土地一级开发整理的收益模式分析
企业参与土地一级开发盈利模式介绍
企业参与土地一级开发盈利模式介绍一、企业参与土地一级开发盈利模式有哪些呢？嘿，小伙伴们，今天咱们来唠唠企业参与土地一级开发的盈利模式哈。
一种常见的盈利模式就是工程建设利润啦。
企业在土地一级开发中，要进行很多工程建设呢，像修建道路、铺设水电管网之类的。
这部分工程如果做得好，那可就能赚到不少钱。
比如说，企业凭借自己高效的管理和先进的技术，在道路修建中节省了成本，但是按照规定的工程价格结算，中间的差价就成了利润。
这就像是你去买东西，批发价很便宜，但是按照零售价卖出去，中间的差价就进了自己的口袋。
还有土地出让分成这种盈利模式哦。
企业和政府达成协议，等土地出让后，按照一定的比例来分成收益。
这就好比是合伙做生意，大家按照约定好的比例分蛋糕。
企业在这个过程中，要积极地参与土地的前期开发，提升土地的价值，这样在出让的时候就能分到更多的钱啦。
土地增值收益也是企业盈利的一个重要方面。
企业对土地进行开发整理，比如改善土地的环境、优化土地的规划布局等，使得土地的价值得到提升。
原本一块普通的土地，经过企业的开发后，变得更加适合建设商业中心或者高档住宅区，那土地的价格自然就涨上去了，企业也就从中获利了。
另外，企业还可以通过获取土地开发权后，再引入其他的合作伙伴来共同开发，收取合作费用或者转让部分开发权来盈利。
这就像是你有一个好的创业点子，然后拉别人入伙，别人给你钱来换取这个参与的机会。
二、不同盈利模式的特点1. 工程建设利润模式优点呢，相对比较稳定。
只要企业有工程建设的能力，按照合同完成工程，就能够拿到相应的利润。
而且工程建设的技术和管理相对比较成熟，企业可以根据自己的经验来控制成本。
缺点就是竞争比较激烈。
很多企业都有工程建设的能力，要想在众多的竞争者中脱颖而出拿到项目，可不是一件容易的事。
而且工程建设还受到很多外部因素的影响，像天气、原材料价格波动等。
2. 土地出让分成模式优点是盈利潜力比较大。
如果土地出让的价格很高，那企业按照比例分成能获得可观的收益。
浅议土地一级整理开发的特点及收益分配
浅议土地一级整理开发的特点及收益分配土地一级整理开发是指通过对土地进行规划、利用和开发，改变土地的用途和功能，提高土地的经济价值和社会效益的一种行为。
它具有以下特点和收益分配：1. 土地一级整理开发的特点(1) 综合性：土地一级整理开发是一个综合性的过程，需要考虑到经济、社会、生态等多个方面的因素。
在土地的开发利用过程中，需要综合考虑土地的条件、资源、环境等各个方面的因素，制定科学的规划和实施方案。
(2) 长期性：土地一级整理开发是一个长期性的过程，需要长期的规划、建设和管理。
土地的开发利用是一个漫长的过程，需要不断的投入和维护，才能取得持续的效益。
(3) 高效性：土地一级整理开发的目的是提高土地的利用效率和经济效益。
通过对土地进行规划和优化，可以使土地的使用效果最大化，提高土地的利用效果和经济效益。
(4) 产业化：土地一级整理开发是一个产业化的过程，可以形成一条完整的产业链。
在土地的开发利用过程中，可以涉及到土地的规划设计、建设施工、管理运营等多个环节，可以形成一条完整的产业链，带动相关产业的发展。
2. 土地一级整理开发的收益分配(1) 土地增值收益：土地一级整理开发可以提高土地的价值，产生土地增值收益。
土地的增值收益是指土地由于整理和开发而带来的价值增加所形成的收益。
这部分收益通常由政府或土地企业享有，可以作为财政收入或企业利润。
(2) 基础设施收益：土地一级整理开发需要建设基础设施，如道路、供水、排水等。
这些基础设施的建设对于土地的发展起到了关键作用，也可以产生相应的收益。
这部分收益通常由政府或相关企业享有，可以用于基础设施的维护和改善。
(3) 社会效益收益：土地一级整理开发可以改善生活环境，提高人们的生活质量，产生社会效益。
这部分收益通常以公共利益为主，可以用于社会事业建设、环境保护等方面。
(4) 农民收益：土地一级整理开发中，如果涉及到农民的土地征收和安置，需要给予农民相应的补偿和福利。
土地一级开发整理项目收入确认及涉税分析
土地一级开发整理项目收入确认及涉税分析近年来，土地一级开发整理项目成为了城市土地利用和经济发展的重要手段。
土地一级开发整理项目所涉及的收入确认及税务问题也备受关注。
本文旨在对土地一级开发整理项目的收入确认及涉税分析进行阐述。
土地一级开发整理项目涉及到的收入主要包括出让金、配套建设费以及其他收入。
其中，出让金可以直接确认为项目销售收入。
配套建设费则需区分是否属于经营业务收入。
如果配套建设满足收回一定的成本、能够形成持续收益的条件，则应确认为经营业务收入。
其他收入应根据具体情况进行确认，如租金收入、物业管理费等。
1. 增值税在土地一级开发整理项目中，增值税的计税依据是建筑面积。
具体计算公式为：增值税额=建筑面积×增值税率。
需要注意的是，对于配套建设费部分，如能够形成持续收益，则应对其进行增值税保留税制处理。
此外，对于房地产开发企业，可以申请采用即征即退政策，即在缴纳完全税额后，通过固定资产投资税金抵扣等实现增值税的退税。
2. 企业所得税土地一级开发整理项目的企业所得税应按照一般企业的税率进行缴纳。
需要注意的是，土地一级开发整理项目属于房地产开发业，因此涉及到的土地价款和房地产销售收入需要进行分别处理。
3. 印花税土地一级开发整理项目所涉及的印花税主要包括土地使用权出让合同的契税和不动产转让税。
其中，契税的计算公式为土地使用费×土地出让年限×契税税率。
不动产转让税的计算公式为不动产转让价格×不动产转让税率。
4. 城建税和教育费附加土地一级开发整理项目中，城建税和教育费附加的计算依据与增值税相同，即建筑面积×城建税/教育费附加税率。
