（含附图）或《建设项目规划条件（授权供地）》（含附图）复印件。
房地产二级开发流程(超详细) PPT
设备 国家规定的其他条件和标准
节能审批
受约束节点:
项目设计方案是否足够深化，提供的设备 资料、图纸等数据是否完善合理
项目节能专篇编制得是否完备、符合规定 项目申请报告是否及时有效
制约节点:
制约项目申请报告的报批
项目核准
基本流程及所需时间
建设工程规划许可证
主要审查内容
② 建设项目的性质符合城市规划的要求 ③ 容积率符合城市规划的要求 ④ 建筑高度符合城市规划的要求 ⑤ 建筑密度、空地率或绿地率符合城市规划的要求 ⑥ 停车位数量符合法律、法规、规章和城市规划的
要求
建设工程规划许可证
主要审查内容
⑦ 建筑间距符合法律、法规、规章和城市规划技 术标准的要求，绿化率符合城市规划的要求
书面报告备案 1至3个工作日
评标 1个工作日
施工监理单位招投标备案
审查内容
程序审查 招投标范围与建设方案的一致性 招投标内容审查
施工监理单位招投标备案
受约束节点
立项 建设工程规划许可证
制约节点
安全监督备案 质量监督注册 施工合同及监理合同 相关费用的缴纳
质量监督注册
制约节点
建设工程规划许可证 施工许可证 预售许可证及国有土使用证
勘察设计招投标
基本流程及所需时间
注：勘察设计招投标管理处审查决定时间为30个工作日(可延长10个工作日)。
项目核准批复
确定勘察 设计单位
1个工作日
勘察设计招 投标管理处
规划意见书
1个工作日 招标立案登记
3至15个工作日 资格预审
修建性详细规划方案
房地产开发流程二级开发超级详细共96页文档
36、“不可能”这个字(法语是一个字 )，只 在愚人 的字典 中找得 到。--拿 破仑。 37、不要生气要争气，不要看破要突 破，不 要嫉妒 要欣赏 ，不要 托延要 积极， 不要心 动要行 动。 38、勤奋，机会，乐观是成功的三要 素。(注 意：传 统观念 认为勤 奋和机 会是成 功的要 素，但 是经过 统计学 和成功 人士的 分析得 出，乐变的承 诺，踏 上旅途 ，义无 反顾。 40、对时间的价值没有没有深切认识 的人， 决不会 坚韧勤 勉。
46、我们若已接受最坏的，就再没有什么损失。——卡耐基 47、书到用时方恨少、事非经过不知难。——陆游 48、书籍把我们引入最美好的社会，使我们认识各个时代的伟大智者。——史美尔斯 49、熟读唐诗三百首，不会作诗也会吟。——孙洙 50、谁和我一样用功，谁就会和我一样成功。——莫扎特
北京房地产开发流程图(含土地一级开发)
h、监理单位中标通知书
I、项目建设资金落实证明
j、国有土地使用证或有关批准文件原件及复印件
a、交纳散装水泥基金
k、人防施工图设计审查通知书
b、交纳节能墙体材料基金 l、工程质量监督注册登记表
m、施工安全监督通知书
办理建设工程
o、法人委托书 办
规划许可证
办理年度施工计划
(48)
工作日（规委） 24天（市计委、市
人防总规及单体报建 (41)
26个工作日（市人防办）
a、规划意见书及附图 b、项目园林报审图 c、测绘成果表 d、红线范围内的树木情况
园林报建 (42)
（园林局）
消防报建 (43)
办
规 （47）
20个工
16个工作日（市消防局）
a、《建筑工程消防设计防火 a、建设单位
b、规划意见书
b、建设项
c、消防初步设计报建图
d、规划设计方案图2套
e、规划设计总平面图5份（蓝晒图）
f、技术经济指标列表说明
a、北京市固定资产
g、无障碍设施设计说明
投资建设项目立项
h、单栋居住建筑规模和配套设施明细表1份
登记备案申请表
（如超出近控规应附控规调整审批通知书）
b、规划意见书
I、各层平面图、各向立面图、剖面图
c、项目单位营业
j、（需要时）公示
手续 一级开发
预审
方案编制 联审会审议 开发招标 开发主体
20个工作日 （国土局） 市、区土地储备机构
a、土地管理部门对中标单位 下达《土地一级开发批复》
区县分局 市 局市场处 主
管局长
编制一级开发实施方案
b、与中标单位签订《土地一级开发合同》
北京市房地产开发流程
北京市房地产开发流程一、项目立项1.市场调研（1）调查市场需求①目标客户分析②竞争对手分析（2）收集政策信息①政策法规②土地出让政策2.项目可行性研究（1）进行技术可行性分析（2）进行经济可行性分析①投资预算②收益预测3.提交立项申请（1）准备申请材料①项目建议书②可行性研究报告（2）提交至相关部门①住房和城乡建设委员会②规划局二、土地获取1.土地招拍挂（1）参与土地出让公告（2）准备竞标材料（3）进行竞标2.签订土地出让合同（1）确定土地使用权（2）缴纳土地出让金三、规划设计1.规划方案设计（1）聘请设计单位（2）编制初步设计方案2.提交规划审批（1）准备规划申请材料①设计方案②环境影响评估（2）提交至规划局3.获得规划许可证四、建设准备1.施工图设计（1）完成施工图设计（2）提交施工图审查2.办理施工许可证（1）准备施工许可证申请材料①施工合同②施工图纸（2）提交至建设行政主管部门五、施工阶段1.开工准备（1）组织开工仪式（2）确定施工单位2.施工管理（1）现场管理（2）进度控制3.质量安全管理（1）施工质量检测（2）安全生产监督六、竣工验收1.竣工报告编制（1）准备竣工验收材料①竣工图纸②施工记录2.申请竣工验收（1）提交至相关部门（2）组织验收会议3.获得竣工验收备案七、不动产登记1.准备登记材料（1）竣工验收证明（2）土地使用权证2.提交不动产登记申请（1）申请至不动产登记中心3.获得不动产证书八、销售与交付1.制定销售方案（1）定价策略（2）营销计划2.开展销售活动（1）进行市场宣传（2）组织客户看房3.交付房屋（1）签署购房合同（2）办理房屋交付手续。
