南宁房地产市场课件
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房地产市场定位培训课件
房地产市场定位培训课件一、引言1.1 背景介绍房地产市场是一个庞大的行业，它涵盖了住宅、商业、工业等不同领域。
在这个竞争激烈的市场中，如何准确地定位自己的产品或服务，是每个房地产企业都需要关注的问题。
本次培训课程将介绍房地产市场定位的重要性以及如何进行有效的市场定位。
1.2 培训目标本次培训的目标是使学员了解房地产市场定位的概念和原理，掌握市场定位的工具和方法，以及学会如何进行市场定位分析和策划。
二、房地产市场定位概述2.1 什么是市场定位市场定位是指企业在市场竞争中通过选择合适的目标市场和巧妙地运用营销工具，以满足目标市场的需求，从而建立起与竞争对手的差异化优势。
2.2 市场定位的重要性市场定位是房地产企业成功的关键因素之一。
通过市场定位，企业可以：•确定自身的目标市场，减少市场竞争压力；•提高产品或服务的市场认可度，增加销售量；•打造出与竞争对手的差异化优势，实现长期竞争力。
三、市场定位工具和方法3.1 市场细分市场细分是市场定位的基础，通过将市场划分为不同的细分市场，从而更好地满足不同目标市场的需求。
•基于地理位置进行市场细分；•基于人口特征进行市场细分；•基于消费行为进行市场细分。
3.2 目标市场选择选择目标市场是市场定位的关键步骤。
企业需要根据自身的资源和竞争优势，选择出最适合的目标市场。
•根据市场需求进行目标市场选择；•根据企业特点进行目标市场选择；•根据竞争对手情况进行目标市场选择。
3.3 市场定位策略市场定位策略是指企业选择如何定位自己的产品或服务，以满足目标市场的需求。
•低成本策略：通过提供低价产品或服务来满足价格敏感的目标市场；•差异化策略：通过提供与竞争对手不同的产品或服务来满足有特定需求的目标市场；•专注策略：通过专注于一个细分市场来满足特定目标市场的需求。
3.4 定位声明定位声明是企业向市场传达其市场定位的方式。
一个好的定位声明能够帮助消费者快速理解企业的差异化优势，从而决定是否与企业建立联系。
南宁各区域房地产市场分析PPT课件
典型案例分析
龙光·普罗旺斯在江 南区的壮锦大道与白沙 大道的交汇处，地理位 置优越，交通便利，项 目以法国普罗旺斯地区 特有的建筑风格、人文 风情、园林景观为蓝本， 营造自由休闲的风格情 调。
而产品本身来说， 赠送面积较大，是江南 区N+1户型的先行者， 5800元/㎡的均价整体来 说性价比较高，且开发 商品牌实力强大，使项 目受到市场青睐。
南宁市各区域市场分析
南宁市城区行政划分有6 个片区，分别为：兴宁区， 青秀区，邕宁区，良庆区， 江南区和西乡塘区。
面积6479平方公里，中 心城区人口约210万 。
西乡塘 江南
兴宁
青秀
邕宁
良庆
青秀区
•区域分析 •供求及价格分析 •典型案例分析
区域分析
整体情况
限购前两月成交飙升，各开发商赶 在限购前清货。
区内楼盘较少，集中在几个规模较大 的项目，如龙光普罗旺斯。
供求及价格分析 2011年供应成交走势图
供求及价格分析
2011年江南区在售项目较少，供应量萎缩，3,5,7,9月份出现零供 应的局面，整年度都以少推量，消化库存为主。 新增量项目主要集中于龙光·普罗旺斯、保利城和云星·钱隆江南等 项目。以上项目撑起了整区的成交。 价格方面一直保持平稳态势，并有小幅上扬，这与各开发商手上 存货不多有一定关系，开发商不温不火保持成交价稳定在5752元/㎡。
价格方面比较平稳，几乎没什么波动， 而整个市场的价值却不容忽视。
供求及价格分析 2011年供应成交走势图
供求及价格分析
2011年良庆区在售项目较少，供应力度不足，虽说今年有所增长， 但整体来说还是比较低水平，3、6、10月甚至出现0供应。 受供应量影响，成交量较低，由图表可看出，整体市场月成交量 难以突破两万㎡，但受未来大势逐步影响，区域内交易量必定会攀 升。 区域未来潜力较大，成交均价逐步上升，目前良庆区成交价格维 持在5000元/㎡左右徘徊，并呈不断上升的趋势。
