万科金域学府个案分析42页PPT
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万科金域华府XX营销执行案105958523
•*项目规划价值*
在分别满足南北地块区容积率的前提下提升物业档次和项目品质感及高层的景观性 形成价值上高溢价空间的可能 形成与茂华国际湘、丽景香山、新城新世界等竞品明显竞争区隔 项目与城市的外向交互界面处理较好、具一定的昭示性 交通组织方式及停车系统设计提升居住品质
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万科金域华府XX营销执行案 105958523
万科金域华府XX营销执 行案105958523
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2020/10/31
万科金域华府XX营销执行案 105958523
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•报告体系
•Analyze System •>>项目价值体系及项目定位 •>>市场客户洞察及营销推广策略 •>>展示策略 •>>推售安排 •>>蓄客策略 •>>营销费用
PPT•文以档演模地板 理占位+交通引擎驱动区域转变的武广新城，交万通科金是域1核华05府9心5X8X5因营23销素执行及案影响重大
•项目价值
•*项目交通价值*
•武广火车站 距离项目直线距离大约3KM，车距约5分钟内 •地铁4号线 规划中的长沙地铁4号线沿万家丽路经过本项目地块西侧，为项目业主的出行带来极大的方便 城市干道 万家丽路、香樟路、劳动东路等城市主干道通达周边商圈（高桥沃尔玛、井湾子、东塘、武广） 高速路 京珠、机场高速
•空中 花园
•140㎡户型
•阳 台
•生 活阳
台
•空中 花园
•空中 花园
•120㎡户型
•落地
•阳
飘窗
台
•飘落 地窗
•阳 台
•落 地飘 窗
万科金域华府XX营销执行案
长沙万科金域华府商业项目周边竞品分析及公寓推广策略精品PPT课件
中城丽景香山 约90000 二房三房 约40000 1-6月 约34000 1-10月 约16000 5-12月
星城映象
约65000 二房三房 约31000 1-7月 约22000 4-11月 约12000 3-11月
备注：以上推售户型、时间均以新推量中大比重户型为计量参考，附带其他户型面积，不计入统计范围。
在推售此类户型时，可适 当控制一定数量比例
在本案推售时间段内，区域内各典 在推售此类户型时，控制
强
型楼盘基本都存在同质性产品销售， 推售节奏，少量多批，小
市场竞争剧烈
步快跑式推售
区域典型项目分析
根据区域内典型楼盘开发商品牌、规模、品质等因素,我们将项目 档次归为高中低档次三类
>>鉴定标准:
•品牌,规模,园林,建筑,产品,售价
80-90㎡
彩云 之翼
110-130
130㎡以上
80-90㎡
中隆
国际
110-130
御玺
130㎡以上
80-90㎡
盛世 华章
110-130
130㎡以上
80-90㎡
中城
丽景
110-130
香山
130㎡以上
80-90㎡
星城 映象
110-130
130㎡以上
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月 11月 12月
已售面积 约150869 约163156 约186000 约115000 约260000 约42000 约370000 约210000 约290000 约96000 约180000 约63000 约100000 约45000 约130000 约150000
