原告李先芳诉被告扶庆铃及第三人陆永成、匡新确认租赁合同无效纠纷案

河南省光山县人民法院

民事判决书

(2013)光民初字第00831号

原告李先芳。

委托代理人李钦斌，信阳市光山县弦山街道中心法律服务所工作者。

被告扶庆铃。

委托代理人闻世忠，河南人天律师事务所律师。

第三人陆永成。

第三人匡新。

委托代理人刘昆。系匡新妻子。

原告李先芳诉被告扶庆铃确认租赁合同无效纠纷一案，本院于2011年10月30日作出（2011）光民初字第535号民事判决，被告人扶庆铃不服，提起上诉，信阳市中级人民法院作出（2012）信中法民终字第765号民事裁定，以原判事实不清、证据不足为由，撤销原判，发回重审。在重审过程中，被告扶庆铃申请追加陆永成、匡新为本案的第三人，经审查其申请符合法律规定，依法追加陆永成、匡新为本案的第三人。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告李先芳及其委托代理人李钦斌，被告扶庆铃及其委托代理人闻世忠，第三人陆永成，第三人匡新委托代理人刘昆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：其与被告于2010年7月10签订一份房屋转租合同，约定被告将其承租的位于光山县新时代花园广场新时代大道（坐东朝西）2号裙楼1号商铺转租于原告经营女式服装，租期自2010年7月10日至2011年7月10日暂定为一年，房屋租赁期满后，原告如需续租，在同等条件下有优先承租权。协议签订后，其再三要求被告通知房主确认，被告始终以房主不在光山为由，故意欺骗原告说房主同意。但在原告依照合同交付转让费80000元及其他费用共计96000元并接手经营约五个月后，房主就通知原告拒绝转租并交还房屋，致使原告无法经营。事实上被告根本无权转租该房屋，被告以欺骗手段转租房屋，致使原告根本无法实现租赁目的，该合同是一个无效合同。原告多次要求被告退还转让费，解除转租合同，被告始终置之不理，现依法提起诉讼请求：1、依法确认原被告双方签订的房屋转租合同无效；2、要求被告退还转让费80000元；3、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称：其于2010年7月10日与原告所签订的“转让”协议内容可以看出，其转让给原告的是其经营的“女权贵族”服装店及店内装修、空调转让费8万元并非房屋转让费8万元。空调、服装店均已交付，原告已有效用于商业经营一年多的时间，因合同期满而履行完毕。其所承租的房屋到期日是2011年5月26日，2010年7月10日的转租行为发生在合同期内，转租行为符合法律规定。合同内容显示：原告一次交一年的房租，而原告与被告均没有交一年房租的意思表示，原告也没有交一年房租的事实存在。该合同是被告与第三人匡新的合同内容，不是原告与被告的真实意思表示，虽然双方均签名，但签名后就发现该合同不能使用，双方就按协商的真实意思签订了“转让”的内容，原被告双方履行的也是“转让”协议的内容，而非转租合同。原告从占有、使用房屋至今已有一年多时间，房屋所有人陆永成并没有举张房屋转租无效，即使其现在主张无效，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，人民法院也不应予以支持。综上原告诉讼请求缺乏事实及法律依据，依法应当驳回。

第三人陆永成述称：我的房子跟匡新签的协议，房租一年比一年高，匡新跟我商量要求把房子转租一间我知道，但我说我只管从你匡新要房租而其他的我不管。

第三人匡新述称：把我追加为第三人我认为不合理，我作为承租人，在转租给次承租人扶庆铃时，双方签订了合同并写明在转租时必须经过我方同意，可是扶庆铃在转租时并未经过我方同意，所以扶庆铃在履行合同时违背条款而导致的经济损失由其自己承担。我与扶庆铃的转租合同是在与房主陆永成协商之后签订的，是三方真实意思的表达，是符合法律规定的是有效合同。自2008年8月26号至2011年5月26号房主收回房屋时止，我与扶庆铃的合同已履行三年之久，其间房主来收取两三年的房租，这说明形成了事实合同。我并未从转租房屋过程中获取不道德的转让经济。综上我认为原被告之间的合同纠纷与我没有任何关系，我不承担任何责任。

经审理查明：房主陆永成与第一承租人匡新签订房屋租赁合同，将其位于光山县新时代花园广场新时代大道（坐东朝西）2号裙楼1-2号商铺租赁给匡新经营使用，合同期限一年一签，随着房租越来越高，为了减轻压力，匡新与陆永成商量转租一间，房主陆永成表示房租只管从匡新一人收取。2008年8月26日匡新与第二承租人扶庆铃签订房屋转租合同，将其位于承租的位于光山县新时代花园广场新时代大道（坐东朝西）2号裙楼1号商铺转租于扶庆铃经营女式服装。扶庆铃在租赁期间内，未经房主陆永成和第一承租人匡新的同意，又与原告李先芳签订房屋转租协议，将其承租的房屋转租给李先芳经营女装，暂定租赁期为一年，即从2010年7月10日到2011年7月10日。被告将其经营的服装店“女权贵族”转让给原告，转让费8万元包含空调及店内装修费用，店内的旧存服装作价4000元让与原告，并由原告补给被告承租期尚未届满的房租费用12752元（312天），上述款项共计96000元，由原告支付给被告。在合同履行过程中，2011年5月5日房主陆永成以律师函的形式表示其与匡新的租赁合同于2011年5月26日到期后，不再对外出租，于函告之日起20日内解除合同，在催告无果情况下，陆永成于2011年6月7日向光山县人民法院提起诉讼要求解除与匡新的租赁合同。因此导致原告服装店无法经营，与被告扶庆铃协商要求其退还转让费8万元，交涉无果引起纷争。

上述事实，有原告提供的身份证复印件、原被告双方签订的房屋转租合同、“转让”字样材料一份、律师函复印件、法院传票复印件、民事诉状复印件，第三人匡新提供的房屋转租合同复印件以及当事人庭审陈述等在卷佐证。以上证据，经庭审质证，可以作为定案的依据。

本院认为，第一承租人匡新将其承租的房屋转租给第三人扶庆铃时，房主陆永成知情并表示房租只管从匡新一人收取，可以从庭审笔录中证实，表明房主陆永成对这份转租合同是知情并默认的，所以匡新与扶庆铃签订的转租合同有效。被告扶庆铃与原告李先芳签订的转租合同，并未得到房主陆永成及第一承租人匡新同意，虽然扶庆铃辩称依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。但是房主陆永成以及第一承租人匡新在庭审中表示其对扶庆铃的转租毫不知情，而且扶庆铃并未提供证据证明房主陆永成知情，所以对其辩称不予认可。所以其系对他人财产无权处分事后并未得到所有人的认可，所以该转租合同是无效合同。原告承租该商铺本是为了经营女装，并且与被告协商接受其经营的“女权贵族”，转让费用8万元及其他费用共计96000元，现因为租赁合同无效，那么转让协议因为被告违约致使不能实现合同目的，原告要求退还转让费8万元于法有据予以支持。原告诉称96000元全部给付被告，但是被告只认可12000元，根据原审庭审材料及交易习惯，合议庭根据合议认为96000元原告已支付给被告。被告收取的原告的转让费8万元，由于原告在2010年7月10日至房主陆永成起诉一直都在使用该商铺，所以其应承担相应的使用费，本着公平合理的原则，本院酌定该项费用为2万元。关于被告的相关答辩主张，基于前述分析，于法于理不符，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一