土地一级开发整理项目涉及到的个人所得税主要是销售住房时的个人所得税问题。
根据税法规定，个人出售房屋的收入应按照收入的来源和性质分别计算个人所得税。
个人所得税的计算公式为：（房屋转让价款－房屋购置价款－房屋评估价款）×20%×税率。
土地整理的操作流程、盈利模式和注意事项
1什么是一级土地整理一级是和二级相对的，自从土地禁止了协议转让之后，所有土地出让都要走招拍挂流程。
招拍挂之前所有事情就叫一级，包括土地拆迁、农用地征收、修路造桥管网铺设的三通一平、建设用地指标的覆盖等；招拍挂之后的所有事情都叫二级，就是房地产开发，包括设计、报建、施工、交房等。
简而言之，一级土地整理，就是把一块毛地，做到可以开工建设的地步，只待政府办一套招拍挂手续就能土地出让了。
就是俗称的“生地”变“熟地”，由“毛地”变“净地”的过程，也就是所说的土地一级开发。
一般是将纳入土地利用总体规划及城市土地储备供应计划的土地，由土地整理主体实施土地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资，达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”等建设条件，使整理的土地变成“熟地”，为下一步国土收储、招拍挂等打下基础的过程。
2一级土地整理的出让手续土地拆平了或者建设用地指标到位了就可以走流程准备招拍挂出让了，办这个手续也很麻烦。
这个我就简单讲讲吧，不是我的强项，因为每个城市都不一样，就说几个共性的手续。
1、规划条件：市规划局正式下发。
一般由国土局发函申请，根据开发商提供的规划设计指标，规划局复函，国土局作为定界，评估的依据，是最前提条件之一。
2、土地征收、收储：市国土局负责。
集体地为征收，国有地为收储。
集体土地（没有土地证），以签订征收协议为工作结果。
国有土地签订协议，以收缴土地证为工作结果。
3、定界确权及申请宗地号定界：市国土局委托专业测绘院测绘，出宗地的坐标图、地形图，用坐标明确土地具体位置，实测面积。
确权：本宗地与周边土地是否地界清楚，产权清楚。
4、宗地成本构成审计：成本初审、复审，出具评估报告等。
5、地价评估：选取评估机构、评估委托发放、评估公司评估、评估结果正式反馈给储备（国土）、报分管领导审核并通过。
6、供地方案审批：这个各地完全不一样，一般国土局会有地价会、供地会这种来审核，然后卷宗材料在市区国土局、储备中心、交易中心等机构流转，出让方案要报市政府、土委会等机构审议。
浅议土地一级整理开发的特点及收益分配
浅议土地一级整理开发的特点及收益分配土地一级整理开发是指对农村土地进行统一规划、整理、利用，并实现农村土地的城市化，提高农村人居环境质量和农民生产生活条件的一项综合性工程。
土地一级整理开发的特点和收益分配是该领域关注的重点问题。
本文将就此问题进行浅议。
1、综合性。
土地一级整理开发是多部门、多领域协调推进的综合性工程，需要政府、市场、社会等各方的协同合作和资源共享。
2、工程化。
土地一级整理开发需要大量的资金、技术、人力等资源进行规划、设计、施工等环节，具有工程化的特点。
3、长期性。
土地一级整理开发需要实现农村土地的城市化，提高农村人居环境质量和农民生产生活条件，是一个长期性的工程项目。
4、效益性。
土地一级整理开发旨在实现农村土地的规范化、集约化和高效化，提高农村土地的使用效率和经济效益，以及改善农村的生产生活环境和质量，具有显著的经济和社会效益。
土地一级整理开发的收益主要包括政府和农民的两部分。
1、政府部分收益政府在土地一级整理开发中的投入主要包括财政资金、土地资源、政策支持等，政府通过资金、土地等投入，推动土地一级整理开发工程的实施，并以此为基础支撑城镇化进程的发展。
政府部分收益主要是土地增值收益和税收收益。
土地一级整理开发过程中，由于土地整理、土地规划、新城建设等工作的推进，土地的市场价值和开发价值不断提高，政府通过土地流转和土地使用权出让，实现土地增值收益。
同时，政府可以通过增收税收的方式，获得相应的财政收益。
农民在土地一级整理开发中的收益主要是土地补偿费和发展获益。
土地一级整理开发会对农民的土地产权进行统一规划、整理、清晰界定，并为农民提供一定的土地补偿费用。
此外，土地一级整理开发还将有助于提升农村基础设施建设水平、改善生产生活环境和质量，进而促进农民的生产和生活发展。
总体而言，土地一级整理开发的收益分配应该以政府部门和农民双方的经济和社会效益为基础，确保政府和农民双方能够得到合理而公正的收益回报。
浅议土地一级整理开发的特点及收益分配
浅议土地一级整理开发的特点及收益分配1. 引言1.1 土地一级整理开发的重要性土地一级整理开发是指对农村土地进行统一规划、整合和开发利用的过程。
其重要性主要体现在以下几个方面：土地一级整理开发可以提高土地资源的利用效率，实现土地的合理配置和优化布局，有效保障土地资源的可持续利用。
通过土地一级整理开发，可以促进农村土地的集约利用，提高土地的经济价值和产出效益，从而增加农民的收入和改善农村生活水平。
土地一级整理开发还可以推动农村产业结构的升级和优化，促进农村经济转型升级，实现农业现代化和农村可持续发展。
土地一级整理开发在促进农村经济发展、提升农民生活水平和促进农村振兴等方面具有重要意义和价值。
【200字】2. 正文2.1 土地一级整理开发的特点1. 综合利用资源：土地一级整理开发不仅仅是简单的土地开发和建设，更重要的是要综合利用资源，充分挖掘土地的潜力，实现资源的最大化利用。
通过规划和设计，可以使整个区域的资源得到合理配置和有效利用。