长沙万科·金域华府案例分析
4
项目区位及交通情况
区位：
项目位于长沙的东大门，紧邻雨花区政府和雨花市民广场，西 侧为长沙市南北主干道的万家丽路,南侧为东西主干道并通往 武广新城的香樟路。属于城市重点规划发展的武广新城的核心 区域，周边地段以住宅用地为主。
交通：
公交：项目交通四通八达,大小城市干道纵横交错,目前项目过 往公交交通线路有旅2、135、406、601、16、159、603、 802、806等。 高速：京珠高速、机场高速 高铁：武广高铁、沪昆高铁
新CBD在这里崛起，未来购物、休闲、娱乐中心， 解决生活配套不足问题
➢武广中央商务区：拟建设集大型百货、专业卖场、星级
酒店、高档字楼、精品商业街于一体的城市商业综合体。
➢武广时代花园商住区：拟打造成一个具有国际化水准，
符合高端人群消费和居住的大型商业住区。
➢潭阳滨江乐园：拟建设一个集大型游乐园、滨江风情街、
长沙百胜房地产顾问有限公司
7
项目片区特征
2010年圭塘河风光带及体育公园的整改，将缓解客户 对政府无法兑现承诺的不满，并能逐步改变周边居住氛 围不强的问题
圭塘河风光带（筹建）2010年开工，北起 香樟路，南至湘府路。位于项目东南角， 步行2分钟即可达到 天际岭国家森林公园，穿过天际岭隧道即 可到达，车行5分钟到达 体育文化公园，位于项目西北角，文化公 园周边分布“一馆三中心”：省举重馆、省 设计中心、网球中心、游泳跳水中心，步 行约8分钟即可到达
特色美食广场、豪华影剧院、星级度假酒店、生态休闲
庄园等项目的大型综合性旅游休闲度假场所。
➢浏阳河生态商务区：风光带紧临武广、沪昆高速铁路客
运站区域， 拟依托浏阳河河畔优美景色，结合防洪景观
绿化带的建设，打造集旅游、休闲、娱乐、购物于一体
项目区位及交通情况
区位：
项目位于长沙的东大门，紧邻雨花区政府和雨花市民广场，西 侧为长沙市南北主干道的万家丽路,南侧为东西主干道并通往 武广新城的香樟路。属于城市重点规划发展的武广新城的核心 区域，周边地段以住宅用地为主。
交通：
公交：项目交通四通八达,大小城市干道纵横交错,目前项目过 往公交交通线路有旅2、135、406、601、16、159、603、 802、806等。 高速：京珠高速、机场高速 高铁：武广高铁、沪昆高铁
新CBD在这里崛起，未来购物、休闲、娱乐中心， 解决生活配套不足问题
➢武广中央商务区：拟建设集大型百货、专业卖场、星级
酒店、高档字楼、精品商业街于一体的城市商业综合体。
➢武广时代花园商住区：拟打造成一个具有国际化水准，
符合高端人群消费和居住的大型商业住区。
➢潭阳滨江乐园：拟建设一个集大型游乐园、滨江风情街、
长沙百胜房地产顾问有限公司
7
项目片区特征
2010年圭塘河风光带及体育公园的整改，将缓解客户 对政府无法兑现承诺的不满，并能逐步改变周边居住氛 围不强的问题
圭塘河风光带（筹建）2010年开工，北起 香樟路，南至湘府路。位于项目东南角， 步行2分钟即可达到 天际岭国家森林公园，穿过天际岭隧道即 可到达，车行5分钟到达 体育文化公园，位于项目西北角，文化公 园周边分布“一馆三中心”：省举重馆、省 设计中心、网球中心、游泳跳水中心，步 行约8分钟即可到达
特色美食广场、豪华影剧院、星级度假酒店、生态休闲
庄园等项目的大型综合性旅游休闲度假场所。
➢浏阳河生态商务区：风光带紧临武广、沪昆高速铁路客
运站区域， 拟依托浏阳河河畔优美景色，结合防洪景观
绿化带的建设，打造集旅游、休闲、娱乐、购物于一体
万科案例分析PPT课件
2020/3/28
14
四、 信息与沟通（载体） ➢企业内部沟通 各部门
产生信息
进行沟通
总经理办公室 建立沟通渠道 沟通反馈和跟踪 是否属于上报集团范围
2020/3/28
