最高院法官：房屋租赁合同纠纷中装饰装修费用的处理问题

最高院法官：房屋租赁合同纠纷中装饰装修费用的处理问题

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房屋租赁合同中，如果承租人对所租赁的房屋进行装饰装修，一方面可能对出租人的房屋所有权造成侵害；另一方面也可能因装饰装修物在租赁房屋上的固定，而产生不动产的添附问题。相应地，房屋租赁合同纠纷的一大难点是，当房屋租赁合同无效、解除、履行期间届满后，装饰装修物如何处理的问题。对此，2009年颁布的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》用第9条至第13条共计5个法条来规范这类纠纷的司法处理，但从目前司法实践情况看，仍存在对装饰装修物纠纷处理的分歧。

为此，本文结合上述司法解释，作一些简单的分析。

下面，我们根据承租人进行装饰装修是否经过出租人同意，分两大类情况进行讨论：

1、第一种情况，承租人经出租人同意装饰装修的，在合同无效、解除、履行期间届满后，该装饰装修物如何处理？

2、第二种情况，承租人未经出租人同意装饰装修的，在合同无效、解除、履行期间届满后，该装饰装修物如何处理？

一、承租人经出租人同意装饰装修的如果承租人经出租人同意装饰装修，可根据租赁合同效力情况，大致分以下几种情形处理：（一）合同无效F9

法条：租赁合同无效时，

（1）未形成附合的装饰装修物，

1）出租人同意利用的，可折价归出租人所有；

2）出租人不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

（2）已形成附合的装饰装修物，

1）出租人同意利用的，可折价归出租人所有；

2）出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。F9

对上述条文内容，要注意把握以下几点：

1、出租人同意利用装饰装修物——可折价归出租人所有

合同无效时，出租人同意利用的装饰装修，“可折价归出租人所有”的原因是基于约定而不是基于不当得利对承租人进行补偿。

所谓不当得利，根据《中华人民共和国民法通则》第92条规定，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。在租赁合同无效时，出租人同意利用装饰装修的，这就说明，双方当事人对装饰装修物的处理做出了约定，因此，出租人获得的装饰装修的利益并非无合法根据，而是当事人的约定，在此情况下，就不是依据不当得利进行补偿。

2、出租人不同意利用装饰装修物——（1）拆除；（2）恢复原状；（3）按过错分担现值损失

由于合同无效，因此之前同意装修装饰的约定一般也无效，视为未约定。在此情况下：

（1）未形成附合的，要拆除。由于拆除所造成的房屋损害的侵权责任，由承租人承担。所以司法解释规定，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

注意：除了恢复原状的侵权责任之外，因拆除装饰装修物导

致房屋无法使用的时间，出租人还可以根据当地同类房屋同类用途的租金计算损失赔偿。

（2）形成附合的，不能拆除，所有权按照物权法的规定，归出租人，即动产与不动产附合，动产所有权归不动产所有权人。由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

形成附合的情况下，如果出租人不同意利用的，这里并没有采取物权法的规则，即由出租人取得所有权，但是按照不当得利的规则对承租人进行返还。而是根据缔约过失责任分配现值损失。主要理由是：

由于很多租赁合同中的装饰装修是针对承租人的特定

用途的，所以，这些装饰装修物虽然仍然可以使用，客观上也具有一定的价值，但是往往对出租人不具有利用价值。甚至出租人还会造成出租人收回房屋后再行处分上的负担。因此，不符合不当得利规则中“取得不当利益”这一标准。

注意：1）这里的不当利益不是社会一般评价标准而是从出租人主观评价标准出发，通过出租人不同意利用这一标准将出租人认为“未取得不当利益”外在化、客观化。2）在合同已到期情形下，承租人也不会因此受有损失。因为其在确定租赁期限时，承租人已考虑了装饰装修物价值摊销问题。也即在订立合同时，其已主观认为，装饰装修物已作为成本

在期限内将价值摊销完毕。（二）租赁期间届满或合同解除时未形成附合的装饰装修物的处理。

条文：租赁期间届满或合同解除时，未形成附合的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。F10

未形成附合的，承租人对装饰装修物仍有所有权，故可以拆除，取回装饰装修物。由于拆除所造成的房屋损害的侵权责任，由承租人承担。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。（三）合同解除时，已形成附合的装饰装修物处理。F11

条文：

（1）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

（2）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

（3）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修

残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

（4）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

这里的合同解除主要是指法定解除，这就有必要区分：1、出租人违约；2、承租人违约；3、双方违约；4、不可抗力导致合同解除的四种情况。

1、基本的原则是，装修装饰物的处理应当有利于守约人一方；双方违约的，根据各自过错分担。因不可归责于当事人双方原因导致合同解除的，按照公平原则分担。

注意：第4项中，“法律另有规定的，适用其规定。”是指租赁合同因租赁房屋被依法拆迁或他人侵权无法继续履行，解除合同。此时，根据物权法等法律，对装饰装修物的赔偿或补偿，应分配给承租人，而不是按公平原则分担。

2、这里所谓的剩余租赁期内的装修装饰物残值主要是指装修装饰物的折旧价值。也即《合同法》F97中的赔偿损失。

3、如果出租人同意利用或者已经利用承租人装饰装修的，这说明装饰装修物对出租人有价值。故应依据不当得利理论，对承租人进行补偿。但这里的补偿有两个限制条件：（1）在利用价值范围内——使用范围内