2. 提高土地利用效率：土地一级整理开发可以通过科学规划和整合，提高土地的利用效率。
通过合理布局和设计，可以最大限度地减少土地浪费，提高土地的经济效益和社会效益。
3. 促进城市规划与建设：土地一级整理开发是城市规划和建设的重要组成部分，可以有序地引导城市的发展，提升城市的品质和形象。
通过土地整理，可以实现城市建设的优化和升级，提高城市的整体竞争力。
4. 保护环境和生态：土地一级整理开发需要充分考虑环境和生态问题，通过合理布局和设计，可以减少对自然环境的破坏，保护生态环境的完整性和稳定性。
可以改善环境质量，提升居民的生活品质。
5. 促进社会经济发展：土地一级整理开发可以带动当地经济的发展，创造就业机会，促进社会资源的有效配置。
通过土地整理开发，可以吸引更多的投资，推动当地产业的发展，实现经济效益和社会效益的双赢。
2.2 土地一级整理开发的收益分配方式土地一级整理开发的收益分配方式是指在土地整理过程中，收益如何分配给相关方。
土地一级开发整理项目收入确认及涉税分析
土地一级开发整理项目收入确认及涉税分析一级开发整理项目是指对农村土地进行利用整理，将散片土地进行整理，以便于提高土地的利用效率，促进农村经济发展。
在这一过程中，涉及到的收入确认和涉税问题是非常重要的，也是需要认真对待的。
本文将对土地一级开发整理项目的收入确认及涉税分析进行详细介绍。
1.1 收入来源土地一级开发整理项目的收入来源主要包括土地出让金、建设配套费用、土地征收补偿款等。
土地出让金是最主要的收入来源，是指政府通过招标、拍卖等形式出让土地使用权所取得的收入。
建设配套费用是指为配套建设的用地所取得的收入，包括污水处理费、绿化费、市政设施建设费等。
土地征收补偿款是指政府为了进行土地征收而向被征收农民支付的补偿款。
1.2 收入确认原则在确认土地一级开发整理项目的收入时，需要遵循以下原则：（1）确认收入的可靠性。
收入必须能够准确计量，且具有可靠的证据支持，不能存在重大不确定性。
（2）确认收入的经济利益已实现。
即收入已经实际收到或者将要收到，并且经济利益已经或将要产生，而且收入额能够可靠计量。
（3）确认收入的归属。
即收入应当归属于企业自己，而不是属于其他企业或个人。
（1）土地出让金确认。
应当根据出让土地使用权合同和相关规定，确认土地出让金的收入，并及时进行会计核算。
2.1 税收政策土地一级开发整理项目涉及的涉税主要包括土地增值税、企业所得税、个人所得税等。
土地增值税是最主要的税收，是指在土地出让过程中，根据土地增值额计征的税收。
企业所得税是指在土地整理项目中，企业通过出售土地使用权所获得的利润所应纳税收。
个人所得税是指在土地征收过程中，被征收农民所获得的补偿款所应纳税收。
对于土地一级开发整理项目涉及的税收计算，需要根据相关税收政策进行精确计算，并按时足额缴纳。
具体应当遵循以下原则：（1）土地增值税计算。
应当根据土地增值额和相关税率，进行土地增值税的计算，并按时足额缴纳。
为了鼓励土地一级开发整理项目的开展，政府还制定了相关的税收优惠政策，包括土地增值税优惠、企业所得税优惠、个人所得税优惠等。
城市土地一级开发融资模式及渠道分析
一、引言城市土地一级开发是针对城市功能定位及城市规划要求，由政府统一组织开展的一系列土地行为。
土地一级开发具体定义是指政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
随着我国城市化进程的加快，建设用地需求量不断增加，政府对土地一级开发工作也越来越重视。
城市土地一级开发属于资金密集型行业，土地一级开发能够得以顺利开展，必然要获取足够的资金支持。
土地一级开发主体的融资渠道主要有银行贷款、政府部门的财政拨款和自有资金。
从各项融资来源占比来看，政府财政拨款和自有资金所占比例较小，债务融资占比较高，这也决定了信贷政策对土地一级开发主体获取资金难易及成本有非常大的影响。
当政府采取强有力的宏观调整政策，紧缩银根时，土地一级开发就会受到来自资金方面的很大限制，面临较大的融资困难。
因此，有必要就土地一级开发融资模式展开讨论，根据不同地区土地一级开发面临的不同条件，有效地选择不同的融资模式，同时相关部门要完善土地一级开发相关法律法规制度，以便于一级开发融资主体根据现有情况创新出新的融资方式，这样有利于拓宽土地一级开发的融资渠道，降低融资成本和风险，保障项目得以顺利开展，加快推进我国城镇化建设。
二、城市土地一级开发存在的四种模式（-）模式一：一二级联动开发的传统模式，由企业主导一二级联动开发模式主要由企业主导，一家企业先后承担土地开发及其上物业开发两道工序，面对土地出让及物业租售双重市场的一种开发模式。
房地产开发商通过这种开发模式，不仅在一级开发阶段获得了收益，而且会保证企业所获取的土地在未来升值时，给企业带来二级开发的丰厚收益。
然而这种模式也有一定的缺陷，例如不利于政府对市场地价进行控制等。
当前华夏幸福产业新城开发模式属于这种类型。
浅议土地一级整理开发的特点及收益分配
浅议土地一级整理开发的特点及收益分配
土地一级整理开发指的是将农村集体所有的土地进行整理，将其规划、设计并进行开
发利用的过程。
土地一级整理开发具有以下特点及收益分配方式。
土地一级整理开发具有规划性强的特点。
通过整理，可以合理利用土地资源，将农村
土地划分为不同的功能区域，包括农田、居住区、商业区、工业区等，从而实现土地资源
的高效利用。
土地一级整理开发具有集中性强的特点。
整理过程中，会将分散的土地资源进行整合，形成较大面积的土地集中开发区域。
这样可以提高开发的规模效益，更好地满足人们对土
地的需求。
土地一级整理开发具有专业性强的特点。
整理过程中需要涉及土地勘测、设计、建设