按集团规范上报、归档
15
➢五、 内部监督（保证）
➢ 建立起涵盖总部、区域、一线三个层面的 监督检查体系
➢ 审计部、风险管理部、总部其它职能部门 或聘请的第三方对各业务领域的控制执行
情况进行定期与不定期的专项检查及评估， 保证控制活动的存在并有效运行
➢ 监事会执行内部反舞弊职能，建立定期对
各子公司的巡查机制，并负责归口处理实 名与匿名投诉事宜，有效发挥其监督作用。
2020/3/28
16
分析总结： 1、万科在资源方面的优势非常明显 2、管理理念、管理方法国内领先 3、顾客对万科品牌已经高度认可
2020/3/28
10
二、 风险评估（依据） ➢ 外部风险因素：经济形势、产业政策、市场竞争、资源供给
➢内部风险因素： 财务状况、资金状况、资产管理、运营管理
收集研究内外部风险因素，并采用定量及定性相结合的 方法进行风险分析及评估，为管理层制订风险应对策略 提供依据。
2020/3/28
11
三、 控制活动（手段）
2020/3/28
17
2020/3/28
18
13
四、 信息与沟通（载体）
➢投资者沟通 通过法定信息披露渠道发布公司信息外，投资
者还可以通过电话、电子邮件、访问公司网站、直接 到访公司、参与公司组织的网络路演和见面会等方式 了解公司信息
公司建立网络辅助系统及时响应投资者的各类
需求，保证投资者及时了解公司的经营动态，通过互 动加强对公司的理解和信任；
万科金域蓝湾房地产项目总结报告PPT
，运动员们先后进入跑道，他们向后退了几步，摆好姿势后，听从裁判员的口令后，双腿急速向前 冲，跑到白线前，脚猛地一下往地上一蹲，手臂往前甩，身体立刻腾地而起，双脚朝前稳稳地落到 了地上。我们班的运动员们带着第二和第四的好名次凯旋而归。400米比赛即将开始，该我上场了， 我蹲下做蹲居式作文起跑。心一下子紧张了起来，我想不管有没有名次，我都要尽自己最大的努力 跑完全程。;呯;发令枪打响了，我飞快地跑了起来，可就是追不上前面两个，我的体能越来越弱 了。;加油，加油，;同学在一旁不住地为我呐喊。我似充电了一般，又加快了步伐，眼看着就要冲次 了，我用尽全身的力气，拼命地往前冲，可我的脚却不听使唤，渐渐的开始发颤，最后
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请在此处添加具体内容，文字尽量言简意 赅，简单说明即可，不必过于繁琐，注意板 面美观度。请在此处添加具体内容，文字尽 量言简意赅，简单说明即可
02
输入标题
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万科金域华府产品定位报告125427472 ppt课件
1、客户来源
从距离和交通到达的便捷性看，本项目客户最主要来源：南城、东城、莞城，其次是： 万江、厚街、虎门、道滘、深圳。
2、项目整体形象定位
位于城市核心圈，与中央生活区一路之隔，未来享有最成熟完善市政配套、 生活配套、景观配套，时尚、文化、智慧的高品质城市楼盘。
3、大片区价值点发掘 3-1、周边拥有完善成熟的文化、商业、娱乐、体育、医疗配套； 3-2、未来新城市内，将会是一批东莞最有文化，高素质的人，受交通优势影响，未来 此区域有可能取代东城南片区，成为更为活跃的租赁市场和具有更高品质的服务业； 3-3、发达的交通系统及南城更优越的居住环境和教育配套让项目作为城区、镇区客户 第一居所成为可能。
• 规划结构：概括为“两轴、三带、六组团”，以莞太路发展主轴、新基大道发展次轴。 形成莞太路商业办公带、四环路商业办公带、片区步行商业带；包括“下墩居住组团、 新基西居住组团、新基东居住组团、中信新天地居住组团、雀巢咖啡工业组团、福地 工业组团”等六个组团。