房地产项目二级开发
北京房地产项目二级开发相关政府部门手续办理梳理探讨一个房地产开发公司在通过协议出让或者招拍挂以及其他方式正式取得国有土地使用权之后，即标志着其工作进入房地产开发二级市场，可以开始着手办理“五证两书”（建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证、住宅质量保证书和住宅使用说明书）等具体业务。
一般情况下大概都需要在各相关政府部门办理如下各项具体手续。
一、建设用地规划许可证（北京市规划委员会）《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。
没有此证的用地单位属非法用地，房地产公司的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。
核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。
法律后果：按照有关规定，房地产公司即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。
事项名称：建设用地规划许可证（城镇建筑工程）事项类型：行政许可许可依据：《中华人民共和国城乡规划法》、《北京市城乡规划条例》及相关法律、法规、规章的规定和城乡规划的要求。
办理时限：7个工作日。
遇特殊情况经批准可延长10个工作日（不含文件制作、颁发时间）。
受理形式：书面申请申报主体确定：1.建设计划主管部门（批准、核准或备案）批复文件明确的建设主体单位。
2.国土主管部门确定国有土地使用权的建设主体单位。
3.规划主管部门依据城乡规划要求完善建设用地规划许可的建设主体单位。
4.法院裁决裁定文书确定的土地使用单位。
受理条件：申请核发《建设用地规划许可证（城镇建筑工程）》时，请提交以下材料：一、按照建设项目用地获取方式，提交以下相关文件：（一）划拨用地1•《建设项目选址意见书附件》（含附图）或《建设项目规划条件（授权供地）》（含附图）复印件。
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1个工作日
核发用地证
1至3个工作日 局长决定
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建设用地规划许可证
主要审查内容
➢ 实体审查 ► 确定建设用地的性质 ► 确定建设用地及代征城市公共用地范围和面积 ► 其它法律、法规、规章中要求审查的内容
➢ 形式审查 ► 所有申报材料是否符合要求
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建设用地规划许可证
受约束节点
项目核准批复
确定勘察 设计单位
1个工作日
勘察设计招 投标管理处
规划意见书
1个工作日 招标立案登记
3至15个工作日 资格预审
3至10个工作日 招标文件审核
1个工作日
中标通知书
1至3个工作日 招投标备案
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勘察设计招投标
主要审查内容
➢ 勘察及设计单位资格审查及委托代理机构 的资格审查
➢ 对方案的技术指标进行审查 ➢ 程序审查
2至4个工作日
2 至 5 个 工 作 日
向市发改委申报
1个工作日
会签市建委
1 个 工 作 日 投资处受理
1个工作日
取得审批
2
1
至
个
45 个 工
工 作
作
日
日
市规委建管处根据项 目情况反馈意见，如 需重新核发规划意见 书，则需要重新审核
征求市规委意见
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项目核准
主要审查内容
➢ 符合国家有关法律法规和外商投资产业政策 ➢ 符合国民经济和社会发展中长期规划、行业规划
权属登记
交通审批
园林审批
面积实测
初始登记
地名核准
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流程关系图
2
取得土地使用权的注意事项
参考规定：
1. 市规委在规划意见书中明确各地块的具体规划 指标，各地块之间有市政路分割
2. 市国土局在“招拍挂”文件中注明可按各宗地 的具体规划指标与竞得单位分别签订出让合同
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3
取得土地使用权的注意事项
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项目核准
基本流程及所需时间
注：市发改委自申请被受理之日起20个工作日内作出决定。20个 工作日内不能作出决定的，经负责人批准，可以延长10个工作日。 征求意见期间，工作日停止计算
3至7个工作日
编写申请报告 取得能评批复 签订出让合同
1 个 工 作 日
向区发改委申报
市建委根据项目 情况反馈意见
制约节点
➢ 勘察设计招投标的申报 ➢ 年度计划任务的申报