等专业知识和技术，需要相关专业人员进行规划和管理。
通过专业化的管理，可以提高整
理开发的质量和效益。
土地一级整理开发的收益分配也是一个重要的问题。
一般来说，土地征收补偿费用会
在整理过程中进行支付。
整理后的土地可以进行出让或者租赁，通过土地流转产生的收益
也可以用于整理开发的后续工作。
整理后的土地增值所产生的收益也应该进行合理分配，
一部分可以归集体所有，用于农村建设或者集体经济发展，另一部分可以归农民个人所有，作为他们的财产收益。
土地一级整理开发具有规划性强、集中性强、专业性强的特点，通过合理利用土地资源，可以实现土地的高效利用。
在收益分配上，征地补偿费用、土地流转收益以及土地增
值收益都应该进行合理分配，既要满足集体经济发展的需要，也要保障农民的权益。
土地一级开发盈利模式分析
土地一级开发盈利模式分析
1.土地出让金：土地一级开发的最主要的盈利方式是通过将土地出让
给开发商。
开发商在竞拍或协商的方式下，支付一次性土地出让金给政府，获得土地使用权。
土地出让金的金额一般按照土地面积、用途、位置、市
场需求等因素来确定。
2.建设销售：土地一级开发的另一个盈利渠道是通过实施建设项目并
销售已开发的建筑物或用地。
开发商可以在土地上建设商业综合体、住宅
楼盘、办公楼等，并通过销售这些房产来获取利润。
通常，开发商会将建
设项目分批次进行销售，以分散风险并提高盈利空间。
3.物业管理收益：市场上的建设项目通常都需要进行物业管理，包括
维修、保洁、保安、设施设备管理等。
开发商可以将建设项目中的部分或
整体物业管理权转交给专业物业管理公司，并通过收取物业管理费来获取
稳定的现金流。
4.其他附加收费：土地一级开发过程中，开发商还可以通过其他附加
收费渠道来增加盈利。
例如，由于土地使用权的所有者享有土地经营权，
开发商可以收取租金来增加收益。
此外，还可以收取开发商代办各项手续
的费用，如规划审批、施工许可等。
5.资产处置：土地一级开发完成后，开发商可以选择将项目转让给其
他投资者或机构。
通过转让项目，开发商可以快速回笼资金，并在项目升
值或增值的情况下获取差价利润。
总之，土地一级开发具有多种盈利模式，其中最主要的是土地出让金
和建设销售。
其他收益方式如物业管理、附加收费和资产处置也可以为开
发商带来额外的利润。
通过合理的规划、项目管理和市场定位，开发商可以实现盈利最大化。
土地一级开发整理项目收入确认及涉税分析
土地一级开发整理项目收入确认及涉税分析【摘要】本文旨在探讨土地一级开发整理项目收入确认及涉税分析的相关问题。
在引言部分中，介绍了研究的背景和目的。
接着在正文部分分别阐述了土地一级开发整理项目的概念特点、收入确认原则、涉税分析、实际操作以及税务筹划。
最后在结论部分总结了土地一级开发整理项目收入确认及涉税分析的重要性，展望未来发展趋势，以及指出研究的局限性和展望。
整体来看，本文通过系统分析土地一级开发整理项目收入确认及涉税相关内容，旨在为相关领域研究和实践提供参考，并促进相关政策制定和实施的进一步完善和发展。
【关键词】土地一级开发整理项目、项目收入确认、涉税分析、税务筹划、重要性、发展趋势、局限性、研究背景、研究目的、概念、特点、原则、实际操作、展望.1. 引言1.1 研究背景土地是国家资源的重要组成部分，土地开发整理项目作为土地资源的有效利用方式之一，对于促进土地资源利用效率、提升土地价值具有重要意义。
土地开发整理项目收入的确认及涉税分析是一个复杂的问题，涉及到法律、财务、税收等多个领域的知识。
对土地一级开发整理项目收入确认及涉税分析进行深入研究具有重要意义。
随着我国经济的快速发展，土地一级开发整理项目的规模和数量不断增加，如何科学合理地确认土地一级开发整理项目的收入，避免税收风险，成为当前急待解决的问题。
本文将从土地一级开发整理项目的概念和特点、收入确认原则、涉税分析、实际操作及税务筹划等方面展开研究，旨在为相关部门和企业提供一定的参考，促进土地一级开发整理项目的健康发展，同时也有助于完善税收制度，保障国家税收的正常征收。
1.2 研究目的本文旨在探讨土地一级开发整理项目收入确认及涉税分析，旨在深入了解土地一级开发整理项目的概念、特点，明确土地一级开发整理项目收入的确认原则，分析土地一级开发整理项目涉税的情况，探讨土地一级开发整理项目收入确认的实际操作，并提出相关的税务筹划建议。
通过研究土地一级开发整理项目收入的确认及涉税分析，旨在帮助相关机构和企业更好地理解土地一级开发整理项目的运作情况，规范收入的确认方式，避免税务风险，实现税务合规。
浅议土地一级整理开发的特点及收益分配
浅议土地一级整理开发的特点及收益分配土地一级整理开发是指对农村集体土地进行规划、整理和开发利用的过程。
下面将从特点和收益分配两方面分析土地一级整理开发。
1. 多样性：不同地区、不同区域的土地一级整理开发具有多样性，因地制宜是其重要特点之一。
不同地区的土地资源和特色不同，需要根据当地的实际情况制定相应的开发方案。
2. 多阶段：土地一级整理开发是一个多阶段的过程，包括土地规划、土地整理和土地开发利用三个阶段。
每个阶段都需要经过细致的规划和筹备工作，确保整个开发过程顺利进行。
3. 综合性：土地一级整理开发是一个综合性的工作，需要考虑到土地资源、环境保护、经济效益等多方面因素。
只有综合考虑各种因素，才能实现土地的可持续发展。
4. 长期性：土地一级整理开发是一个长期的工作，需要长期投入、长期管理和长期维护。
开发过程中可能会遇到各种问题和挑战，需要持续不断地解决和改进。
土地一级整理开发的收益主要包括经济收益和社会收益两个方面。
1. 经济收益：土地一级整理开发可以改善土地的利用效率，提高土地的经济价值。
