宿州房地产市场研究报告
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城市背景/城市经济/GDP及产业结构
宿州GDP 与增长率在全省16 个城市排名均为第7；第二产业增长迅速，推动宿 州经济更快的发展，经济发展和产业结构调整给城市房地产市场带来发展契机。
1000 800 600 400 200 0
2008-2012年宿州市GDP及增长情况（单位：亿元）
2008
2009 GDP
3
政策背景
未来政策向紧微调压力更视乎通胀影响。
一般而言，通 胀(CPI)及经济 活跃度(PMI) 快速上行至 “红区”，易 招致政策加码。 保持在“蓝区” 则政策倾向于 维稳。
?2013年通胀将总体上行，在货币环境相对宽松之下，楼市投资热情可能再度激发，2013年来自政策面的压力或 再增加。 ?但2013年国内经济将较大可能保持在低增长状态，经济活跃度预计难以达到红区；这对楼市政策的加码空间形 成制约； ——“防滞”制约加码空间、未来政策向紧微调压力更视乎通胀影响。 —— 预计管理层将加强对土地、资金的监管、并加强对地方政府问责，地方政府“向紧微调”压力增加，大城
2010 增长率
2011
2012
14.0% 13.5% 13.0% 12.Байду номын сангаас% 12.0% 11.5% 11.0%
2012年安徽省16市GDP排名及增长情况 单位：亿元 %
4500
4000
3500
3000
2500
2000
1500
1000
500
0
肥 合
湖 芜
州埠城 滁蚌宣
州 宿
州 亳
庆 安
阳 阜
安陵 六铜
市或出台更多“非常规调控”（限售、限签约等）平抑楼价。 4
政策背景
未来政策将延用“新国八条”调控框架，具体措施在防滞与防涨间平衡。
个人住宅部分 预计不会全面 开征， 但房产
税的相关推进会 对购房者心态产 生一定影响
5
政策背景
“国五条”细则重点指向全国房价过快上涨的部分城市，差别化为年内政策主线。
型
范
市场调控措施的加强趋向于采用经济杠
围
杆对楼市进行调控，通过差别化信贷、
税收政策抑制投机投资需求从而影响市
场供求关系。
直指购房资格与房
深
价上涨
度
两会前调控便于统一 调控具体措施
时 间 点
效 果
直指问责制度，执
行性更强 6
政策背景
宿州“新国五条”细则未提及限购、“20% 个税”及信贷新政的问题，但针对房 价涨幅设置上限，并表示加大年内土地供应。
7
PART 2
城市背景研究
8
城市背景/地理位置
宿州位于安徽省最北部，苏鲁豫皖四省交界处、淮海经济圈核心， 随着区域合作体 系不断完善，发展前景看好，对于房地产市场有推动作用。
淮海经济圈
山东
城市名称 连云港
徐州 济宁 商丘
距离（KM ） 250 66 275 145
河南 安徽
宿州
江苏
? 宿州为“舟车会聚，九州通衢之地”，“扼汴控淮，当南北 冲要”，“跨汴阻淮，信江北一要地”；
数据来源：安徽省统计局
11
城市背景/城市经济/人均GDP
宿州人口基数较大，城市化率与经济发展水平脱节，近年城市化进程将加快，住 房需求向品质化发展。
18000 16000 14000 12000 10000
州 池
南 淮
北 淮
山 黄
鞍山
马
GDP
增长率
20% 15% 10% 5% 0%
产业结构 2008 2009 2010 2011 2012
第一产业
32.6
29.7
27.9
27.1
25.9
第二产业 第三产业
30.0 37.4
33.8 36.5
37.9 34.2
40.6 32.3
41.5 32.6
从宿州市近五年产业结构发展情况来看， 工业占比逐年提高，第一产业与第三产业 占比则有下滑趋势。
? 淮海经济区核心区已形成“十”字聚合轴模式，在交通、产 业、市场准入、物流、科技创新、金融服务、旅游业、文化产 业、人力资源、社会保障、环境保护 等方面实现区域一体化；
淮海经济区核心区共同体范围
? 徐州都市圈各市联动发展，接轨“长三角”，迅速壮大。
徐州经济圈规划图
区域合作一体化共同体开局良好，区域交通设施建设加快推 进，区域市场融合度也不断提高，区域合作体系不断完善， 各城市发展实现联动。