• 规划关键： 1、规划南城滨河公园及１１处社区绿地，公共绿地总用地为４１.６７公顷。 2、片区内将新增道路20条，大大提高了片区与外部区域的交通能力；
百悦尚城 金域中央
森林湖 御花苑 清华居
绿色世界生态
万科金域华府产品定位报告 125427472
金域中央
[核心竞争力] 别墅化形态、大增值附送产品，以类别墅产品满足 “主力客群”的别墅梦 [关键要素] 产品差异、类别墅化、大附送面积 [规划要点] 容积率拆分、尽量多设计大增值的别墅化产品
1、目标客户来源； 2、片区价值点发掘。
第二圈层（项目所在片区分析）
1、项目所在片区的规划及发展； 2、项目地块与片区内重要配套的关系； 3、圈层内配套与交通；
从距离和交通到达的便捷性看，本项目客户最主要来源：南城、东城、莞城，其次是： 万江、厚街、虎门、道滘、深圳。
2、项目整体形象定位
位于城市核心圈，与中央生活区一路之隔，未来享有最成熟完善市政配套、 生活配套、景观配套，时尚、文化、智慧的高品质城市楼盘。
3、大片区价值点发掘 3-1、周边拥有完善成熟的文化、商业、娱乐、体育、医疗配套； 3-2、未来新城市内，将会是一批东莞最有文化，高素质的人，受交通优势影响，未来 此区域有可能取代东城南片区，成为更为活跃的租赁市场和具有更高品质的服务业； 3-3、发达的交通系统及南城更优越的居住环境和教育配套让项目作为城区、镇区客户 第一居所成为可能。
• 规划结构：概括为“两轴、三带、六组团”，以莞太路发展主轴、新基大道发展次轴。 形成莞太路商业办公带、四环路商业办公带、片区步行商业带；包括“下墩居住组团、 新基西居住组团、新基东居住组团、中信新天地居住组团、雀巢咖啡工业组团、福地 工业组团”等六个组团。
• 规划关键： 1、规划南城滨河公园及１１处社区绿地，公共绿地总用地为４１.６７公顷。 2、片区内将新增道路20条，大大提高了片区与外部区域的交通能力；
百悦尚城 金域中央
森林湖 御花苑 清华居
绿色世界生态
万科金域华府产品定位报告 125427472
金域中央
[核心竞争力] 别墅化形态、大增值附送产品，以类别墅产品满足 “主力客群”的别墅梦 [关键要素] 产品差异、类别墅化、大附送面积 [规划要点] 容积率拆分、尽量多设计大增值的别墅化产品
1、目标客户来源； 2、片区价值点发掘。
第二圈层（项目所在片区分析）
1、项目所在片区的规划及发展； 2、项目地块与片区内重要配套的关系； 3、圈层内配套与交通；
万科物业案例分析PPT幻灯片课件
小组成员：
2019/10/12
陈诺男 蒋美乐 夏梦瑶 厉思佳 刘晓琴 虞燕红 沈瑾 罗靖
———万科物业文本案例解读
1
万科物业企业基本概况 万科物业业务 万科物业服务特色 万科物业管理文化 万科物业的未来发展之路
目录
2
根据中国物业管理协会的
行
统计，物业管理越来越显示
业
出广阔的市场发展前景，被
然而，今天回过头来考察这些模 式的内涵，可以发现它们具有一个 共同的“芯”，那就是无不体现出万科 物业对客户利益的尊重与关注，无 不是围绕着让业主生活更满意、不 断为顾客创造价值这一客户服务理 念和价值观，这种以客户为导向的 企业经营理念，在万科物业从小到 大、从起步到成熟，从成熟到优秀， 从优秀到卓越的发展历程中，从未 发生过动摇或改变。
目录
4