XX年9月南宁房地产市场分析报告30页
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XX年9月南宁房地产市场分析报告30 页
9月份新推土地扫描
占地面积：97.222亩
占地面积：111.058亩
容积率： ＞3.2且≤4.0
容积率： ＞3.0且≤4.0
挂牌起始价： 47万元/亩（净收益）
占地面积：112.913亩
容积率： ＞3.0且≤3.5
挂牌起始价： 150万元/亩
其它要求：住宅建筑面积占总建筑面积的比例不小 于90%，商业建筑面积占总建筑面积的比例为5%10%。沿街若作商业，退距应不少于10米。配建9 班幼儿园一所。项目建设应满足《广西绿色建筑示 范小区技术条件》的要求。
占地面积：66.930亩
下阶段我国要继续实施适度宽松的货币政策。报告显示出未来市场 加息的预期不大，或者将实行不对称加息，以维持货币政策的宽松；
9月8日，南宁市正式启动街道绿地黄土裸露综合整治（三期）工程， 南宁市对部分路段重新进行道路绿地整治，不段完善绿城南宁的交通及 环境配套，提升南宁人居环境。
*
XX年9月南宁房地产市场分析报告30
房地产经济指标解读
8月份全国70大中城市房屋成交量和成交价格反弹势头明显。
国家统计局统计数据显示，8月份全国商品房销售面积6886万平 方米，同比下降10.1%，环比上涨6.5%；房屋销售价格同比上涨9.3%， 但涨幅连续四个月回落，环比与上月持平。
点评：8月份销售量价环比上涨，市场出现反弹势头，9、10月份销 售前景大好，政策调控未达到预期水平，新政实际执行力破绽凸显， 而政府调控地产决心不减，两者博弈程度升温，房地产市场二次调控 或将迫近 。
XX年9月南宁房地产市 场分析报告30页
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2020/11/4
11月南宁房地产市场资讯发布会(56P)57页PPT
中国银行、建设银行、交通银行、工商 银行、招商银行、浦发银行、柳州银行
等10余家银行
中国银行
浦发银行、建设银行珠海
第一套首付30%
第二套首付60% 第二套首付60%
上浮5%~10%
上浮15%~20% 上浮10%~20%
银根紧缩，开发商资金压力空前！
数据来源：中国人民银行
截至10月27日，工、农、中、建四大行 10月新增贷款1400多亿元 10月21日至27日四大行日均新增贷款超 过100个亿。 预计全年新增贷款将在7.5万亿元左右。
近期政策动态
限购十月，成交量明显下跌
地方控制房价增长速度以应对中央要求，南宁市房价涨幅不能超过11%。
城市
北京 上海 广州 深圳 武汉 南宁
房价控制目标
备注
略低于去年均价14847元/㎡
2019年北京新房均价为14847 元/㎡
预计涨幅低于8% 预计涨幅低于11% 预计涨幅低于10% 预计涨幅低于12%
数据来源：各城市房管局或政府网
1-10月商品住宅房价 格涨幅仅是1%，与预计 7000 11%的增长率还有一定距 离，预计年底房价上涨的 空间仍宽裕，但是来自政 4000 策、市场以及购房者的压 力近期仍难有上涨的机会。
1000 数据来源：南宁市房管局
2009-2011年1-10月南宁市商品住宅价格走势 （元/㎡）
2.4% 3月
5.1% 2.8%
4月
6.4% 5.5%
3.1% 2.9%
5月 6月
6.5% 6.2% 6.10%
3.5% 3.3%
4.4% 3.6%
5.1% 4.6%
7月 8月 9月 10月 11月 12月
数据来源：国家统计局
南宁房地产市场
南宁市是广西的经济中心，也是 中国西南地区的重要城市之一， 拥有较为发达的工商业和现代服 务业。
房地产市场发展历程
起步阶段
南宁房地产市场起步于20世纪90 年代，初期发展较为缓慢。