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建设用地规划许可证
基本流程及所需时间
注：区规划委审查决定时间为20个工作日(可延长10个工作日)。
用地钉桩成果
1个工作日 土地出让合同
向区规划委申报
项目地名核准
1个工作日 综合科受理
3至15个工作日 规划科审查
1至3个工作日 副局长审查
向市（区）规 划委申报
其它资料
1个工作日 综合处受理
3至15个工作日 建管处审查
1至2个工作日 副处长审查
1个工作日
方案审定
1至2个工作日 处长决定
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修建性详细规划方案
主要审查内容
➢ 实体审查 ► 审查配套指标、车位指标、建筑间距、绿地指标、 容积率、户型标准、建筑高度等各项技术指标是否 满足城市控制性规划及相关规定的要求 ► 审查项目规模、建筑退线、日照等是否符合要求 ► 历史文化保护规划的相关要求 ► 其它法律、法规、规章中要求审查的内容
开工审批
预售审批
其它审批
竣工验收
节能审批
建设用地规 划许可证
施工监理单位 招投标备案
面积测绘 并备案
项目核准
勘察设计 招投标
安全监督备案
预售证
修建性详细 规划方案
质量监督注册
销售机构 注册备案
建设工程规 划许可证
施工许可证
人防审批
消防审批
人防规划 意见书
人防初设审批
人防施工 图审批
规委 竣工验收
建委 竣工备案
注意事项：
➢ 公司在实施的土地一级开发项目 划分入市土地的规模 设计土地入市的顺序 选择土地入市的时机 控制土地入市的节奏
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4
取得土地使用权的注意事项
注意事项：
➢非公司实施的土地一级开发项目 选择投标主体、成立项目公司 结合政策规定确定土地分块方案，搭建 项目操作平台
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1个工作日
2至4个工作日
1个工作日 环资处受理 3至5个工作日 节能中心审核 5至7个工作日 第三改委申报 1 个 工 作 日
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节能审批
主要审查内容:
➢ 项目用能总量及能源结构是否合理 ➢ 实施项目是否符合国家、地方和行业节能设
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勘察设计招投标
受约束节点
➢ 项目立项批复 ➢ 规划意见书
制约节点
➢ 修建性详细规划方案的申报 ➢ 建设工程规划许可证
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修建性详细规划方案
基本流程及所需时间
注：市、区规划委审查决定时间为20个工作日(可延长10个工作日)。
勘察设计招投 标审查
规划意见书
1个工作日
技术图纸
和产业结构调整政策的要求 ➢ 符合公共利益和国家反垄断的有关规定 ➢ 符合土地利用规划、城市总体规划和环境保护政
策的要求 ➢ 符合国家规定的技术、工艺标准的要求 ➢ 符合国家资本项目管理、外债管理的有关规定
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项目核准
受约束节点
➢ 节能专篇批复 ➢ 项目申请报告的编制以及是否合格有效 ➢ 土地出让合同
北京市房地产二级开发 流程简介
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基本节点图
• 此节点为北京市普通商品房二级开发之节点，土地取得方式是通过公开招标、拍卖、挂牌方式取得 • 经济适用房、两限房、廉租房等政府保障用房及其它方式取得土地之项目可参照此节点 • 此节点未含大、小市政的节点内容
取得国有土 地使用权
立项审批
规划审批
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节能审批流程
基本流程及所需时间
编写节能专篇
注：市发改委自收到申请材料之日起5个工作日内决定是否受理。 受理之日起15个工作日内作出审查批复意见（不含专家论证的时间） 因特殊情况需要延期的，由主管负责人批准，可以延长10个工作日
3 至 7 个 工 作 日
编写申请报告
1个工作日
向区发改委申报
取得审批
➢ 国有土使用权出让合同的签署 ➢ 建设用地及代征地的钉桩成果 ➢ 规划意见书 ➢ 项目地名核准批复
制约节点
➢ 建设工程规划许可证 ➢ 施工许可证 ➢ 预售许可证及国有土使用证
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勘察设计招投标
基本流程及所需时间
注：勘察设计招投标管理处审查决定时间为30个工作日(可延长10个工作日)。
计规范及标准 ➢ 项目没有采用明令禁止或淘汰的落后工艺和
设备 ➢ 国家规定的其他条件和标准
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节能审批
受约束节点:
➢ 项目设计方案是否足够深化，提供的设备 资料、图纸等数据是否完善合理
➢ 项目节能专篇编制得是否完备、符合规定 ➢ 项目申请报告是否及时有效
制约节点:
➢ 制约项目申请报告的报批