成立于一九九二年初,为万科企业股份有限公司全资附属 机构。公司现已发展为国内最具规模及极负盛誉的物业服务 机构之一,专业提供全方位的物业服务服务、工程完善配套服 务、房子租售及绿化工程服务。通过二十多年的物业服务研 究与实践,公司在市场上取得了骄人的业绩,在物业服务行业 奠定了坚实的地位,成为国家建设部首批认定的物业服务一级 资质企业、深圳市物业服务甲级资质企业,在社会上树立了健 康、完善的企业形象。公司远瞩,为顾客长远之需求,持续进 行物业服务专业研究与探索,藉此不断提高服务质素,以创造 更好的经济效益及社会效益,为物业服务市场化、规范化作出 积极贡献。致力于物业服务模式与制度创新,首创"业主管理 委员会",开创了业主自治与专业化服务相结合的共管式模式; 推行"酒店式管理模式"、"无人化管理"模式、季度"管理报告 "制度、"个性化管理服务"与"邻里守望"的管理模式，和谐、 温馨的亲情化管理氛围,将物业服务服务的内涵提升到一个新 的境界。
2019/10/12
陈诺男 蒋美乐 夏梦瑶 厉思佳 刘晓琴 虞燕红 沈瑾 罗靖
———万科物业文本案例解读
1
万科物业企业基本概况 万科物业业务 万科物业服务特色 万科物业管理文化 万科物业的未来发展之路
目录
2
根据中国物业管理协会的
行
统计，物业管理越来越显示
业
出广阔的市场发展前景，被
然而，今天回过头来考察这些模 式的内涵，可以发现它们具有一个 共同的“芯”，那就是无不体现出万科 物业对客户利益的尊重与关注，无 不是围绕着让业主生活更满意、不 断为顾客创造价值这一客户服务理 念和价值观，这种以客户为导向的 企业经营理念，在万科物业从小到 大、从起步到成熟，从成熟到优秀， 从优秀到卓越的发展历程中，从未 发生过动摇或改变。
目录
4
成立于一九九二年初,为万科企业股份有限公司全资附属 机构。公司现已发展为国内最具规模及极负盛誉的物业服务 机构之一,专业提供全方位的物业服务服务、工程完善配套服 务、房子租售及绿化工程服务。通过二十多年的物业服务研 究与实践,公司在市场上取得了骄人的业绩,在物业服务行业 奠定了坚实的地位,成为国家建设部首批认定的物业服务一级 资质企业、深圳市物业服务甲级资质企业,在社会上树立了健 康、完善的企业形象。公司远瞩,为顾客长远之需求,持续进 行物业服务专业研究与探索,藉此不断提高服务质素,以创造 更好的经济效益及社会效益,为物业服务市场化、规范化作出 积极贡献。致力于物业服务模式与制度创新,首创"业主管理 委员会",开创了业主自治与专业化服务相结合的共管式模式; 推行"酒店式管理模式"、"无人化管理"模式、季度"管理报告 "制度、"个性化管理服务"与"邻里守望"的管理模式，和谐、 温馨的亲情化管理氛围,将物业服务服务的内涵提升到一个新 的境界。
相关主题
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目基本经济指标
项目整体指标
开发商 万科（重庆）房地产有限公司 项目地址 南岸学府大道轻轨二塘站
占地面积 375亩 总建面 85万方
容积率 2.8 绿化率 30%
建筑形态
高层、洋 房
建筑风格
——
物管费用 待定
电梯
3T12\4T 12
物业管理
万科物业有限公司
万科金域学府共分为两大地块：翰江组团、翰林组团+青年国际 广场
内修——教育、公交
学校商洽【南坪实验】、公交车接洽【115路】、公交站台已更名 【万科金域学府站】
刺激——微信、活动
到访抽奖、微信抽奖，礼品刺激
微信 活动
到访 抽奖
四、万科工程进度
售房部进度【5月1日开放】
示范区进度【5月1日开放】
工程楼体进度【5月底首开】
7 大方面 完胜万科
1 品牌 2 规划 3 产品舒适度功能性 4 教育及周边配套 5 交房时间 6 内部配套 7 精装劣势
集中于2-6F， 特殊1F或8F 占比高达90%
分布于1F， 占比高达10%
D 套内面积：115㎡ 四室两厅两卫 实得面积：140㎡
三、营销推广铺排
万科金域学府
学府大道·百万方全能品质生活城
时间节点对比
3月
3.15
4月
4.15
5月
5.15