通过规划、整理和开发利用，可以将土地用于农田、工业园区、住宅区等各种用途，提高土地的产出和效益。
经济收益主要表现为土地增值、企业利润等形式。
2. 社会收益：土地一级整理开发可以改善农村的基础设施和生活条件，提高居民的生活水平和生活质量。
通过开发利用土地，可以建设道路、排水系统、绿化景观等设施，改善农村环境和生态环境。
社会收益主要体现在农民的收入增加、农村环境的改善等方面。
1. 土地使用权出让收益分配：政府将土地使用权以出让或租赁的方式转让给企事业单位或个人，通过土地收益的分配来获取相关利益。
2. 基础设施建设收益分配：土地一级整理开发中建设的基础设施设施，由政府或开发商进行投资建设，并通过相关收费或使用费用来获取收益。
3. 纳税收益分配：土地一级整理开发会给当地带来经济发展和就业机会，从中获得税收收益，这些税收收益可以用于基础设施建设、社会福利和公共服务等方面。
浅议土地一级整理开发的特点及收益分配
浅议土地一级整理开发的特点及收益分配
土地一级整理开发是指对农村土地进行规划、整理、开发和利用的过程，包括土地的清理、平整、建设道路、管道和电缆等基础设施，以及建设住宅、商业、工业和公共建筑等。
其特点主要体现在三个方面：
一、地区经济实力得到提高
土地一级整理开发在对土地进行规划、整理、开发和利用的过程中，可以建设大量的房屋和基础设施用于商业、工业和公共建筑等方面的发展。
因此，通过土地一级整理开发可以为地区经济提供强有力的发展支撑，增加地区税收，提高地区经济发展的实力。
二、收益分配方案得到优化
在土地一级整理开发的过程中，需要考虑的收益分配方案包括土地增值收益、土地出让收益、土地征收补偿和建设补偿等。
通过合理设计收益分配方案，可以提高土地整理开发的收益，同时为农民和城市居民提供更好的福利保障和基础设施建设。
三、农村人口结构得到优化
土地一级整理开发不仅可以提高农民的经济收益，同时可以优化农村人口结构。
随着城市化的进程加速，农村人口逐渐向城市转移，而土地一级整理开发可以提供更多的工作机会和优质的居住环境，吸引城市人口向农村迁移，从而优化农村人口结构。
在收益分配方案制定时，应考虑公平性、合理性和可操作性等因素。
应确保农民的收益得到保障，而政府和开发商的权益也得到合理补偿，从而实现共赢局面。
土地一级开发整理方案
土地一级开发整理方案一、开发的意义为了进一步增加土地储备的作用与功能，优化土地资源配置，盘活存量土地，充分发挥土地资源在经济社会发展中的促进和保障作用。
通过实施的土地收储和保障作用，增强政府对土地市场的调控能力，实现城市基础设施配套到位的熟地供应和保障重点项目用地的总目标。
二、开发具备的条件1、具备规划主管部门审核通过的控制性详细规划。
根据**市城市的总体规划及土地市场需求，确定出需开发土地的规划条件、指标及市政配套要求。
主要包括确定规划用地性质、规划建设内容、宗地详细规划方案、控制性详规、水电暖气等配套设施实施条件。
2、纳入年度土地储备开发计划。
确定土地供应计划、土地利用年度计划和土地收购储备计划后，改变拟开发土地的权属性质，使有所开发土地的完整土地所有权，从而具备土地一级开发的权属基础。
3、土地预审审核通过。
新区国土资源局根据土地利用总体规划、土地利用年度计划和建设用地标准，对项目的选址定点、用地规模等，召开联审会进行初步审查，提出预审意见，通过后出具用地审查意见，**政府出具用地批复文件。
4、实施方案经政府有关部门审核通过。
根据**市政府出具的用地批复文件，实施方案报**市或新区规划委规划意见书、住建委、园林局、文物局、环保局、发改委等审核通过，获得批准后相关办理征地、拆迁的有关手续。
三、开发合作模式本项目一级土地开发采取完全市场运作模式。
新区政府首先将待进行一级开发的土地一次性（或按地块）以基准地价委托我公司进行开发，通过土地使用权出让协议进行约定。
我公司根据约定进行统一拆迁、补偿、安置、城市基础设施建设和社会公共设施建设，使开发的区域内的土地达到“七通一平”或需求者要求的建设条件，再由新区政府以找挂牌形式面向市场转让土地使用权。
这种模式中，新区政府以协议形式保证我公司一级开发利益。
向我公司出让城市国有土地(简称毛地)或农村集体土地(简称生地)，我公司完成一级开发后核算开发成本及酬金，待土地转让取得土地价款后扣除开发成本、酬金和利润分成，剩余土地转让款（利润分成）归政府所有。
房企参与土地一级开发的五种模式
房企参与土地一级开发的五种模式一、我国房企参与土地一级开发的主要盈利模式土地一级开发是指按照城市规划、土地利用总体规划、城市功能定位和经济发展要求，由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使建设用地实现宗地平整、市政配套的状态，达到出让标准的土地开发行为。
在土地一级开发过程中，房企通过与当地政府协商，创造了多种盈利模式，目前主要有以下五种盈利模式：1、固定比例收益模式该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。
政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。
该模式仅从土地一级开发本身获利。
该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。
三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。
北京是采用这一模式的典型。
《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。
”此外，这种模式在福建漳州也有实践。
