三四线城市商务公寓发展情况商业计划书

三四线城市商务公寓发展情况

一、***商务公寓发展现状、销售价格及交易情况

***商务公寓产品最早出现于20**年，以置城国际开发为起点继而带动了如百丰大厦、红星国际、万达广场、江苏大厦、海能国际、翠都国际、中德广场等商务公寓项目的开发，土地性质多为商服用地，土地使用年限为40年。

从公寓产品的发展历程及分布区域来看，主要分布于老城核心区域（如：运河城、苏宁广场、万佳广场、万达广场、太白国际等项目。）及城市主干道成熟路段（如火炬路，森泰首府、盛泰广场等；金宇路，百丰大厦、红星国际、海能国际等；任城大道，翠都国际、中德广场等）。商务公寓的购房置业者多为投资，从***商务公寓销售整体来看，位于城区核心地段的楼盘升值潜力大，租赁群体多，收益稳定的优势，销售速度较快；而地段相对偏僻，产品定位不准确，价格定位偏高的楼盘销售速度缓慢，市场认可度低。

***商务公寓产品基本分为毛坯交付和精装交付两类，公共部分精装修交付，毛坯交付的比例超过80%；

济宁商务公寓市场产品主力面积区间为40-60平米之间，有效控制了总价区间，所以深受投资客群的青睐。20**年以后，随着万达广场、翠都国际等项目的逐步售罄，整体供应量趋于平稳，现阶段销售价格区间为6000-7000元/㎡，一部分层高5.1米的LOFT产品（如海能国际、江苏大厦、永基城等）销售价格因其地段不同销售价格

7000-11000元/㎡不等。

二、商务公寓市场特点及突出问题

在当前楼市背景下，济宁商务公寓市场正在迎来“百花齐放”的好时代，毛坯交付公寓，业态定位为居住型的商务公寓，SOHO类商务公寓，精装交付的商务公寓，LOFT公寓，返租型商务公寓等各类产品一应俱全。目前已经交付使用的商务公寓产品超过85%以上的用途为商务办公，仅用于居住功能的比例不足15%。

一般公寓的地段比较好，配套比较成熟，人流量大，流动人口多，好出租，公寓的租金相比住宅要高。商务公寓兼具居住、商务办公、投资等多重功能，小户型商务公寓因其独特的优势，现阶段越来越多的市民利用闲散资金选择商务公寓进行投资。总的来说，公寓有那么一些优势和特点：

1、公寓面积小，总价低，购置门槛低。

一般商务公寓面积40-50平米之间，总价30万元左右，首付仅需15万元，能满足年轻人用来过度居住需求，比较适合大部分手头有资金的市民投资。

2、公寓租金收益高，基本实现以房养贷，供房压力小。

商务公寓产品租金基本为0.9-1.2元/㎡/天之间，投资回报率相对较高，能达到5-7%的收益稳定，选择10年15万按揭贷款，月供仅1700元左右，基本实现以租养贷。

3、公寓使用更灵活，可以办公，也可以自住。

济宁商务公寓一般面积较小，大部分都是在40-50㎡左右，非常

适合年轻人居住、中小企业办公等多种用途。公寓因其使用功能灵活、市场适应性强，减少了市场风险，增加了投资收益。

4、不限购不限贷。

商务公寓产品不限购不限贷，不占用家庭房产名额，不影响购买住宅产品。

综上所述，济宁商务公寓市场租金收益率比较高，而且还不受限购限贷的影响，发展前景较好，未来升值空间大，保值增值抗房价波动能力强，易出手。在房价越来越高的今天，与对资金要求较高的商铺产品，前景不明朗的写字楼市场相比，小面积商务公寓具有低总价、低首付、低月供、高收益的绝对优势。选择小面积商务公寓是现阶段房产投资的不二选择。

商务公寓产品突出的问题：

1、落户和学区的问题

现阶段济宁城区商务公寓产品一般地段相对较好，周边有较好的教育资源配套，（如太白国际壹号公馆、冠亚公馆、万佳广场等项目周边都有相应的教育配套资源）一部分城市周边居民及进城务工人员为了解决子女入学问题选择商务公寓产品，他们最关注的是能否落户和就近学区入学问题。

商务公寓多为商服用地，土地使用年限40年，属于纯商业性质，根据我国法律法规，不能单独落户，所以购买商务公寓产品就算有名校相傍，也不能就近入学；

2、持有成本高的问题

商务公寓产品，一般土地使用年限40年，用水、用电、物业管理费一般较高，大部分商务公寓没有通燃气，不利于居住型客户的使用。

另外商务公寓的交易契税为3%高于住宅产品的1%和1.5%。首付5成，只能贷款10年，相对于住宅产品商务公寓贷款基准利率上浮明显，贷款成本高，且不能用公积金贷款。

三、商务公寓产品存在问题的建议

针对城区周边居民和进城务工人员为了子女入学的问题，购买商务公寓的，建议采取差异化策略，对购买商务公寓产品的有入学需求的业主，制定相应的就近入学政策。

如：深圳市南山区教育局20**年4月义务教育阶段招生媒体通气会上，明确指出：“家庭名下的商务公寓，可按特殊类房产进行申请就近入学。”深圳市福田区、罗湖区、南山区都有商务公寓申请入学的政策，放宽入学申请条件。

***六安市住建委日前公布《关于加快推进非住宅商品房去库存的意见(征求意见稿)》，出台非住宅商品房去库存新的意见，包括加强非住宅土地供应管理，收购改造一批非住宅商品房，建立售租并举的房地产开发新模式等内容。

鼓励个人购买存量商住公寓或酒店式公寓，凡是购买公寓的，可享受与该区域住宅同等的入户、上学、就医等政策。公寓用房的契税按照住宅的税率进行征收，生活用水、用电等按照住宅的费率收取。

随着城市规划建设的深入，济宁未来仍有大量的商务公寓产品推

向市场，现阶段商务公寓产品去化速度明显低于住宅产品，为了促进济宁商务公寓市场的健康发展，建议从银行金融政策、义务教育就近入学政策等方面给予扶持。协调各银行业金融机构在国家统一信贷政策的基础上，加大对个人购买商务公寓等非住宅商品房的贷款支持力度，加快放款速度。个人购买商务公寓的，可享受与该区域住宅同等的入户、上学、就医等政策。