6月
6.15
保利
3月8日 外展开放
登记客户信息
5月1日 销售中心开放
33% 17% 17% 33% 50% 50%
二期组团（翰林组团），精装平层+洋房+精装公寓
万科 3
本案5
万科 4
本案6
2
万科 1
地块
产品 MINI—T12
建筑规模 （万㎡）
43.0
1、2号地 块
总计
6+1洋房 小户公寓 步行街商业底商
——
11.0 10.0 4.0 68
地块 产品
MINI— 1、2 T12
预计 均价
预计 开盘 时间
1100012000
13000
5月中旬
滨江商业街
瞰 江 洋 房
（清水）
跃 层 高 层
（基装）
装修标准：搭板，水泥楼梯， 卫生间、厨房精装
端头户型 约占比33%
中间户型 约占比33% 赠送过道，楼下无卧室
中间户型 约占比17% 无阳台，暗卫
中间户型 约占比17% 无阳台，楼下无卧室
一期组团（翰江组团），全跃层高层+瞰江洋房
万科 3
本案5
万科 4
本案6
2
万科 1
地块
3、4号地 块
总计
产品 平跃层高层 跃层洋房 独立商业街
——
建筑规模 （万㎡）
6.0
6.0
4.0 16
地块
3、4 号地 块
产品
跃层高层 3T12
跃层洋房
套内面积 （㎡）
61 60 66 75 108 114
户型占比
交5000VIP
6月初首开 740套高层
升级算价
万科
3月15日 接待中心开放
搜房电商3000抵2万
5月1日 销售中心开放
5月底首开 168套跃层高层1栋洋房
电商3000抵2万
截止到4月26日，万科共办卡约500张，周均来访200组。
营销动作： 外扬——站台、派单
每月投放约400块，遍及江北、九龙坡、南岸，至今未投放报版， 约80名渠道团队带客
高层跃层68平米一变三
产品对比
109平米错跃洋房
局部挑空大阳台，三变四产品，预计120－130万左右的售价，后期 将与本案洋房直接争夺客源
4 说配套
保利观塘
万科金域学府
共享市政中小学
共享市政中小学
内设两大幼儿园，但品牌待定
混合高层洋房高密度 无中庭，皆楼间绿化 标准楼间距
规划更宜居，更多交流空间， 同时兼顾私密性
2 说产品
保利观塘
5T12户/3T8户 客厅景观阳台平均3-5米，通风
采光好 厨房生活阳台实用性大，L型形
状，动线灵活 赠送面积大，
万科金域学府
4T12户，3T12户 客厅阳台较小，平均1.8-2米，
➢ 全国性城市级活动，全重庆仅央企保利有这种气魄 保利全国性品牌活动——和乐中国，专注青少年成长，2019年第五届的 童画中国梦，巡游两地三岸，与业界大师面对面交流；另外爱国主义教育 暨国防兵器展，更是10万人到访，全城轰动。
2 说规划
保利观塘
纯高层低密度 大中庭，双中庭 超宽楼间距
万科金域学府
号地 块 6+1洋房
小户公寓
套内面积
41-51 53 53 67 100 110
19-30
户型占比
40% 20% 20% 20% 50% 50% ——
二、首期推出产品分析
楼栋
面积 区间
全跃层 高层
2栋28F
60-75 ㎡
8+1洋 房
1栋
109、 115㎡
套数 约168 约32
配比 84% 16%
如2019年万科重点打造项目万科金色悦城，开盘成交率不到59%，高层价格增长不足300元/㎡
1 说品牌—服务篇
➢ 业主活动丰富，文化艺术路线，邻居素质高 1）利用保利集团旗下自有资源，可以联动保利高尔夫球场，保利重庆大 剧院等，为业主提供高品质生活，常年包场大剧院，业主专享，例如俄罗 斯经典芭蕾舞剧《天鹅湖》、《金锁记》等业主包场回馈活动；另外保利 邀请长寿项目业主，体验高尔夫等业主活动，让业主零距离随时享高雅艺 术。 2）“寻找保利生活家”保利地产首届业主文化艺术节，丰富业主生活