2009年8月，漳州发展在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心给该企业承诺：该企业投入土地一级开发资金每年将获得12%的最低收益。
土地一级开发整理项目收入确认及涉税分析
土地一级开发整理项目收入确认及涉税分析一级开发整理项目是指开发商通过进行土地整理并进行合法规划程序后，获得国家土地使用证，并将土地进行分割、开发和销售的一种项目。
在这个过程中，开发商不仅需要注意土地开发整理项目收入的确认，还需要进行相应的涉税分析，以满足相关税收法规的要求。
本文将对土地一级开发整理项目收入确认及涉税分析进行详细介绍。
1. 收入确认原则土地一级开发整理项目的收入确认应遵循收入确认的基本原则，即收入应当在收益已经实现或者实现的可能性及收益的额度可以可靠计量时确认。
开发商应当将土地开发整理项目收入确认作为重要的会计政策进行规范，在遵循相关法规的前提下，合理确定收入确认的时间点和方法。
3. 收入确认方法土地一级开发整理项目的收入确认方法一般可以采用完工百分比法或者实现法。
在采用完工百分比法的情况下，开发商可以根据项目完成的百分比来进行收入的确认，而在采用实现法的情况下，则是在土地项目实际实现收益时进行确认。
选择合适的收入确认方法需要根据具体情况进行综合考虑，并与税务机关进行沟通确认。
1. 增值税在土地一级开发整理项目中，开发商需要对土地出让金、土地增值金以及房屋销售款等收入进行增值税的申报和缴纳。
开发商可以根据相关政策和规定，申请增值税专用发票，并在税务报表中清晰地列明土地出让金、土地增值金以及房屋销售款等收入及相应的增值税金额。
2. 企业所得税土地一级开发整理项目的企业所得税是一个比较复杂的问题，其中涉及到土地开发整理项目的成本、费用和收入的计算及确认。
开发商需要根据相关规定，合理计算土地开发整理项目的成本和费用，并据以计算应纳税所得额。
在税务申报上，开发商应当将土地一级开发整理项目的收入和相应的成本及费用进行清晰地列项，并根据税务部门的要求进行纳税申报。
3. 房产税对于通过土地一级开发整理项目出售的房屋，开发商需要关注房地产税的相关政策。
根据相关规定，开发商需要对所售房屋进行估值，计算并缴纳相应的房地产税。
土地一级开发合作投资收益分析
本
项
目
介
绍
本项目位置
CBD中央商务区
Page
河西新区北接防城区旧城区,南临西湾新城,东与城南新区、市商业中心、市 行政中心区隔江相望,在随着城市规划发展中,河西新区将借势自身资源优势及 （ZHOU）边发展利好获得更大发展机遇,形成具有自身特色的区域定位,
本
项
目
介
河西新区总面积约11000亩,西面位
在价值链的不同
阶段所拥有的权
力和能力,来创造
价值和获得利益,
影响区域规划 掌握土地开发经 权 营权 能 土地一级开发 基 建
土地开发1.0模式
低成本获取土地 利 与政府分配土地 益 增值收益 点 一级开发的利润
土地转让权
招商引资
土地二级开发 自 营、合资、股权转让 等
商业经营、 管理性持久 收益
房地产开发2.0模式 商业运营3.0模式
间接获 得收益
二级开发 股权转让 公开转让 招商
常规的间接 获取收益途 径
直接获 得收益
进行土地一级 开发，出让后 直接获得收益
直接获取收 益途径
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土
地 一
间接获取土地收益
级
开 发
——常规操作的路径分析
概
述
Page 18
我们研究了国内类似土地出让的相关案例进行经验借鉴
土
地
一
级
开
发 概
按照规定办理相应手续
确定土地开发主体
编制土地一级开发实施方 案
取得当地人民政府的批准 文件
办理征地、拆迁、市政基 础设施建设等相关手续
组织验收
我们现在的进度：已经取得当地政府批准,合同已经达到签署条件
土地一级开发整理成本及收益分配方式103755946
一、土地整理成本1、集体土地征收费（含建设用地平移成本费）；国有土地收回收购费；市政基础设施建设费；城市公园、景观绿化建设费；城市公共公益配套项目建设费；渠系改造费；自来水主水管迁建费；电力设施建设费；安置房建设费(包括集体土地拆迁安置房建设费和国有土地拆迁安置房建设费)；规划设计和策划推广费；年度投资基本回报收益；其它不可预见费等费用。
2、市政基础设施和城市公共公益配套设施具体建设项目由附加协议确定，所有建设费用经审计后计入本项目一级土地整理结算成本，项目建设费用的审计方式采用过程跟踪审计，单项建设项目完成后进行审计汇总。
3、年度投资基本回报按投资方实际完成的年度投资款的 %计算，在每年度核算完该年度的投资基本回报，政府方于每年度前将年度基本回报支付投资方。
投资方原则上将该年度基本回报于次年作为投资款继续投入本项目，则继续计算投资方的年度投资及基本回报，直至土地招拍挂款返还投资方投资款后不再计算。
4、拆迁安置由投资方作为业主单位，在合作区域规划用地范围内，先行修建拆迁安置房，整理范围内的村民住房采用实物安置的方式。
二、收益分配方式1、由于项目投入较大，建设周期较长，因此在各方面条件成熟和政策允许的情况下将土地分期出让，即整理出一块上市交易一块土地。
在单宗土地交易款到账后，政府应首先用于向投资方返还投资款。
单宗土地上市交易后，根据实际情况，实行预分配。
项目板块土地一级土地整理全部完成、土地出让后，双方进行清算；在土地交易款到账后，政府方将投资方应收回的年度投资款、年度投资基本回报及应分配的土地净收益资金一次性支付。
2、对于经营性用地出让收入实行宗地预分配、板块核算、板块土地净收益梯度分配。
