某置业北京市商业项目市场研究报告

3、对产品类型的初步判断
依据市场调查的相关信息，鉴于以下原因，赛睿顾问初步建议本 项目商业地产内容应该包括适当规模的专业市场：
1、周边成熟的专业市场氛围；
2、周边专业市场商铺租金、售价显著高于周边普通民用底商、集 中商业商铺、商业街商铺；
3、本项目所在区域专业市场商铺的营销具有良好的市场条件，符 合开发商资金回收速度及数量的要求；
“巴黎购物拱廊街”和产业商业(专业市场)的商业 规模均不受本地消费市场规模的影响，其大小取决 于最终产品定位的差异化程度，产品越是差异化， 规模发展空间越大。
最终的规模需要经过财务测算确定。
定性判断，整个项目如果最终包括了“巴黎购物拱 廊街”和专业市场，加上底商，总体规模在16万平 费、产 业商业重叠区
娱乐
综合用地 产业商业+商住、办公
4、对产品规模的初步判断
决定商业规模的参考因素：
1）、市场可支撑开发规模 2）、本地市场，竞争商业项目规模 3）、经济增长因素对规模的影响力 4）、政府规划条件 5）、交通条件对规模的制约
本项目消费者日常消费支撑的大众消费商业规模：
4、本项目大量地下商业面积，从大众日常消费的角度看，地下商 业除地下娱乐城、餐饮等之外，其他购物业态，市场认同度低， 相反，对于专业市场来讲，地下对其负面影响小；
5、周边专业市场的类型有差异化的空间。
考虑到市场风险、周边大批居民消费需要及本地区过渡地段的 特点，建议本项目商业地产部分包括针对大众消费商业的部分 ，但规模需要谨慎控制：
赛睿顾问初步建议：
4号地以玩具游乐设施批发市场为主题，又有商住、办 1-2号地做灯具批发市场 东区南端写字楼底商考虑针对经营商户等的休闲娱乐 1-1号地选择家乐福、旺市百利或浙江超市（酒店的规划 需要考虑可行性及资金回收问题）进驻
5、开发商提议内容的市 场验证
1、关于商业建筑博览概念
（1）、消费者调查显示，51%的被调查者认为这样的概念 有影响力； （2）、投资者调查显示，60.3%的被调查者认为这样的概 念有影响力; （3）、经营商户调查显示，仅27%的被调查者认为上述 概念有影响力。
产业商业(专业市场)支撑的商业规模：
1）、沿南中轴路底商具有展示效果,成为专业市场 旗舰店具有一定市场支撑;
2）、与沙子口批发市场比邻区域批发市场有价值
上述产业商业(批发市场)的规模不受周边消费 市场规模的影响,而且只要产品定位恰当准确、能 创造出绝对差异化,其规模空间的制约因素主要是 行业空间和规划条件。需进行深度分析，并做财务 测算。
1、本项目约55万平方米住宅居住人口不会超过2万人，这样的 消费群的日常消费，需要相关商业内容，但规模有限；
2、在本项目单纯造娱乐化、体验概念，针对居民市场的感染 力比较局限，来自本项目外部的消费者数量规模也有限，但是 周边商户却可以形成市场支撑；
3、本项目所在区域在短期内形成大众消费市场聚合力的业态 主要是餐饮和超市，这两类有可放大的空间，但仍需谨慎。
商铺营销市场对本项目产品策划的影响：
目前，从事商铺投资的个人绝大多数不从事经营，既买又 经营的主要是餐饮服务业；专业市场的商户大多数对于一次买 下商铺兴趣不大，但是从调研情况看，专业市场的商户对买断 5年经营权有兴趣。
鉴于以上原因，本项目商铺营销的方式会是以下两种： （1）、商铺产权销售； （2）、商铺经营权5年期出售。
赛睿顾问初步建议本项目大众消费商业有以下类型： 1、巴黎购物拱廊街（北京首创，融餐饮、娱乐、专卖店于一体）； 2、超市(家乐福、旺市百利）； 3、针对经营商户休闲娱乐的设施(因为该区域很多市场较早关门,所以 市场经营商对娱乐设施有需求); 4、餐饮街及其他集中餐饮。
休闲
大众消费商业，“ 巴黎购物拱廊街”
1）、根据调查，周边消费者月平均购物、餐饮、娱乐消费为 680元； 2）、本项目最大居住人口规模2万 *月产生最大消费额为：1360万元； 3）、2002年北京市商场平均每平方米的营业额为1662元，南 城商场的典范庄胜崇光为631元，考虑市场动态因素，南城商 业每平方米营业额不超过800元；
*本项目消费者支撑商业规模：1360万/800=1.7万平方米
本项目周边消费者支撑的大众消费商业规模：
1）、如果2万平方米的国际品牌超市进驻,对周边消费者 的吸引没有问题---+2万平方米=3.7平方米
2）、假设品牌餐饮捆绑式进驻,打造餐饮街,可发展规模 应该不少于2万平方米---+2万平方米=5.7万平方米
3)、购物拱廊街在创意概念下,融合体验元素,具有绝对 差异化，可以形成对周边甚至北京消费者广泛的吸引, 建议上页的大众商业和购物拱廊街整体规划设计，其市 场规模有放大空间，但需结合市场影响度和财务测算进 行判断。 上述针对大众消费的商业应该控制在8万平方米左右。
赛睿顾问初步建议本项目专业市场有以下类型：
1、玩具游乐设施批发（主要批发玩具、儿童用品、游乐 设施、电玩、健身器械等，北京目前缺乏该类大规模、专 业化的批发市场）；
2、灯具城（周边有灯具批发城，但规模偏小）；
3、根据对周边文化用品批发商户的调研,提升档次的方式 接受程度低,但是这些商户普遍对现在的铺位缺乏私密性 有怨言,认为不利于其经营,所以本项目专业市场中和周边 现状市场重叠的部分，未必档次提升，应该是针对商户深 层次需求从功能上提升。
2、关于提升文化用品市场档次
在针对沙子口周边专业市场商户的调查中，如果周边 出现新建的略高档次的同类批发市场，他们有购买可 能（包括不确定）的比例占被访商家的55.6％，有租用 可能（包括不确定）的比例占被访商家的77.8％
某置业北京市商业项目 市场研究报告
2020年4月27日星期一
1、商业结点的创造； 2、大众消费商业的策划产品要符合消费市场需要 ； 3、产业商业（专业市场）的策划产品要符合经营商户和零售商 的需要 ； 4、策划产品差异化的需要 ；
5、策划方案租金策略财务有效性 ； 6、策划方案营销执行的财务有效性； 7、开发商资金策略的可行性； 8、住宅、商业、写字楼及酒店营销的可行性。