房地产开发企业存货评估方案(初稿)

房地产开发企业存货评估方案

一、房地产企业的存货评估的基本思路

房地产开发企业的存货中除一般工业企业所共有的原材料、低值易耗品外，还包括开发成本——土地开发、开发成本——房屋开发、开发产品——商品房、开发产品——商品性土地、出租开发产品、周转房、分期收款开发商品等科目。房地产开发企业的存货除具有一般工业企业的共性外，还具有其不动产所固有的特殊性，因此，在资产评估中应根据其特点采取相应的评估方法以便准确的确定其价值。

为了在房地产开发企业存货评估中准确的把握其评估价值，首先应当对房地产及房地产开发的特性、房地产开发的主要程序、房地产开发项目成本费用的构成、房地产定价方法、房地产开发过程中经济合同的种类及政府有关部门的批文和证件、房地产开发企业存货的核算过程、房地产开发的政策和法规等有一个全面的理解和把握。

二、房地产以及房地产开发的特性

（一）房地产从实物形态上主要分为土地、在建工程、建成后的物业三大类。其中土地按开发程度又分为生地、毛地、熟地（熟地按其开发程度又分为“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等），按取得方式又分为：土地使用权出让、土地使用权转让、划拨取得等；建成后的物业又包括：居住物业、商业物业、工业物业、特殊物业。不同的实物形态其价值的构成及评估方法的选取是不同的。

（二）房地产（房地产开发）的特点：房地产（房地产开发）具有

位置固定性、开发周期及生命周期长、较高的保值增值性、政策影响强、专业管理依赖性强、变现性差、投资数额大、投资回收周期长等特点。这些特性都是房地产开发企业存货的评估过程中应该考虑的因素。

三、房地产开发的主要程序

房地产开发主要分为八个步骤，即：投资机会寻找→投资机会筛选→可行性研究→获取土地使用权→规划设计与方案报批→签署有关协议→施工建设与竣工验收→市场营销与物业管理。同时又可以划分为四个阶段，即：机会选择与决策分析阶段→前期工作阶段→建设阶段（预售阶段）→租售阶段。在房地产开发的不同阶段其成本费用发生的内容不同，因此其评估价值的内容及评估方法的选取都是不同的。

四、房地产开发项目成本费用的构成：

房地产开发过程中的成本费用主要有九项内容构成，详见下表：

五、房地产开发企业的房地产销售定价方法：

房地产开发企业的房地产销售定价方法主要有：成本导向定价、目标定价法、购买者导向定价三种方法。其中在房地产行业最流行的定价方法是成本导向定价法中的成本加成定价法，即房地产销售价格=房地产开发成本+房地产开发利润。

另外，目前我国房地产开发企业所公布的销售价格表中的商品房售价一般由三部分组成：房款+附房及附属设施款+代收费用。其中代收费用包括房地产开发企业代政府有关部门收取的水增容费、有线电视费、管道煤气安装费、一户一表安装费等。这些费用应该从所取得的房地产销售价格中扣除。

六、房地产开发中所涉及的经济合同中的种类及政府有关部门核发的批文和证件

（一）房地产开发是一项庞大的系统工程，每一个开发项目从立项到开工建设直至开发产品的租售阶段都涉及到众多的市场主体参与者，因此也就离不开各种各样的经济合同来约束房地产开发过程中各方面的市场参与主体。这些合同主要包括：土地使用权出让合同、征地合同、拆迁补偿合同、土地使用权转让合同、项目可行性研究合同、勘察设计合同、监理合同、产品购销合同、材料采购合同、施工合同、联合开发合同、商品房预售合同、商品房购销合同、商品性土地购销合同、代建工程合同、房屋租赁合同、房地产抵押合同等。评估时应当充分索取这

些合同，对于了解所评房地产存货的信息是非常必要。其中建设工程施工合同又可分为多种形式，详见下列图表：

(二) 房地产开发中政府有关部门的批文和核发的有关证件是较多，评估时也应当充分索取这些资料。这包括：房地产开发企业资质证书、开发公司与政府拆迁主管部门签订的旧城区改造协议、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工证、土地使用证房产证、房地产预售许可证、竣工验收报告等。

七、房地产开发企业存货的核算过程

（一）开发成本的核算：开发成本按其用途，可分为如下四类：1、土地开发成本2、房屋开发成本3、配套设施开发成本4、代建工程开发成本。其中：配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。

开发产品成本相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本，是一种非完全成本。开发成本主要核算以下六个成本项目：

1、土地取得费用；

2、前期工程费；

3、基础设施费；

4、建安工程费；

5、配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如居委会、派出所等；

6、开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，如现场人员工资等。

（二）开发产品的核算

房地产开发企业开发的产品，在完成全部开发过程、并经验收合格就应进行成本结转，将开发完成产品的成本从“开发成本”的有关科目转入“开发产品”科目。开发产品下设商品性土地、自用土地、商品房、出租产品、周转房、配套设施、代建工程等二级科目。房地产开发企业开发的产品如采用分期收款方式销售，应设置“分期收款开发商品”科目进行核算，并从“开发商品”科目转入“分期收款开发商品”科目。开发完成用于出租的房屋和土地应于投入出租经营时，从“开发产品——出租产品”科目转入“出租开发产品——出租产品”科目核算，并设置“出租开发产品——出租产品摊销”科目核算出租开发产品的摊销。开发企业将用于安置被拆迁居民周转使用的周转房投入使用时应将“开发产品——周转房”转入“周转房——在用周转房”科目核算，并设置“周转房——周转房摊销”科目核算周转房的摊销，每次计提的周转房摊销额应计入相应的土地、房屋开发成本或开发间接费用。

八、房地产开发相关法律、法规、国家政策及地方政府规定