中控物业智能系统介绍

1项目背景及意义

2015年两会期间，李克强总理在报告中多次提到了关于互联网产业的发展，并“制定‘互联网+’行动计划，推动移动互联网、云计算、大数据、物联网等与现代制造业结合，促进电子商务、工业互联网和互联网金融健康发展，引导互联网企业拓展国际市场。国家已设立400亿元新兴产业创业投资引导基金。随着物联网的广泛应用，各行各业都得到了快速的发展，相对于物业行业，目前物联网技术的应用并没有得到深入的应用，更多的在于智慧社区的上层应用，而对物业行业日常的生产管理则并没有得到很好的提升。

从物业业主方面看，随着人们生活水平的提高，在物业管理市场化进程中，市场环境也发生了深刻变化，同时，业主与物业使用人的维权意识逐渐提高，以及业主需求日益复杂化和差异性，对物业管理服务提出了更高的要求。

从物业服务企业本身来看，目前，在全国约4万余家物业服务企业，按物业服务企业资质划分，一级资质企业不足2%，二级资质约占10%左右，约88%的物业服务企业是三级资质，属于典型的扁平型金字塔结构。具有竞争优势、经营特色的一、二级物业服务企业主要分布在一线城市和东部发达省区，三级物业服务企业则同质性强，缺乏服务新手段和新技术，业务范围主要以提供普通的公共服务为主，如清洁卫生、秩序维护、车辆管理、绿化养护等，在物业管理行业转型时期面临着优胜劣汰的严峻考验。面对激烈的市场竞争环境，作为服务性行业，物业管理企业在规范管理、提高服务质量的同时，也必须考虑如何进行产业升级和降低其运营成本。

从国家层面看，物业是关乎民生和民心的一件国家大事，从安生立命这个民生之本上，推动“欢乐和谐、安居乐业”的社会环境建设，为构建可持续发展的社会主义新型城市环境有着极其重要的作用，从改善民生当前居住环境和解决业主与物业之间矛盾的关系上，这是体现政府建设和谐社会的决心，收获民心爱戴的信息，是促进社会稳定、长治久安的最有力举措。同时，物业行业的发展将成为智慧城市、智慧社区的重要组成部分，能够实现社区的安全、环保、节能运行，对建立和谐社区、和谐社会具有重要意义。

因此，以“互联网+”技术提升小区物业管理水平，实现物业智能优化管理系统，是物业日常管理发展的必然趋势。万科物业EBA设备远程监控系统已走在国内物业智能信息化管理的前端，我公司通过对物业行业的设备和管理模式进行深入的研究，提出了一套完整的“互联网+物业智能管控系统”整体解决方案。

2物业管理中主要存在的问题

通过对北京多个物业公司的市场进行调研，目前物业管理日常生活中经常遇到的问题主要如下：

➢生活用水、消防水泵等水泵突停；

➢停电（弱电室跳闸）；

➢污水井的污水溢出。经常会出现堵塞，导致污水回灌和溢出等现象。

➢生活水箱、消防水箱等水箱的溢出。水箱目前市场上都是采用浮球的机械式结构，容易出现坏死或不灵的状况，导致水箱里的水溢出；

➢电梯运行故障频发。若电梯出现故障后，物业人员将会不顾成本的首先将被困人员救出；

➢保安、保洁人员巡更不到位；

➢安全监控存在死角；

➢节能效率低。如灌溉用水、电梯空调用电、公共区域用电等。

3系统解决方案

综上所述，物业日常遇到的问题主要涉及到用水、用电以及物业的日常行为管理。为解决上述出现的问题，就需要对物业的水、电及物业日常运行管理活动进行实时的数据采集、监控和智能优化。

物业智能管控系统SmartKeepV1.0主要是通过物联网的技术手段，对物业设施、设备、环境、消防、安防等因素进行数据采集和监控，实现物业的智能优化管理，同时，预防和解决物业日常管理中经常出现的问题，从而提高物业管理的运行效率。其架构图如下所示。该架构图是一个综合性的物业整体架构，可运用于多种模式的物业服务企业，实现每个小区物业的单独管理或多个小区的综合管理，其平台架构分别为综合设施平台、社区管理平台和系统应用平台。

综合设施平台：包括物联设备管理平台、运行设备管理平台和视频监控管理平台，通过对这些平台数据信息进行实时采集和监控，实现对物业的精细化管理；

社区管理平台：该平台对小区的日常运行进行管理，主要包括日常巡检、维修、人员考核、视频监控管理等，是物业管理直接应用层。

系统应用平台：该平台是一个综合性的服务平台，可同时对多个或单个小区进行优化管理，最终实现小区物业的智能管控。

4 实现的功能

为规范物业服务行为，提高服务水平，实现物业服务的标准化、专业化和精细化，物业智能管控系统SmartKeepV1.0以物联网技术为基础，建立的物业智能化优化管理系统，具有以下功能：

●生产数据的实时采集和监控

●预防和预测事故的发生,，减少事故的发生率和故障率

●具备工单运维功能，以及及时预判事故发生的原因并提供解决预案，

●具有手机App功能，实现物业消息的实时推送及巡更功能，可以让各级领导实时

了解物业公司的实时状况

●具备丰富的开放式数据接口功能，可以与物业小区已建设的系统相连接和将生产设

备数据信息反馈至设备厂家，更好地做好服务工作

●实现能源的节能减排

●实现设备的安全、稳定、可靠运行

●具有统计报表功能

●具有运行考核功能

●具备数据挖掘功能，提高物业运行效率和降低事故的发生率

4案例（半岛国际公寓）

案例以半岛国际公寓小区为例。半岛国际公寓总面积约11万平方米，住户为788户，共2栋楼，64部监控摄像头。通过对该小区物业的实际调研，小区内锅炉房、生活水泵房、中央空调机房、配电室、电梯机房等设施均未实现数据的采集和控制。本方案中需要进行设备的数据采集和控制情况如下：

（1）低压配电间15个、污水泵（公共）8台、污水井20口、消防泵房共2间（10台泵）、生活水泵房共2间，12台泵，电梯12部。

（2）水、电、燃气费用的收取分别为自来水公司、国家电网和燃气公司，所以不需要进行数据的采集和监控。

（3）锅炉房、电梯机房都是需要专业人员才能进行维护和维修的，物业本身并不具备该条件，因此，这些都是采用外包的形式进行管理，若要实现监控和管理，可将重要信息远程至控制中心。

（4）中央空调机房若要实现远程监控，可将具体数据信息进行远程至控制中心。

该小区物业智能管控系统建设的系统拓扑图如下：

该系统设备列表如下：