在实施整理前，双方对板块的单位整理成本进行预测；在每宗土地交易完成后，按照预测的单位整理成本计算宗地净收益，并实行宗地梯度预分配。
宗地净收益除扣除整理成本外，还需扣除国家提留的各种基金及费用。
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土地一级开发整理的收益模式分析目前，全国有多家房地产企业在探索土地一级开发可持续的经营模式。
其中，以云南城投(600239.SH)、中天城投(000540.SZ)等房地产A股上市企业所代表的“企业与政府的收益分成模式”，被房地产企业在土地一级开发时所采用。
土地一级开发收益分成的盈利模式非常清晰，即通过将“生地”变为“熟地”，待土地通过招拍挂出让后，房地产再按照与政府的分成比例，获得属于自己的那部分土地出让增值收益。
在这种模式中，政府与负责土地一级开发的房地产企业结成了紧密的利益共同体，企业的经营业绩也成为了政府实实在在的收益。
在一、土地一级开发的流程与分工土地一级开发，即由政府委托企业按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标等要求，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再进行有偿出让或转让的过程。
鉴于土地一级开发项目涉及的审批手续繁杂、需要接触的审批部门众多的情况，房地产企业通过与政府收益分成的模式进行土地一级开发，一个很重要的好处便是:地方政府和房地产企业可以各自发挥自己的“比较优势”——政府负责保证如规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作的通过，而企业则可从事建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等自己更为擅长的工作。
二、土地一级开发收益分成模式的运作要点(一)土地一级开发的两条收益途径土地整理的收益模式通常有两条途径:一种途径是，通过土地公开交易市场出让土地，收益部分按照约定取得。
另一种途径是，开发商与政府共同约定出让土地的限制性条件，在招拍挂中确保自己顺利取得二级开发权。
开发商通过上市公司的股票配售或信托融资，上交土地出让金，获取土地使用证。
后期的开发或以开发项目为标的，从银行获取项目融资贷款进行房地产开发;或采取土地分块合作开发的模式，进行资金的快速回收。
(二)共同出资设立项目公司房地产企业往往通过设立项目公司来进行土地一级开发项目的操作。
在收益分成模式中，有些项目公司会选择由房地产企业、政府部门(或政府的投融资平台)共同出资设立(其中的一些项目公司还会有第三方出资，如与政府关系较为密切的民营企业等，以做到利益共享、也能为项目的审批提供方便)，负责对土地的一级开发项目进行经营，包括开发资金的融资、参与土地运营的策划、市政配套设施的建设，以及配合政府部门进行拆迁补偿、土地二级市场潜在受让人的招商等工作。
一般来讲，房地产企业会持有项目公司的大部分股权，并能相应获得董事会的掌控权和主要高管的提名权。
通过共同出资设立项目公司，房地产企业与地方政府利益的第一层捆绑关系就建立起来了——政府作为项目公司的股东之一，有权按股权比例享有由土地增值收益转化而来的项目公司分红。
(三)土地一级开发净收益的分成一般来讲，“土地一级开发净收益”被定义为，“国有土地使用权出让价款”减去“土地一级开发成本”，再减去“政府提取的各项费用”。
其中，土地一级开发成本通常由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、市政基础设施建设费用、工程建设其他费用(如监理费、工程设计费、管理费用、财务费用等)、相关税费等构成。
按照国家有关规定应提取的各项基金、规费，主要包括土地收益基金、失地农民保障金等。
项目公司与政府之间的土地一级开发净收益分成比例的约定，无疑是一级开发合同当中最为关键的条款。
按笔者所查阅的数个土地收益分成的案例来看，项目公司往往要占到净收益的“大头”。
以中天城投(000540.SZ)和云南城投(600239.SH)为例。
中天城投下属全资子公司华润贵阳对贵阳市渔安、安井片区9.53平方公里土地进行一级开发，贵阳云岩区政府承诺:用土地出让收益以及片区城市建设配套费，支付一级开发投资成本;投资成本支付完成之后的剩余部分，云岩区政府与华润贵阳按照3:7 的比例进行分成。
2007年底，云南城投和昆明市土地矿产储备管理办公室签订《环湖东路沿线土地一级开发委托合同》，获取了昆明市4.18万亩范围的土地一级开发权。
合同显示，所述土地一级开发的期限自2008年5月30日至2013年5月30日，云南城投与昆明市政府对一级开发范围分配比例的设置通常与土地一级开发的难度大小有关，一些拆迁难度比较大，或者是地理位置相对较偏的地块，土地一级开发商的分成通常要高一些。
项目公司在拿到按比例分配的一级开发净收益后，在扣除经营成本等费用、提取法定公积金等程序后，公司股东可对剩余的税后利润进行分红。
通过土地一级开发净收益的分成设置，房地产企业以及地方政府的利益捆绑关系被深化了一层。
与房地产二级开发的项目相比，房地产企业在土地一级开发的利益分配上与地方政府走得更近了，有了地方政府的政策支持，一级开发项目的市场风险相对较小。
(四)土地一级开发保底收益的设置在一些土地一级开发的收益分成案例中，房地产企业甚至还能得到一些地方政府的保底收益承诺。
在上述云南城投在昆明的土地一级开发案例中，另设有保底条款，规定若云南城投所提取的收益不足全部土地的一级开发总成本的5%时，昆明市政府将保证向公司另行支付差价款，以确保云南城投的收益不低于合同项下的全部土地一级开发总成本的5%。