快速发展阶段
进入21世纪后，随着中国经济的快 速发展和城市化进程的加速，南宁 房地产市场进入了快速发展阶段。
稳定发展阶段
该项目为商业综合体，涵盖购物中心、办 公楼和酒店。开发商引入创新业态，注重 品牌招商和运营管理。项目吸引了大量客 流，成为区域内的商业中心，租金收益稳 定。
失败案例：某滞销楼盘分析
总结词
定位失误，缺乏竞争力
详细描述
该项目位于南宁市郊区，定位为中低端住宅市场。由于周边配套设施不足，交通不便， 且项目本身缺乏特色和竞争力，导致销售滞销。分析原因发现，开发商在项目定位和市
投资者应选择品牌好、质量可靠、配 套设施完善的项目进行投资。
理性投资
投资者应理性看待房地产市场的波动， 避免盲目跟风和过度投机。
感谢您的观看
THANKS
南宁市正处在城市扩张和升级阶段，基础 设施建设、城市规划和产业布局等方面的 发展为房地产市场提供了机遇。
政策支持机遇
区域协同发展机遇
政府对房地产市场的调控政策，如鼓励住 房消费、降低购房门槛等，为市场发展提 供了政策支持。
南宁市作为北部湾经济区的重要节点城市 ，与周边城市的协同发展也为房地产市场 带来了机遇。
房地产市场供应
新房供应
南宁市的新房供应量较为充足，开发商持续推出新楼盘，涵盖不同档次和类型的 住宅、商业地产等。
二手房供应
同时，二手房市场也较为活跃，不少业主选择将房产出售或出租。二手房供应相 对稳定，为购房者提供了更多选择。
房地产市场发展历程
起步阶段
南宁房地产市场起步于20世纪90 年代，初期发展较为缓慢。
快速发展阶段
进入21世纪后，随着中国经济的快 速发展和城市化进程的加速，南宁 房地产市场进入了快速发展阶段。
稳定发展阶段
该项目为商业综合体，涵盖购物中心、办 公楼和酒店。开发商引入创新业态，注重 品牌招商和运营管理。项目吸引了大量客 流，成为区域内的商业中心，租金收益稳 定。
失败案例：某滞销楼盘分析
总结词
定位失误，缺乏竞争力
详细描述
该项目位于南宁市郊区，定位为中低端住宅市场。由于周边配套设施不足，交通不便， 且项目本身缺乏特色和竞争力，导致销售滞销。分析原因发现，开发商在项目定位和市
投资者应选择品牌好、质量可靠、配 套设施完善的项目进行投资。
理性投资
投资者应理性看待房地产市场的波动， 避免盲目跟风和过度投机。
感谢您的观看
THANKS
南宁市正处在城市扩张和升级阶段，基础 设施建设、城市规划和产业布局等方面的 发展为房地产市场提供了机遇。
政策支持机遇
区域协同发展机遇
政府对房地产市场的调控政策，如鼓励住 房消费、降低购房门槛等，为市场发展提 供了政策支持。
南宁市作为北部湾经济区的重要节点城市 ，与周边城市的协同发展也为房地产市场 带来了机遇。
房地产市场供应
新房供应
南宁市的新房供应量较为充足，开发商持续推出新楼盘，涵盖不同档次和类型的 住宅、商业地产等。
二手房供应
同时，二手房市场也较为活跃，不少业主选择将房产出售或出租。二手房供应相 对稳定，为购房者提供了更多选择。
第四章-房地产市场调查与分析PPT课件
些商品及其数量来进行分析的方法。
适用范围：
在购买者人数较少、
访问购买者的成本不高、
购买者具有明确的意图、
会按其意图购买并且愿意配合意图调查
13
（二）销售人员意见综合法
具体做法：
首先请几位销售人员分别估算某一产品在不同条件下
未来的销售额及发生的概率；
然后求出其期望值；
最后将各位销售人员的平均期望值作为销售额的预测
较价格和质量，愿意接受其他任何代用品。
2、选购品（衣服）
指价格比便利品要贵，消费者购买时愿意花较多时间
对许多家商品进行比较之后才决定购买的商品。
消费者在购买前对这类商品了解不多，因而在决定购
买前总是要对同一类型的产品从价格、款式、质量等方面
进行比较。
3、特殊品（汽车）
至消费者对其有特殊偏好并愿意花较多时间去购买的
场上占据强有力的竞争地位。
（2）市场定位的方式：
避强定位
对抗性定位
重新定位
27
