杞县市场调研报告

户型。由于乡镇客群是县区的主力购房客户，由于价格上涨等因素客
群购买户型主要集中在110—120㎡的经济型三房户型。
市场结论
目前建议本项目可通过立面创新，户型全面优化，面积控制、温 泉，社区监控系统，可视对讲以及景观规划亮点等产品力附加值上多
做文章，并通过推广包装形象的高度塑造以及售卖策略等后期运作，
开封杞县市场初步调研报告
本项目体量较大，产品形式丰富，市场调研的深度和广度将是本项目成败的关键。由于时间仓 促，所以本次提交的区域市场调研资料和项目初步营销思路仅供开发方作为初步的规划讨论参考 ，详细性的市场综合调研报告、产品综合方案、整体营销推广报告和阶段性营销报告在对区域进 行针对性的深入调研后再行提交。
根据以上分析：目前该县楼盘在售楼盘面积多集中在88㎡到130㎡之间，根
系列1 系列2
据目前各楼盘销售状况显示，客户的购买面积多集中在110㎡到128㎡的三房 两厅一厨一卫。
销售价格分析
典型项目价格
3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0
东城花园 幸福港湾 富苑·上城公馆 阳光嘉苑 帝景豪庭 紫金城 富苑观城 未来·名城
为：两心、两轴、三环、五区。
两心：老城商贸中心、新城行政办公中心； 两轴：建设路发展轴、银河路发展轴；
三环：海河、护城河、第三环水系；
五区：老城商贸区、西部工业区、北部行政文化娱乐区、西北居住 区、东南居住区。
城市重点向西发展
地产发展方向
城市新区
工业区 中心城区
杞县地产发展主要分为两个板块，中心城区与城市新区（西区），西区 项目主要集中在杞成路与S213省道交汇周围，中心城区以金城大道为主线项 目分部周边。
全方位阐述项目品质，使我们项目区别并高于其他项目。特别是本案 存在由于前期违规收款曝光和工程进度非常缓慢等严重的不良影响。
根据项目情况：建议本案先树立良好的口碑效应，并在主体施工 形象展示后开始销售，价格建议低开高走,项目主体形象展示后，逐 步扭转项目口碑提升价格，物业费按0.5元/㎡收取。
四、项目优化
三、调研分析
市场类型分析
杞县房地产目前正处于半成熟市场向基本成熟市场过渡的阶段，但由于杞县
房地产起步较晚，发展快，市场小产权项目较多，目前市场约有90多个项目销售
。
开发形态分析
区域开发形式分析
区域项目销售形式分析
期房销售 5%
商品房 40% 小产权 60%
现房销售 30%
准现房销售 65%
通过调研了解，目前市场上有90个左右 在售项目，其中一多半为小产权开发，销 售价格基本在1500元/㎡以下，个案虽然规 模不大，但开发项目较多。
项目名称：富苑· 上城公馆
用一句话概括此项目：
项目总建筑面积在30万㎡，社区配套双水，主力户型以85㎡—130㎡的三房 ，目前均价2600元/㎡。项目目前延长交房时间，推出系列优惠活动：30组抽一 组特价房999元/㎡（准现房销售）。
南区板块
项目名称：阳光嘉苑
用一句话概括此项目：
项目占地15亩，社区配套双水，主力户型93㎡—123㎡的三房，目前均价
Leabharlann Baidu
2100元/㎡。项目处于一期尾盘阶段（准现房销售）。
项目名称：帝景豪庭
用一句话概括此项目：
项目占地100亩，社区配套双水，主力户型以95㎡—152㎡为主，目前均价 2600元/㎡。客户普遍认为所处区域较城区远，价格高，客流较少。
西区板块
项目名称：紫金城
用一句话概括此项目：
项目总建20万㎡，社区配套双水，主力户型以60㎡—135㎡为主，目前均价 2100元/㎡。项目目前已封顶，准现房发售（由于违规销售近期被曝光）。
由于近期的曝光和政府查处违规销售和 违规开发力度较大，所以目前市场上基本 没有未动工销售的项目，包括小产权房也 多为准现房或现房销售。
物业形态分析
区域物业形态分析
1.2 1 0.8 0.6 0.4 0.2 0 东城花园 幸福港湾 富苑·上城公馆 高层 阳光嘉苑 小高层 帝景豪庭 紫金城 多层 富苑观城 未来·名城
根据以上表格分析：杞县现有楼盘均以小高层为主，但接受最高的还是多 层。其次为小高层和高层，客群对电梯认可度较高，户型平面基本上为一梯 两户。
面积区间分析
典型项目面积区间
未来·名城 富苑观城 紫金城 帝景豪庭 阳光嘉苑 富苑·上城公馆 幸福港湾 东城花园 0 20 40 60 80 100 120 140 ㎡ 160
特色资源
杞县农业发达，农产品丰富。是国家黄淮海农业综合开发区，素有“中原
粮仓”之美称，是国家粮棉生产和出口基地县，属小麦、棉花、肉类、油料 全国百强县，是国家瘦肉型猪、板山羊生产和出口基地县。
宏观经济