而漳州发展(000753.SZ)则更是与地方政府达成了固定回报加上收益分成的方式，从事土地一级开发，从而确保了较高的投资回报和相小的投资风险。
2009年，它在漳州当地拿下了164亩土地的一级开发权，在与漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心三方共同签订的《漳华路龙文段配套开发用地(A 地块)一级开发合作协议书》中，三方约定:公司投入土地一级开发资金每年将获得12%的固定收益，此外，公司还将获得地块挂牌出让净收益的18%。
[3] 此外，在一些一级开发委托合同中，房地产企业会通过与政府约定土地“招拍挂”的单位成交底价，来实现最低收入的底线。
房地产企业也会与地方政府约定，对投入资金规模进行限制——如锁定土地一级开发的平均单位成本，要求超出部分由地方政府承担。
在上述漳州发展的土地一级开发案例中，合作协议书约定:每亩土地开发成本不高于32 万元，若实际成本高于上述额度，由漳州市龙文区政府及当地城市建设开发中心负责所有超额成本。
(五)参与土地规划的设计工作在土地一级开发的收益分成模式中，土地一级开发商事实上成为了土地设计的一个“准规划部门”;开发商可利用规划的设计和改变，来使得土地规划对己方从事一级开发更有利，甚至为今后的土地一二级联动打下基础。
在符合城市总体规划基础上，开发商往往能够参与到地方政府所进行的概念规划设计中;同时，房地产企业通常也能协助政府编制该区域的控制性详细规划及各类专项规划，这为开发商获取二级开发权方面提供了更多的先机。
因为开发商用二级开发的整体思路和方案在一级开发阶段，可以更好地从概念规划阶段就能够得到政府的认可，并在规划条件和各地块价值安排方面得到有效的贯彻。
此外，为了保证土地出让收益的实现，在一级开发委托合同中，一些房地产企业也会与政府约定，在可出让经营性用地中，商住用地的最低比例。
(六)参与政府的土地“招牌挂”工作土地一级开发的普遍模式是，房地产企业将土地平整完毕后，交由当地国土资源部门挂牌出让。
虽然土地一级开发商自身并不能准确把握土地出让的时间，但却可以通过合同条款的约定，大致与政府部门约定每年落实到本项目的土地出让指标，从而把握土地供应的节奏。
在一些土地一级开发的案例中，房地产企业还约定可与政府协商确定项目土地入市交易价格，并与政府协商确定土地交易条件和交易方式。
通过对土地出让规模、推出时间，以及交易底价等因素施加影响，房地产企业可在某种程度上做到随行就市，将土地收益保持在合适的区间内。
(七)土地一二级市场联动的优势土地一级开发商参与自家地块的竞拍有两个明显的优势，一是由于房地产企业在土地一级开发阶段已和政府部门有过一些互动，因而对竞拍地块的价值和前景了然于心;二是在同等价位的情况下，由于拍卖价款当中的一部分将作为土地一级开发收益进入房地产企业，因而土地一级开发商参与拍卖的成本相对于其他公司更低。
在这种情况下，房地产企业可以在获得一级开发阶段收益的同时，获取相对低成本的土地，既保证了企业未来的可持续发展，也保证了可以获取土地在未来升值给企业带来的二级开发的优厚收益。
[4]由于房地产行业明显受制于政策的因素，因此大型的房地产开发商往往将一级土地整理与二级开发相结合，以获得整理收益的最大化。
当然，不排除遇到对地块志在必得的公司不计成本的与土地一级开发商抬价，这个时候，当竞拍价达到一定金额时土地一级开发商便会理智地放弃继续竞拍，因为拍卖成交价已非常高，仅是从土地一级开发的收益分成上，土地一级开发商也已可获利不菲。
”三、所蕴藏的风险:(一)政策风险相比较二级市场土地“招拍挂”和房地产开发的政策规定，土地一级开发的政策并不明晰，诸多操作很不规范，而且各地政府的政策和操作流程也各不相同，造成一定的信息瓶颈和操作上的不确定性。
随着土地管理制度的改革和发展，国家对土地一级开发的政策将越来越完善，在政策完善过程中，存在对现有土地一级开发模式进一步完善或调整的可能与风险。
在《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发[2006]100号)中，国务院规定，“从2007年1月1日起，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。
收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的‘收支两条线’。
”在财政部发布的《国有土地使用权出让收支管理办法》(财综[2006]68号)中，规定:“任何地区、部门和单位都不得以‘招商引资’、‘旧城改造’、‘国有企业改制’等各种名义减免土地出让收入，实行‘零地价’，甚至‘负地价’，或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入。
”在2009年12月财政部发布的《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》(财综[2009]74号)中规定，“确保土地出让收入及时入库。
土地出让收入原则上采取就地直接缴库方式，商业银行应当把收缴的土地出让收入及时足额划转地方国库。
” 鉴于上述土地出让收入全额缴纳地方国库的规定，(二) 融资风险土地一级开发的资金投入密集度高、投资规模大。
前述云南城投环湖东路进行土地一级开发及建设的预计总成本达到了32.35亿元。
这些巨额融资，往往来源于房地产项目公司的股本融资或债券、债务融资。
虽然大部分土地一级开发均采取分期滚动开发模式，使得后续资金投入可以由前期项目的现金流入来补充，但即使是为启动项目的第一期投入，动辄已往往达到十数亿资金的规模，资金需求的压力可见一斑。