（二）市场定位的步骤
（1）识别潜在竞争优势
（2）企业核心竞争优势定位
（3）制定发挥核心竞争优势的战略
（三）市场定位战略
（1）产品差别化战略
（2）服务差别化战略
（3）人员差别化战略
（4）形象差别化战略
28
第四节 竞争者分析
续对市场环境和消费者行为进行调查，掌握市场动向、发
展趋势、竞争对手情况等，及时反馈信息、储存信息，为
开发新产品、保持现有市场、开拓未来市场服务
4
（二）市场调查的内容
1国内外市场环境调查
1）政治法律环境
2）经济环境
3）人口环境
4）社会文化环境
2技术发展调查
《南宁房地产市场》PPT课件
• 五象新区是未来南宁重点建设的片区，那里将 会再造一个新南宁。
精选ppt
10
三、南宁市房地产发展历程
1.南宁市的最初形态
90年代初期，南宁最高楼层还是星湖路的广西保 险公司大厦，在当时楼层最高的就是保险公司大楼， 它十三层的茶色玻璃窗是多么的时尚和耀眼，它是那 个时代南宁市标志性大楼。
而南宁的商业中心圈仅仅是以为百货大楼为幅射， 带动和平商场，民族商场，中华电影院这一带成为南 宁市唯一的中心商域。
格局。
精选ppt
13
➢ 到2010年，南宁市城市结构出现了明显的变化， 城市格局出现了功能和分区，规划布局初显雏形 。
例如：
• 兴宁区建成了南宁市的核心商圈和生态旅游区;
• 青秀区建成了南宁市中心商务区、城市休闲旅游 区和东向工业走廊;
• 西乡塘区建成了知名的科技密集区和一流的文教 优势区;
• 江南区建成了综合性物流中心、重要的加工业区 、空港产业基地;
• 2005年-2006年南宁市房地产价格有所控制，发展平 衡，2006年均价达2900元/平方米左右。
• 随着城市改造及规划发展, 2007年，股市上涨，全国 房地产投资全面活跃，2007年南宁市房地产均价已经 快速增长到4900元/平方米。
• 2007年面对全国房地产过快增长的速度，2007年七 次加息来抑制房地产过快增长的步伐。2007年底房地 产市场开始降温，全国房地产市场开始出现了下行的 趋势，2008年中后期，受金融危机的影响，房地产市 场一度陷入了低迷期，全国出现了大量土地流拍、退 地、退房现象，南宁也比例外。
• 2009年底至2010年四月份，随着全国房地产上涨大
潮，南宁商品房均价也已精选达ppt到6500元/平方米。
南宁市二手房市场分析报告(ppt 87页)
二手房市场繁荣需具备的条件
• 开放住房二级市场； • 推动中介、流通、服务组织和信息网络化建设； • 进一步简化房改房上市审批手续，取消不必要的审批
和原产权单位盖章的程序，把审查与方便房改房上市 有机结合起来；
润通恒信咨询顾问管理有限公司
二手房市场繁荣需具备的条件
• 落实国家出台的各项税费减免政策，在保障正常机构 运转的前提下，合理确定交易收费标准；
• 如前所述：置换公司今后的发展趋势是成为消费者与 银行之间的重要关系环节。
• 银行是金融系统，对于一—般消费者而言有高高在上之 感，没有贴近消费者的态度。
• 南房置换以“理财专家”形象出现，不仅在态度上更 贴近消费者，而且可以有更广泛的想象与拓展空间。
润通恒信咨询顾问管理有限公司
形象定位阐述
• 上海二手房交易模式启示： 南宁消费者尚须灌输步步改善生活的理财观念，逐渐 激活二手房市场。
启示：业务创新与传播
• 鼎铭置换、阳光置换：以宣传栏形式介绍皇牌业务， 包括新推业务；阳光置换还借助电视媒体。
• 南房置换：以灯箱形式传播其重心的金融工具业务— 南房置换按揭中心。
目的：通过对一个部门的传播达成与之相关的 所有业 务的传播。
结论：消费者关心的是某项业务对其的有用性，而不 是某个部门。
• 置换行业在培育期没有领导品牌，但二手房市场到了 高速成长期，建立行业中的领导品牌是市场所趋。
润通恒信咨询顾问管理有限公司
理解客户的需要
润通恒信咨询顾问管理有限公司
（我要去哪里）市场目标
• 成为南宁置换行业的领导品牌
润通恒信咨询顾问管理有限公司