2011年，全县完成生产总值181.80亿元，比2006年增长107.2%； 三次产业比由2006年的47：33.3：19.7调整到2011年的36.6：37.4： 26；规模以上工业增加值49.3亿元，是2006年的3.7倍；全社会固定 资产投资89.4亿元，是2006年的3.9倍；社会消费品零售总额50.4亿
元，是2006年的2.4倍；全县财政一般预算收入4.3亿元，是2006年的
3.3倍，其中税收收入2.98亿元，占全县一般预算收入的比重达到 69.2%；农民人均纯收入6642元，比2006年增加3493元。
整体经济的增长对人民提高生活水平带来了有力的条件，居民对
于改善住房需求也飞速增长。
城市规划
根据《杞县城市总体规划（2009-2030年）》，杞县未来城市发展方 向主要向西发展，县政府投资30亿重点打造城市西区，但目前新区建设 及相关配套还相当贫乏，老县城规划较落后，其未来城市结构可以概括
针对本项目，我们对杞县市场进行了初步的市场调
研。为提升项目知名度，拉升后期销售价格，我们
结合本项目提出优化建议。
我们提出合理的优化建议！
项目规划布局建议
Thanks
城市总结
杞县地处中原腹地，位于郑州、商丘、周口大三角和开封县、民 权、太康小三角中心部位，区位优势明显，交通便利；3700年的历史 文化让杞县成为一个人杰地灵，人才辈出的历史古城；2011年全市经 济发展迅速，杞县国民生产总值突破181.8亿元；房地产开发投资火 热，政府投入30亿重金打造品质西区，商品房销售量增长迅速；居民
项目名称：富苑观城
用一句话概括此项目：
项目总建10万㎡，社区配套双水，主力户型以80㎡—140㎡为主，目前均价 3000元/㎡。项目多层全部现房发售，属于杞县最高品质项目，价格较高，由于 位置较佳现房销售客户认可度较高。
项目名称：未来· 名城
用一句话概括此项目：
项目配套双水，主力户型以88㎡—140㎡为主，目前均价2600元/㎡。项目 存在的情况：工程进度较慢，优惠：双节购房之间2万再送5000元雅宝家具3000 元装修基金。
可支配收入增长较快。
杞县城市的快速发展，特别是农业和工业的大力支撑 ，杞县已经成为开封地区中的发展潜力县城。
二、调研项目
楼盘列表
备注：由于时间原因我们只针对区域内代表性楼盘进行了市场摸底
项目分布图
东区板块
项目名称：东城花园
用一句话概括此项目：
项目总建筑面积在16万㎡，主要以高层物业为主，社区配套双水，主力
目 录
一、城市概况 二、调研项目 三、调研分析 四、项目优化
一、城市概况
杞县概况
杞县位于河南省东部，隶属七朝古都开封市，总面积1243平方公里，耕
地133万亩，辖21个乡镇、总人口105万，是开封市第一人口大县。
历史文化
孔 庙
蔡 文 姬
杞县历史悠久，商朝时建立杞国，距今已有3700年的历史。杞县人杰地 灵，历代名人辈出，古有商代名相伊尹、西汉刘邦著名谋士郦食其，东汉著 名文学家、书法家蔡邕，女诗人蔡文姬等历史名流。
购房客群分析
购房者关注的要素主要有地段、价格、交通，特别是施工情况等。 购房者获取信息的途径主要有售楼中心现场展示、亲友介绍、户外 广告、DM单页广告等。 购房者年龄以23-50岁为主，购房成员以家庭为主。 购房者出于投资考虑的比例目前较少。
购房者习惯购买多层 小高层物业。
购房者主要以当地人群为主与周边乡镇人群为主。 购房者有一定的跟风心理。
户型以102㎡—140㎡的三房，目前均价2000元/㎡。目前项目由于资金短缺，
工程进度慢，所处区域差，客户存在较大心理抗性（准现房销售）。
项目名称：幸福港湾
用一句话概括此项目：
项目总建筑面积在48万㎡，主要以小高层物业为主，社区配套双水，主力 户型以86㎡—140㎡的三房，目前均价2300元/㎡。目前项目一期已经封顶，后 期项目工程进度较慢(主体封顶，暂未销售)。
元
均价 报价 成交价
根据以上数据分析：目前该县各楼盘报价普遍偏高，与当地销售策略有关
，价格优惠空间较大，客户对一口价较为感兴趣，实际成交价均在2000-2500
元/㎡左右。
配套设施分析
根据表格分析：经市场调查县城区内在售小区均具备双水、地下停车场、
中心广场等。但小区内绿化景观整在逐渐升级，项目品质逐渐提升，物业费多 为0.5元/㎡。
市场分析总结
目前杞县房地产已经开始逐渐步入成熟阶段，基本保持平稳趋势 ，客户接受购买度慢慢趋于理性，购买房源主要考虑价格、环境、交
通、户型，特别是施工进度特别关注。
由于杞县目前对违规开发项目查出非常严厉，同时近期部分开发 商欺骗客户、卷款潜逃的问题集中曝光等原因使客户购买热情受到较 大的影响，对期房抗性较大，购买现房或准现房意愿较大。 从开发商规划项目户型上看，100-120宜居户型成为项目重点推售