1 说品牌—数据篇
➢ 近年重庆成交排名差距 保利成交体量蝉联前3甲，万科连续两年被挤出前3，位居4、5名 ➢ 2019年具体成交数据 保利2019年成交金额高于万科近4亿，体量高于近15万方。
序号 企业名称 成交金额（亿元） 企业名称 成交面积(万m²)
1
龙湖
2
融创
3
保利
4
金科
5
万科
109.18 81.22 53.83 50.39
景观面狭小，通风采光较差标准 楼间距 厨房生活阳台实用性大，直通型 或T型形状，动线拥挤
舒适度，尺度感较于万科较好，虽然面积较大，但赠 送更多，实用性更大，更适宜人性化居住。
产品对比
高层平层52平米两变三
户型相较本案更紧凑，功能相当，附带装修，预 计总价相当，将对追求性价客户产生影响
产品对比
高层跃层60平米一变三
50
龙湖 融创 保利 金科 万科
112.81 78.66 69.39 58.96 55.55
1 说品牌—项目篇
➢ 入渝布局比拼 保利入渝11年，22个项目，万科6年
➢ 2019年在售项目比拼 保利江上明珠前20名，保利山庄洋房排名前10；别墅700万级排名前5； 保利爱尚里高层排名前5名； 保利林语溪售价高于所在区域1000元/㎡ 万科项目无一上榜，销售很难出现畅销状态，
项目整体指标
开发商 万科（重庆）房地产有限公司 项目地址 南岸学府大道轻轨二塘站
占地面积 375亩 总建面 85万方
容积率 2.8 绿化率 30%
建筑形态
高层、洋 房
建筑风格
——
物管费用 待定
电梯
3T12\4T 12
物业管理
万科物业有限公司
万科金域学府共分为两大地块：翰江组团、翰林组团+青年国际 广场
内修——教育、公交
学校商洽【南坪实验】、公交车接洽【115路】、公交站台已更名 【万科金域学府站】
刺激——微信、活动
到访抽奖、微信抽奖，礼品刺激
微信 活动
到访 抽奖
四、万科工程进度
售房部进度【5月1日开放】
示范区进度【5月1日开放】
工程楼体进度【5月底首开】
7 大方面 完胜万科
1 品牌 2 规划 3 产品舒适度功能性 4 教育及周边配套 5 交房时间 6 内部配套 7 精装劣势
集中于2-6F， 特殊1F或8F 占比高达90%
分布于1F， 占比高达10%
D 套内面积：115㎡ 四室两厅两卫 实得面积：140㎡
三、营销推广铺排
万科金域学府
学府大道·百万方全能品质生活城
时间节点对比
3月
3.15
4月
4.15
5月
5.15
6月
6.15
保利
3月8日 外展开放
登记客户信息
5月1日 销售中心开放
33% 17% 17% 33% 50% 50%
二期组团（翰林组团），精装平层+洋房+精装公寓
万科 3
本案5
万科 4
本案6
2
万科 1
地块
产品 MINI—T12
建筑规模 （万㎡）
43.0
1、2号地 块
总计
6+1洋房 小户公寓 步行街商业底商
——
11.0 10.0 4.0 68
地块 产品
MINI— 1、2 T12
预计 均价
预计 开盘 时间
1100012000
13000
5月中旬
滨江商业街
瞰 江 洋 房
（清水）
跃 层 高 层
（基装）
装修标准：搭板，水泥楼梯， 卫生间、厨房精装
端头户型 约占比33%
中间户型 约占比33% 赠送过道，楼下无卧室
中间户型 约占比17% 无阳台，暗卫
中间户型 约占比17% 无阳台，楼下无卧室
一期组团（翰江组团），全跃层高层+瞰江洋房
万科 3
本案5
万科 4
本案6
2
万科 1
地块
3、4号地 块
总计
产品 平跃层高层 跃层洋房 独立商业街
——
建筑规模 （万㎡）
6.0
6.0
4.0 16
地块
3、4 号地 块
产品
跃层高层 3T12
跃层洋房
套内面积 （㎡）