硬性资源：可能性分析
• 南宁市首家国有一级房屋中介机构。 • 与房产管理局的关系。 • 南宁市中介专业委员会主要负责人。 • 二手房交易量居于首位。 • 更多的业务服务项目。 • 与银行密切往来。
南宁市楼市年度报告71p-PPT精选文档72页
Code of this report | 8
南宁市城市建设
2019年高铁密集开通 北部湾核心城市的影响力和辐射力不断加强 将有力 促进房地产市场的发展
骨干交通网络不断升级 进一步加强南宁市对周边城市的辐射力和影响力 地铁：2019年南宁市地铁2号线、3号线相继开工建设； 机场：2019年9月，吴圩国际机场新航站楼启用，空港新区规划也于当年出台； 高铁：12月份南宁火车东站正式启用，南广、贵广高铁正式通车。 城市外环高速公路正式建成通车，南宁城市或将加速向原环城高速周边拓展 12月26日，南宁市外环高速建成通车，原环城高速将成为南宁市的二环路，完善的交通或将使得南宁 市加速向2环路周边拓展，从而带动周边房地产市场的升温。 区域合作的加速将进一步增强南宁市对于外来人口和资源的吸附力，从而带动房地产发展 《珠江-西江经济带发展规划》 上升为国家战略：2019年8月，国务院印发实施《珠江-西江经济带发展 规划》，使其上升为国家战略，规划范围包括南宁、柳州、梧州、贵港、百色、来宾、崇左7市和广东 省广州、佛山、肇庆、云浮4市。 北部湾经济区同城化加速：2019年，北部湾经济区同城化工作已经开启第二阶段工作，自治区政府先 后发布了通信同城化（取消漫游和长途费）、金融服务同城化（取消异地转账服务费）、户籍同城化 （社保、购房、医疗等）实施措施。
中原地产：2019年南宁楼市年度报告
广西中原研究中心 nanning.1.2019
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，© C本opy报righ告t C的ent任alin何e Gr部oup分, 20都10 不可被擅自引用、复制和传播。 Code of this report | 1
Part1 part2 Part3 Part4
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（2）2020年，市域城镇人口470～505万人， 城镇化水平60-65％。
30.03.2020
PPT学习交流
8
• 市域空间管制 分区：
4类功能区： 都市发展区、 城镇密集区、 生态保护区、 协调发展区。
30.03.2020
பைடு நூலகம்
PPT学习交流
9
• 南宁《总体规划》中提到，2020年南宁市中心 城用地将在300平方公里以上，而目前只有 190平方公里，将以每年10平方公里的速度扩 张。尤为引人关注的是，按照《总体规划》， 将重点打造五象新区，将规划面积175平方公 里，北起邕江、南至那马、西自水塘江，东至 八尺江包括整个邕宁老城区这广大区域，将建 成物流基地、商贸基地、加工制造业基地，南 宁市新的行政、信息、问题、金融商务中心， 成为一座新城。
而南宁的商业中心圈仅仅是以为百货大楼为幅射，
带动和平商场，民族商场，中华电影院这一带成为南 宁市唯一的中心商域。
那时有兴宁路但它还不是步行街，也还没有裕丰
商场，只有旧的和平商场。南宁市当时人口也只是几 十万人口，虽是广西首府，但城市功能单一，经济发 展还很落后。
30.03.2020
PPT学习交流
11
• 五象新区是未来南宁重点建设的片区，那里将 会再造一个新南宁。
30.03.2020
PPT学习交流
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三、南宁市房地产发展历程
1.南宁市的最初形态
90年代初期，南宁最高楼层还是星湖路的广西保 险公司大厦，在当时楼层最高的就是保险公司大楼， 它十三层的茶色玻璃窗是多么的时尚和耀眼，它是那 个时代南宁市标志性大楼。