? 是著名的“中国酥梨之乡”、“中国书画艺术之乡”、“中 国书法艺术之乡”、“中国马戏之乡”、“中国民间艺术（钟 馗画）之乡”、“中国观赏石之乡”、“泗州戏之乡”。
9
城市背景/区域协作
淮海经济区核心区共同体以及徐州都市圈为宿州城市发展提供了更广阔空间和更 高平台，有利于形成区域性规模发展模式，人口流动引发新增购房需求。
谨呈：金方集团
宿州金方项目基础研究报告
2013-05
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PART 1
政策背景研究
2
政策背景
限购仍将持续
限购（特别是大型城市）的退出条件： 1）宏观条件：宏观环境产生较大变化 ——不具备退出条件。具体如，流动性仍 宽松、通胀上行、投资气氛仍浓、投资渠 道仍难突破、土地成本上行等（前述） 2）制度条件：市场+保障 双轨制完成 ——不具备退出条件（前述） 3）替代条件：替代政策（房产税）的实 施效果能完美替限购 ——不具备退出条件，上海、重庆试点成 效并未十分明显。
新“国五条”的核心与重点
?限购进一步升级，明确统一限购的执行标准； ?差别化成为信贷主旨； ?出售自有住房规定征收的个人所得税按20计征所得税； ?首次明确提出加强预期管理。
2013 年楼市调控必 将更严
政策评价：
调
”国五条“细则重点指向全国房价过快 限购增加目前非限购
性
上涨的部分城市，而并未”一刀切“； 城市、区域、住宅类
短期来看
?房产税试点范围如何扩大，限购政策执行更加严厉，都将给市场运行带来压 力，开发企业需紧跟市场需求变化，合理把握拿地、推盘策略，确保企业业绩 平稳增长
长期来看
?住房需求的根本动力存在，房价与经济平稳的状态下，市场需求依然广阔。历 年房地产调控政策并未改变市场整体向上的态势，相关调控政策出台也并不会改 变住房需求的根本动力； ?中长期来看，经济发展、城镇化、收入水平提高等因素，仍是推动市场向上的 原动力； ?未来十年中国房地产市场的发展依然值得看好，只是相关各方都应该降低预期， 过去十多年高周转、高杠杆、高利润的模式已经结束，分化、调整、转型交进未 来十年的关键词。
城市背景/城市经济/GDP及产业结构
宿州GDP 与增长率在全省16 个城市排名均为第7；第二产业增长迅速，推动宿 州经济更快的发展，经济发展和产业结构调整给城市房地产市场带来发展契机。
1000 800 600 400 200 0
2008-2012年宿州市GDP及增长情况（单位：亿元）
2008
2009 GDP
3
政策背景
未来政策向紧微调压力更视乎通胀影响。
一般而言，通 胀(CPI)及经济 活跃度(PMI) 快速上行至 “红区”，易 招致政策加码。 保持在“蓝区” 则政策倾向于 维稳。
?2013年通胀将总体上行，在货币环境相对宽松之下，楼市投资热情可能再度激发，2013年来自政策面的压力或 再增加。 ?但2013年国内经济将较大可能保持在低增长状态，经济活跃度预计难以达到红区；这对楼市政策的加码空间形 成制约； ——“防滞”制约加码空间、未来政策向紧微调压力更视乎通胀影响。 —— 预计管理层将加强对土地、资金的监管、并加强对地方政府问责，地方政府“向紧微调”压力增加，大城
2010 增长率
2011
2012
14.0% 13.5% 13.0% 12.Байду номын сангаас% 12.0% 11.5% 11.0%
2012年安徽省16市GDP排名及增长情况 单位：亿元 %
4500
4000
3500
3000
2500
2000
1500
1000
500
0
肥 合
湖 芜
州埠城 滁蚌宣
州 宿
州 亳
庆 安
阳 阜
安陵 六铜
市或出台更多“非常规调控”（限售、限签约等）平抑楼价。 4
政策背景
未来政策将延用“新国八条”调控框架，具体措施在防滞与防涨间平衡。
个人住宅部分 预计不会全面 开征， 但房产
税的相关推进会 对购房者心态产 生一定影响
5
政策背景
“国五条”细则重点指向全国房价过快上涨的部分城市，差别化为年内政策主线。
型
范
市场调控措施的加强趋向于采用经济杠
围
杆对楼市进行调控，通过差别化信贷、
税收政策抑制投机投资需求从而影响市