61 60 66 75 108 114
户型占比
交5000VIP
6月初首开 740套高层
升级算价
万科
3月15日 接待中心开放
搜房电商3000抵2万
5月1日 销售中心开放
5月底首开 168套跃层高层1栋洋房
电商3000抵2万
截止到4月26日，万科共办卡约500张，周均来访200组。
营销动作： 外扬——站台、派单
每月投放约400块，遍及江北、九龙坡、南岸，至今未投放报版， 约80名渠道团队带客
高层跃层68平米一变三
产品对比
109平米错跃洋房
局部挑空大阳台，三变四产品，预计120－130万左右的售价，后期 将与本案洋房直接争夺客源
4 说配套
保利观塘
万科金域学府
共享市政中小学
共享市政中小学
内设两大幼儿园，但品牌待定
混合高层洋房高密度 无中庭，皆楼间绿化 标准楼间距
规划更宜居，更多交流空间， 同时兼顾私密性
2 说产品
保利观塘
5T12户/3T8户 客厅景观阳台平均3-5米，通风
采光好 厨房生活阳台实用性大，L型形
状，动线灵活 赠送面积大，
万科金域学府
4T12户，3T12户 客厅阳台较小，平均1.8-2米，
➢ 全国性城市级活动，全重庆仅央企保利有这种气魄 保利全国性品牌活动——和乐中国，专注青少年成长，2019年第五届的 童画中国梦，巡游两地三岸，与业界大师面对面交流；另外爱国主义教育 暨国防兵器展，更是10万人到访，全城轰动。
2 说规划
保利观塘
纯高层低密度 大中庭，双中庭 超宽楼间距
万科金域学府
号地 块 6+1洋房
小户公寓
套内面积
41-51 53 53 67 100 110
19-30
户型占比
40% 20% 20% 20% 50% 50% ——
二、首期推出产品分析
楼栋
面积 区间
全跃层 高层
2栋28F
60-75 ㎡
8+1洋 房
1栋
109、 115㎡
套数 约168 约32
配比 84% 16%
如2019年万科重点打造项目万科金色悦城，开盘成交率不到59%，高层价格增长不足300元/㎡
1 说品牌—服务篇
➢ 业主活动丰富，文化艺术路线，邻居素质高 1）利用保利集团旗下自有资源，可以联动保利高尔夫球场，保利重庆大 剧院等，为业主提供高品质生活，常年包场大剧院，业主专享，例如俄罗 斯经典芭蕾舞剧《天鹅湖》、《金锁记》等业主包场回馈活动；另外保利 邀请长寿项目业主，体验高尔夫等业主活动，让业主零距离随时享高雅艺 术。 2）“寻找保利生活家”保利地产首届业主文化艺术节，丰富业主生活
1 说品牌—数据篇
➢ 近年重庆成交排名差距 保利成交体量蝉联前3甲，万科连续两年被挤出前3，位居4、5名 ➢ 2019年具体成交数据 保利2019年成交金额高于万科近4亿，体量高于近15万方。
序号 企业名称 成交金额（亿元） 企业名称 成交面积(万m²)
1
龙湖
2
融创
3
保利
4
金科
5
万科
109.18 81.22 53.83 50.39
景观面狭小，通风采光较差标准 楼间距 厨房生活阳台实用性大，直通型 或T型形状，动线拥挤
舒适度，尺度感较于万科较好，虽然面积较大，但赠 送更多，实用性更大，更适宜人性化居住。
产品对比
高层平层52平米两变三
户型相较本案更紧凑，功能相当，附带装修，预 计总价相当，将对追求性价客户产生影响
产品对比
高层跃层60平米一变三
50
龙湖 融创 保利 金科 万科
112.81 78.66 69.39 58.96 55.55
1 说品牌—项目篇
➢ 入渝布局比拼 保利入渝11年，22个项目，万科6年
➢ 2019年在售项目比拼 保利江上明珠前20名，保利山庄洋房排名前10；别墅700万级排名前5； 保利爱尚里高层排名前5名； 保利林语溪售价高于所在区域1000元/㎡ 万科项目无一上榜，销售很难出现畅销状态，