• 南宁毗邻粤港澳，背靠大西南，面向东南亚，是连接东南沿 海与西南内陆的重要枢纽，是西南各省最便捷的出海通道， 也是西部各省区唯一沿海的省会城市。在国家实施西部大开 发和建立中国——东盟自由贸易区之际，具有承东启西，连 南接北的区位优势，是中国经济快速发展的新区域和外商投 资的新热点
• 土地面积29569平方公里, 全地区总人口543.84万人, 下辖兴 宁区、江南区、青秀区、西乡塘区、邕[yōng] 宁区、良庆区 3六0.03区.202以0 及武鸣、横县、宾P阳PT学、习上交流林、隆安、马山六县。 3
中国房地产行业发展概述
2
PPT学习交流
1
1、南宁市地理位置及行政区划分情况 2、南宁市城市发展规划 3、南宁房地产发展历程 4、南宁房地产市场现状 5、南宁市近年楼市情况 6、项目和案例分析
30.03.2020
PPT学习交流
2
一、地里位置及行政区域划分
• 南宁是广西壮族自治区首府（省会），位于广西西南部，与 越南社会主义共和国相邻，是红豆的故乡，也是一座历史悠 久的边陲古城，具有深厚的文化积淀，这里在古代属于百越 之地，唐贞观年间太宗将这里命名为“邕州”，因而南宁的 简称就是“邕”。
2.南宁市的初步发展
➢ 1993、94年的时候，广西北海开发热潮涌现 ，全国各地的投机和投资者蜂涌而进这个令人 追梦的城市，短暂的繁荣后，楼市泡沫越演越 烈，国家开始加紧实行宏观调控政策。
➢ 1994、95年那时南宁还赶不上北海的热闹， 但也有少量的开发商进驻南宁。所幸后来随着 楼市泡沫的破裂，南宁所受到的影响并不大， 但依然留下了一部分破碎后的痕迹，南宁也因 此出现了多个烂尾楼盘。著名的如现在的民族 大道和朝阳路交接处的三个影响南宁形象的重 要地块，润华大厦那张“润华大夏，永远的庆 典”足足挂了近十年也还未动工。
PPT学习交流
6
• 城市的主导发展方向：整体向东，重点向南。
• 总体布局形态 ：中心城应突出“一轴两带多中 心”的发展模式，逐步形成沿邕江两岸串珠式 展开、沿其支流纵深发展的城市布局形态。
• 城镇发展战略：加强城镇间的区域协调；强化 中心城市、调整空间结构；加快发展县级城市 、构筑县域中心；着重发展中心城镇、完善配 套设施；建设一般城镇、加大集聚规模；构建 中心城市－县城－中心镇－一般镇的轴线状开 放式城镇组织体系。
格局。
30.03.2020
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➢ 到2010年，南宁市城市结构出现了明显的变化， 城市格局出现了功能和分区，规划布局初显雏形 。
• 具体数据如下： • 兴宁区：751平方公里，人口27.3万 • 万青秀区：872平方公里，人口52.5万 • 万江南区：1154平方公里，人口40.2万 • 万良庆区：1369平方公里，人口20.8万 • 万邕宁区：1295平方公里，人口31.6万 • 万西乡塘区：1118平方公里，人口71.7万
30.03.2020
PPT学习交流
4
南宁市的地理版图及位置图
南宁在中国版 图上的位置
南宁的地理形状图
30.03.2020
PPT学习交流
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二、南宁市的城市发展规划
• 城市性质与职能
城市性质：南宁是广西壮族自治区首府，西南地区交通 枢纽，中国-东盟自由贸易区的区域性国际城市。
城市主要职能：
（1）区域性国际城市：中国－东盟自由贸易区的区域性 物流基地、商贸基地和加工制造业基地，以及区域性信 息中心、交通中心和金融中心。
30.03.2020
PPT学习交流
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➢ 直到九十年代中后期 ，南宁的发展还是很 缓慢的。在很长的一 段时间里其几乎处于 停滞甚至部分环节出 现倒退状态。