场供求关系。
直指购房资格与房
深
价上涨
度
两会前调控便于统一 调控具体措施
时 间 点
效 果
直指问责制度，执
行性更强 6
政策背景
宿州“新国五条”细则未提及限购、“20% 个税”及信贷新政的问题，但针对房 价涨幅设置上限，并表示加大年内土地供应。
7
PART 2
城市背景研究
8
城市背景/地理位置
宿州位于安徽省最北部，苏鲁豫皖四省交界处、淮海经济圈核心， 随着区域合作体 系不断完善，发展前景看好，对于房地产市场有推动作用。
淮海经济圈
山东
城市名称 连云港
徐州 济宁 商丘
距离（KM ） 250 66 275 145
河南 安徽
宿州
江苏
? 宿州为“舟车会聚，九州通衢之地”，“扼汴控淮，当南北 冲要”，“跨汴阻淮，信江北一要地”；
数据来源：安徽省统计局
11
城市背景/城市经济/人均GDP
宿州人口基数较大，城市化率与经济发展水平脱节，近年城市化进程将加快，住 房需求向品质化发展。
18000 16000 14000 12000 10000
州 池
南 淮
北 淮
山 黄
鞍山
马
GDP
增长率
20% 15% 10% 5% 0%
产业结构 2008 2009 2010 2011 2012
第一产业
32.6
29.7
27.9
27.1
25.9
第二产业 第三产业
30.0 37.4
33.8 36.5
37.9 34.2
40.6 32.3
41.5 32.6
从宿州市近五年产业结构发展情况来看， 工业占比逐年提高，第一产业与第三产业 占比则有下滑趋势。
? 淮海经济区核心区已形成“十”字聚合轴模式，在交通、产 业、市场准入、物流、科技创新、金融服务、旅游业、文化产 业、人力资源、社会保障、环境保护 等方面实现区域一体化；
淮海经济区核心区共同体范围
? 徐州都市圈各市联动发展，接轨“长三角”，迅速壮大。
徐州经济圈规划图
区域合作一体化共同体开局良好，区域交通设施建设加快推 进，区域市场融合度也不断提高，区域合作体系不断完善， 各城市发展实现联动。
? 是著名的“中国酥梨之乡”、“中国书画艺术之乡”、“中 国书法艺术之乡”、“中国马戏之乡”、“中国民间艺术（钟 馗画）之乡”、“中国观赏石之乡”、“泗州戏之乡”。
9
城市背景/区域协作
淮海经济区核心区共同体以及徐州都市圈为宿州城市发展提供了更广阔空间和更 高平台，有利于形成区域性规模发展模式，人口流动引发新增购房需求。
谨呈：金方集团
宿州金方项目基础研究报告
2013-05
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PART 1
政策背景研究
2
政策背景
限购仍将持续
限购（特别是大型城市）的退出条件： 1）宏观条件：宏观环境产生较大变化 ——不具备退出条件。具体如，流动性仍 宽松、通胀上行、投资气氛仍浓、投资渠 道仍难突破、土地成本上行等（前述） 2）制度条件：市场+保障 双轨制完成 ——不具备退出条件（前述） 3）替代条件：替代政策（房产税）的实 施效果能完美替限购 ——不具备退出条件，上海、重庆试点成 效并未十分明显。
新“国五条”的核心与重点
?限购进一步升级，明确统一限购的执行标准； ?差别化成为信贷主旨； ?出售自有住房规定征收的个人所得税按20计征所得税； ?首次明确提出加强预期管理。
2013 年楼市调控必 将更严
政策评价：
调
”国五条“细则重点指向全国房价过快 限购增加目前非限购
性
上涨的部分城市，而并未”一刀切“； 城市、区域、住宅类
短期来看
?房产税试点范围如何扩大，限购政策执行更加严厉，都将给市场运行带来压 力，开发企业需紧跟市场需求变化，合理把握拿地、推盘策略，确保企业业绩 平稳增长
长期来看
?住房需求的根本动力存在，房价与经济平稳的状态下，市场需求依然广阔。历 年房地产调控政策并未改变市场整体向上的态势，相关调控政策出台也并不会改 变住房需求的根本动力； ?中长期来看，经济发展、城镇化、收入水平提高等因素，仍是推动市场向上的 原动力； ?未来十年中国房地产市场的发展依然值得看好，只是相关各方都应该降低预期， 过去十多年高周转、高杠杆、高利润的模式已经结束，分化、调整、转型交进未 来十年的关键词。