➢2007年琅东开发区初 俱规模。南宁市政治文 化中心开始东移，南宁 市心的商务圈开始增加 ，传统的南宁百货大楼 为中心的商务圈，逐步 扩大到以五象广场、民 族大道古城路口民族宫 为次中心商圈的多元化
（2）泛珠三角经济圈西部区域性中心城市：珠三角经济 向西扩散的枢纽，新兴产业化基地。
（3）西南地区交通枢纽：承担西南大通道的交通枢纽职 能。
（4）广西壮族自治区首府：承担政治、经济、文化与信 息中心职能。
（5）北部湾（广西）经济区的核心城市：承担区域现代
服务中心与科技创新基地的职能。
30.03.2020
30.03.2020
PPT学习交流
7
• 人口规模
（1）市域总人口2010年控制在690~710万 人 ，2020年控制在780~800万人。
（2）中心城人口2010年控制在210万人，2020 年控制在290万人。
• 城镇化水平
（1）2010年，市域城镇人口340-360万人，城 镇化水平48-52％；
30.03.2020
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• 市域空间管制 分区：
4类功能区： 都市发展区、 城镇密集区、 生态保护区、 协调发展区。
30.03.2020
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9
• 南宁《总体规划》中提到，2020年南宁市中心 城用地将在300平方公里以上，而目前只有 190平方公里，将以每年10平方公里的速度扩 张。尤为引人关注的是，按照《总体规划》， 将重点打造五象新区，将规划面积175平方公 里，北起邕江、南至那马、西自水塘江，东至 八尺江包括整个邕宁老城区这广大区域，将建 成物流基地、商贸基地、加工制造业基地，南 宁市新的行政、信息、问题、金融商务中心， 成为一座新城。
而南宁的商业中心圈仅仅是以为百货大楼为幅射，
带动和平商场，民族商场，中华电影院这一带成为南 宁市唯一的中心商域。
那时有兴宁路但它还不是步行街，也还没有裕丰
商场，只有旧的和平商场。南宁市当时人口也只是几 十万人口，虽是广西首府，但城市功能单一，经济发 展还很落后。
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• 五象新区是未来南宁重点建设的片区，那里将 会再造一个新南宁。
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三、南宁市房地产发展历程
1.南宁市的最初形态
90年代初期，南宁最高楼层还是星湖路的广西保 险公司大厦，在当时楼层最高的就是保险公司大楼， 它十三层的茶色玻璃窗是多么的时尚和耀眼，它是那 个时代南宁市标志性大楼。
• 南宁毗邻粤港澳，背靠大西南，面向东南亚，是连接东南沿 海与西南内陆的重要枢纽，是西南各省最便捷的出海通道， 也是西部各省区唯一沿海的省会城市。在国家实施西部大开 发和建立中国——东盟自由贸易区之际，具有承东启西，连 南接北的区位优势，是中国经济快速发展的新区域和外商投 资的新热点
• 土地面积29569平方公里, 全地区总人口543.84万人, 下辖兴 宁区、江南区、青秀区、西乡塘区、邕[yōng] 宁区、良庆区 3六0.03区.202以0 及武鸣、横县、宾P阳PT学、习上交流林、隆安、马山六县。 3
中国房地产行业发展概述
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1、南宁市地理位置及行政区划分情况 2、南宁市城市发展规划 3、南宁房地产发展历程 4、南宁房地产市场现状 5、南宁市近年楼市情况 6、项目和案例分析
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一、地里位置及行政区域划分
• 南宁是广西壮族自治区首府（省会），位于广西西南部，与 越南社会主义共和国相邻，是红豆的故乡，也是一座历史悠 久的边陲古城，具有深厚的文化积淀，这里在古代属于百越 之地，唐贞观年间太宗将这里命名为“邕州”，因而南宁的 简称就是“邕”。
2.南宁市的初步发展
➢ 1993、94年的时候，广西北海开发热潮涌现 ，全国各地的投机和投资者蜂涌而进这个令人 追梦的城市，短暂的繁荣后，楼市泡沫越演越 烈，国家开始加紧实行宏观调控政策。
➢ 1994、95年那时南宁还赶不上北海的热闹， 但也有少量的开发商进驻南宁。所幸后来随着 楼市泡沫的破裂，南宁所受到的影响并不大， 但依然留下了一部分破碎后的痕迹，南宁也因 此出现了多个烂尾楼盘。著名的如现在的民族 大道和朝阳路交接处的三个影响南宁形象的重 要地块，润华大厦那张“润华大夏，永远的庆 典”足足挂了近十年也还未动工。
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• 城市的主导发展方向：整体向东，重点向南。
• 总体布局形态 ：中心城应突出“一轴两带多中 心”的发展模式，逐步形成沿邕江两岸串珠式 展开、沿其支流纵深发展的城市布局形态。
• 城镇发展战略：加强城镇间的区域协调；强化 中心城市、调整空间结构；加快发展县级城市 、构筑县域中心；着重发展中心城镇、完善配 套设施；建设一般城镇、加大集聚规模；构建 中心城市－县城－中心镇－一般镇的轴线状开 放式城镇组织体系。
格局。
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➢ 到2010年，南宁市城市结构出现了明显的变化， 城市格局出现了功能和分区，规划布局初显雏形 。
• 具体数据如下： • 兴宁区：751平方公里，人口27.3万 • 万青秀区：872平方公里，人口52.5万 • 万江南区：1154平方公里，人口40.2万 • 万良庆区：1369平方公里，人口20.8万 • 万邕宁区：1295平方公里，人口31.6万 • 万西乡塘区：1118平方公里，人口71.7万
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南宁市的地理版图及位置图
南宁在中国版 图上的位置
南宁的地理形状图
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二、南宁市的城市发展规划
• 城市性质与职能
城市性质：南宁是广西壮族自治区首府，西南地区交通 枢纽，中国-东盟自由贸易区的区域性国际城市。
城市主要职能：
（1）区域性国际城市：中国－东盟自由贸易区的区域性 物流基地、商贸基地和加工制造业基地，以及区域性信 息中心、交通中心和金融中心。
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➢ 直到九十年代中后期 ，南宁的发展还是很 缓慢的。在很长的一 段时间里其几乎处于 停滞甚至部分环节出 现倒退状态。
➢2007年琅东开发区初 俱规模。南宁市政治文 化中心开始东移，南宁 市心的商务圈开始增加 ，传统的南宁百货大楼 为中心的商务圈，逐步 扩大到以五象广场、民 族大道古城路口民族宫 为次中心商圈的多元化
（2）泛珠三角经济圈西部区域性中心城市：珠三角经济 向西扩散的枢纽，新兴产业化基地。
（3）西南地区交通枢纽：承担西南大通道的交通枢纽职 能。
（4）广西壮族自治区首府：承担政治、经济、文化与信 息中心职能。
（5）北部湾（广西）经济区的核心城市：承担区域现代
服务中心与科技创新基地的职能。
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• 人口规模
（1）市域总人口2010年控制在690~710万 人 ，2020年控制在780~800万人。
（2）中心城人口2010年控制在210万人，2020 年控制在290万人。
• 城镇化水平
（1）2010年，市域城镇人口340-360万人，城 镇化水平48-52％；